'財테크'에 해당되는 글 102건

  1. 2018.09.26 범어W(라펠리스), 1.2조 최대규모 지역주택조합 성사되나? (1)
  2. 2018.09.08 일산 부동산에 대한 회고 (킨텍스 원시티에 대해)
  3. 2018.06.14 2017년도 서울 아파트 시장 리뷰.
  4. 2018.06.14 2018.06 마포 아현/북아현 일대 아파트 동향
  5. 2018.06.14 아파트 가격) 대구 수성구와 부산 해운대구 아파트 가격 추적
  6. 2018.04.28 대한민국 P2P 투자의 현주소, 이대로 안전한가?
  7. 2017.02.28 대한민국 재계변천사, 대마불사? 대마도 수시로 죽는다.
  8. 2017.01.20 P2P 투자, 투자 전에 반드시 알아야 할 점들! (1)
  9. 2017.01.09 P2P <렌딧>실제 투자 보고서. 절세? 신용대출? 렌
  10. 2016.11.25 P2P, 안전에 관한 좀더 깊은 이야기! 최초의 P2P 협회 제명 기업.
  11. 2016.10.30 p2p, 클라우드 펀딩. 여러업체들 중 추천!
  12. 2016.09.17 투자자문? 파트너스? '이숨투자자문 사건'으로 본 재무설계 이야기.
  13. 2016.09.08 '수십억 주식 사기' 이희진, 왜 이런일이 반복되나? 폰지 수법, 기타 등등
  14. 2016.08.26 2016년, 다시금 불어닥친 대한민국 부동산 훈풍? 일산 두산 제니스로 보는 사례. (1)
  15. 2016.08.09 대구 수성구 주요 아파트 가격들. 2015년과 비교
  16. 2016.07.29 p2p, 크라우드 펀딩 현명하게 투자하기! - 절세 방법.
  17. 2016.07.27 '부의 추월차선', 권하지 못할 책. (6)
  18. 2016.07.20 p2p 대출 시장 확대, 제1금융권 은행과 제휴도 늘어나고.
  19. 2016.05.12 저렴한 분양가? 지역주택조합 이야기.
  20. 2016.05.01 대한민국 p2p 대출, 2016.05 현황

오늘은 지역주택조합 이야기입니다.


2016/05/12 - [財테크] - 저렴한 분양가? 지역주택조합 이야기.


예전에도 포스팅한적 있지만, 추천하지 않고 말리던 거죠. 


더 추가적인 내용은 아래 포스팅 참조...


링크 : 지역주택조합, 일반인 접근근지?






우선, 범어W라는 곳에 관한 개괄적인 내용을 보면...


링크 : 나무위키, 범어W



위치는 정말 좋습니다.

대구광역시 수성구 범어동 189-2로,





위치는 대구에서 최고. 


대구 최고가 아파트인 범어제니스보다 더 좋습니다. 


범어네거리 인근에 (엑스코 지하철까지 신설예정)

대구여고, 경신중/고등학교, 범어초등학교 등 가장 좋은 학군에,

저 방면 유일 대단지.

(주상복합 1340세대, 오피스텔 528세대)

- 제니스가 있지만 길 건너라. 



맞은편 범어제니스가 대구에서 가장 비싼 아파트인데 50평 13.6억정도(부동산 뱅크 평균가 기준 시세)

부지 바로옆 범어롯데캐슬의 경우 219세대 소단지인데도 불구하고 35평 8.3억 정도. 

그러니 이 곳 가치는 더 높겠죠. 



하지만. 


지역주택조합이라는거. 


좀더 자세히 현황을 보자면...


2014.1~2015.1  900여명 1차 조합원 4.4억 (전용 85제곱미터)

          이후     250여명 2차 조합원 4.6억

                     28명     3차 조합원 4.9억으로 계약했었고,


당시 2018.12 입주예정으로 약 1180명 조합원이 진행중입니다. 


초창기 1.2조원 규모 사업이었던게 

6500억원 규모 주거구역과 5500억원 규모 상가(오피스텔 포함) 이었는데,


그렇지만 현재 사업 진행이 더뎌지며 850명 조합원 정도가 남고 

330명은 탈퇴 소송을 거치다 다시 조합원으로 돌아가기도 하고. 


처음 분양가에서 추가분담금 3.2억 이상 나온다고 조합원들에게 공지한 상태입니다. 

(이 또한 최소 금액. 상가분 감소로 2억, 사업지연으로 인한 토지가격 상승 및 금융이자로 1.2억)


초기에 현대와 접촉하다 이후 여러일들로 인해 IS동서로 바뀜. 




2018.9 현재 공지한 내용을 보자면... 


2018.8 조건부 사업계획 승인을 받았기 때문에 교육청이 요구한 250억원을 잘 협상하여 착공승인을 받고 2019년 3~4월에 일반분양을 할 거라고 합니다. 




현재 필요한 단계는 


남은 16개 필지에 대한 매도 청구 소송(약 4.84%, 488평 규모)

조합원 제명에 따른 소송 절차

수성구 교육청과 초등학교 증축에 대한 협상 정도 되겠습니다. 


 최재환 조합장을 주축으로 열심히 움직이고 있지만... 


전망은 부정적입니다. 

혹은, 되더라도 추가분담금이 더욱 늘어 일반분양분보다 조합원이 더 비싸게 받는 격이 될겁니다. 


현재 33평 기준 최소 7.5~7.6억원이 들어가는데, 이게 8억원 이상으로 부담이 든다는 거죠. 

반대로 분양가 자체는 대구가 조정대상지역이라 분양가 상한제로 인해 평당 2260만원 이상 못 받음; (33평 기준7.45억)


현재 토지담보대출 1400억원, IS동서측에서 400억원 (약 6% 정도 금리) 지급보증을 받은 상태인데 더욱 지연되면서 독이 될 수도 있습니다. 



1.2조.

지역주택조합이 대구에도 10여곳이 진행중이긴 한데 그중에서도 규모가 압도적으로 큽니다. 


걱정은 서울 성수동의 '트리마제'와 같이 가지 않을까라는 걱정이...


트리마제는 




최고 입지에 최고급 주상복합을 목표로 진행중이던 곳인데... 

당시 토지수용 95%보다 조금 안될때 일부 땅주인들이 알박기하면서 

성수동 조합에서 두산에 긴급 보증을 요청했는데 두산도 사정이 안좋을때라 거절했고,

조합원 사업자체가 시간이 돈이다보니 결국 파산해버렸고 조합원들은 넣은 돈을 모두 날려버렸습니다. 결국 두산은 계약대로(초기 신용보증내용으로, 조합이 안좋게 되면  두산 측에서 매입가능) 독자적으로 땅 매입 및 사업을 진행시켰고 현재의 고급 주상복합단지인 트리마제를 완성시켰습니다. 




마지막으로,

범어W와 IS동서간의 공사도급계약 특약조건입니다. 

독소조항이 너무 많아요. 


건설사입장에서야 당연한 거겠지만. 




한국감정원에서는 지역별, 기간별 매매동향을 검색해 볼 수 있다보니... 

서울/과천/분당/수성구(대구)정도밖에는

요즘 부동산이 다 안좋긴 합니다. 



그런데, 

같은 1기 신도시인 분당과 일산은 그 중에서도 운명이 갈립니다. 

(마치 대구 수성구와 부산 해운대구 처럼)


분당은 기본적으로 학군(판교/수내/정자)이 어느정도 받쳐주는데다 

판교인근의 일자리와, 뛰어난 강남 접근성이 있습니다. 


반면에 일산은 백석고가 평준화된 이후 이렇다할 학군도 없고,

서울 접근성은 오히려 삼송/지축보다 밀리는데다 


수색/가재울/상암이 시세가 아직 그리 높지 않다보니 한계도 있고,

장항지구는 행복주택이 대거 공급될 계획입니다. 




이러다보니 일산의 전통적인 후곡 학원가나 3호선 인근 아파트 단지도 

평당 2천만원대를 못 넘는, 그런 상태입니다. 



일산이라는, 1기 신도시로서 잘 정비된 주택지역과 아이들 키우기 나쁘지 않은 환경, 서울 서부에 가까운 접근성치고는 안타까운 시세죠. 

그렇지만, 지금 저렴하다고 투자로 권유할만하냐면 그것도 좀. 




현재 일산서구/동구 통틀어 가장 핫한 곳이(비싼 곳이)

백석역 요진 와이시티

킨텍스 근처 주상복합 지역인데, 


요진 와이시티는 16년 6월 입주한 33평 6억 정도,

킨텍스 근처 분양권이 33평 6~7억 정도 실거래/호가 형성 된 상태입니다. 



그렇다면 이곳도 투자를 권할 수 있을까?

킨텍스 주변을 보자면.. 





저곳, 가운데 '일반상업지역'이라고 적힌 부분이 킨텍스/현대백화점/원마운트와 함께 묶여있는 주상복합/오피스텔 부지인데,


말 그대로 '상업지역'입니다. 



저기서 한화꿈에그린 부근에 GTX 킨텍스 역이 생긴다는 것인데... 


개인적으로는 저 지역 투자도 부정적입니다. 


