'財테크'에 해당되는 글 97건

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  2. 2017.02.28 대한민국 재계변천사, 대마불사? 대마도 수시로 죽는다.
  3. 2017.01.20 P2P 투자, 투자 전에 반드시 알아야 할 점들! (1)
  4. 2017.01.09 P2P <렌딧>실제 투자 보고서. 절세? 신용대출? 렌
  5. 2016.11.25 P2P, 안전에 관한 좀더 깊은 이야기! 최초의 P2P 협회 제명 기업.
  6. 2016.10.30 p2p, 클라우드 펀딩. 여러업체들 중 추천!
  7. 2016.09.17 투자자문? 파트너스? '이숨투자자문 사건'으로 본 재무설계 이야기.
  8. 2016.09.08 '수십억 주식 사기' 이희진, 왜 이런일이 반복되나? 폰지 수법, 기타 등등
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  10. 2016.08.09 대구 수성구 주요 아파트 가격들. 2015년과 비교
  11. 2016.07.29 p2p, 크라우드 펀딩 현명하게 투자하기! - 절세 방법.
  12. 2016.07.27 '부의 추월차선', 권하지 못할 책. (6)
  13. 2016.07.20 p2p 대출 시장 확대, 제1금융권 은행과 제휴도 늘어나고.
  14. 2016.05.12 저렴한 분양가? 지역주택조합 이야기.
  15. 2016.05.01 대한민국 p2p 대출, 2016.05 현황
  16. 2016.02.21 부동산)판교 집값에 대한 소고
  17. 2016.02.07 재테크, 특히 20-30대 젋은 층 재테크에 대한 소고
  18. 2016.01.28 아파트, 실거래가와 매매가 격차 증가.
  19. 2016.01.13 재테크, 부동산에 유용한 웹사이트들
  20. 2016.01.12 저렴하게 사기? 지역주택조합 정확히 알기.

예전부터 여러 투자관한 포스팅도 했었지만,

실제 다른 블로그나 까페에 많이 하다보니 정작 이곳에는 안하게 되네요. 



오늘은 P2P 이야기. 



P2P 투자라는 말 들어는 본적 있으실겁니다. 

이전에 몇번 포스팅했으니 개요는 참조를. 


2016/07/20 - [財테크] - p2p 대출 시장 확대, 제1금융권 은행과 제휴도 늘어나고.

2016/11/25 - [財테크] - P2P, 안전에 관한 좀더 깊은 이야기! 최초의 P2P 협회 제명 기업.

2016/07/29 - [財테크] - p2p, 크라우드 펀딩 현명하게 투자하기! - 절세 방법.



'한국P2P금융협회'라는 곳도 있어서 참조하니


2018.03.31 기준 누적 대출액/투자액이 2조원이 넘는다합니다. 




그런데 운영이나, 

각각 개별 회사들을 보자면 글쎄요.


점점 더 믿음은 안가는게 사실입니다. 


기사링크 : '급성장하는 P2P 금융, 돌다리도 두들겨보고 건너라'



한번 보자면...


한국P2P금융협회 홈페이지에는, 공시자료를 통해 

각 협회사들의 대출금액, 연체율 및 부실률을 공시한답니다. 


https://docs.google.com/spreadsheets/d/e/2PACX-1vRBwbyj0ZDreW3asuYtvOs7RyEVnSSJ434J1Ye9Zx_ucVwCtQ7sZV1lCntG0nmvDOHbnBPBwyo1kgBS/pubhtml




정말 작은 업체들도 많다보니, 

협회사가 그나마 나은편인데도 불구하고 

2018.03.31 조사발표한 기준인 65개 협회사를 보더라도...


누적대출액 및 연체율/부실율만 하더라도 정말 투자할만한 업체가 드뭅니다. 



저는 그나마 7곳만 '투자를 고려할만 하다'라고 판단했습니다. 

더 타이트하게 보자면 4곳 정도요. 

여러분들은 어떤가요?


P2P 투자 특성상 초기에 고수익을 제시하더라도 

정작 원금을 못찾고 연체되거나 부실이 떠버리면 원금손실까지 나버리니

투자전 심사숙고가 필수랍니다. 

대한민국처럼 다이나믹한 사회가 있을까요. (요즘 시국 자체도 그렇고)


하지만 

아직 창업자보다는 상속자가 주류인 나라,

과거 정경유착, 일본의 잔제 등 여러 이야기가 계속 나오고 있는 것도 사실. 

그래도 UN 원조국에서 지원국으로,

분단 당시 북한보다도 못살던(전세계적으로 봐도 가난했던)

대한민국이 사회/경제적으로 이 정도 발전한 것만으로도 기적이라고 생각합니다. 


정경유착, 재벌의 폐해들 이야기가 나오지만 

대마불사가 항상 옳지는 않다는 점. 



재계순위를 대한민국 근현대사 속에서 보자면,


1. 60-70년대.

당시 10대 그룹 가운데 현존하는 그룹은 3곳 뿐으로,

삼성, 현대 LG 가문입니다. 


1964년 재계순위

삼성, 삼호, 삼양, 개풍, 동아, 락희, 대한, 동양, 화신, 한국글라스


1974년 재계순위

링크 : 70년대 '10대 그룹' 수난 시대 

락희 삼성 현대 한국화약 동국 대한 효성 신동아 선경 한일합섬


70년 대에는 LG, GS, LS 그룹의 전신인 락희 그룹이 재계 순위 1위였군요. 

10대 그룹 내에서도 대한, 신동아, 한일합섬 그룹은 거의 해체 상태이고

동국, 효성 그룹은 굉장히 쇠락한 상태입니다. 


1987년 재계순위를 보면...


현대, 대우, 삼성


링크 : (기획)한국 재벌, 파란만장한 30여년 변천사


80~90년대만 하더라도 현대가 재계순위 1위였습니다. 

90년대 들어 '왕자의난'으로 현대그룹이 쪼개지며 

현대그룹/현대차그룹/현대중공업그룹으로 나뉘고,

삼성이 IT 분야에서 고속 성장을 하며 지금은 삼성이 압도적 1위이지만. 


링크 : 현대 왕자의 난 - 나무 위키 


현대그룹은 가장 정주영 명예회장과 닮았다던 장남인 정몽헌 당시 현대그룹 회장에 대해, 정몽구 현 현대자동차 그룹 회장이 반발하며 다투었던 것. 


정주영 명예회장이 경영능력 좋은 정몽헌 회장을 아껴 건설, 전자 부문을 주려고 하자 

현재보다 좋지 않던 현대차그룹만 받게된 정몽구 회장이 금융부분(현대 증권)을 가지려고 한 것. 


정몽헌 회장


결국 당시 정주영 회장이 판단력도 흐려지고 

계열사 사장단들끼리 대형 파벌싸움이 되었고 

당시에는 정몽헌 회장이 이긴 양상이었고,

정몽구는 현대차그룹만 독립해서 나왔다. 


하지만 이후 정몽헌 회장은 LG반도체를 무리하게 인수하며 너무 많은 빚을 졌고, 

대북 사업 관련으로 북한에 4억 5천만달러를 북한에 몰래 송금한 것이 들켜 검찰 수사를 받다 투신 자살을 했다. 


현대그룹은 현재 현대그룹(현정은 - 정몽헌 회장 부인), 현대차그룹 이외에도

6남 정몽준의 현대중공업그룹,

3남 정몽근의 현대백화점그룹,

4남 정몽우의 현대 BNG스틸 그룹,

7남 정몽윤의 현대해상화재보험,

8남 정몽일의 현대기술투자 그룹으로 쪼갈라졌다.  


현대그룹은 현정은 체제 이후 점차 침몰하는 분위기. 



90년대. 


1997년, IMF 지원 외환위기 사태를 겼으며 재계 30위권 중 

4위 대우,

5위 쌍용,

9위 기아,

13위 동아,

19위 진로,

21위 고합,

24위 해태,

26위 아남,

27위 한일,

28위 거평그룹이 모두 망했다. 


링크 : 한국 재벌, 파란만장한 30년


전문기업인 경영체제였던 기아가 망하고,

상속 재벌의 대표인 현대차그룹이 기아를 인수한 것은 희안. 


2000년대.


한국경제원 자료에 따르면...

링크 : 한국경제원, 30대대규모기업진단 연도별 순위 




2000년대 들어서는 삼성이 압도적입니다. 

