스크랩- 전세 얻을 때 알아볼점.

이번에 봄동안 계속 매수와 전세를 저울질하던중 보합세가 지속되길래 일단 전세로 틀어막고
매수는 천천히 알아보기로 했는데요
그러는 와중에 개인적으로 깨닫고 알게 된점이 많아서 여러분들과 나누고 싶어서 이렇게
글을 써봅니다.
 
아마 많은 분들이 다 아는 이야기겠지만 의외로 친구들이나 아는형님들과 이야기하다보면 모르시는 분들도 많더군요.
결혼철이 시작되고 해서 전세얻으시는 분들이 많을 거라 생각하고 수준낮은 지식이지만 글을 한번써봅니다.
 
 
 
1. 등기부등본
가장 기초적인건데 복덕방 말만 믿고 안떼어 보는 분들이 많더군요. 이건 쉽게 말해서 환자개인정보+기본 lab지라고 생각하시면 됩니다. 부동산에서도 떼어주는데 그럴필요없이 대법원 인터넷 등기소에 가시면 500원에 열람가능합니다.
떼보시면 갑구와 을구가 있습니다.
 
갑구: 건물에 대한 정보입니다. 언제 어떻게 지어졌고 등등... 일반적 아파트일때는 그냥 확인만 하시구요. 오피스텔이나 연립일경우에는 꼭 정보와 실물이 일치하는지 보세요. 때때로 실건물에서는 4층이 없고 3층, 5층으로만 되어있는데 갑구에는 4층으로 기재되어 있거나 하는 경우가 있습니다.
그외 가등기 압류 가압류 등등 이상한 말이 있으면 바로 그집은 포기하세요
 
을구: 이게 잘보셔야하는 lab지입니다. 각종 권리 해석이 다되어 있습니다.
우선적으로 보실것은 융자 현황입니다.
융자를 언제 받고 말소시켰는지..그리고 말소가 됬다면 빨간줄로 그어져 있습니다. 등기 말소라고 적혀져 있기도 합니다.
대부분 이걸 안떼어보시는 분들은 공인중개사에게 그집 융자 얼마에요? 라고 묻습니다. 그러면 얼마라고 하겠지요.
근데 그건 아무짝에도 쓸모없는 정보입니다.
 
실융자 1억짜리보다 융자 2천짜리 집이 더 위험할수도 있다는 말입니다.
채권최고액이라는 개념이 있습니다.
이건 한마디로 은행에 집을 담보로 맡기면 은행에서 얼마까지 대출가능하다는 이야기입니다.
5억짜리 집에 실융자는 1억이라도 채권최고액이 1억일수도 3억일수도 있다는 이야기가 됩니다.
 
만약 5억짜리 집에 채권최고액이 3억이고 현재 실융자가 1억이라면 백이면 백 공인중개사는 융자 1억밖에 없으니 안심하라로 할겁니다. 그러기에 꼭 등기부등본을 떼어보세요.
 
다시 채권최고액으로 돌아와서...
 
채권최고액이 3억으로 되어있으면 현융자가 얼마인지 상관없이 세입자에 우선하여 3억까지는 얼마든지 또 빌려도 된다는 말입니다.(물론 융자가에 120%가 채권최고액으로 잡히지만 그런거 신경쓸필요는 없습니다. 3억이나 2억7천이나 그게 그거니까요.) 채권최고액 3억에 현융자 2억오천과 최고액 3억에 현융자 1천만원과 동일한 조건입니다.
최고액 3억에 현융자1천만원인 경우에 세입자로 들어가게 되면 집값에서 3억을 제하고 본인이 2순위가 되는 것입니다.
1천만원을 제하고 2순위가 되는것이 아니라는 뜻입니다.
 
그러면 채권최고액이 너무 많지 않느냐? 그러면 공인중개사와 집주인은 이렇게 말합니다.
전세금 받아서 갚는다고....
위에 말씀을 이해하신분이라면 이말이 얼마나 터무니 없는 말인지 아실겁니다.
전세금 받아서 갚든 안갚든 어찌하던간에 3억 이후의 2순위로 밀려나는건 당연합니다. 채권최고액이 변동이 없으니까요.
 