우선 상업지역이라 학군 자체가 없어요. 학교는 당연히 이전 일산쪽으로, 

주엽역, 대화역 인근 학교들로 가야합니다. 

게다가 저곳들은 일산에서 학군이 좋은 곳들도 아니라. 


주상복합의 특성상 10년 이내가 아닌 장기간 투자하기 적합하지 않은데 

GTX가 그렇게 빨리 들어오지도 못합니다.

(물론 그나마 a,b,c 노선 중 GTX-A노선이 그나마 수익성 있고 실현가능하다고는 봅니다만.

게다가 국토부장관이 이곳 지역구)



굳이 오래된 아파트보다 2배 이상 주고 주상복합을 들어간다면... 

반대입니다. 

목동 하이페리온이나 분당 파크뷰처럼 학군이라도 갖춰져있다면 모를까. 


그리고, 

일산을 투자할 경우 아파트단지도 2종 일반주거지역이 많이 섞여 있으니 굳이 투자하는 경우라면 지적편집도를 참고하여 적어도 3종 일반주거지라도 구입하는게 그나마 나을 듯합니다. (게다가 곳곳에 1종 전용주거지나 1종 일반주거지도 많으니 주의)




결론. 


1. 일산은 투자 목적으로는 권하는 편은 아니다. 

  실거주로는 가성비 면에서 괜찮다. 

2. 일산을 구입할 경우 지적 편집도를 참조해 이왕이면 역세권, 3종 일반주거지를 구입하도록 한다. 



 - 그냥 대치 은마 아파트 -



2017년, 오랜만에 아파트가 올랐습니다. 


사실 2000~2007년 당시 상승세 비하면 낮지만,


* 참고로 부동산 뱅크 기준 1999~2007 대치은마 30평(공급 101제곱미터) 시세.

요즘은 뭐, 

앞서도 말했지만 우리나라 아파트의 경우 규제가 굉장히 쎈 편인데다

(1가구 2주택 같은 규제는 중국과 우리나라밖에 없더군요.)

전세계적으로도 별로 안오른편이라. 


2017/12/31 - [투자/부동산] - 2017년 결산, 서울 아파트 가격 거품인가? - 2007년과 비교


말이 너무 길어질것 같아 이전 글 링크로 갈음합니다. 


여튼,

2017년도 많이 올랐지만 

8월, 11월 두번의 대규모 정부 부동산 규제대책으로 인해 조금씩 움직임이 달라지고 있습니다. 

서울시내 수많은 아파트들도 지역에 따라 가격 움직임이 조금씩 달라지는 거죠. 



아시아선수촌

올림픽훼밀리

반포자이

도곡 렉슬

마포래미안 푸르지오

잠실주공 5단지



고덕래미안힐스테이트

상암DMC래미안

노원 미륭미성삼호3차


이 여러 지역, 서로 다른 아파트들 가격으로 한번 보죠. 


모두 부동산뱅크 과거시세, 상한가 기준입니다. 

링크 : 부동산 뱅크 시세 조회 



+위례 송파꿈에그린 106A형의 경우 

2017.08 8억에서 12월 8.5억으로 약간 오른, 6.25% 정도 수익. 


역시 잠실주공 5단지가 1등입니다. 

이외 대치은마도 우여곡절이 있었지만 입지가 갑이라... 많이 올랐고

반포자이, 반포래미안퍼스티지 및 

래미안대치팰리스(부동산 뱅크 시세가 없어 못 올림)도 많이 올랐습니다. 

누구나 살기원하는 곳에 위치한 대단지 신축(비교적)이다보니. 


수서/문정 지구는 항상 앞으로 오른다 했듯이 올림픽훼밀리타운도 많이 올랐고

(훼밀리보다 더 남쪽에 위치한 송파파크하비오 푸르지오 아파트조차 33평이 호가가 9.5~10억원이 넘습니다.)


반면에, 

강동구 둔촌동을 제외하고 

고덕/상일 지역의 경우 역시 물량이 많은데다 좀 외지다보니 가격 움직임이 2017년 하반기부터 별로입니다. 

상암DMC대단지 아파트인 대장주도 움직임이 약하고,


월계 미륭미성삼호3차의 경우 이전에 재건축 관해 글을 썼었습니다. 


2017/12/29 - [투자/부동산] - 아파트 재건축, 기본은 알고 하자!

2017/11/20 - [투자/부동산] - 월계동 재건축 아파트, 미륭 미성 삼호 3차(미미삼) 투자 가치에 관하여.


동대문에 나름 신축인 래미안허브리츠도 가격움직임 약한편. 



문제는, 현재 그나마 부동산 호경기 속 성적표이기 때문에,

만일 부동산 경기 침체가 다시 온다면 더욱 극명해질 거란 점. 


항상 말하지만 

심사숙고해 올바른 투자하세요~

2018.06  

 현장 매물 및 시세



우선,북아현에서 마포대로를 따라 마포 공덕 쪽 아파트들이 

이전부터 오르고 있었지만,

특히나 2017년 11.2 대책 이후에도 여전히 올라 분위기가 좋습니다.

북아현 뉴타운~ 마포대로 라인이 가장 선호하는 곳. 


4월까지 다주택자들 물건이 거래되고 나서 조금 거래량은 줄었지만,

그냥 대략적인 설명과 시세를 보자면



1. 마포래미안푸르지오 (마래푸)



3800여세대 대단지답게 마포 대장주. 

2호선과 5호선 사이이다보니 입지좋고, 초등학교 근처이고. 


작년말부터도 특히나 더 많이 올랐습니다. 


우선, 이전에 비해 매물 자체가 많이 줄어버렸습니다. 

시세가 오르면서 집주인들이 거둬들인거죠. 


현재 20평대 10억,

33평 12.5~13억 이상 생각해야 합니다. 


2. 공덕자이 (공자)

애오개역에서 마래푸 맞은 편에,

지하철 5호선 애오개역은 좀더 가깝고 단일 브랜드라는 장점이 있지만

(반대로 마래푸가 세대수는 3배 이상 큼)

14년 입주한 아파트가 소송으로 인해 아직 등기가 안된 유일한 단점.

(하지만 인테리어도 괜찮고 수영장까지 갖추어져 있음)


마래푸보다 약간 저렴한 편이었으나 

따라서 함께 오르고 있습니다. 

등기만 났더라면 싶은 곳. 


25평 9억 후반~10억, 33평 12~135억원 정도로 함께 오르고 있음. 


등기가 나면 더욱 오를 듯. 

(시기는 예측 불가)


3. e편한세상 신촌 (이편신)


마래푸보다 작지만 2천세대 정도 대단지에, 아현역과 바로 붙어있고(4단지)

16년 12월부터 17년 5월정도까지 입주하며 등기 기다리는 신축. 



최근 등기를 기다리는 집주인들이 매물을 거둬들이면서  매물이 적은 편. 

(현재 중복/허위매물 제외한 바로 출발가능한 매물이 단지 전체적으로 적음)


24평 9.5억~10억초반, 33평 12억~13.5억까지 다양한 편. 


등기 전에 저렴한 매물이 있다면 등기후를 보고 투자 가능. 

추가로, 1단지가 조금더 저렴하고 2,3,4단지가 좀더 시세가 높은 편. 



4. 아현역 푸르지오 (아푸)

아현역에서 이편신에 비해 좀더 멀다보니 

시세도 따라가는 양상. (15년도 입주하여 이미 등기 완료된 아파트)

하지만, 반대로 시세를 따라가다보니 오히려 투자금 대비 수익률도 괜찮은 편. 


24평 9억, 33평 10.5~11억원 정도 매물들이 있고 

주변 아파트들 시세가 올라가며 호가도 오르는 상황. 


좀더 아현역에서 먼 북아현 1-1구역 (북아현 힐스테이트)도 곧 일반분양하면


e편한세상 신촌> 아현역 푸르지오> 북아현 힐스테이트 순 시세를 형성하며 나갈 것으로 보임.  


5. 공덕/신공덕 래미안들. 

공덕 1~5차, 신공덕 1~3차 래미안들. 


직주근접의 대명사이지만 

약간 지어진지 된 곳들이라 

(공덕래미안이 1차에서 5차까지 99년~2011년 입주,

신공덕래미안이 1차에서 3차까지 2000년~2003년 입주)


최근 주변 아파트들을 따라 시세 오르는 중. 


"오늘은 대구 수성구, 부산 해운대구 

두 지역만 아파트 가격을 본 포스팅입니다. 


- 현재 대구에서 가장 고가인 범어동 제니스 -



두 지역은 나름 지방에서는 중심가인데,

학군도 갖추어져있고 해당 지역에서는 부촌인지라 

지방치고 아파트 가격도 높은 편입니다. 

서울과 다른 점은,


1. 2000년대초부터 2007년까지 오르긴 했으나 서울만큼 폭등한 적이 없다. 

2. 대신 2007년말~2009년까지 서울과 달리 하락하지 않고 오히려 오른 곳이 많다. 

3. 2017년부터 현재까지도 그렇게 많이 오르진 않았다. 


정도가 될 것 같습니다. 


서울에 비해 좀더 실수요자 위주 시장이다보니 그런듯합니다. 