삼성전자를 필두로 

삼성생명이나 삼성증권 등 다른 계열사들도 실적을 올리며 2,3위와 격차를 벌립니다. 


이외 한진, 금호, 현대산업개발그룹이 점차 침몰하고 있고

한솔그룹은 거의 와해,

하나로통신, 코오롱, 대우전자도 침몰했습니다. 


반대로 CJ 그룹이 굉장히 발전했습니다. 



2000년대 들어 가장 독특한 점은, 그나마 상속자가 아닌 창업자인

미래에셋 그룹이 2016년 재계서열 19위로 오른 점. 

박현주 회장이 정말 대단한듯 합니다. 


사실 STX그룹이 한때 중공업 열풍과 더불어 재계 순위 12위까지 왔지만...


한순간에 망했습니다.


* 사실 1990년대 이후부터 프라임그룹, 유진그룹, C&그룹, STX그룹 등이 크면서 상속이 아닌, 다양한 기업들이 나타나는가 했지만 거의 다 망하거나 침체일로. 

최근엔 이랜드그룹도 과도한 빚으로 허덕이는 상황. 

이전부터  P2P 투자에 대해 포스팅했었습니다.

개인적으로 조금 남들보다 빨리 투자하기도 했었고,

투자 금액도 조금 되고 말이죠. 


혹시나 P2P 용어 자체가 생소하거나 

이제 막 시작하는 분이라면 다른 포스팅도 한번 봐주세요. 


2016/07/29 - [財테크] - p2p, 크라우드 펀딩 현명하게 투자하기! - 절세 방법.

2015/10/11 - [財테크] - 8퍼센트, 빌리... 크라우드 펀딩, 대기만성 혹은 반짝 성장인가?




최근, 이상한 P2P 규제안이 나와 

핀테크를 활성화 하겠다는 정부의 말이 역시나 믿을수 없다고 느꼈습니다. 


>> 16년 7월, 금융위원회에서 'P2P 금융산업 가이드라인'이라고 내놓았는데,

다른 나라에 비해서도 이상한 규제안으로 나와 비난을 샀습니다. 

하지만 현재진행형인 상태라 언제 시행할지 모르는 상태. 


기사링크 : http://www.newsprime.co.kr/news/article.html?no=360055




현재 대한민국 경제 상황 속에서,

P2P 투자만큼 수익이 높으며 그나마 안전한 경우도 드묾니다. 

(뒤에서 위험에 대해 이야기합니다.)

하지만 당연히 투자에는 위험이 따르는 법,

P2P 대출에 투자하고 있거나 투자를 할 예정이라면 적어도 알아야할 점에 대해 적어보았습니다. 


1. 투자하려는 곳이 P2P협회 회원사인가?


이게 뭔말인고 하니,

현재 '한국P2P금융협회'라는 곳이 있습니다. 

P2P 시장 자체가 성장기인 상태이다보니 

여러 업체들이 우후 죽순 생겨나고,

영세한 업체도 많은 상태입니다. 

그러다보니 과도한 경쟁으로인해(투자금을 끌어들이기 위해) 

제 살 깎아먹기식 영업을 하는 곳도 있어 

투자자들의 주의가 필요하기 때문이죠. 


링크 : 한국P2P금융협회




2017년 1월 현재 34개 회원사들이 있습니다. 

앞서 언급했듯이 우후죽순 P2P투자 업체들이 생겨나고 있기 때문에 

주의가 필요합니다. 

뒤에 투자 상품 자체를 주의해야한다고 말하겠지만,

실제론 투자 업체 자체가 가장 중요하고 위험한 투자 요건이기 때문입니다. 


이전에 포스팅을 했었습니다. 


2016/11/25 - [財테크] - P2P, 안전에 관한 좀더 깊은 이야기! 최초의 P2P 협회 제명 기업.



'머니옥션'이라는, 1세대 P2P업체라고 할 수 있는 곳이 결국 투자자들의 돈을 돌려주지 못해 소송까지 간 상태입니다. 


지금도 포털 사이트에서 '머니옥션'이라고 검색해보면 피해자들 소식과 뉴스 등 다양한 정보들을 접할 수 있습니다. 


당연히 P2P 투자 특성상 상품 개별로 연체나 심하면 추심까지 가기도 하지만 

이런 경우라면 - 여러 상품에 넣었더라도 모든 원금을 날릴 수 있습니다. 


물론, '펀딩클럽'이라는 업체의 경우 초기에 P2P 협회사였는데 불구하고 

이제 추가 투자모집을 중단하고 기존 투자금 상환만 해주고 있답니다. 



2. 개인신용대출 상품인가, 부동산대출 상품인가. 

현재 P2P 대출이라는 상품의 양대축이라 할 수있죠. 

개인/법인 신용대출 상품과 부동산 대출 상품. 


둘의 특징을 대략 보자면..



 

 개인신용대출 

 부동산대출

 금리

5~10% 초반대.(신용도따라) 

10% 초반 ~ 10% 후반 

(일반적으로 높음)

 상환기간

대략 12 ~ 36개월 

6 ~ 18개월

(좀더 짧은 편) 


즉 전반적으로 부동산 대출이 상환기간도 짧고 금리는 높으니 좋은 편입니다.

덕분에 후발주자이던 테라펀딩이 업계 1위였던 8퍼센트를 치고 나갈 수 있었죠. 

하지만, 

위험이 없는 게 아닙니다. 


왜냐면 지금의 부동산 대출 P2P 투자상품은,

예전의 'PF사태' 속 그 PF(Project Financing)과 거의 동일한 상품이니 말이죠. 


2008년 미국 서브프라임 보기지 發 세계경제위기로 인해 

부동산 경기 침체가 국내를 덮치며 PF 부실사태가 났죠. 


그전까지만 하더라도 저축은행이 특히나 PF에 많이 대출해줬습니다. 

지금의 P2P처럼 10% 이상 무조건 보장하니 저리를 끌어당겨 대어주면 

그냥 땅짚고 헤엄치기였으니 말이죠. 


2008년 당시 많은 저축은행이 이런 투자 손실로 인해 쓰러졌습니다. 


링크 : 2금융권도 피마른다... PF대출 연체율 급증



당시 부산에서는 크고 꽤 오래 되었던 부산저축은행조차 영업정지 조치를 당했습니다. 


링크 : 부산저축은행의 불법 조치들. 



부산저축은행 사태... 유명했던 일이죠. 

하루 아침에 영업정지로 인출이 안되어 예금주들이 항의하고

많은 사람들의 돈이 순식간에 사라졌던. 


역사는 반복된다지만 

다시는 이런 일이 없었으면 합니다. 

렌딧. 이전에도 포스팅을 한 적이 있었죠. 


이전 포스팅 링크 : P2P, 클라우드 펀딩 현명하게 투자하기 - 절세법



오늘은 실제 이 투자에 관한 포스팅입니다. 


제 개인적으로도 가장 많이 투자한 업체 2곳 중 한 곳이고,

이전에도 위험부담감소(자동으로 수십~수백개 신용대출에 투자), 절세 효과 및 시스템이 잘 갖추어져 있어 추천했었습니다. 


실제 P2P 투자는 최근 주식이나 채권보다 안전하고 수익이 높아 선호하지만,

'대부업'으로 분류되어 이자 소득에 대한 과세가 27.5%나 됩니다. 

즉, 이자가 생기면 거의 1/3 가까이 떼어간다는 말. 

(일반적인 저축 예금은 15.4% 세금을 떼어갑니다. 14+1.4%)



P2P업체중 렌딧이 좋은 점이,

위의 이전 포스팅에서도 언급했지만 

1,2백만원 정도를 수십~수백개 대출상품에 넣을 경우 당연히 대출상품 당 이자가 적은데, 

그럴 경우 천원 미만에 대해서는 과세가 되지 않기 때문입니다. 


렌딧 공식 블로그에서도 이를 적극 홍보하기도 했었습니다. 

블로그 링크 : http://blog.naver.com/lendit/220868810714




그렇지만 사실은... 

저정도로 충분하게 절세 효과가 나타나지 않습니다. 




보시다시피 세전 10.72%... 이에 대해 세금 2.92%로 

실제론 27.23%..




총 지급액이 아니라 가장 최근 지급액을 보았을 때도 약 25.23%...




결국 절세효과가 1,2% 정도 밖에는... 

