- 그냥 대치 은마 아파트 -



2017년, 오랜만에 아파트가 올랐습니다. 


사실 2000~2007년 당시 상승세 비하면 낮지만,


* 참고로 부동산 뱅크 기준 1999~2007 대치은마 30평(공급 101제곱미터) 시세.

요즘은 뭐, 

앞서도 말했지만 우리나라 아파트의 경우 규제가 굉장히 쎈 편인데다

(1가구 2주택 같은 규제는 중국과 우리나라밖에 없더군요.)

전세계적으로도 별로 안오른편이라. 


2017/12/31 - [투자/부동산] - 2017년 결산, 서울 아파트 가격 거품인가? - 2007년과 비교


말이 너무 길어질것 같아 이전 글 링크로 갈음합니다. 


여튼,

2017년도 많이 올랐지만 

8월, 11월 두번의 대규모 정부 부동산 규제대책으로 인해 조금씩 움직임이 달라지고 있습니다. 

서울시내 수많은 아파트들도 지역에 따라 가격 움직임이 조금씩 달라지는 거죠. 



아시아선수촌

올림픽훼밀리

반포자이

도곡 렉슬

마포래미안 푸르지오

잠실주공 5단지



고덕래미안힐스테이트

상암DMC래미안

노원 미륭미성삼호3차


이 여러 지역, 서로 다른 아파트들 가격으로 한번 보죠. 


모두 부동산뱅크 과거시세, 상한가 기준입니다. 

링크 : 부동산 뱅크 시세 조회 



+위례 송파꿈에그린 106A형의 경우 

2017.08 8억에서 12월 8.5억으로 약간 오른, 6.25% 정도 수익. 


역시 잠실주공 5단지가 1등입니다. 

이외 대치은마도 우여곡절이 있었지만 입지가 갑이라... 많이 올랐고

반포자이, 반포래미안퍼스티지 및 

래미안대치팰리스(부동산 뱅크 시세가 없어 못 올림)도 많이 올랐습니다. 

누구나 살기원하는 곳에 위치한 대단지 신축(비교적)이다보니. 


수서/문정 지구는 항상 앞으로 오른다 했듯이 올림픽훼밀리타운도 많이 올랐고

(훼밀리보다 더 남쪽에 위치한 송파파크하비오 푸르지오 아파트조차 33평이 호가가 9.5~10억원이 넘습니다.)


반면에, 

강동구 둔촌동을 제외하고 

고덕/상일 지역의 경우 역시 물량이 많은데다 좀 외지다보니 가격 움직임이 2017년 하반기부터 별로입니다. 

상암DMC대단지 아파트인 대장주도 움직임이 약하고,


월계 미륭미성삼호3차의 경우 이전에 재건축 관해 글을 썼었습니다. 


2017/12/29 - [투자/부동산] - 아파트 재건축, 기본은 알고 하자!

2017/11/20 - [투자/부동산] - 월계동 재건축 아파트, 미륭 미성 삼호 3차(미미삼) 투자 가치에 관하여.


동대문에 나름 신축인 래미안허브리츠도 가격움직임 약한편. 



문제는, 현재 그나마 부동산 호경기 속 성적표이기 때문에,

만일 부동산 경기 침체가 다시 온다면 더욱 극명해질 거란 점. 


항상 말하지만 

심사숙고해 올바른 투자하세요~

2018.06  

 현장 매물 및 시세



우선,북아현에서 마포대로를 따라 마포 공덕 쪽 아파트들이 

이전부터 오르고 있었지만,

특히나 2017년 11.2 대책 이후에도 여전히 올라 분위기가 좋습니다.

북아현 뉴타운~ 마포대로 라인이 가장 선호하는 곳. 


4월까지 다주택자들 물건이 거래되고 나서 조금 거래량은 줄었지만,

그냥 대략적인 설명과 시세를 보자면



1. 마포래미안푸르지오 (마래푸)



3800여세대 대단지답게 마포 대장주. 

2호선과 5호선 사이이다보니 입지좋고, 초등학교 근처이고. 


작년말부터도 특히나 더 많이 올랐습니다. 


우선, 이전에 비해 매물 자체가 많이 줄어버렸습니다. 

시세가 오르면서 집주인들이 거둬들인거죠. 