자료들은 부동산뱅크 상한가기준, 2018.02.18 기준입니다. 




들어가기전, 대구 수성구와 부산 해운대구도 약간의 차이가 있어 첨언하자면

대구의 경우 가장 선호하는 곳이 수성구 한 곳입니다. 

하지만 부산은 해운대가 전통적인 부촌이 아니라 이전 구)부촌 격인 명륜동 일부 등 다른 곳들이 혼재해 있어 이러한 점도 영향이 있다고 봅니다. 

(마치 대구가 시내라고 부를만한 곳이 한 곳인 반면, 부산은 해운대 뿐만 아니라 서면, 경성대/부경대 인근 등 여러곳이 있는 것과 비슷한 느낌입니다.)







선 대구.



정리한 엑셀파일을 일부 잘라 캡쳐한 거라 보기힘들지만,


역시 수성구답게 인기좋은 아파트단지들 가격움직임은 좋습니다. 

전통적으로 범어네거리 인근 범어동(두산 위브더제니스, 수성3가 롯데캐슬)이 가격 움직임이 좋고,

오래되었지만 위치가 좋은 궁전맨션도 가격 움직임이 좋고,


가든하이츠1단지나 태왕아너스도 역세권은 아니지만 학군이 좋아 인기가 좋았습니다. 


여기서 추가할 점은,


대구조차도 부동산이 느리지만 입지에 따라 시세가 갈린다는 점. 


상동 동일하이빌의 경우 나름 입주 당시에는 수성3가 롯데캐슬보다 세대수도 크고 커뮤니티도 잘 갖춰 수성못 자연 역세권이라며 좀더 비쌌지만,

몇년사이 시세가 뒤집혔습니다. 


대구에서 가장 고층이라는 황금동 SK리더스뷰의 경우에는 왜 점차 범어네거리 인근아파트들보다 더 쳐질까요? 더 신축인데?


(참고로 수성SK리더스뷰의 경우 한동이 56층으로, 전체 층 평균은 높지는 않으나 한동이 높아 최고층. (최저층 36층)

반대로 범어네거리 범어제니스의 경우 지대자체도 높고 최저층 47층, 최고층 54층)


바로, 역시나 입지때문. 


SK리더스뷰와 트럼프월드가 맞닿아있는데 

바로 뒷쪽 이면상가들이 좀 학군에 안좋은 환경입니다. 


전통적으로 바, 유흥업소, 숙박업소들이 위치한 곳. 



결국에는 역시나 입지다. 


대구 수성구 부동산 시세를 보았을 때, 

1. 대구는 역세권 시세 변동이 서울보다 느리지만 결국 학군과 교통따라 시세가 더욱 움직일 것이다.

2,3호선 사이에 위치한 수성동3가 아파트들(코오롱 하늘채, STX칸, 수성3가 롯데캐슬, 쌍용예가, 화성파크드림 등)이 괜찮을 듯. 

2. 범어네거리 인근이 1st pick




다음, 부산 해운대.


부산도 실제로는 부전동/서면, 명륜동, 남천동 등 몇 군데 볼만한 곳이 있으나 

내가 아는 곳으로. 




보자면...


1. 역시나 우동 마린시티 주상복합들은 투자목적으로 최악이다. 


2. 우동 동부올림픽타운이나 마리나 1차, 신축이 좋다면 해운대자이 1차를 사자. 




전통적으로 주택가가 많은 좌동 신도시(말이 신도시지 지어진지 20년이 넘은 아파트들 천지)의 경우에도 최근 많이 올랐습니다.(좌동 경남아너스빌, 좌동 코오롱만 보더라도)

좌동 신도시의 경우에도 아이들 키우기 좋고, 학군이 잘 갖춰져 쭉 살기 좋기 때문. 

대신, 교통이 안좋습니다. 해운대구 전체가.


부산에 1~4호선, 부산김해선, 동해선 6개나 있는데도 정작 해운대에는 2호선 하나뿐.

(물론 그것만으로 충분하긴 함)


하지만 해운대고, 부산국제외고라도 가까운쪽으로, 센텀시티 인근이 괜찮습니다. 


전통적으로 대우마리나 1,2차가 인기가 있지만 사실 용적률 200% 정도에, 세대수도 별로 안커 재건축 볼 곳은 아니긴 합니다. 

1:1 재건축 정도 가능하긴 합니다. 아니면 수직증축 리모델링이라도. 

부산이 재건축초과이익 환수제가 막는 것도 아니니,

재건축 본다면 차라리 남천 삼익비치나 동부올림픽타운이 낫습니다. 


동부올림픽타운이 입지는 더 낫다고 보는데,

현재 용적률이 275%지만 준주거지역이라 한도가 400%기 때문. 


200% -> 250~300% 보다는 275% -> 350~400%가 낫긴합니다. 둘다 좋은건 아니지만. 

예전부터 여러 투자관한 포스팅도 했었지만,

실제 다른 블로그나 까페에 많이 하다보니 정작 이곳에는 안하게 되네요. 



오늘은 P2P 이야기. 



P2P 투자라는 말 들어는 본적 있으실겁니다. 

이전에 몇번 포스팅했으니 개요는 참조를. 


2016/07/20 - [財테크] - p2p 대출 시장 확대, 제1금융권 은행과 제휴도 늘어나고.

2016/11/25 - [財테크] - P2P, 안전에 관한 좀더 깊은 이야기! 최초의 P2P 협회 제명 기업.

2016/07/29 - [財테크] - p2p, 크라우드 펀딩 현명하게 투자하기! - 절세 방법.



'한국P2P금융협회'라는 곳도 있어서 참조하니


2018.03.31 기준 누적 대출액/투자액이 2조원이 넘는다합니다. 




그런데 운영이나, 

각각 개별 회사들을 보자면 글쎄요.


점점 더 믿음은 안가는게 사실입니다. 


기사링크 : '급성장하는 P2P 금융, 돌다리도 두들겨보고 건너라'



한번 보자면...


한국P2P금융협회 홈페이지에는, 공시자료를 통해 

각 협회사들의 대출금액, 연체율 및 부실률을 공시한답니다. 


https://docs.google.com/spreadsheets/d/e/2PACX-1vRBwbyj0ZDreW3asuYtvOs7RyEVnSSJ434J1Ye9Zx_ucVwCtQ7sZV1lCntG0nmvDOHbnBPBwyo1kgBS/pubhtml




정말 작은 업체들도 많다보니, 

협회사가 그나마 나은편인데도 불구하고 

2018.03.31 조사발표한 기준인 65개 협회사를 보더라도...


누적대출액 및 연체율/부실율만 하더라도 정말 투자할만한 업체가 드뭅니다. 



저는 그나마 7곳만 '투자를 고려할만 하다'라고 판단했습니다. 

더 타이트하게 보자면 4곳 정도요. 

여러분들은 어떤가요?


P2P 투자 특성상 초기에 고수익을 제시하더라도 

정작 원금을 못찾고 연체되거나 부실이 떠버리면 원금손실까지 나버리니

투자전 심사숙고가 필수랍니다. 

대한민국처럼 다이나믹한 사회가 있을까요. (요즘 시국 자체도 그렇고)


하지만 

아직 창업자보다는 상속자가 주류인 나라,

과거 정경유착, 일본의 잔제 등 여러 이야기가 계속 나오고 있는 것도 사실. 

그래도 UN 원조국에서 지원국으로,

분단 당시 북한보다도 못살던(전세계적으로 봐도 가난했던)

대한민국이 사회/경제적으로 이 정도 발전한 것만으로도 기적이라고 생각합니다. 


정경유착, 재벌의 폐해들 이야기가 나오지만 

대마불사가 항상 옳지는 않다는 점. 



재계순위를 대한민국 근현대사 속에서 보자면,


1. 60-70년대.

당시 10대 그룹 가운데 현존하는 그룹은 3곳 뿐으로,

삼성, 현대 LG 가문입니다. 


1964년 재계순위

삼성, 삼호, 삼양, 개풍, 동아, 락희, 대한, 동양, 화신, 한국글라스


1974년 재계순위

링크 : 70년대 '10대 그룹' 수난 시대 

락희 삼성 현대 한국화약 동국 대한 효성 신동아 선경 한일합섬


70년 대에는 LG, GS, LS 그룹의 전신인 락희 그룹이 재계 순위 1위였군요. 

10대 그룹 내에서도 대한, 신동아, 한일합섬 그룹은 거의 해체 상태이고

동국, 효성 그룹은 굉장히 쇠락한 상태입니다. 


1987년 재계순위를 보면...


현대, 대우, 삼성


링크 : (기획)한국 재벌, 파란만장한 30여년 변천사


80~90년대만 하더라도 현대가 재계순위 1위였습니다. 

90년대 들어 '왕자의난'으로 현대그룹이 쪼개지며 

현대그룹/현대차그룹/현대중공업그룹으로 나뉘고,

삼성이 IT 분야에서 고속 성장을 하며 지금은 삼성이 압도적 1위이지만. 


링크 : 현대 왕자의 난 - 나무 위키 


현대그룹은 가장 정주영 명예회장과 닮았다던 장남인 정몽헌 당시 현대그룹 회장에 대해, 정몽구 현 현대자동차 그룹 회장이 반발하며 다투었던 것. 