뭐 그정도만 하더라도 도움이 되긴 하지만 

신용대출상품의 특성상 P2P 상품들 중 부동산 상품보다 이율이 낮다는 것을 감안한다면 

약간 아쉬운. 


이 이유는 렌딧의 현재 구조때문인듯합니다. 

실제론 이전과 달리 상시 투자제도로 바뀌면서 대출상품 자체 수가 줄어들어서 그런듯... 합니다. 


하지만 전에도 말한 것처럼,

렌딧은 P2P 업체들 중 선두업체이다보니 시스템도 잘 갖추어져 있습니다. 

적어도 신용대출업체들 중에는 1위니까요. 

게다가 상시 자동분산투자 시스템도 잘 갖추어져 있고.


현재 P2P 업체들 중 특히 부동산 투자의 경우 금리가 높아 인기가 많지만,

2008년 당시 저축은행 사태 재현도 가능한지라...

(P2P 특성상 한번 투자하고 나면 돌려받기까지는 폐쇄형 구조로 중도 상환이 쉽지 않습니다. 물론 상황 기간이 짧으면 그나마 낫지만...)


오늘은 크라우드 펀딩, 혹은 P2P 대출/투자 관한 이야기입니다. 


이제 우리나라도 P2P 대출업의 누적대출액이 3000억원을 넘어섰습니다. 

드디어 태동기를 거쳐 발전 중이라는 것인데요...

(지난해말에 300여억원 수준이었다는 것을 참조한다면 정말 폭발적으로 성장중이죠.)


내용이 좀 있어 요점만 우선 보자면...


1. 부동산 대출 상품이 늘어났는데, 예전 저축은행 도산 당시와 비슷한 양상으로 흐르고 있다. 


2. P2P 업체에 대한 검증이 필요하다. P2P 협회 최초 제명 업체도 나왔고, 적자로 인해 소송까지 간 업체도 나왔다. 



1. 부동산 대출 상품


- 아래 블로그에서 잘 정리해 놓아 링크를 겁니다. 


http://blog.naver.com/lendit/220862118966


물론 저 렌딧이라는 업체가 주로 신용대출을 취급하다보니 올린 글일 수도 있지만,

현재 상황을 가장 잘 반영한 글입니다.

저도 이미 많은 돈을 P2P에 투자했지만,

투자자분들의 주의가 필요합니다. 


처음의 취지와 달리,

현재는 무조건 10% 이상, 높게는 10% 후반대까지 고수익을 약속하는 

부동산 P2P 상품들이 인기입니다. 

덕분에 업계 1위이던 8퍼센트가 테라펀딩에 따라잡힌 후에, 뒤따라 여러 업체들이 부동산 상품들을 앞세우기 시작했죠. 


현재 P2P 시장 자체에서도 개인이나 기업 신용대출보다 부동산 대출상품이 전체의 50%를 넘어서버렸습니다. 


그런데, 이 모양새가 예전의 저축은행發 PF(프로젝트 파이낸싱) 부실로 인한 투자자들 피해 상황과 비슷하게 흘러가고 있습니다. 

당시에도 부동산 호황기를 지나며 저축은행들이 너도나도 부동산 투자에 대출을 해주었다, 

서브프라임 모기지론으로 인한 전세계 경제 불황에 저축은행이 그대로 문을 닫았죠. 


아래 경제 신문 기사도 참조하시고요. 


http://news.naver.com/main/read.nhn?mode=LSD&mid=sec&oid=014&aid=0003699499&sid1=001


10% 이상의 고수익은 분명 매력적이지만,

상환 못하고 원금을 날려버리면 답이 없기에 -



2. P2P 업체에 대한 검증

- 이것도 중요합니다. 

현재, 조금 다르긴 하지만 '머니 옥션'이라는 업체가 소송까지 갔습니다. 

그리고, 현재 기업회생 절차까지 진행중입니다. 


이 머니옥션이라는 업체 자체가 2006년부터 시작한, 거의 국내 P2P 시장에서 선구자 같은 곳인데요,

실제로 현재는 많이 뒤쳐졌지만

결국 적자가 지속되면서 투자자들에게 돈을 돌려주지 못하게 되었습니다. 


http://www.bithub.co.kr/news/articleView.html?idxno=7775



아래는 머니옥션의 해명글. 



결국 먹튀 논란에 빠지고, 투자자들에게 피해가 갔습니다. 




그런데 또다른 사건이 조용히 일어났습니다. 


펀딩클럽이라는 업체인데요,

2015년부터 공격적으로 영업하였지만 

올해 7월 마지막 상품을 내놓은채 더이상 영업을 재개하지 않기로 하였는데요,

문제는 이 업체가 P2P협회 업체라는 점 -


그렇지만, 결국 펀딩클럽도 남은 상환금만 상환하고 영업을 접겠다고 했답니다. 

펀딩클럽도 총 대출상품 30여억원 정도를 판매한지라 과연 모두 잘 상환을 할지...



문제는 이런 소식이 제대로 알려지지 않고 있다는 점. 


P2P 투자가 굉장히 인기를 끌고 있지만,

언젠가는 제2의 저축은행 사태처럼 투자자들에게 큰 상처만 남길까 걱정입니다. 

금융당국, 모니터링해주세요~

사실 요즘처럼 금리가 낮은 시기에,

p2p 대출 혹은 클라우드 펀딩은 좋은 대안이 됩니다. 

물론 업종 자체가 '대부업'이니 만큼,

원금 미상환의 위험도 있으나 생각보다 높지 않다는 점.... 



이전에도 몇번 포스팅했었죠.

혹시나 클라우드 펀딩이 무엇인지 모르는 분이라면 이전 포스팅을 보시는게... 

2015/10/11 - [財테크] - 8퍼센트, 빌리... 크라우드 펀딩, 대기만성 혹은 반짝 성장인가?

2016/07/20 - [財테크] - p2p 대출 시장 확대, 제1금융권 은행과 제휴도 늘어나고

2016/07/29 - [財테크] - p2p, 크라우드 펀딩 현명하게 투자하기! - 절세 방법.



요즘도 p2p 투자 관련 시장 자체가 커가는 중이고,

업체들간에 경쟁도 치열한 편입니다. 



-p2p 대출상품의 모습. 7억이 넘는 큰 상품들인데 최소 13분, 최고 3시간내로 마감된 것이 보입니다.-


에전만 하더라도 업게 1위라면 무조건 8퍼센트였는데,

이제는 부동산 관련 상품만 취급하던 테라펀딩이 앞서나가고

다른 후발주자들인 렌딧, 빌리 등 업체와도 선두권을 다투는 중입니다. 


각 업체들 특징을 대략 보자면...


8퍼센트 https://8percent.kr/index/- 가장 처음 클라우드 펀딩 투자 열풍을 일으키며 1위 업체였지만 최근에는 2위로 밀린 상태. 

타 업체들에 비해 상품이 많으나 금리가 낮은편. 


테라 펀딩 https://terafunding.com/ - 주로 빌라나 토지 분양 대금 등만을 취급하는 게 특징으로, 개별 상품마다 수억에서 수십억원으로 상품이 커서 순식간에 업계1위(투자금액 기준)가 된 업체. 

상품이 다양하지 못하지만 상품 이율이 높다는 장점. 

하지만 상품이 출시되면 굉장히 빨리 소진되어(수억원도 몇분만에 투자 마감됨) 투자하기가 쉽지 않음


리 https://www.villy.co.kr/ - 후발 업체지만 상품이 다양하고 금리도 괜찮으며, 현재 누적상환액 기준 1위라고 (자사발표기준) 알려져 있습니다. 

특히 독특하게도 예치금을 돌려받을 때 다른업체들과 달리 휴대폰 문자를 이용한 '세이퍼트'라는 시스템을 통해 당일 수분내 입금해주는게 최대장점 (참고로 다른 업체들은 예치금 상환 요청을 하면 다음날 입금해줌)


렌딧 https://invest.lendit.co.kr/invest - 개별 상품을 팔지 않고, 대출상품들을 합친 포트폴리오 상품만 취급하는 업체로, 가장 먼저 포트폴리오 투자를 선보이면서 안정성과 세금 절세 효과로 인기를 모은 상위 업체. 