현재 20평대 10억,

33평 12.5~13억 이상 생각해야 합니다. 


2. 공덕자이 (공자)

애오개역에서 마래푸 맞은 편에,

지하철 5호선 애오개역은 좀더 가깝고 단일 브랜드라는 장점이 있지만

(반대로 마래푸가 세대수는 3배 이상 큼)

14년 입주한 아파트가 소송으로 인해 아직 등기가 안된 유일한 단점.

(하지만 인테리어도 괜찮고 수영장까지 갖추어져 있음)


마래푸보다 약간 저렴한 편이었으나 

따라서 함께 오르고 있습니다. 

등기만 났더라면 싶은 곳. 


25평 9억 후반~10억, 33평 12~135억원 정도로 함께 오르고 있음. 


등기가 나면 더욱 오를 듯. 

(시기는 예측 불가)


3. e편한세상 신촌 (이편신)


마래푸보다 작지만 2천세대 정도 대단지에, 아현역과 바로 붙어있고(4단지)

16년 12월부터 17년 5월정도까지 입주하며 등기 기다리는 신축. 



최근 등기를 기다리는 집주인들이 매물을 거둬들이면서  매물이 적은 편. 

(현재 중복/허위매물 제외한 바로 출발가능한 매물이 단지 전체적으로 적음)


24평 9.5억~10억초반, 33평 12억~13.5억까지 다양한 편. 


등기 전에 저렴한 매물이 있다면 등기후를 보고 투자 가능. 

추가로, 1단지가 조금더 저렴하고 2,3,4단지가 좀더 시세가 높은 편. 



4. 아현역 푸르지오 (아푸)

아현역에서 이편신에 비해 좀더 멀다보니 

시세도 따라가는 양상. (15년도 입주하여 이미 등기 완료된 아파트)

하지만, 반대로 시세를 따라가다보니 오히려 투자금 대비 수익률도 괜찮은 편. 


24평 9억, 33평 10.5~11억원 정도 매물들이 있고 

주변 아파트들 시세가 올라가며 호가도 오르는 상황. 


좀더 아현역에서 먼 북아현 1-1구역 (북아현 힐스테이트)도 곧 일반분양하면


e편한세상 신촌> 아현역 푸르지오> 북아현 힐스테이트 순 시세를 형성하며 나갈 것으로 보임.  


5. 공덕/신공덕 래미안들. 

공덕 1~5차, 신공덕 1~3차 래미안들. 


직주근접의 대명사이지만 

약간 지어진지 된 곳들이라 

(공덕래미안이 1차에서 5차까지 99년~2011년 입주,

신공덕래미안이 1차에서 3차까지 2000년~2003년 입주)


최근 주변 아파트들을 따라 시세 오르는 중. 


"오늘은 대구 수성구, 부산 해운대구 

두 지역만 아파트 가격을 본 포스팅입니다. 


- 현재 대구에서 가장 고가인 범어동 제니스 -



두 지역은 나름 지방에서는 중심가인데,

학군도 갖추어져있고 해당 지역에서는 부촌인지라 

지방치고 아파트 가격도 높은 편입니다. 

서울과 다른 점은,


1. 2000년대초부터 2007년까지 오르긴 했으나 서울만큼 폭등한 적이 없다. 

2. 대신 2007년말~2009년까지 서울과 달리 하락하지 않고 오히려 오른 곳이 많다. 

3. 2017년부터 현재까지도 그렇게 많이 오르진 않았다. 


정도가 될 것 같습니다. 


서울에 비해 좀더 실수요자 위주 시장이다보니 그런듯합니다. 



자료들은 부동산뱅크 상한가기준, 2018.02.18 기준입니다. 




들어가기전, 대구 수성구와 부산 해운대구도 약간의 차이가 있어 첨언하자면

대구의 경우 가장 선호하는 곳이 수성구 한 곳입니다. 

하지만 부산은 해운대가 전통적인 부촌이 아니라 이전 구)부촌 격인 명륜동 일부 등 다른 곳들이 혼재해 있어 이러한 점도 영향이 있다고 봅니다. 

(마치 대구가 시내라고 부를만한 곳이 한 곳인 반면, 부산은 해운대 뿐만 아니라 서면, 경성대/부경대 인근 등 여러곳이 있는 것과 비슷한 느낌입니다.)