정주영 명예회장이 경영능력 좋은 정몽헌 회장을 아껴 건설, 전자 부문을 주려고 하자 

현재보다 좋지 않던 현대차그룹만 받게된 정몽구 회장이 금융부분(현대 증권)을 가지려고 한 것. 


정몽헌 회장


결국 당시 정주영 회장이 판단력도 흐려지고 

계열사 사장단들끼리 대형 파벌싸움이 되었고 

당시에는 정몽헌 회장이 이긴 양상이었고,

정몽구는 현대차그룹만 독립해서 나왔다. 


하지만 이후 정몽헌 회장은 LG반도체를 무리하게 인수하며 너무 많은 빚을 졌고, 

대북 사업 관련으로 북한에 4억 5천만달러를 북한에 몰래 송금한 것이 들켜 검찰 수사를 받다 투신 자살을 했다. 


현대그룹은 현재 현대그룹(현정은 - 정몽헌 회장 부인), 현대차그룹 이외에도

6남 정몽준의 현대중공업그룹,

3남 정몽근의 현대백화점그룹,

4남 정몽우의 현대 BNG스틸 그룹,

7남 정몽윤의 현대해상화재보험,

8남 정몽일의 현대기술투자 그룹으로 쪼갈라졌다.  


현대그룹은 현정은 체제 이후 점차 침몰하는 분위기. 



90년대. 


1997년, IMF 지원 외환위기 사태를 겼으며 재계 30위권 중 

4위 대우,

5위 쌍용,

9위 기아,

13위 동아,

19위 진로,

21위 고합,

24위 해태,

26위 아남,

27위 한일,

28위 거평그룹이 모두 망했다. 


링크 : 한국 재벌, 파란만장한 30년


전문기업인 경영체제였던 기아가 망하고,

상속 재벌의 대표인 현대차그룹이 기아를 인수한 것은 희안. 


2000년대.


한국경제원 자료에 따르면...

링크 : 한국경제원, 30대대규모기업진단 연도별 순위 




2000년대 들어서는 삼성이 압도적입니다. 

삼성전자를 필두로 

삼성생명이나 삼성증권 등 다른 계열사들도 실적을 올리며 2,3위와 격차를 벌립니다. 


이외 한진, 금호, 현대산업개발그룹이 점차 침몰하고 있고

한솔그룹은 거의 와해,

하나로통신, 코오롱, 대우전자도 침몰했습니다. 


반대로 CJ 그룹이 굉장히 발전했습니다. 



2000년대 들어 가장 독특한 점은, 그나마 상속자가 아닌 창업자인

미래에셋 그룹이 2016년 재계서열 19위로 오른 점. 

박현주 회장이 정말 대단한듯 합니다. 


사실 STX그룹이 한때 중공업 열풍과 더불어 재계 순위 12위까지 왔지만...


한순간에 망했습니다.


* 사실 1990년대 이후부터 프라임그룹, 유진그룹, C&그룹, STX그룹 등이 크면서 상속이 아닌, 다양한 기업들이 나타나는가 했지만 거의 다 망하거나 침체일로. 

최근엔 이랜드그룹도 과도한 빚으로 허덕이는 상황. 

이전부터  P2P 투자에 대해 포스팅했었습니다.

개인적으로 조금 남들보다 빨리 투자하기도 했었고,

투자 금액도 조금 되고 말이죠. 


혹시나 P2P 용어 자체가 생소하거나 

이제 막 시작하는 분이라면 다른 포스팅도 한번 봐주세요. 


2016/07/29 - [財테크] - p2p, 크라우드 펀딩 현명하게 투자하기! - 절세 방법.

2015/10/11 - [財테크] - 8퍼센트, 빌리... 크라우드 펀딩, 대기만성 혹은 반짝 성장인가?




최근, 이상한 P2P 규제안이 나와 

핀테크를 활성화 하겠다는 정부의 말이 역시나 믿을수 없다고 느꼈습니다. 


>> 16년 7월, 금융위원회에서 'P2P 금융산업 가이드라인'이라고 내놓았는데,

다른 나라에 비해서도 이상한 규제안으로 나와 비난을 샀습니다. 

하지만 현재진행형인 상태라 언제 시행할지 모르는 상태. 


기사링크 : http://www.newsprime.co.kr/news/article.html?no=360055




현재 대한민국 경제 상황 속에서,

P2P 투자만큼 수익이 높으며 그나마 안전한 경우도 드묾니다. 

(뒤에서 위험에 대해 이야기합니다.)

하지만 당연히 투자에는 위험이 따르는 법,

P2P 대출에 투자하고 있거나 투자를 할 예정이라면 적어도 알아야할 점에 대해 적어보았습니다. 


1. 투자하려는 곳이 P2P협회 회원사인가?


이게 뭔말인고 하니,

현재 '한국P2P금융협회'라는 곳이 있습니다. 

P2P 시장 자체가 성장기인 상태이다보니 

여러 업체들이 우후 죽순 생겨나고,

영세한 업체도 많은 상태입니다. 

그러다보니 과도한 경쟁으로인해(투자금을 끌어들이기 위해) 

제 살 깎아먹기식 영업을 하는 곳도 있어 

투자자들의 주의가 필요하기 때문이죠. 


링크 : 한국P2P금융협회




2017년 1월 현재 34개 회원사들이 있습니다. 

앞서 언급했듯이 우후죽순 P2P투자 업체들이 생겨나고 있기 때문에 

주의가 필요합니다. 

뒤에 투자 상품 자체를 주의해야한다고 말하겠지만,

실제론 투자 업체 자체가 가장 중요하고 위험한 투자 요건이기 때문입니다. 


이전에 포스팅을 했었습니다. 


2016/11/25 - [財테크] - P2P, 안전에 관한 좀더 깊은 이야기! 최초의 P2P 협회 제명 기업.



'머니옥션'이라는, 1세대 P2P업체라고 할 수 있는 곳이 결국 투자자들의 돈을 돌려주지 못해 소송까지 간 상태입니다. 


지금도 포털 사이트에서 '머니옥션'이라고 검색해보면 피해자들 소식과 뉴스 등 다양한 정보들을 접할 수 있습니다. 


당연히 P2P 투자 특성상 상품 개별로 연체나 심하면 추심까지 가기도 하지만 

이런 경우라면 - 여러 상품에 넣었더라도 모든 원금을 날릴 수 있습니다. 


물론, '펀딩클럽'이라는 업체의 경우 초기에 P2P 협회사였는데 불구하고 

이제 추가 투자모집을 중단하고 기존 투자금 상환만 해주고 있답니다. 



2. 개인신용대출 상품인가, 부동산대출 상품인가. 

현재 P2P 대출이라는 상품의 양대축이라 할 수있죠. 

개인/법인 신용대출 상품과 부동산 대출 상품. 


둘의 특징을 대략 보자면..



 

 개인신용대출 

 부동산대출

 금리

5~10% 초반대.(신용도따라) 

10% 초반 ~ 10% 후반 

(일반적으로 높음)

 상환기간

대략 12 ~ 36개월 

6 ~ 18개월

(좀더 짧은 편) 


즉 전반적으로 부동산 대출이 상환기간도 짧고 금리는 높으니 좋은 편입니다.

덕분에 후발주자이던 테라펀딩이 업계 1위였던 8퍼센트를 치고 나갈 수 있었죠. 

하지만, 

위험이 없는 게 아닙니다. 


왜냐면 지금의 부동산 대출 P2P 투자상품은,

예전의 'PF사태' 속 그 PF(Project Financing)과 거의 동일한 상품이니 말이죠. 


2008년 미국 서브프라임 보기지 發 세계경제위기로 인해 

부동산 경기 침체가 국내를 덮치며 PF 부실사태가 났죠. 


그전까지만 하더라도 저축은행이 특히나 PF에 많이 대출해줬습니다. 

지금의 P2P처럼 10% 이상 무조건 보장하니 저리를 끌어당겨 대어주면 

그냥 땅짚고 헤엄치기였으니 말이죠. 


2008년 당시 많은 저축은행이 이런 투자 손실로 인해 쓰러졌습니다. 


링크 : 2금융권도 피마른다... PF대출 연체율 급증



당시 부산에서는 크고 꽤 오래 되었던 부산저축은행조차 영업정지 조치를 당했습니다. 


링크 : 부산저축은행의 불법 조치들. 



부산저축은행 사태... 유명했던 일이죠. 

하루 아침에 영업정지로 인출이 안되어 예금주들이 항의하고

많은 사람들의 돈이 순식간에 사라졌던. 


역사는 반복된다지만 

다시는 이런 일이 없었으면 합니다. 

렌딧. 이전에도 포스팅을 한 적이 있었죠. 


이전 포스팅 링크 : P2P, 클라우드 펀딩 현명하게 투자하기 - 절세법



오늘은 실제 이 투자에 관한 포스팅입니다. 


제 개인적으로도 가장 많이 투자한 업체 2곳 중 한 곳이고,

이전에도 위험부담감소(자동으로 수십~수백개 신용대출에 투자), 절세 효과 및 시스템이 잘 갖추어져 있어 추천했었습니다. 