+ 원래는 p2p 투자는 대부업에 해당하여 27.5%라는 높은 세금이 붙습니다만,

여러 상품에 동시에 투자할경우 소규모 투자금의 경우 천원 이하 절삭 효과로 인해 절세효과가 있습니다. 자세한 내용은 아래내용을 참조. 


2016/07/29 - [財테크] - p2p, 크라우드 펀딩 현명하게 투자하기! - 절세 방법.


최근에는 상시 투자 시스템을 통해 포트폴리오 투자를 기다리지 않아도 되는 장점이 있음.

- 후발주자인 어니스트펀드도 비슷한 방식을 보여주지만 대출상품들을 모은 포트폴리오 투자를 선보이지만, 렌딧처럼 상시 투자가 불가능하고 1,2달에 한번마다 상품이 나올때를 기다려야 한다는 점... 




* 시간되시면 꼭 한번 읽어보시기를... 




최근에, 아니 수년전부터 '자산관리상담' 혹은 '재무설계상담'이라는 말 들어본 적 있으시죠?

사실 예전에는 주로 보험사 소속 설계사분들이 해당보험사 상품을 판매하는 수단으로 사용하였지만

(변액유니버셜 등 사업비가 많이 떼이는, 즉 보험사에 많이 남는 상품들을 이를 통해 많이도 팔았었죠.)

최근에는 좀더 위험해진 것 같습니다. 


재무상담을 해주면서 2,3번 정도 만나 상담을 하면서

상담자의 소득, 현재 재산, 앞으로의 계획 등을 물은 다음에 

결국에는 자신들의 상품을 권유하는데...


최근에는 보험상품 뿐만 아니라 

이상한 회사들 상품을 파는데 

결론부터 말하자면 '유사수신업체'로, 사기 당할 위험이 높습니다. 


'~~파트너스' 혹은 '~~투자자문' 등의 이름을 내걸었지만,

실제론 업종을 '대부업'으로 등록하여

나중에 문제가 생길 경우 적절한 보상을 받기가 힘들 수 있습니다. 


이게 2015년 후반, 1500억원대로 굉장히 큰 규모의 사기사건이었던

'이숨투자자문' 사건. 


송창수 이숨투자자문 실질대표가 1심에서 징역 17년을 선고받은 사건입니다. 

특히 이사람은

티움, 인베스트컴퍼니, 에이블 등 비슷한 유형의 회사들을 세워 비슷한 사기 수법을 사용하였는데,


>> KBS뉴스 링크 : 이숨투자자문 사기 피해자들의 절규. 



더 기가 막힌 건 송씨가 해당사기사건을 무마하기 위해 부장 판사 출신인 

최유정 변호사에게 수임료 명목으로 50억원을 주었다는 것이죠. 

이 최유정 변호사는 네이처 리퍼블릭 대표에게도 청탁을 받았던 인물. 


>> YTN 기사 링크 : 최유정, 네이처리퍼블릭 '검찰 게이트' 그들만의 전관예우 






딱 전형적인 

Ponzi scheme이었습니다. 

일명 돌려막기. 


투자자들에게 고수익을 약속하여 투자금을 받고,

다른 투자자들에게 받은 돈을 주어 신뢰를 얻어 더 큰 투자금을 받는식. 


이건 참 웃프게도 역사가 반복된다는 점...


2009/06/22 - [財테크] - 폰지 사기 수법쓴 메이도프와 다복회의 공통점-인간의 탐욕이라는 기질에 관하여.



거의 월 2.5% 정도의 고수익을 내세웠으며,

많은 자본금을 예치해두어 혹시나 손실보더라도 원금을 보전할 수 있다,

해외 선물 등 선진 금융 기법으로 안전한 투자가 가능하다는 등 

(NPL, 담보채권, 장외주식 등 이유다 다양)


말도 안되는 소리를 했지만 결국엔 사람들을 현혹시켰죠. 




기본적으로 말이 안됩니다. 

원금보장, 고수익 이런 말들은... 


현재 금리가 얼마나 낮은데,

그렇게 확실히 수익을 낼 수 있다면 2~3% 대로 대출을 받아서 하지 않을까요?

아니, 월 1~2% 이상씩 낼 수 있다면 저축은행에서라도 대출을 받을듯....



무섭게도 이런 뉴스들이 얼마전에도 인터넷에는 선동글들이 올라와있었더라는....


http://blog.naver.com/rkdskrgh13?Redirect=Log&logNo=220460570320




그런데 문제는,

이숨투자자문이야 지금 기소 중이고 현재진행형이지만

사회에는 제2의 이숨투자자문 들이 꽤 보인다는 사실입니다. 



여러분~ 정신차리세요. 

There is no free lunch. 



개개인의 경우 이런 사기에 수억 잃어버리면 정말 집안이 휘청입니다. 

아니, 수천만원만 잃어도 본업이 손에 안잡힐 겁니다. 


오늘 포스팅은 

'이희진'이라는 사람의 이야기. 




아래의 신문기사를 보시죠. 

http://www.asiatoday.co.kr/view.php?key=20160907010004441


결국 구속되었고,

확실히 사기로 형벌이 내려질 겁니다. 

너무 명백한 상황이라. 



이 사람은 

'장외 주식'이라고,

거래소에 직접 올라와 있지는 않은,

장외 시장에서 거래되는 주식들을 사람들에게 추천하여 매수하도록 하였습니다. 


한국경제TV 등에 얼굴을 비추면서 전문가인척 행세했고,

최근에는 케이블 TV 등에도 얼굴을 비추면서 인기를 얻으려 했죠. 


너무 뻔합니다. 


주식 명언 처럼,

세상에 '공짜 점심'은 없어요!


There is no free lunch!


하지만 계속 역사는 반복되고...


주변에서도 


내가 아는 사람이 수백만원을 내고 고급정보를 받아보고 있다.

-> 알고보면 이미 다 지난 구식 얘기를 게다가 돈까지 지불하며 사보고 있음. 


그 사람은 어떤 책을 쓴, 어느 케이블 TV에도 나오는 전문가다.

-> 자비 출판도 단돈 1,2백만원이면 가능하고, 케이블 TV에 나온다는 사람들도 대부분 그닥..... 


이 주식만 사면 오른다! 내가 추천한 것들 다 올랐다. 

-> 오른다고 확정지을 수 있는 주식같은 건 없음. 

가치주 투자도 자기가 하면 가치주 투자고, 남이 하면 물타기. 

여러개 추천하고 오른것만 보여주는 돌아이들도 보았음. 



저런 곳에 투자하는 부들도 

소중한 돈을 불리려고 이리저리 알아보다 잘못된 길로 갔다는 사실이 너무 슬픕니다. 


우리가 '경제'나 '재테크', 혹은 '자산관리'를 배워야 하는 건 

투기를 하자는 것이 아니라 

적어도 저런 사기는 당하지 않도록 지식을 쌓자는 것이죠. 


피해자분들에게 심심한 위로의 말씀을 건넵니다... 

얼마나 상심이 클까요 ㅠ


그런데 지금도 제2의 이희진 들이 활개치고 있고,

주기적으로 이런 사건들이 터져나올겁니다. 

금융당국입장에서도 선제적으로 잡아내기가 어려운 마당. 


http://yeouidotv.com/landing/m03/



에효.. 그렇게 주식으로 돈벌기 쉬우면 삼성만 하더라도 

휴대폰 안 만들고 그 똑똑한 사람들로 주식하겠지....



차라리 계속 잃고, 돈을 못버는 투자자분들은 

자신이 못 번다는 걸 알고 투자 안하는게 최고의 투자인 셈입니다. 

저런 사기에 속지마세요. 




요즘 다시금 부동산이 난립니다. 

더 정확히 말하자면 서울 강남 재건축 시장 위주긴 한데,

수도권은 그나마 나은듯. 


물론 많이 올랐던 대구, 부산의 경우 약간 주춤거리고 있고... 


수도권이라도 용인 등 일부는 그대로입니다. 



요즘은 주로 청약 P를 노리고 단타고 수천만원을 노리고 끼어드는 분들이 많은듯한데;


2007년의 모습과 비슷한 것같아(시세도 그당시와 비슷합니다)

좀 우려스럽습니다 .


게다가 더 문제는 현재 기준금리 1% 초반대로,

금리인하 여력도 엄청 줄어든상태 -


만일 지금처럼 사상 초유의 저금리 상태에서 

다시금 경기 침체가 온다면 답이 없다는 말이죠. 