그래서 하는것이 감액등기 또는 등기 말소입니다.
등기말소는 돈을 다갚고 채권최고액이 0인 상태로 만드는 것이고
감액등기는 최고액을 낮추는 것입니다.
 
하지만 이런과정을 하겠다고 결정하셨다면 집주인과 공인중개사와 세입자가 꼭 잔금날 은행에 같이 가셔서 감액등기를 하시고 집주인 담보통장으로 돈이 입금되는 것을 같이 확인하시고 은행업무자와 담당 법무사, 그리고 입금증을 챙겨두세요.
 
계약서 특약사항에 감액등기또는 말소 그리고 잔금시 또는 입주시까지 해당사항이 지켜지지 않을 경우에는 계약 파기 밑 해당하는 손해배상금 꼭 적으시구요.
 
2. 계약문제
의외로 본인과 계약이 안되는 경우가 많습니다. 집주인이 바쁘다. 외국에 가있다. 오늘 계약서만 쓰면 집주인이 나중에와서 도장을 찍겠다...
그냥 누구집 개가 짖나하고 자리털고 나서세요.
물론 주인하고 계약안해도 잘사는 사람들 많습니다. 하지만 전세금의 경우 보통 세입자의 전재산인데 굳이 모험을 하실필요가 있나요. 아무리 집이 맘에 들어도 평생 그집에서 살것도 아닌데 말이죠.
 
거듭 말씀드리지만 공인중개사의 말은 듣지도 생각하지도 마세요.. 개가 짖는구나 하시면 됩니다. 그사람들은 세입자한테 사기만 안치면 자기들의 귀책사유는 없습니다. 그리고 지나가는 말로 사기치더라도 나중에 입증이 어려우니 말을 나오는대로 막 뱉어 냅니다.
 
공인중개사만 믿고 계약해도 된다.
융자가 없다(등기떼보면 채권최고액이 어마어마한 경우 많음)
이렇게 하는게 관례다.
사고나면 복덕방에서 보험들어놓은게 있다.(이보험도 직접적인 공인중개사의 중대한 실수가 없으면 타먹을수 없습니다. 그리고 실수가 있다고 하더라도 재판에서 판결이 나야할때까지 기다려야하고 판결이 나더라도 보험회사에서 피해자가 지칠때까지 상고를 때리므로 중간에서 적당한 선에서 타협하는 경우가 대부분입니다.)
 
공인중개사가 말을하면 누구집 개가 짖는구나..하고 머리로는 다른 생각을 하십시오.
 
다시 계약 문제로 돌아와서
 
계약은 등기부등본상의 집주인과 하시구요.
사람일이다 보니 집주인과 할수 없는 경우에는 대리인과 위임장, 그리고 위임장에 찍힌 인감의 증명서를 가지고 오라고 하시구요. 상대가 부부인경우에는 판례로 부부의 경우 인감의 도용이 더 쉬우니 더 주의깊게 전화통화라든가 차후에 집주인을 만난다던가 하는 세입자의 노력을 더 요한다고 되어있습니다.
쉽게 말해서 집주인 마누라가 나왔다고 안심할게 아니라 더더욱 확인에 확인을 해야한다는 것이죠.
대리인과 서류를 갖추어 계약하기로 하셨으면 그래도 집주인과 통화는 하여 계약사실을 알려주시구요.
공동명의인 경우 과반수 이상의 지분(51%이상)을 가진사람과는 단독으로 계약해도 되지만 보통 부부 공동명의(50:50)경우에는 꼭 둘다 함께 계약해야합니다.
 
3. 계약금 밑 잔금문제
공인중개사들은 집주인의 편입니다.
매도 매수가 일어날때도 앞으로 별볼일 없는 매도인보다는 매수인쪽에 서구요.
 