실제 P2P 투자는 최근 주식이나 채권보다 안전하고 수익이 높아 선호하지만,

'대부업'으로 분류되어 이자 소득에 대한 과세가 27.5%나 됩니다. 

즉, 이자가 생기면 거의 1/3 가까이 떼어간다는 말. 

(일반적인 저축 예금은 15.4% 세금을 떼어갑니다. 14+1.4%)



P2P업체중 렌딧이 좋은 점이,

위의 이전 포스팅에서도 언급했지만 

1,2백만원 정도를 수십~수백개 대출상품에 넣을 경우 당연히 대출상품 당 이자가 적은데, 

그럴 경우 천원 미만에 대해서는 과세가 되지 않기 때문입니다. 


렌딧 공식 블로그에서도 이를 적극 홍보하기도 했었습니다. 

블로그 링크 : http://blog.naver.com/lendit/220868810714




그렇지만 사실은... 

저정도로 충분하게 절세 효과가 나타나지 않습니다. 




보시다시피 세전 10.72%... 이에 대해 세금 2.92%로 

실제론 27.23%..




총 지급액이 아니라 가장 최근 지급액을 보았을 때도 약 25.23%...




결국 절세효과가 1,2% 정도 밖에는... 

뭐 그정도만 하더라도 도움이 되긴 하지만 

신용대출상품의 특성상 P2P 상품들 중 부동산 상품보다 이율이 낮다는 것을 감안한다면 

약간 아쉬운. 


이 이유는 렌딧의 현재 구조때문인듯합니다. 

실제론 이전과 달리 상시 투자제도로 바뀌면서 대출상품 자체 수가 줄어들어서 그런듯... 합니다. 


하지만 전에도 말한 것처럼,

렌딧은 P2P 업체들 중 선두업체이다보니 시스템도 잘 갖추어져 있습니다. 

적어도 신용대출업체들 중에는 1위니까요. 

게다가 상시 자동분산투자 시스템도 잘 갖추어져 있고.


현재 P2P 업체들 중 특히 부동산 투자의 경우 금리가 높아 인기가 많지만,

2008년 당시 저축은행 사태 재현도 가능한지라...

(P2P 특성상 한번 투자하고 나면 돌려받기까지는 폐쇄형 구조로 중도 상환이 쉽지 않습니다. 물론 상황 기간이 짧으면 그나마 낫지만...)


오늘은 크라우드 펀딩, 혹은 P2P 대출/투자 관한 이야기입니다. 


이제 우리나라도 P2P 대출업의 누적대출액이 3000억원을 넘어섰습니다. 

드디어 태동기를 거쳐 발전 중이라는 것인데요...

(지난해말에 300여억원 수준이었다는 것을 참조한다면 정말 폭발적으로 성장중이죠.)


내용이 좀 있어 요점만 우선 보자면...


1. 부동산 대출 상품이 늘어났는데, 예전 저축은행 도산 당시와 비슷한 양상으로 흐르고 있다. 


2. P2P 업체에 대한 검증이 필요하다. P2P 협회 최초 제명 업체도 나왔고, 적자로 인해 소송까지 간 업체도 나왔다. 



1. 부동산 대출 상품


- 아래 블로그에서 잘 정리해 놓아 링크를 겁니다. 


http://blog.naver.com/lendit/220862118966


물론 저 렌딧이라는 업체가 주로 신용대출을 취급하다보니 올린 글일 수도 있지만,

현재 상황을 가장 잘 반영한 글입니다.

저도 이미 많은 돈을 P2P에 투자했지만,

투자자분들의 주의가 필요합니다. 


처음의 취지와 달리,

현재는 무조건 10% 이상, 높게는 10% 후반대까지 고수익을 약속하는 

부동산 P2P 상품들이 인기입니다. 

덕분에 업계 1위이던 8퍼센트가 테라펀딩에 따라잡힌 후에, 뒤따라 여러 업체들이 부동산 상품들을 앞세우기 시작했죠. 


현재 P2P 시장 자체에서도 개인이나 기업 신용대출보다 부동산 대출상품이 전체의 50%를 넘어서버렸습니다. 


그런데, 이 모양새가 예전의 저축은행發 PF(프로젝트 파이낸싱) 부실로 인한 투자자들 피해 상황과 비슷하게 흘러가고 있습니다. 

당시에도 부동산 호황기를 지나며 저축은행들이 너도나도 부동산 투자에 대출을 해주었다, 

서브프라임 모기지론으로 인한 전세계 경제 불황에 저축은행이 그대로 문을 닫았죠. 


아래 경제 신문 기사도 참조하시고요. 


http://news.naver.com/main/read.nhn?mode=LSD&mid=sec&oid=014&aid=0003699499&sid1=001


10% 이상의 고수익은 분명 매력적이지만,

상환 못하고 원금을 날려버리면 답이 없기에 -



2. P2P 업체에 대한 검증

- 이것도 중요합니다. 

현재, 조금 다르긴 하지만 '머니 옥션'이라는 업체가 소송까지 갔습니다. 

그리고, 현재 기업회생 절차까지 진행중입니다. 


이 머니옥션이라는 업체 자체가 2006년부터 시작한, 거의 국내 P2P 시장에서 선구자 같은 곳인데요,

실제로 현재는 많이 뒤쳐졌지만

결국 적자가 지속되면서 투자자들에게 돈을 돌려주지 못하게 되었습니다. 


http://www.bithub.co.kr/news/articleView.html?idxno=7775



아래는 머니옥션의 해명글. 



결국 먹튀 논란에 빠지고, 투자자들에게 피해가 갔습니다. 




그런데 또다른 사건이 조용히 일어났습니다. 


펀딩클럽이라는 업체인데요,

2015년부터 공격적으로 영업하였지만 

올해 7월 마지막 상품을 내놓은채 더이상 영업을 재개하지 않기로 하였는데요,

문제는 이 업체가 P2P협회 업체라는 점 -


그렇지만, 결국 펀딩클럽도 남은 상환금만 상환하고 영업을 접겠다고 했답니다. 

펀딩클럽도 총 대출상품 30여억원 정도를 판매한지라 과연 모두 잘 상환을 할지...



문제는 이런 소식이 제대로 알려지지 않고 있다는 점. 


P2P 투자가 굉장히 인기를 끌고 있지만,

언젠가는 제2의 저축은행 사태처럼 투자자들에게 큰 상처만 남길까 걱정입니다. 

금융당국, 모니터링해주세요~

사실 요즘처럼 금리가 낮은 시기에,

p2p 대출 혹은 클라우드 펀딩은 좋은 대안이 됩니다. 

물론 업종 자체가 '대부업'이니 만큼,

원금 미상환의 위험도 있으나 생각보다 높지 않다는 점.... 



이전에도 몇번 포스팅했었죠.

혹시나 클라우드 펀딩이 무엇인지 모르는 분이라면 이전 포스팅을 보시는게... 

2015/10/11 - [財테크] - 8퍼센트, 빌리... 크라우드 펀딩, 대기만성 혹은 반짝 성장인가?

2016/07/20 - [財테크] - p2p 대출 시장 확대, 제1금융권 은행과 제휴도 늘어나고

2016/07/29 - [財테크] - p2p, 크라우드 펀딩 현명하게 투자하기! - 절세 방법.



요즘도 p2p 투자 관련 시장 자체가 커가는 중이고,

업체들간에 경쟁도 치열한 편입니다. 



-p2p 대출상품의 모습. 7억이 넘는 큰 상품들인데 최소 13분, 최고 3시간내로 마감된 것이 보입니다.-


에전만 하더라도 업게 1위라면 무조건 8퍼센트였는데,

이제는 부동산 관련 상품만 취급하던 테라펀딩이 앞서나가고

다른 후발주자들인 렌딧, 빌리 등 업체와도 선두권을 다투는 중입니다. 


각 업체들 특징을 대략 보자면...


8퍼센트 https://8percent.kr/index/- 가장 처음 클라우드 펀딩 투자 열풍을 일으키며 1위 업체였지만 최근에는 2위로 밀린 상태. 

타 업체들에 비해 상품이 많으나 금리가 낮은편. 


테라 펀딩 https://terafunding.com/ - 주로 빌라나 토지 분양 대금 등만을 취급하는 게 특징으로, 개별 상품마다 수억에서 수십억원으로 상품이 커서 순식간에 업계1위(투자금액 기준)가 된 업체. 

상품이 다양하지 못하지만 상품 이율이 높다는 장점. 

하지만 상품이 출시되면 굉장히 빨리 소진되어(수억원도 몇분만에 투자 마감됨) 투자하기가 쉽지 않음


리 https://www.villy.co.kr/ - 후발 업체지만 상품이 다양하고 금리도 괜찮으며, 현재 누적상환액 기준 1위라고 (자사발표기준) 알려져 있습니다. 

특히 독특하게도 예치금을 돌려받을 때 다른업체들과 달리 휴대폰 문자를 이용한 '세이퍼트'라는 시스템을 통해 당일 수분내 입금해주는게 최대장점 (참고로 다른 업체들은 예치금 상환 요청을 하면 다음날 입금해줌)


렌딧 https://invest.lendit.co.kr/invest - 개별 상품을 팔지 않고, 대출상품들을 합친 포트폴리오 상품만 취급하는 업체로, 가장 먼저 포트폴리오 투자를 선보이면서 안정성과 세금 절세 효과로 인기를 모은 상위 업체. 