일본이나 다른 나라들처럼 마이너스 금리의 세계로... 


-> 마이너스 금리가 무서운게, 이전까지는 거의 '이론적으로'만 언급하던 거라

향후에 어떤 결과가 일어날지, 

특히 여러 나라들이 시행하면서 전세계적으로 마이너스 금리가 되면 어떻게 될건지 아무도 모른다는 점이죠. 


현재 스웨덴, 덴마크, 일본, 스위스 등이 마이너스 금리를 도입한 상태입니다.


기사 링크 : '마이너스 금리 도입, 부작용 가시화'



각설하고,

일산 근처 탄현동에 위치한 두산위브더제니스에 관해 씁니다. 


다른 내용들은 다음에 언급하고. 


탄현동 두산 위브더 제니스의 경우 딱 서브프라임 사태 당시 분양하고, 2013년 입주를 시작한

경기도 고양시 탄현동에 위치한 곳입니다. (일산구 근처라 일산 위브더 제니스라 부르기도 합니다)


그런데 당시 두산이 야심차게 경의중앙선 탄현역에 연결시키고,

2700세대로 내놓았고 

당시 조금 오래된 일산에 새로운 부촌을 형성한다며 과감히 고분양가로 갔는데... 


대박 미분양이 났었던 겁니다. 


(당시 동시에 대구 수성구 범어네거리에도 천여세대가 넘는 대단지로 지어 똑같이 미분양이 났지만, 이후 2012~2015년 동안 미분양 해보되며 엄청 올랐습니다)


그런데, 아직도 미분양이 해소되지 않았습니다. 


아직도 광고글들이 주구장창... 

네이버 포스트만 해도 계속 올라옵니다. 


>> 네이버 포스트 : 탄현 위브더 제니스 링크 




실제로 가보면 크고 으리으리하고, 공동시설도 잘 지었습니다. 

단지 위치가;; 일산에서 좀 빗겨나가 있고 당시에 너무 고분양가로 밀어붙였...

평당 1500정도였습니다. 당시. 


지금도 전세매매 보증제라고 해서,


소위 말했던 '애프터 리빙제'를 실시하고 있습니다. 


그리고 조건을 보니... 59제곱미터는 2년간 중도금 대출이자 지원,

95제곱미터는 5년간 대출이자 지원 + 인테리어 비용 1000만원, 공용관리비 부분 지원 혜택이라나...



현재 가격을 보자면, 2013년 분양이후로 오르지도 내리지도 않고 횡보... 



자료 출처  호갱노노. 당연히 미분양이니 거래도 거의 없고, 가격도 횡보하고...


그리고 실제로 바로옆 덕이동 아파트 단지들을 보면 2011년 입주를 시작한 비교적 새 단지들이 많은데 모두 분양가 대비 폭락수준이라... 현재 평당 천만원을 약간 넘는 정도로 횡보중이기에 

탄현 위브더제니스는 제값 받기 힘들것으로 보입니다. 

그 주변에서는 가장 낫지만 말이죠. 




참... 부동산이 무서운게 대부분의 가정에서 가정 자산의 대부분을 차지하다보니,

이익을 노리고 갔다가 까딱 잘못하면 하우스 푸어가 된다는 말이죠. 



* 대구 범어동 두산 위브 더 제니스의 경우 미분양으로 인해 

할인이 들어가면서 말도 많았는데, 현재는 오히려 미분양을 다 털고 가격이 많이 오른 것을 보면 격세지감... 


당시 검색해보면 기사 많이 나옵니다. 


기사링크 : 대구 부촌, 범어동 두산위브더 제니스 자존심 구겨 


제목 그대로


대구 수성구 아파트들의 평균 매매가격 비교입니다.


'호갱노노'와 KB 실거래가 기준으로,

2016.02 ~ 2016.08까지의 실거래가 평균과,

2015.06 ~ 2015.12 까지 실거래가 평균을 비교하였습니다. 


보고된 실거래가가 없는 아파트 단지는 제외하였습니다. 




위의 결론. 

서울에서 강남, 서초, 개포 등 재건축, 분양 시장이 살아나고 있다지만

대구 등 지방은 상황이 그닥. 


특히 대구에서도 주변부 신도시 등은 상황이 안좋다하고,

대구에서 가장 비싼 편인 수성구 범어동 일대의 경우에도 

2015년과 비교하면 평균 매매가격 하락이 돋보임.


하지만 이렇다보니 실거래가와 호가 차이가 점차 커지고 있어 

매물 가격만 보고 접근하면 안됨. 

이전부터 p2p 대출, 혹은 크라우드 펀딩에 관해 여러글들 포스팅했었습니다.


아직 이에 대해 생소하거나 잘 모르시는 분들은 이 포스팅들을 참조해 주시고


2015/10/11 - [財테크] - 8퍼센트, 빌리... 크라우드 펀딩, 대기만성 혹은 반짝 성장인가?

2016/05/01 - [財테크] - 대한민국 p2p 대출, 2016.05 현황


P2P 대출의 장점이라면, 돈을 빌리는 대출자 입장에서야 비교적 낮은 중금리로 대출을 받을 수 있다는 점이고,

투자자 입장에서는 최근 수익형 부동산 수익률도 5% 전후인 마당에

'비교적' 안정적으로 10% 내외의 수익을 올릴 수 있다는 점입니다. 


그런데, 단점을 따지자면 몇 가지가 있겠지만,

그 중에서도 역시 수익과 관련된 '세금'이지 않을까 합니다.


P2P 대출은 금융업, 그 중에서도 '대부업'으로 분류되기 때문에 -미즈@랑, 러쉬@캐쉬 등 대부업체 처럼요- 세금이 쎕니다.

수익에 대해 세금이 27.5%나 되기 때문이죠. 

예금이나 적금에 대한 15.4% 세금과 비교해도 높다보니,

수익에서 세금으로 1/4 넘게 빠져나가는 셈입니다. 


P2P 업체들은 세전 수익을 내세우지만, 투자자 입장에서야 실제 세금을 제하고 나서 세후 수익을 따져야 하는 거죠. 

(세전 10%라도 실제 세후 수익은 7.25% 쯤 되니까요)


2015/12/05 - [財테크] - 나의 p2p 대출, 크라우드 펀딩 투자기 -


하지만, 이런 P2P 투자에도 절세 방법은 있습니다.

바로, 집단대출 P2P 상품에 소액 투자하는 것인데요,

집단대출상품이 뭐냐면,

기존에 하나의 단일 대출 상품에 대해 투자금을 모집하던 크라우드 펀딩 상품과 달리,

아예 소액의, 수십~수백여개의 대출 상품을 하나로 모은 집단 상품이 있는데요,

(렌딧이나 어니스트 펀드 등에서 출시 중입니다. 업계 1위인 8퍼센트에서도 비슷한 상품을 내어놓았구요)


이렇게 되면 우선 개별 대출 상품의, 연체 및 부도로 인한 위험도 획기적으로 낮출 수 있으면서, '세금'에 관해서도 이득을 보게 됩니다. 

수백여개 대출상품에서 매달 각 대출마다 소액씩 모이게 되는데, 이런 이자금액 중 10원미만에 대해서는 세금이 매겨지지 않기 때문이에요.

따라서 실제로 적용되는 세금은 기존의 27.5%가 아닌,

20~22% 정도로 추정됩니다. 


일부러 한 집단대출상품에 100만원만 투자해본 다음(어니스트 펀드입니다) 

해당 상품의 상환금액을 보았는데요,


실제 세금이 21.3% 정도 책정되었습니다. 


이렇게되면 이런 절세 효과로 인해서,

실제 다른 P2P 대출 상품에 비해 높은 수익을 올릴 수 있게 되는 거죠. 

(이런 효과는 약 500만원 정도 투자 까지 있는 것으로 보고 있습니다. 

이후에 200만원, 300만원, 400만원, 500만원 투자 건에 관해서도 f/u 할 예정입니다)


다른 내용들을 더 쓰려고 했지만 다음 포스팅으로 나눠서 하고,

오늘은 이만.


* 실제 위의 내용을 렌딧에서는 요즘 조금씩 홍보하고 있는 상황입니다. 

기사 링크 : http://www.mt.co.kr/view/mtview.php?type=1&no=2016061312565339996&outlink=1



'부의 추월차선', 권하지 못할 책.