선 대구.



정리한 엑셀파일을 일부 잘라 캡쳐한 거라 보기힘들지만,


역시 수성구답게 인기좋은 아파트단지들 가격움직임은 좋습니다. 

전통적으로 범어네거리 인근 범어동(두산 위브더제니스, 수성3가 롯데캐슬)이 가격 움직임이 좋고,

오래되었지만 위치가 좋은 궁전맨션도 가격 움직임이 좋고,


가든하이츠1단지나 태왕아너스도 역세권은 아니지만 학군이 좋아 인기가 좋았습니다. 


여기서 추가할 점은,


대구조차도 부동산이 느리지만 입지에 따라 시세가 갈린다는 점. 


상동 동일하이빌의 경우 나름 입주 당시에는 수성3가 롯데캐슬보다 세대수도 크고 커뮤니티도 잘 갖춰 수성못 자연 역세권이라며 좀더 비쌌지만,

몇년사이 시세가 뒤집혔습니다. 


대구에서 가장 고층이라는 황금동 SK리더스뷰의 경우에는 왜 점차 범어네거리 인근아파트들보다 더 쳐질까요? 더 신축인데?


(참고로 수성SK리더스뷰의 경우 한동이 56층으로, 전체 층 평균은 높지는 않으나 한동이 높아 최고층. (최저층 36층)

반대로 범어네거리 범어제니스의 경우 지대자체도 높고 최저층 47층, 최고층 54층)


바로, 역시나 입지때문. 


SK리더스뷰와 트럼프월드가 맞닿아있는데 

바로 뒷쪽 이면상가들이 좀 학군에 안좋은 환경입니다. 


전통적으로 바, 유흥업소, 숙박업소들이 위치한 곳. 



결국에는 역시나 입지다. 


대구 수성구 부동산 시세를 보았을 때, 

1. 대구는 역세권 시세 변동이 서울보다 느리지만 결국 학군과 교통따라 시세가 더욱 움직일 것이다.

2,3호선 사이에 위치한 수성동3가 아파트들(코오롱 하늘채, STX칸, 수성3가 롯데캐슬, 쌍용예가, 화성파크드림 등)이 괜찮을 듯. 

2. 범어네거리 인근이 1st pick




다음, 부산 해운대.


부산도 실제로는 부전동/서면, 명륜동, 남천동 등 몇 군데 볼만한 곳이 있으나 

내가 아는 곳으로. 




보자면...


1. 역시나 우동 마린시티 주상복합들은 투자목적으로 최악이다. 


2. 우동 동부올림픽타운이나 마리나 1차, 신축이 좋다면 해운대자이 1차를 사자. 




전통적으로 주택가가 많은 좌동 신도시(말이 신도시지 지어진지 20년이 넘은 아파트들 천지)의 경우에도 최근 많이 올랐습니다.(좌동 경남아너스빌, 좌동 코오롱만 보더라도)

좌동 신도시의 경우에도 아이들 키우기 좋고, 학군이 잘 갖춰져 쭉 살기 좋기 때문. 

대신, 교통이 안좋습니다. 해운대구 전체가.


부산에 1~4호선, 부산김해선, 동해선 6개나 있는데도 정작 해운대에는 2호선 하나뿐.

(물론 그것만으로 충분하긴 함)


하지만 해운대고, 부산국제외고라도 가까운쪽으로, 센텀시티 인근이 괜찮습니다. 


전통적으로 대우마리나 1,2차가 인기가 있지만 사실 용적률 200% 정도에, 세대수도 별로 안커 재건축 볼 곳은 아니긴 합니다. 

1:1 재건축 정도 가능하긴 합니다. 아니면 수직증축 리모델링이라도. 

부산이 재건축초과이익 환수제가 막는 것도 아니니,

재건축 본다면 차라리 남천 삼익비치나 동부올림픽타운이 낫습니다. 


동부올림픽타운이 입지는 더 낫다고 보는데,

현재 용적률이 275%지만 준주거지역이라 한도가 400%기 때문. 


200% -> 250~300% 보다는 275% -> 350~400%가 낫긴합니다. 둘다 좋은건 아니지만. 

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