오늘은 지역주택조합 이야기입니다.


2016/05/12 - [財테크] - 저렴한 분양가? 지역주택조합 이야기.


예전에도 포스팅한적 있지만, 추천하지 않고 말리던 거죠. 


더 추가적인 내용은 아래 포스팅 참조...


링크 : 지역주택조합, 일반인 접근근지?






우선, 범어W라는 곳에 관한 개괄적인 내용을 보면...


링크 : 나무위키, 범어W



위치는 정말 좋습니다.

대구광역시 수성구 범어동 189-2로,





위치는 대구에서 최고. 


대구 최고가 아파트인 범어제니스보다 더 좋습니다. 


범어네거리 인근에 (엑스코 지하철까지 신설예정)

대구여고, 경신중/고등학교, 범어초등학교 등 가장 좋은 학군에,

저 방면 유일 대단지.

(주상복합 1340세대, 오피스텔 528세대)

- 제니스가 있지만 길 건너라. 



맞은편 범어제니스가 대구에서 가장 비싼 아파트인데 50평 13.6억정도(부동산 뱅크 평균가 기준 시세)

부지 바로옆 범어롯데캐슬의 경우 219세대 소단지인데도 불구하고 35평 8.3억 정도. 

그러니 이 곳 가치는 더 높겠죠. 



하지만. 


지역주택조합이라는거. 


좀더 자세히 현황을 보자면...


2014.1~2015.1  900여명 1차 조합원 4.4억 (전용 85제곱미터)

          이후     250여명 2차 조합원 4.6억

                     28명     3차 조합원 4.9억으로 계약했었고,


당시 2018.12 입주예정으로 약 1180명 조합원이 진행중입니다. 


초창기 1.2조원 규모 사업이었던게 

6500억원 규모 주거구역과 5500억원 규모 상가(오피스텔 포함) 이었는데,


그렇지만 현재 사업 진행이 더뎌지며 850명 조합원 정도가 남고 

330명은 탈퇴 소송을 거치다 다시 조합원으로 돌아가기도 하고. 


처음 분양가에서 추가분담금 3.2억 이상 나온다고 조합원들에게 공지한 상태입니다. 

(이 또한 최소 금액. 상가분 감소로 2억, 사업지연으로 인한 토지가격 상승 및 금융이자로 1.2억)


초기에 현대와 접촉하다 이후 여러일들로 인해 IS동서로 바뀜. 




2018.9 현재 공지한 내용을 보자면... 


2018.8 조건부 사업계획 승인을 받았기 때문에 교육청이 요구한 250억원을 잘 협상하여 착공승인을 받고 2019년 3~4월에 일반분양을 할 거라고 합니다. 




현재 필요한 단계는 


남은 16개 필지에 대한 매도 청구 소송(약 4.84%, 488평 규모)

조합원 제명에 따른 소송 절차

수성구 교육청과 초등학교 증축에 대한 협상 정도 되겠습니다. 


 최재환 조합장을 주축으로 열심히 움직이고 있지만... 


전망은 부정적입니다. 

혹은, 되더라도 추가분담금이 더욱 늘어 일반분양분보다 조합원이 더 비싸게 받는 격이 될겁니다. 


현재 33평 기준 최소 7.5~7.6억원이 들어가는데, 이게 8억원 이상으로 부담이 든다는 거죠. 

반대로 분양가 자체는 대구가 조정대상지역이라 분양가 상한제로 인해 평당 2260만원 이상 못 받음; (33평 기준7.45억)


현재 토지담보대출 1400억원, IS동서측에서 400억원 (약 6% 정도 금리) 지급보증을 받은 상태인데 더욱 지연되면서 독이 될 수도 있습니다. 



1.2조.

지역주택조합이 대구에도 10여곳이 진행중이긴 한데 그중에서도 규모가 압도적으로 큽니다. 


걱정은 서울 성수동의 '트리마제'와 같이 가지 않을까라는 걱정이...


트리마제는 




최고 입지에 최고급 주상복합을 목표로 진행중이던 곳인데... 

당시 토지수용 95%보다 조금 안될때 일부 땅주인들이 알박기하면서 

성수동 조합에서 두산에 긴급 보증을 요청했는데 두산도 사정이 안좋을때라 거절했고,

조합원 사업자체가 시간이 돈이다보니 결국 파산해버렸고 조합원들은 넣은 돈을 모두 날려버렸습니다. 결국 두산은 계약대로(초기 신용보증내용으로, 조합이 안좋게 되면  두산 측에서 매입가능) 독자적으로 땅 매입 및 사업을 진행시켰고 현재의 고급 주상복합단지인 트리마제를 완성시켰습니다. 




마지막으로,

범어W와 IS동서간의 공사도급계약 특약조건입니다. 

독소조항이 너무 많아요. 


건설사입장에서야 당연한 거겠지만. 




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