財테크 2016.07.27 18:59 Posted by 와썸

음. 최근 선배님 중 한분이 추천해주셔 한번 읽어본, 

하지만 개인적으로는 추천하지 못할책. 

사업을 하라는 결론인데...


요약하자면

열심히 일만하는, 가난을 만드는 인도와

아끼고 저축하고 투자하는, 평범한 삶을 만드는 서행차선과

저자가 추천하는 부의 '추월차선'대로 가라는 말씀.


그렇지만 전체적으로 책 내용들이 여기저기서 가져다온 내용을,

자신에게 맞게 갖다붙인 내용.

갑자기 Price-Earning ration를 PE라고 소개하며,

 PER이 4이면 수익이 400%라고, 이런 투자는 어디도 없다 이런식. 

이상한 해석이로다. 


그리고 다른 내용들도 본문 내용을 보자면

'채권자가 되는 과정은 복잡해 보이지만 실제로는 그렇지 않다. 당신은 언제든지 은행으로부터 양도성 예금증서를 사서 채권자가 될 수 있다. 

...중략...


은행에 돈을 예금하면 채권자가 될 수 있다. 

-이하 후략-'

앞서는 '복리의 마법'을 반박한다면서 평범한 서행차선이라더니,

은행에 돈을 예금하면 채권자가 된다고??

대부분 제1금융권의 경우 은행에 예금만 하면 물가 인상분보다 못해 실질적으로는 마이너스라고 하는 마당에??

그리고는 자신이 '개리'라고 하는 젋은 부자의 이야기를 들은 것이라며,

은행에 예금을 넣는 것이 부의 추월차선이라고 하다니;

그러면서 금리인상으로 인해 물가가 오르더라도 인플레이션 방어효과 덕분에 영향을 미치지 않는다고 하는데 이 또한 무슨 말인지...


* 이 저자가 정말 부자인 상태로 이 책을 썼더라도, 읽어볼만한 내용이라기에는...



이전부터 P2P 대출 관해 많이 포스팅했었습니다. 


소개라든지 intro는 이전 글들로 갈음하고. 


2015/10/11 - [財테크] - 8퍼센트, 빌리... 크라우드 펀딩, 대기만성 혹은 반짝 성장인가?

2016/05/01 - [財테크] - 대한민국 p2p 대출, 2016.05 현황

P2P 대출 시장이 커지고 있습니다. 



그러다보니 시중 은행이나 저축은행들도 관심을 보이고,

협업을 추진합니다. 



P2P 업체들이야 낮은 인지도를 극복하고,

은행/저축은행들은 새로운 투자처도 만들고. 



협업 방식은 크게


1. P2P 업체에 지분 투자

2. P2P 업체를 통해 은행/저축은행에서 대출상품 출시





대략적으로 보자면


NH농협은행은 30CUT(써티컷)과 연계하여 대출상품을 내어놓았고,

기업은행은 펀다, 엘리펀트와 협업하여 대출상품을 내놓았습니다.


신한은행은 어니스트 펀드에 직접 투자하였고 상품 개발도 논의중이라 하며,

KEB하나은행은 Villy와 협업한 상태입니다. 



2016년 3월 말 기준 

P2P 대출 잔액은 약 730억원 정도로 밝혔고, (금융위원회 발표)

성장세도 가팔라 15년 말만 하더라도 약 350억원 정도라 

3개월 만에 2배로 성장했다고 합니다. 


2016년 7월 현재의 경우 

업계 선두권인

8퍼센트 총 투자금액 283억원,

빌리 215억원,

테라 펀딩 281억원 등


총 규모만 하더라도 무시못할 정도로 커졌습니다. 

P2P 시장 자체가 잠시의 바람이 아니라 최소 1,2년간은 성장할 기세. 


참고로 전 이런 쪽과 아무런 관련없는 소시민입니다. 


오늘은 부동산 이야기입니다. 

부동산 중에서도,

"지역주택조합" 에 관해 이야기해볼까 합니다. 


만일 저 단어가 낯설거나 처음 들어보는 분이라면, 잠시 시간내어 상식 차원에서 알아 보는 것도 좋을 것 같네요. 





요즘, '저렴한 분양가!' 라며 광고하는 아파트 단지들이 많은데요,

 

-저도 받았던 지역주택조합 문자 광고;;;-


"지역주택조합"이란, 부동산 용어사전에서 복잡하지만 정확한 정의가 나와있긴 하지만, 

쉽게 말하자면 일종의 부동산 '직구'에 해당한다고 할까요?


동일 지역에 거주하는 주민들이, 주택을 마련하기 위하여 직접 조합을 설립하여 사업을 시행하는 형태를 말합니다.  


원래 아파트를 신축한다면, 시공사/시행사/홍보대행사 등, 우리가 아는 브랜드 건설사들 말고도 사업집행을 위해 다양한 기업들이 함께 하게 되는데, 이런 사업 주체가 기업이 아닌 주민들로 이루어진 조합이 된다는 것이죠. 

결론부터 말해, 당연히 다른 지출이 줄어드니까 분양가가 저렴하게 됩니다! 실제로 제시하는 분양가를 보자면 동일 위치에서 10~20% 정도 저렴할 수 있는 구조. 


회사에서 주장하는 지역주택조합의 장점. 자료 출처 : 월드메르디앙



그렇게 좋다면 왜 잘 안알려져 있을까요?

일반분양과 달리 지역주택조합은 저렴한 분양가를 책정하는 만큼, 위험부담도 크기 때문입니다. 



일반적인 신축 아파트 구입을 위해서라면, 청약 일정에 따라 청약통장으로 청약하고, 청약 후에 당첨이 되었을 때 계약하는 것이지만 지역주택조합 아파트의 경우 청약통장없이, 조합원이 토지를 매입하여 시공사를 선정하기 때문에 분양가가 저렴해지지만

행정절차가 복잡하다보니 지연되기 쉽고, 사업이 지연되면서 추가 분담금을 요구하기도 하며, 최악의 경우 무산되어버리는 경우도 있다는 점입니다. 


기사 링크 : 대구 지역 주택조합 부작용 속출... 34곳 중 상당수 좌초


위의 신문 기사를 들어가보면 나오는데,

최근 대구, 특히 대구에서도 수성구가 아파트 매매가격이 워낙 뛰다보니 최근 지역주택조합도 많이 들어섰는데, 대구 지역 34개 지역주택사업 중에 딱 한 곳, 그마저도 96가구의 소규모 사업만이 착공이 진행 중이고 나머지는 지지부진하거나 좌초되었다는 것입니다.

(저 소규모 사업장도 '그나마' 성공적으로 진행중이라는 데도 추가분담금이 발생해서 분양대금의 4.7%인 1300만원씩 추가로 분담하여 진행 중이라는 군요;;;)


사실, '지역주택조합'

이라는 제도 자체는 하등 문제가 없는, 저렴한 분양가를 추구해볼 수 있는 일종의 대안이지만, 

지역주택조합 자체의 위험을 잘 모른채로, 분양가가 저렴하다는 말만 믿고 무턱대고 분양에 참여하다가는 위험할 수 있다는 거죠. 


- 인터넷의 흔한 지역주택조합 뒷통수 맞은 고민 글...-




이렇듯, 최근에는 지역주택조합에 대한 안좋은 여론이 형성되다보니,

지역주택조합 측에서도 분양을 성공하기 위해 '토지 확보가 완료된 상태이다', '믿고 참여할 수 있는 대기업브랜드다' 등을 내세우고 있지만, 그래도 여전히 조심스러워야 합니다. 




기사 링크 : 대구텍, 주택조합 아파트 사업 포기 부지 매입


서산 관내 지역주택조합, 과장 광고 성횡


그나마 조심히 따져보고,, 사업 진행 자체가 일반분양보다 더딜 수 있으며 추가분담금이 발생할 수 있다는 점도 이해가 필요하며,

조합원을 부득이하게 탈퇴할 경우의 투자금 반환조건과, 개인적 사유로 조합을 탈퇴할 경우 납부한 조합비를 반환받을 수 있는지, 사업예정지 토지확보는 되어 있는지 등을 그나마 확인해야 한답니다. 


기사 링크 : 김포시, 지역주택조합 가입시 주의점 당부 



쓰다보니 부정적인 이야기 밖에 없네요;

개인적으로는 추천하지 않지만

결국 선택은 개인의 몫이니까요. 