+ 원래는 p2p 투자는 대부업에 해당하여 27.5%라는 높은 세금이 붙습니다만,

여러 상품에 동시에 투자할경우 소규모 투자금의 경우 천원 이하 절삭 효과로 인해 절세효과가 있습니다. 자세한 내용은 아래내용을 참조. 


2016/07/29 - [財테크] - p2p, 크라우드 펀딩 현명하게 투자하기! - 절세 방법.


최근에는 상시 투자 시스템을 통해 포트폴리오 투자를 기다리지 않아도 되는 장점이 있음.

- 후발주자인 어니스트펀드도 비슷한 방식을 보여주지만 대출상품들을 모은 포트폴리오 투자를 선보이지만, 렌딧처럼 상시 투자가 불가능하고 1,2달에 한번마다 상품이 나올때를 기다려야 한다는 점... 




* 시간되시면 꼭 한번 읽어보시기를... 




최근에, 아니 수년전부터 '자산관리상담' 혹은 '재무설계상담'이라는 말 들어본 적 있으시죠?

사실 예전에는 주로 보험사 소속 설계사분들이 해당보험사 상품을 판매하는 수단으로 사용하였지만

(변액유니버셜 등 사업비가 많이 떼이는, 즉 보험사에 많이 남는 상품들을 이를 통해 많이도 팔았었죠.)

최근에는 좀더 위험해진 것 같습니다. 


재무상담을 해주면서 2,3번 정도 만나 상담을 하면서

상담자의 소득, 현재 재산, 앞으로의 계획 등을 물은 다음에 

결국에는 자신들의 상품을 권유하는데...


최근에는 보험상품 뿐만 아니라 

이상한 회사들 상품을 파는데 

결론부터 말하자면 '유사수신업체'로, 사기 당할 위험이 높습니다. 


'~~파트너스' 혹은 '~~투자자문' 등의 이름을 내걸었지만,

실제론 업종을 '대부업'으로 등록하여

나중에 문제가 생길 경우 적절한 보상을 받기가 힘들 수 있습니다. 


이게 2015년 후반, 1500억원대로 굉장히 큰 규모의 사기사건이었던

'이숨투자자문' 사건. 


송창수 이숨투자자문 실질대표가 1심에서 징역 17년을 선고받은 사건입니다. 

특히 이사람은

티움, 인베스트컴퍼니, 에이블 등 비슷한 유형의 회사들을 세워 비슷한 사기 수법을 사용하였는데,


>> KBS뉴스 링크 : 이숨투자자문 사기 피해자들의 절규. 



더 기가 막힌 건 송씨가 해당사기사건을 무마하기 위해 부장 판사 출신인 

최유정 변호사에게 수임료 명목으로 50억원을 주었다는 것이죠. 

이 최유정 변호사는 네이처 리퍼블릭 대표에게도 청탁을 받았던 인물. 


>> YTN 기사 링크 : 최유정, 네이처리퍼블릭 '검찰 게이트' 그들만의 전관예우 






딱 전형적인 

Ponzi scheme이었습니다. 

일명 돌려막기. 


투자자들에게 고수익을 약속하여 투자금을 받고,

다른 투자자들에게 받은 돈을 주어 신뢰를 얻어 더 큰 투자금을 받는식. 


이건 참 웃프게도 역사가 반복된다는 점...


2009/06/22 - [財테크] - 폰지 사기 수법쓴 메이도프와 다복회의 공통점-인간의 탐욕이라는 기질에 관하여.



거의 월 2.5% 정도의 고수익을 내세웠으며,

많은 자본금을 예치해두어 혹시나 손실보더라도 원금을 보전할 수 있다,

해외 선물 등 선진 금융 기법으로 안전한 투자가 가능하다는 등 

(NPL, 담보채권, 장외주식 등 이유다 다양)


말도 안되는 소리를 했지만 결국엔 사람들을 현혹시켰죠. 




기본적으로 말이 안됩니다. 

원금보장, 고수익 이런 말들은... 


현재 금리가 얼마나 낮은데,

그렇게 확실히 수익을 낼 수 있다면 2~3% 대로 대출을 받아서 하지 않을까요?

아니, 월 1~2% 이상씩 낼 수 있다면 저축은행에서라도 대출을 받을듯....



무섭게도 이런 뉴스들이 얼마전에도 인터넷에는 선동글들이 올라와있었더라는....


http://blog.naver.com/rkdskrgh13?Redirect=Log&logNo=220460570320




그런데 문제는,

이숨투자자문이야 지금 기소 중이고 현재진행형이지만

사회에는 제2의 이숨투자자문 들이 꽤 보인다는 사실입니다. 



여러분~ 정신차리세요. 

There is no free lunch. 



개개인의 경우 이런 사기에 수억 잃어버리면 정말 집안이 휘청입니다. 

아니, 수천만원만 잃어도 본업이 손에 안잡힐 겁니다. 


오늘 포스팅은 

'이희진'이라는 사람의 이야기. 




아래의 신문기사를 보시죠. 

http://www.asiatoday.co.kr/view.php?key=20160907010004441


결국 구속되었고,

확실히 사기로 형벌이 내려질 겁니다. 

너무 명백한 상황이라. 



이 사람은 

'장외 주식'이라고,

거래소에 직접 올라와 있지는 않은,

장외 시장에서 거래되는 주식들을 사람들에게 추천하여 매수하도록 하였습니다. 


한국경제TV 등에 얼굴을 비추면서 전문가인척 행세했고,

최근에는 케이블 TV 등에도 얼굴을 비추면서 인기를 얻으려 했죠. 


너무 뻔합니다. 


주식 명언 처럼,

세상에 '공짜 점심'은 없어요!


There is no free lunch!


하지만 계속 역사는 반복되고...


주변에서도 


내가 아는 사람이 수백만원을 내고 고급정보를 받아보고 있다.

-> 알고보면 이미 다 지난 구식 얘기를 게다가 돈까지 지불하며 사보고 있음. 


그 사람은 어떤 책을 쓴, 어느 케이블 TV에도 나오는 전문가다.

-> 자비 출판도 단돈 1,2백만원이면 가능하고, 케이블 TV에 나온다는 사람들도 대부분 그닥..... 


이 주식만 사면 오른다! 내가 추천한 것들 다 올랐다. 

-> 오른다고 확정지을 수 있는 주식같은 건 없음. 

가치주 투자도 자기가 하면 가치주 투자고, 남이 하면 물타기. 

여러개 추천하고 오른것만 보여주는 돌아이들도 보았음. 



저런 곳에 투자하는 부들도 

소중한 돈을 불리려고 이리저리 알아보다 잘못된 길로 갔다는 사실이 너무 슬픕니다. 


우리가 '경제'나 '재테크', 혹은 '자산관리'를 배워야 하는 건 

투기를 하자는 것이 아니라 

적어도 저런 사기는 당하지 않도록 지식을 쌓자는 것이죠. 


피해자분들에게 심심한 위로의 말씀을 건넵니다... 

얼마나 상심이 클까요 ㅠ


그런데 지금도 제2의 이희진 들이 활개치고 있고,

주기적으로 이런 사건들이 터져나올겁니다. 

금융당국입장에서도 선제적으로 잡아내기가 어려운 마당. 


http://yeouidotv.com/landing/m03/



에효.. 그렇게 주식으로 돈벌기 쉬우면 삼성만 하더라도 

휴대폰 안 만들고 그 똑똑한 사람들로 주식하겠지....



차라리 계속 잃고, 돈을 못버는 투자자분들은 

자신이 못 번다는 걸 알고 투자 안하는게 최고의 투자인 셈입니다. 

저런 사기에 속지마세요. 




요즘 다시금 부동산이 난립니다. 

더 정확히 말하자면 서울 강남 재건축 시장 위주긴 한데,

수도권은 그나마 나은듯. 


물론 많이 올랐던 대구, 부산의 경우 약간 주춤거리고 있고... 


수도권이라도 용인 등 일부는 그대로입니다. 



요즘은 주로 청약 P를 노리고 단타고 수천만원을 노리고 끼어드는 분들이 많은듯한데;


2007년의 모습과 비슷한 것같아(시세도 그당시와 비슷합니다)

좀 우려스럽습니다 .


게다가 더 문제는 현재 기준금리 1% 초반대로,

금리인하 여력도 엄청 줄어든상태 -


만일 지금처럼 사상 초유의 저금리 상태에서 

다시금 경기 침체가 온다면 답이 없다는 말이죠. 


일본이나 다른 나라들처럼 마이너스 금리의 세계로... 


-> 마이너스 금리가 무서운게, 이전까지는 거의 '이론적으로'만 언급하던 거라

향후에 어떤 결과가 일어날지, 

특히 여러 나라들이 시행하면서 전세계적으로 마이너스 금리가 되면 어떻게 될건지 아무도 모른다는 점이죠. 


현재 스웨덴, 덴마크, 일본, 스위스 등이 마이너스 금리를 도입한 상태입니다.


