본문 바로가기
財테크

'네델란드 장미격' -고분양 논란 속 우리나라 아파트 시세

by 와썸_ 2010. 3. 7.
반응형

부동산.

 

우리나라는 빠른 경제 성장 속에

토건 산업이 크게 일어섰습니다.

소위 ‘땅 장사’라고, 짓기만 하면 팔리던 시절-

특히 IMF 금융지원 시기 이전까지 한 번, 그리고 그 이후 주춤하다 경기회복과 함께 다시 한 번 가격이 심하게 올랐습니다-

 

결과는?

현재 서울 강남구 아파트의 평균 매매가격은 평당(3.3m2 당) 3,300만원으로 단연 전국에서 가장 높고 이어 정부기관이 밀집한 과천시가 2,983만원, 서초구 2,678만원, 송파구 2,454만원으로 나왔습니다. (2009년 7월 부동산 114와 국민은행의 자료)

 -평당 3,500만원이 넘는 은마아파트 - 

 

그런데 사실 수도권 이외의 지역에서도 이런 나쁜 현상을 배우는지

인기있는 지역의 평당 매매가격이 훌쩍 뛰어 올랐습니다.

 

대표적으로 남부지역 중

대구의 수성구부산의 해운대구, 수영구 정도가 되겠는데,

대구와 부산의 전체적인 아파트 평당 매매가격이 500만원 전후인데 반해

이들 두 곳에서는,

우선 대구 수성구의 경우 수성동과 범어동 아파트 들에서 평당 1,000~1,400만원 정도 매매가격을 보이고 있다.

부산 해운대구의 우동, 수영구의 민락동으 중심으로 평당 1,000~ 1,500만원 정도 매매가격을 보이고 있다. (부동산서브, 부동산 114 매매 가격 시세 기준) 

-고분양 논란 해운대 우동 센텀시티의 한 주상복합 아파트-

수도권에 사는 사람들이야 당연히 지방에 생긴 아파트들이 저렴할 거라고 보겠지만 지방에서도 ‘고분양가 논란’은 여기저기서 일어나고...

 

사실 강남구 평균 매매가격이 평당 3,300이라지만 일부 인기 아파트는 평당 4,000만원을 넘는 게 다반사고- 한 채 가격이 10억은 거뜬히 넘는 상황에서 과연 이게 합리적인 시장 가격 형성인지 의문을 품을 수 밖에 없다.

 

간단하게 계산을 해보죠.

현재 LTV와 DTI 규제가 대출금이 1억을 초과한 경우 50~60% 정도인 점을 감안한다면,

그리고 예금은행의 대출금리 평균이 7.31%인 점을 감안한다면(한국은행 자료 기준)

당연히 시세 차익을 노리고 아파트에 투자한다면 이보다 높은 수익을 올린다는 가정하일 겁니다.

(최근 코픽스 연동으로 대출금리가 낮아졌다지만 0.5% 미만으로 미미하기에-)

 

10억 이상의 아파트를, 그냥 30평 기준으로 강남 평균 매매가격이라는 3,300만원을 적용해

9억 9,000만원에 산다고 가정했을 때- 최소 자기 자금으로 4억 9,500만원이 필요하고

나머지 4억 9,500만원에 대해서도 7.31% 금리가 부가될 경우 균등 원리금 기준으로

36개월 대출했다고 가정할 경우 57,759,142원을 이자로 부담해야하고 총 552,759,142원을 갚아야 하는 상황이라 15,354,420원을 매달 갚아야 합니다. 이것 자체도 그렇지만 과연 힘들게 갚더라도 수익이 날 수 있을지-

 

우선, 아파트 매매 자체가 수익이 나려면 다른 기회비용을 제하더라도 수익이 초과해야 하는데

비교대상을 아주 낮게, 제 1 금융권 12개월 예금금리로 4.0% 정도로 잡더라도

 

총 9억 9,900만원 중 4억 9,500만원은 4.0%, 나머지 대출받은 4억9,500만원은 대출금리인 7.31%보다 높아야 하므로 5.66% 이상의 수익을 올려야 합니다.

하지만 여기에 매매와 관련된 여러 가지 세금이나 기타 자금(부동산 수수료나 이사비용 등)을 합쳐 6%에 가까운 수익을 올려야 합니다. 손해 안보려면 최소한.

 

그렇다면 이 아파트의 가격은 복리로 6%간 올려야 하니까.

대출을 다 갚는 36개월 뒤에는 11억 6800만원, 10년 뒤에는

이 아파트 가격이 15억 8,400만원이 최소한 넘어야 손해보지 않은 셈이 되겠죠...

(은행 예금 계산기 기준)  과연 10년 뒤에 저 가격이 나올지 모르겠습니다.


요즘 할인분양도 많이 하고 급매물로 싼 가격이 나오니까

이들 아파트를 사든지 경매를 해서 좋은 가격에 낙찰받지 않는 이상 10년 뒤쯤에는 어떻게 될지 모르겠네요. 


그렇다고 지금같은 시기에 주식을 투자하라고 권하기에도 변동성이 크고 해외발 악재가 언제 터질지도 모르는 상황이니. 

차라리 아파트 매매를 할 돈을 제2 금융권에 고금리예금에 맡기라고 권유할 수 밖에 없습니다. 

요즘 전세가격이 오르는 이유도 이러한 사람들의 계산에 따른 심리적인 요인이 크지 않을까 싶습니다. 장기적으로 보았을 때 무리하게 매매하더라도 이득을 보기 힘드니까 그냥 전세를 사자는 생각. 

 

그냥 그렇다는 시덥잖은 포스팅이었습니다.

최근 은마 아파트 재건축 허가가 부분적으로 나면서 다시금 재건축 사업이 시도되고 있고

이에 대한 분석이 여러 매체에서 나와있더군요-

김광수 연구소에도 올라와있고. 당연히 계산 결과는 부정적. 

전 김광수 연구소를 상당히 객관적이라고 믿는 편인지라-


요즘 90년대 말 코스닥 광풍이나 예전에 네델란드에서 있었다는 튤립 광풍을 생각하지 않을 수 밖에 없습니다. 

애덤 스미스의 보이지 않는 손이 시장 가격을 조절한다지만 

가끔씩 합리적으로는 설명되지 않는 비정상적인 가격 형성이 일어나는 시기도 있기에-

특히나 그 대상이 생활경제와 밀접한 집값이라는 점에서 우려하지 않을 수가 없습니다. 

반응형