대한민국 p2p 대출, 2016.05 현황

財테크 2016.05.01 20:51 Posted by 와썸


p2p 대출에 관해서는 이전에 이미 포스팅을 몇번 했습니다. 



2015/12/05 - [財테크] - 나의 p2p 대출, 크라우드 펀딩 투자기 -


2015/10/11 - [財테크] - 8퍼센트, 빌리... 크라우드 펀딩, 대기만성 혹은 반짝 성장인가?



P2P 대출의 경우 그 사이에도 무럭무럭 성장했습니다. 



선두업체들마다 누적 대출액을 보자면


8퍼센트  201억

테라펀딩 180여억원

렌딧 125억원

빌리 120억원

투게더 100여억원 

어니스트펀드 55여억원

펀딩클럽 29억원 


등. 



2016년에 국내 p2p 대출 시장 자체가 1,000억원 이상으로 커질 것으로 예상하고 있습니다. 



앞서 포스팅들에서처럼, 세금이 워낙쎄지만 

그래도 요즘같은 저금리 기조 속에서는 p2p 업체 상품들이 도움이 되는 게 사실입니다. 



이전에도 이야기했지만,

처음 하는 분이라도 '렌딧'과 같이,

알아서 수십~많게는 수백개 대출 상품에 나눠 투자하는 p2p상품을 이용하면 

위험도를 낮추면서도 이자 떼고나서 세후로, 7~8% 넘는 고수익을 올릴 수 있으니,


아직 모르는 분들은 소액이라도 시도해보는 게 좋을 것 같습니다. 


*그래서 최근에는 업계 1위인 8퍼센트에서도 자동 포트폴리오 투자를 도입했더군요. 


매일경제 기사 링크 : 8퍼센트로 자동 분산투자하세요!



자료 출처 : 8퍼센트 홈페이지


사실 요즘 은행/증권사의 ELS만 하더라도 수익률이 '세전'으로 6~8% 정도이고 이마저도 사실 p2p대출보다 더 원금손실가능성이 높다고 보기 때문에

(그나마 요즘에는 개별종목보다는 지수를 추종하는 ELS가 대부분이긴 하지만요)

P2P는 좋은 투자 대안처가 됩니다. 






부동산)판교 집값에 대한 소고

財테크 2016.02.21 17:28 Posted by 와썸

오랜만에 포스팅.

 

오늘은 부동산, 그 중에서도

1기 신도시중 일산과 분당(각각 고양시 일산동구/서구, 성남시 분당구)와

 

최근 값이 비싼 판교에 관한 이야기입니다.

 

지극히 개인적인 사견.

시간없는 분들은 가장 아래에

결론 써놓았으니 그것만 보셔도 될 것 같습니다.

 

 

우선,

일산 이야기부터 하겠습니다.

 

대상 부동산은 많고 많지만,

 

후곡마을 9단지 LG아파트.

 

 

 

이 아파트는 그냥,

3호선 주엽역에서 약간 가고,

일산 신도시가 생기면서 생긴,

94년 입주하여 20년 약간 넘은 일산의 흔하디 흔한 아파트입니다.

일산이라고 탄현이나 다른 쪽으로 멀리있는 것도 아니고 위치도 그냥저냥,

흔한 일산 아파트.

 

현재 32평 기준, 4억 약간 넘습니다. 예전 기준으로 치자면 평당 1200조금 넘습니다.

전용 84.85, 공급 103 제곱미터.

 

한국감정원 기준, 지난 7년간 시세를 보자면

그 역사가 보입니다.

 

 

초기에, 서브프라임 보기지 이전 5억이 넘었던 것이 보입니다.

실제 2008년까지 부동산 호황기에는 당시 6억 정도 호가였다고 하네요 -

하지만 2012년까지 4억원까지 밀렸고, 2015년까지 살짝 오르다 작년 부동산 대책이후 정체기 -

 

같은 1기 신도시인 도 비슷합니다.

 

사실 예전에야 처음 분당이 생길 때,

계획 도시이다보니 기존 서울에 비해 도로/환경 등이 압도적으로 좋아 '천당 아래 분당' 이라는 말도 있었고, 분당 정자동 까페 골목도 유명했죠.

 


하지만 지금의 압구정, 강남과 분당은 가격 차이가 꽤 나죠;



쓰다보니 애매한 이야기. 


 

결론적으로, 차라리 다른 역세권을 사지 지금 판교에 들어가는 건...

(실입주가 아니라면)

비추.. 할 만하다는 생각입니다. 

 


이번엔 다시 이야기 관련 포스팅. 


우리나라, 요즘 금리 참 낮죠?

경기 부양을 위한 선택이지만,

돈을 빌리는 입장에서야 좋겠지만

덕분에 전셋값이 오르는등 우리나라 전반에 걸친 효과도 큽니다


(근데 최근 일본에서는 처음으로 '마이너스 금리'를 도입했죠;

기사 링크 : 일본, 마이너스 금리 도입 )



그런데, 



재테크에 대해 좀더 객관적인 고찰이 필요합니다. 


한 설문조사에서 여성들이 원하는 남성의 연봉이, 

6000만원이상이라는 응답이 많았으나 


통계청 2014년 기준에 따르면 

29세 이하의 월 평균 급여가 170만원이라는 군요. 

출처 : 

https://www.facebook.com/kystimerich/videos/1093547477344508/


아마도 파트타임이나 비정규직 포함하고, 실제 중소기업에 다니는 경우가 많아 평균이 저렇게 나올텐데 

실제로 20~30대에서 양질의 직장 자체도 줄어들다 보니 

급여가 낮을 수 밖에 없습니다. 


+

통계를 좀 더 보자면,

2015년 11월 기준 5인이상 사업장의 근로자 평균 급여 (남녀노소 불문)는

306만원이고,

상용직(혹은 정규직)은 323만원, 임시직은 142만원이었다고 합니다. 

이 통계는 남녀노소를 불문했고, '5인이상' 사업장을 기준으로 하다보니 

실제보다 높게 나온 것도 있으니 실제 체감하는, 젊은 층의 급여는 더 적겠죠. 


거기다 최근 우리나라의 경제 성장 둔화, 불투명한 미래 등으로 인해 

구조조정이나 임금 인상이 줄어들면 줄어들었지 좋아지지는 않을 거라는 말이죠. 

(물론 뜨는 업종이 있을 거지만, 전체적으로 말입니다)



그러니, 우리 모두 좀 더 현실적인 대안이 필요합니다. 

단순히 '노오력'이 필요하다거나, 현실 비판도 필요하지만 말이죠. 


+

'중위험 중수익'으로, 투자 대안 중 하나로 떠오르던 ELS조차 최근 

'낙인 Knock-in'즉, 손해를 보는 구간에 접어든 상품이 많다고 합니다. 


신문 기사 링크 : ELS, 손실구간 진입한 상품 홍콩만 1조원 넘어 



수년전에는 안전하게 10% 이상 수익을 낼 수 있는 브라질 국채에 투자하라고 했지만 실제론 브라질 경기 침체로 환차손만 50% 넘어 투자자들의 원성을 샀지요


신문 기사 링크 : 경제 신문 기자의 브라질 국채 투자 실패기 



+

그렇다면 급여는 늘어나기 힘들고, 집값은 비싼데 

투자도 쉽지 않다 - 어쩌란 말이냐?

하시겠지만 


뭐... '너무 심한 불경기다'라고 항상 어른들이 말씀하셨던 것처럼, 

그렇게 대놓고 좋은 시절이 언제있겠냐만은 

돈을 아끼고, 정보에 귀기울이는 것 밖에는... 이라는 기본적인 조언이 정답일것 같네요;


확실한건, 10~20년 만에 10% 넘던 금리가 1%대로 바뀌었듯이 

세상이 급격하게 변할 것이고,

거기서도 현명한 선택한 분들이 큰 차이를 만들거라는 점이죠. 








오늘도 부동산 관련 포스팅. 



그냥 Fact로만 보았을 때,

작년 하반기 부동산 대출 억제 대책 이후 부동산 변화가 눈에 띄기는 합니다. 


미분양 증가

 

기사링크 : 2015년 12월 미분양, 전월대비 23% 이상 증가


거래량 감소 


기사링크 : 두달 연속 아파트 거래량 감소, 숨고르기 들어가나? 




그런데 이런 지표들 말고 실제로 현장에서도 

실거래가와, 부동산 소유자들의 호가간 차이가 벌어진 게 보입니다. 