기사 링크 : '마이너스 금리 도입, 부작용 가시화'



각설하고,

일산 근처 탄현동에 위치한 두산위브더제니스에 관해 씁니다. 


다른 내용들은 다음에 언급하고. 


탄현동 두산 위브더 제니스의 경우 딱 서브프라임 사태 당시 분양하고, 2013년 입주를 시작한

경기도 고양시 탄현동에 위치한 곳입니다. (일산구 근처라 일산 위브더 제니스라 부르기도 합니다)


그런데 당시 두산이 야심차게 경의중앙선 탄현역에 연결시키고,

2700세대로 내놓았고 

당시 조금 오래된 일산에 새로운 부촌을 형성한다며 과감히 고분양가로 갔는데... 


대박 미분양이 났었던 겁니다. 


(당시 동시에 대구 수성구 범어네거리에도 천여세대가 넘는 대단지로 지어 똑같이 미분양이 났지만, 이후 2012~2015년 동안 미분양 해보되며 엄청 올랐습니다)


그런데, 아직도 미분양이 해소되지 않았습니다. 


아직도 광고글들이 주구장창... 

네이버 포스트만 해도 계속 올라옵니다. 


>> 네이버 포스트 : 탄현 위브더 제니스 링크 




실제로 가보면 크고 으리으리하고, 공동시설도 잘 지었습니다. 

단지 위치가;; 일산에서 좀 빗겨나가 있고 당시에 너무 고분양가로 밀어붙였...

평당 1500정도였습니다. 당시. 


지금도 전세매매 보증제라고 해서,


소위 말했던 '애프터 리빙제'를 실시하고 있습니다. 


그리고 조건을 보니... 59제곱미터는 2년간 중도금 대출이자 지원,

95제곱미터는 5년간 대출이자 지원 + 인테리어 비용 1000만원, 공용관리비 부분 지원 혜택이라나...



현재 가격을 보자면, 2013년 분양이후로 오르지도 내리지도 않고 횡보... 



자료 출처  호갱노노. 당연히 미분양이니 거래도 거의 없고, 가격도 횡보하고...


그리고 실제로 바로옆 덕이동 아파트 단지들을 보면 2011년 입주를 시작한 비교적 새 단지들이 많은데 모두 분양가 대비 폭락수준이라... 현재 평당 천만원을 약간 넘는 정도로 횡보중이기에 

탄현 위브더제니스는 제값 받기 힘들것으로 보입니다. 

그 주변에서는 가장 낫지만 말이죠. 




참... 부동산이 무서운게 대부분의 가정에서 가정 자산의 대부분을 차지하다보니,

이익을 노리고 갔다가 까딱 잘못하면 하우스 푸어가 된다는 말이죠. 



* 대구 범어동 두산 위브 더 제니스의 경우 미분양으로 인해 

할인이 들어가면서 말도 많았는데, 현재는 오히려 미분양을 다 털고 가격이 많이 오른 것을 보면 격세지감... 


당시 검색해보면 기사 많이 나옵니다. 


기사링크 : 대구 부촌, 범어동 두산위브더 제니스 자존심 구겨 


제목 그대로


대구 수성구 아파트들의 평균 매매가격 비교입니다.


'호갱노노'와 KB 실거래가 기준으로,

2016.02 ~ 2016.08까지의 실거래가 평균과,

2015.06 ~ 2015.12 까지 실거래가 평균을 비교하였습니다. 


보고된 실거래가가 없는 아파트 단지는 제외하였습니다. 




위의 결론. 

서울에서 강남, 서초, 개포 등 재건축, 분양 시장이 살아나고 있다지만

대구 등 지방은 상황이 그닥. 


특히 대구에서도 주변부 신도시 등은 상황이 안좋다하고,

대구에서 가장 비싼 편인 수성구 범어동 일대의 경우에도 

2015년과 비교하면 평균 매매가격 하락이 돋보임.


하지만 이렇다보니 실거래가와 호가 차이가 점차 커지고 있어 

매물 가격만 보고 접근하면 안됨. 

이전부터 p2p 대출, 혹은 크라우드 펀딩에 관해 여러글들 포스팅했었습니다.


아직 이에 대해 생소하거나 잘 모르시는 분들은 이 포스팅들을 참조해 주시고


2015/10/11 - [財테크] - 8퍼센트, 빌리... 크라우드 펀딩, 대기만성 혹은 반짝 성장인가?

2016/05/01 - [財테크] - 대한민국 p2p 대출, 2016.05 현황


P2P 대출의 장점이라면, 돈을 빌리는 대출자 입장에서야 비교적 낮은 중금리로 대출을 받을 수 있다는 점이고,

투자자 입장에서는 최근 수익형 부동산 수익률도 5% 전후인 마당에

'비교적' 안정적으로 10% 내외의 수익을 올릴 수 있다는 점입니다. 


그런데, 단점을 따지자면 몇 가지가 있겠지만,

그 중에서도 역시 수익과 관련된 '세금'이지 않을까 합니다.


P2P 대출은 금융업, 그 중에서도 '대부업'으로 분류되기 때문에 -미즈@랑, 러쉬@캐쉬 등 대부업체 처럼요- 세금이 쎕니다.

수익에 대해 세금이 27.5%나 되기 때문이죠. 

예금이나 적금에 대한 15.4% 세금과 비교해도 높다보니,

수익에서 세금으로 1/4 넘게 빠져나가는 셈입니다. 


P2P 업체들은 세전 수익을 내세우지만, 투자자 입장에서야 실제 세금을 제하고 나서 세후 수익을 따져야 하는 거죠. 

(세전 10%라도 실제 세후 수익은 7.25% 쯤 되니까요)


2015/12/05 - [財테크] - 나의 p2p 대출, 크라우드 펀딩 투자기 -


하지만, 이런 P2P 투자에도 절세 방법은 있습니다.

바로, 집단대출 P2P 상품에 소액 투자하는 것인데요,

집단대출상품이 뭐냐면,

기존에 하나의 단일 대출 상품에 대해 투자금을 모집하던 크라우드 펀딩 상품과 달리,

아예 소액의, 수십~수백여개의 대출 상품을 하나로 모은 집단 상품이 있는데요,

(렌딧이나 어니스트 펀드 등에서 출시 중입니다. 업계 1위인 8퍼센트에서도 비슷한 상품을 내어놓았구요)


이렇게 되면 우선 개별 대출 상품의, 연체 및 부도로 인한 위험도 획기적으로 낮출 수 있으면서, '세금'에 관해서도 이득을 보게 됩니다. 

수백여개 대출상품에서 매달 각 대출마다 소액씩 모이게 되는데, 이런 이자금액 중 10원미만에 대해서는 세금이 매겨지지 않기 때문이에요.

따라서 실제로 적용되는 세금은 기존의 27.5%가 아닌,

20~22% 정도로 추정됩니다. 


일부러 한 집단대출상품에 100만원만 투자해본 다음(어니스트 펀드입니다) 

해당 상품의 상환금액을 보았는데요,


실제 세금이 21.3% 정도 책정되었습니다. 


이렇게되면 이런 절세 효과로 인해서,

실제 다른 P2P 대출 상품에 비해 높은 수익을 올릴 수 있게 되는 거죠. 

(이런 효과는 약 500만원 정도 투자 까지 있는 것으로 보고 있습니다. 

이후에 200만원, 300만원, 400만원, 500만원 투자 건에 관해서도 f/u 할 예정입니다)


다른 내용들을 더 쓰려고 했지만 다음 포스팅으로 나눠서 하고,

오늘은 이만.


* 실제 위의 내용을 렌딧에서는 요즘 조금씩 홍보하고 있는 상황입니다. 

기사 링크 : http://www.mt.co.kr/view/mtview.php?type=1&no=2016061312565339996&outlink=1



'부의 추월차선', 권하지 못할 책.

財테크 2016.07.27 18:59 Posted by 와썸

음. 최근 선배님 중 한분이 추천해주셔 한번 읽어본, 

하지만 개인적으로는 추천하지 못할책. 

사업을 하라는 결론인데...


요약하자면

열심히 일만하는, 가난을 만드는 인도와

아끼고 저축하고 투자하는, 평범한 삶을 만드는 서행차선과

저자가 추천하는 부의 '추월차선'대로 가라는 말씀.


그렇지만 전체적으로 책 내용들이 여기저기서 가져다온 내용을,

자신에게 맞게 갖다붙인 내용.

갑자기 Price-Earning ration를 PE라고 소개하며,

 PER이 4이면 수익이 400%라고, 이런 투자는 어디도 없다 이런식. 

이상한 해석이로다. 


그리고 다른 내용들도 본문 내용을 보자면

'채권자가 되는 과정은 복잡해 보이지만 실제로는 그렇지 않다. 당신은 언제든지 은행으로부터 양도성 예금증서를 사서 채권자가 될 수 있다. 

...중략...


은행에 돈을 예금하면 채권자가 될 수 있다. 

-이하 후략-'

앞서는 '복리의 마법'을 반박한다면서 평범한 서행차선이라더니,

은행에 돈을 예금하면 채권자가 된다고??