간단히 생각해봐도 전세입자는 계약 당시에 복비내는 걸로 끝입니다. 세입자가 갑자기 나가겠다고 하지 않는 이상 복비는 다음 세입자와 집주인에게서 계속 나오니까요.
 
그래서 집주인 사정을 봐준답시고
계약금이나 잔금을 현세입자에게 주라고 하는 경우가 많습니다.
단호하게 거절하시구요
계약금과 잔금일체는 집주인 통장으로 쏴주세요
그리고 뱅킹시에는 보내는 사람에 '홍길동(전세금 또는 계약금)' 이렇게 보내시구요
그리고 입금확인증과 집주인에게 영수증 꼭받으셔야합니다.
 
복덕방에서는 영수증만 있으면 된다. 은행입금증만 있으면 된다라고 개소리하는데
절대 믿으시면 안됩니다.
 
영수증만 있는경우 법적으로 참고사항은 될수있겠지만 실제로 돈이 흘러간 경로가 잡히지 않으면 어렵구요. 그리고 법적으로 영수증은 10년간 보관해야한다는 단점이 있습니다.
 
반대로 입금만 되고 영수증을 못받게 되면 나중에 입금받은사람이 '이건 전세금이 아니다. 그냥 저사람이 기분이좋아서 나한테 돈넣어준거다'라고 주장하면 난감하게 됩니다.
그래서 입금증과 입금내역에 전세금이라고 목적을 적으시구요 영수증까지 받아야 확실한 계약이 성사가 됩니다.
 
4. 전세들어간 집이 나중에 경매라든가 문제가 되었을 경우 전세금을 내놔라 하는 힘을 대항력이라고 하는데
여기에는 확정일자 기입된 계약서, 실입주, 전입 이 세가지가 완료가 되어야 대항력이 갖추어 집니다.
그리고 이런것들은 신청한 다음날 0시부터 효력이 발생하므로 악덕 집주인의 경우 신청하자마자 효력이 발생하는 담보대출을 이사하는날 신청해버리는 경우도 많으므로 특약사항에 이사하는 다음날까지 권리상의 문제가 없도록 한다고 넣으면 더 확실하지만 아마 이건 잘안해줄 가능성도 있습니다.
보통 잔금 치루는 때까지 문제가 없도록 한다는 것만이라도 꼭 특약사항에 넣으세요. 전세권설정등기라는 것을 한다는 분도 있는데 흔히 알고 있는바와 다르게 법적으로 저위에 3가지와 특별히 더 효력이 강하거나 한건 아니랍니다.
 
5. 전세금이 정말로 불안하면 전세금 보장보험이란 것이 있는데... 보험금이 생각보다 비싸고 어떻게보면 나라에서 하는게 아니라 100% 안전한 것은 아닙니다.
 
 
말이 길어져서 마무리는 짧게 해야할 거 같습니다.
좋은집들 얻으시구요.
재차말씀드리지만 공인중개사말은 절대로 믿지말고 무엇이든지 삐딱하게 생각하시면 안전합니다.
뭘그렇게 까다롭게하냐고 핀잔주면 자리털고 일어나세요
그사람들은 어리숙한 사람들 그냥 대충 구워삶아서 복비만 받으면 끝나는 사람들입니다.
뭐 자기가 책임지겠다고 개소리하면 방금 그말 여기 특약에 넣으라고 하면 백이면 백 거절할겁니다.
계약 성사 안되서 답답한건 복비받는 그쪽이지 돈주고 서비스를 구입하는 선생님들이 답답하신거 아닙니다.
 
전세는 자기돈주고 들어가서 권리행사하면서 사는 것이므로 월세방에서 월세올릴까 걱정되서 집주인에게 굽실거렸던거 처럼할필요도 없고 부동산에서도 굽실거릴필요가 없습니다.
 
그리고 잘못된 정보나 더 필요한 정보들은 댓글로 달아주셔서 여러분들이 좋은 정보 나눴으면 합니다.