자료는, 전에도 소개해드렸던

'호갱노노' 홈페이지. 


제목이 좀 유치(?)해서 그렇지 한눈에 보기 좋고 참 편한 사이트.





위의 사진을 확대해보면...



유명한 반포 자이인데,


파란색 집모양 안에 평형과 실거래가(과거 3개월 평균)과,

아래 작은 하얀색 속 호가와 차이가 나타나는데,

실제 1500만~2.2억까지 격차가 꽤많이 납니다. 


특히나 마곡지구나, 대구/부산 등

최근 가격 상승폭이 높았던 지역에서 좀 더 두드러지지 않을까-


(이걸 통계로 돌린건 아니니 '유의하다'라는 말은 못하겠네요)


요런 것만 보자면


'소유자들은 호가를 낮추지 않고 관망중인 가운데, 호가보다 낮게 급매물 위주로 거래되는 상황'

정도가 되지 않을까요. 


부동산 시장이 어찌될지.




그냥 포스팅. 


나중에 제가 볼겸해서 남기는 포스팅. 


유용한 사이트 몇선. 


1. '호갱노노' 간편하게, 꽤나 정확하게 부동산 시세보기. 


이름이 약간 'ㅍㅍㅅㅅ'처럼 너무 장난스럽게 지은게 아닌가... 싶지만

실제 사용하면, 특히 컴퓨터로 볼 때 이만큼 쉽게, 정확하게 부동산 시세 볼 수 있는 사이트도 드문 것 같습니다. 


링크 :  https://hogangnono.com/


처음 접해봐도 쉽고 간편한 인터페이스,

꽤나 정확한 거래가격 등. 


(네이버나 다음부동산 보다 오히려 실거래가에 정확한 것 같습니다)





좀더 업그레이드 되어 경매건도 보여주고, 대출이라든지 다른 서비스와 연계하면 좋을듯 -


2. 부동산 수수료 파격적으로 낮추기! 트러스트!


요건 약간 애매하지만,

변호사분들이 만든 부동산 중개 사이트. 

요건 아마도 공인중개사 협회에서도 굉장히 강경하게 나오지 않을까...


다들 비싼 아파트나, 아니면 오피스텔의 경우

공인중개사에서 수수료가 비싸다고 생각하는 경우가 있잖아요?

법적으로 수수료 상한선이 정해진 건데 대부분 상한선 그대로 받으니...







10억 아파트 매매의 경우 900만원 가까이 수수료를 절감할 수 있다는 게 장점입니다! 

수수료를 

2억5천 미만은 49만원, 

이상은 99만원으로 했으니..


게다가 시스템을 잘 구축해놓아 허위매물없고, 자세히 볼 수 있다는 점. 


단점이라면 매물이 아직 너무 적....



https://trusthome.co.kr/



3. 독특한 p2p 업체, 렌딧(Lendit)

요즘 p2p 대출시장이 급성장하고 있습니다. 


여기서 다시 설명을 다하기는 귀찮으니 양이 많으니

이전 글 링크로 갈음하고,



2015/10/11 - [財테크] - 8퍼센트, 빌리... 크라우드 펀딩, 대기만성 혹은 반짝 성장인가?


2015/12/05 - [財테크] - 나의 p2p 대출, 크라우드 펀딩 투자기 -



그런데 그들 업체 중 왜 렌딧만 콕 찝어 여기 적었냐면,


일종의 '묶음상품' 을 팔기 때문입니다. 


아무리 심사를 잘하고, risk 관리를 잘하더라도 


p2p업체들도 업종이 '대부업'이기 때문에 연체나 부도가 생길 수 밖에 없어요. 

그나마 이전에 비해 여러 Fin테크 덕분에 그 위험을 확 낮추었다는 거지.


(참고로 현재 업계 1위인 8퍼센트도 연체가 발생해서, 더이상 홈페이지 정문에 연체율이나 부도율을 공시하지 않고있습니다. 구석탱이에 정말 조그맣게 통계로 나옴)


그렇지만 렌딧은 개별 상품이 아니라, 대출상품10~20개 이상 묶어 상품을 내놓기 때문에 리스크를 최소화할 수 있습니다. 


나쁜 예로는 서브프라임 모기지 처럼 되겠지만, 그보다는 연체/부도율이 1%미만에 훨씬 안전하기는 합니다. 

(쓰고보니 나도 8퍼센트에 왜 넣었지...)


https://www.lendit.co.kr/invest




결과적으로는 굉장히 안정적. 


+ 현재 p2p 업체는 급성장중이라 큰 의미는 없지만,

2016.1.13 기준으로 1위 8퍼센트(대출금 110여억원), 2위 렌딧 (대출금 40여억원), 그 뒤로 빌리, 펀딩클럽 등이 있습니다.


+ 현재 p2p 업체들 대부분 대출금이 크지 않아 대부분 연체/부도 건이 없는 상황인데, 그나마 가장 규모가 큰 8퍼센트의 경우 




아래와 같습니다. (2016.01.13 기준)

하지만 일부러 겁먹으실 필요는 없습니다. 저 정도면 이자율 5% 미만의 제1금융권보다도 연체율이 낮은 편이니까요 

채권 건수 기준 0.35%, 상환회차기준 0.39%






부동산 경기가 확실히 침체기. 

'아파트 미분양' 이나 '2016 부동산 아파트' 정도로 검색하면 바로 수많은 신문 기사들이 뜨니까 

바로 알아보실 수 있을거고,


오늘은 '지역주책조합'에 관해 이야기해볼까 합니다. 



요즘, 거품을 걷고 저렴하게 분양한다면서,

믿을 수 있는 지역주택조합! 이라면 분양하는 곳들이 있습니다. 




지역주택조합?

일종의 '분양 직구'같다고 보면 됩니다. 


일반적으로 분양사와 시행사로 나뉘어, 청약 과정을 거치게 되는데,

분양가를 저렴하게 만들기 위해 ,


'당해지역에 6개월 이상 거주하고 있고 무주택자(전용면적 85제곱 이하 1주택자 포함)가 주택을 마련하기 위해 주택법에 의거 설립하는 조합입니다.

조합원은 주택 예정세대수의 2분의 1 이상이 되어야 하며  토지사용승낙서 80% 이상을 받은 후 지자체에 조합설립인가 신청 절차에 들어갑니다.'


 

즉 조합원이 사업주체가 되어 사업시행을 하는 것이죠.



덕분에 일반적인 분양에 비해 분양가를 10~20% 이상 저렴하게 만들 수 있지만,  



문제는 리스크가 크다는 점. 


법률적으로 보호 받지 못하는 경우가 많고 조합원이 모든 책임을 떠안고 가야 되기 때문 사후 추가분담금 뿐만 아니라 조합원들과의 갈등, 미숙한 건설사업에 대한 이해로 성공사례가 많은 편이 아닙니다.




기사 : 김포 지역주택조합 난립.... 소비자 피해 우려



문제는, 최근 대출 규제 등으로, 특히 중소형 건설사들을 중심으로 전국적으로 지역주택조합을 다수 시행하면서 앞으로 문제가 더 커질 수도 있다는 점. 


주로 언론에서는 광고성 글들만 나오기 때문에

지역주택조합의 저렴한 분양가만 강조하기에, 문제가 커질 수도 있습니다.



광주 지역주택조합 난립... 소비자 피해 우려


사설>과열된 지역주택조합, 해법이 필요하다



통계적으로 보자면... 2005년부터 155개 지역주택조합이 승인받았는데,

10년 동안 이들 중 실제로 입주한 곳은 34개에 불과하다고 합니다. 


자료출처 : '우후죽순 지역주택조합', 결과는?


통계적으로도 약간 분양가 낮추기 위해, 

사업넘어갈 확률이 2/3 넘는 위험을 감수하는 건 너무 힘들다는 거죠. 



몸집 커지는 지역주택조합, 조합원 보호는 뒷전





지역주택조합 중 한 곳인 대구의 두산 범어 위브더 제니스. 


바로 근처의 두산 위브더 제니스가 평당 1600만원 이상인데 반해,

분양가 1200만원대를 내놓았습니다만....

과연 어떻게 될지. 




저도 이 포스팅 걸어놓고,

수년 뒤에 이들 지역주택조합들이 어찌될지 지켜봐야겠습니다. 

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