대부분 제1금융권의 경우 은행에 예금만 하면 물가 인상분보다 못해 실질적으로는 마이너스라고 하는 마당에??

그리고는 자신이 '개리'라고 하는 젋은 부자의 이야기를 들은 것이라며,

은행에 예금을 넣는 것이 부의 추월차선이라고 하다니;

그러면서 금리인상으로 인해 물가가 오르더라도 인플레이션 방어효과 덕분에 영향을 미치지 않는다고 하는데 이 또한 무슨 말인지...


* 이 저자가 정말 부자인 상태로 이 책을 썼더라도, 읽어볼만한 내용이라기에는...



이전부터 P2P 대출 관해 많이 포스팅했었습니다. 


소개라든지 intro는 이전 글들로 갈음하고. 


2015/10/11 - [財테크] - 8퍼센트, 빌리... 크라우드 펀딩, 대기만성 혹은 반짝 성장인가?

2016/05/01 - [財테크] - 대한민국 p2p 대출, 2016.05 현황

P2P 대출 시장이 커지고 있습니다. 



그러다보니 시중 은행이나 저축은행들도 관심을 보이고,

협업을 추진합니다. 



P2P 업체들이야 낮은 인지도를 극복하고,

은행/저축은행들은 새로운 투자처도 만들고. 



협업 방식은 크게


1. P2P 업체에 지분 투자

2. P2P 업체를 통해 은행/저축은행에서 대출상품 출시





대략적으로 보자면


NH농협은행은 30CUT(써티컷)과 연계하여 대출상품을 내어놓았고,

기업은행은 펀다, 엘리펀트와 협업하여 대출상품을 내놓았습니다.


신한은행은 어니스트 펀드에 직접 투자하였고 상품 개발도 논의중이라 하며,

KEB하나은행은 Villy와 협업한 상태입니다. 



2016년 3월 말 기준 

P2P 대출 잔액은 약 730억원 정도로 밝혔고, (금융위원회 발표)

성장세도 가팔라 15년 말만 하더라도 약 350억원 정도라 

3개월 만에 2배로 성장했다고 합니다. 


2016년 7월 현재의 경우 

업계 선두권인

8퍼센트 총 투자금액 283억원,

빌리 215억원,

테라 펀딩 281억원 등


총 규모만 하더라도 무시못할 정도로 커졌습니다. 

P2P 시장 자체가 잠시의 바람이 아니라 최소 1,2년간은 성장할 기세. 


참고로 전 이런 쪽과 아무런 관련없는 소시민입니다. 


오늘은 부동산 이야기입니다. 

부동산 중에서도,

"지역주택조합" 에 관해 이야기해볼까 합니다. 


만일 저 단어가 낯설거나 처음 들어보는 분이라면, 잠시 시간내어 상식 차원에서 알아 보는 것도 좋을 것 같네요. 





요즘, '저렴한 분양가!' 라며 광고하는 아파트 단지들이 많은데요,

 

-저도 받았던 지역주택조합 문자 광고;;;-


"지역주택조합"이란, 부동산 용어사전에서 복잡하지만 정확한 정의가 나와있긴 하지만, 

쉽게 말하자면 일종의 부동산 '직구'에 해당한다고 할까요?


동일 지역에 거주하는 주민들이, 주택을 마련하기 위하여 직접 조합을 설립하여 사업을 시행하는 형태를 말합니다.  


원래 아파트를 신축한다면, 시공사/시행사/홍보대행사 등, 우리가 아는 브랜드 건설사들 말고도 사업집행을 위해 다양한 기업들이 함께 하게 되는데, 이런 사업 주체가 기업이 아닌 주민들로 이루어진 조합이 된다는 것이죠. 

결론부터 말해, 당연히 다른 지출이 줄어드니까 분양가가 저렴하게 됩니다! 실제로 제시하는 분양가를 보자면 동일 위치에서 10~20% 정도 저렴할 수 있는 구조. 


회사에서 주장하는 지역주택조합의 장점. 자료 출처 : 월드메르디앙



그렇게 좋다면 왜 잘 안알려져 있을까요?

일반분양과 달리 지역주택조합은 저렴한 분양가를 책정하는 만큼, 위험부담도 크기 때문입니다. 



일반적인 신축 아파트 구입을 위해서라면, 청약 일정에 따라 청약통장으로 청약하고, 청약 후에 당첨이 되었을 때 계약하는 것이지만 지역주택조합 아파트의 경우 청약통장없이, 조합원이 토지를 매입하여 시공사를 선정하기 때문에 분양가가 저렴해지지만

행정절차가 복잡하다보니 지연되기 쉽고, 사업이 지연되면서 추가 분담금을 요구하기도 하며, 최악의 경우 무산되어버리는 경우도 있다는 점입니다. 


기사 링크 : 대구 지역 주택조합 부작용 속출... 34곳 중 상당수 좌초


위의 신문 기사를 들어가보면 나오는데,

최근 대구, 특히 대구에서도 수성구가 아파트 매매가격이 워낙 뛰다보니 최근 지역주택조합도 많이 들어섰는데, 대구 지역 34개 지역주택사업 중에 딱 한 곳, 그마저도 96가구의 소규모 사업만이 착공이 진행 중이고 나머지는 지지부진하거나 좌초되었다는 것입니다.

(저 소규모 사업장도 '그나마' 성공적으로 진행중이라는 데도 추가분담금이 발생해서 분양대금의 4.7%인 1300만원씩 추가로 분담하여 진행 중이라는 군요;;;)


사실, '지역주택조합'

이라는 제도 자체는 하등 문제가 없는, 저렴한 분양가를 추구해볼 수 있는 일종의 대안이지만, 

지역주택조합 자체의 위험을 잘 모른채로, 분양가가 저렴하다는 말만 믿고 무턱대고 분양에 참여하다가는 위험할 수 있다는 거죠. 


- 인터넷의 흔한 지역주택조합 뒷통수 맞은 고민 글...-




이렇듯, 최근에는 지역주택조합에 대한 안좋은 여론이 형성되다보니,

지역주택조합 측에서도 분양을 성공하기 위해 '토지 확보가 완료된 상태이다', '믿고 참여할 수 있는 대기업브랜드다' 등을 내세우고 있지만, 그래도 여전히 조심스러워야 합니다. 




기사 링크 : 대구텍, 주택조합 아파트 사업 포기 부지 매입


서산 관내 지역주택조합, 과장 광고 성횡


그나마 조심히 따져보고,, 사업 진행 자체가 일반분양보다 더딜 수 있으며 추가분담금이 발생할 수 있다는 점도 이해가 필요하며,

조합원을 부득이하게 탈퇴할 경우의 투자금 반환조건과, 개인적 사유로 조합을 탈퇴할 경우 납부한 조합비를 반환받을 수 있는지, 사업예정지 토지확보는 되어 있는지 등을 그나마 확인해야 한답니다. 


기사 링크 : 김포시, 지역주택조합 가입시 주의점 당부 



쓰다보니 부정적인 이야기 밖에 없네요;

개인적으로는 추천하지 않지만

결국 선택은 개인의 몫이니까요. 


대한민국 p2p 대출, 2016.05 현황

財테크 2016.05.01 20:51 Posted by 와썸


p2p 대출에 관해서는 이전에 이미 포스팅을 몇번 했습니다. 



2015/12/05 - [財테크] - 나의 p2p 대출, 크라우드 펀딩 투자기 -


2015/10/11 - [財테크] - 8퍼센트, 빌리... 크라우드 펀딩, 대기만성 혹은 반짝 성장인가?



P2P 대출의 경우 그 사이에도 무럭무럭 성장했습니다. 



선두업체들마다 누적 대출액을 보자면


8퍼센트  201억

테라펀딩 180여억원

렌딧 125억원

빌리 120억원

투게더 100여억원 

어니스트펀드 55여억원

펀딩클럽 29억원 


등. 



2016년에 국내 p2p 대출 시장 자체가 1,000억원 이상으로 커질 것으로 예상하고 있습니다. 



앞서 포스팅들에서처럼, 세금이 워낙쎄지만 

그래도 요즘같은 저금리 기조 속에서는 p2p 업체 상품들이 도움이 되는 게 사실입니다. 



이전에도 이야기했지만,

처음 하는 분이라도 '렌딧'과 같이,

알아서 수십~많게는 수백개 대출 상품에 나눠 투자하는 p2p상품을 이용하면 

위험도를 낮추면서도 이자 떼고나서 세후로, 7~8% 넘는 고수익을 올릴 수 있으니,


아직 모르는 분들은 소액이라도 시도해보는 게 좋을 것 같습니다. 


*그래서 최근에는 업계 1위인 8퍼센트에서도 자동 포트폴리오 투자를 도입했더군요. 


매일경제 기사 링크 : 8퍼센트로 자동 분산투자하세요!



자료 출처 : 8퍼센트 홈페이지


사실 요즘 은행/증권사의 ELS만 하더라도 수익률이 '세전'으로 6~8% 정도이고 이마저도 사실 p2p대출보다 더 원금손실가능성이 높다고 보기 때문에

(그나마 요즘에는 개별종목보다는 지수를 추종하는 ELS가 대부분이긴 하지만요)

P2P는 좋은 투자 대안처가 됩니다. 






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