강남 개포 신축 아파트들에 대한 모든것 - 아파트부터 교통, 학군 등 자세한 임장 및 분석

개포에 대단지 재건축 아파트들이 입주하면서, 좋아지고 있으면서 실거주 및 투자 관점에서 어떤지 자세히 분석해 보았습니다. 

개포라면, 이전 주공이미지와 달리 최근 대단지 고급 재건축 아파트들 이미지가 강합니다.

개포, 강남구 안에서도 남쪽 끝쪽에 위치한 곳이었지만,

최근에는 수서역도 가깝고 대치학원가도 가까우면서 

대단지아파트들이 들어와서 선호도가 높아졌습니다. 이에, 정리해 보았습니다. 

목차
1. 개포 신축 대단지 재건축 아파트들, 진행상황
2. 실제 개포 신축 아파트들 사진 및 자세한 이야기
 - 디에이치 자이개포
 - 개포자이프레지던스
 - 디에이치 아너힐즈
 - 래미안 개포루체하임
3. 개포 주변 교통 및 실거주, 기타 자세한 투자 관련 자세한 이야기들

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1. 개포 신축 대단지 재건축 아파트들, 진행상황 요약해서 보기

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개포 위치를 전체적으로 보면, 대치/도곡 남쪽이자 수서역 서쪽에 위치하였습니다. 

강남구안에서도 외진 곳으로 평가받았지만, 최근에는 다릅니다.

개포, 입지 자체는 좋습니다. 삼성역에서도 그렇게 멀지 않고.

원래 빈 땅이던 수서 개발 (SRT, GTX 등  현재와 앞으로 개발 계획 모두)이 진행되면서 

위치 자체도 그리 외진 곳이 아닙니다. 

개포 재건축 상황들을 보자면 

위는 개포 재건축 아파트들 위치이고, 입주년도 및 세대수도 정리해 보았습니다. 

단지명  (재건축 전 아파트이름)	입주년도	세대수  (단위: 세대)
개포래미안포레스트 (개포시영)	2020	2296세대
개포퍼스티어아이파크 (개포주공1)	2023.11 예정	6702
래미안블레스티지 (개포주공2)	2019        메디코노믹스	1957
디에이치아너힐즈 (3)	2019	1320
개포자이프레지던스 (4)	2023.3	3375       메디코노믹스
디에이치자이개포 (공무원아파트8단지)	2021	1996
서울개포상록공무원아파트 (9)	2023	1829
디에이치포레센트	2021	184
래미안개포루체하임	2018	850

 

2018년부터 2023년까지, 정말 많은 양의 신축 아파트가 공급되었습니다. 

이런 공급량을 보자면, 서울 시내 안에서도 엄청 많은 편이라 (헬리오시티 이상) 

전세가가 어느정도 받쳐주는 것도 신기하네요. (반대로, 향후에 전세 공급량이 안정되면 오를 가능성이 높습니다.)

 

2. 실제 개포 재건축 신축 아파트들 자세한 사진들과, 주변교통/실거주 및 자세한 이야기들

엄청 좋긴합니다. 

그 와중에, GS건설이 시공한 자이브랜드 아파트들 (디에이치자이개포, 개포자이프레지던스)가 문제를 일으켜서 정리한 적이 있었습니다만,

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그렇지만, 실제로도 가보면 정말 잘 짓긴했습니다. 

개인적으로는 모든 아파트들 다 가보았을때, 디에이치자이개포가 생각보다 여러모로 괜찮아 마음에 들었습니다. 

아래는 사진과 자세한 임장들

(1) 디에이치자이개포 (사진은 클릭하면 크게 보입니다.)

디에이치자이개포 단지 사진입니다. (클릭하면 크게 보입니다.)

잘 지었습니다. 

현대건설이 국가로부터 땅을 사서 전체 일반분양하였고, 

지을 때 임대 및 구청 시설 등을 짓고 개방형 아파트로 짓는 대신 용적률도 최대한 인센티브 받아서 높게 (336%) 받았습니다. 

그냥 일반주거 3종에, 개발지구나 다른 것도 아닌데 여러 인센티브 덕에 336%라는 용적률을 받았죠. 

덕분에 건폐율이 28%로 너무 높아서 답답하지 않을까 했는데, 

단지 안 조경이나 동 구성은 최대한 잘하였습니다. 

디에이치자이개포 단지내 사진입니다. (클릭하면 크게 보입니다.)

오히려 단지안 구성이나 조경은, 개포 신축들 중에서도 가장 잘하지 않았나... 

+ 이게 개포 지형과도 연관이 있는데, 개포가 대모산 쪽으로 올라가는 경사구조이다 보니,

개포자이프레지던스 및 디에이치아너힐즈 둘 모두 2단으로 아파트 단지가 구성되어 있습니다. 

디에이치자이개포는 절반정도  크기다 보니 완전 평지라서 좀 더 뚫려 보이는 효과도 있고, 개인적으로 역세권을 선호하다 보니 지하철 + 단지가 맞닿은 도로가 모두 좋지 않고 교통이 편한 점이 마음에 들었습니다. 

개인적으로는 개포 아파트들 중에 가장 마음에 들었습니다. 

 

(2) 개포자이프레지던스

올해 입주한, 핫한 아파트입니다만, 디에이치자이개포와는 또 느낌이 달랐습니다. 

평일 저녁과 주말 저녁에 가보았는데, 커뮤니티 시설에 입주민분들이 좀... 많았습니다. 

개포자이프레지던스는 

a. 상가 배치 문제 - 도로에서 접근성이 떨어지는 ㄷ자형 희한한 구조

b. 커뮤니티가 분명 큰데, 입주민 이용량이 많은지 헬스장과 모두 혼잡도가 높았다

는 게 결론이었습니다. 

a. 개포자이프레지던스 상가 구성 및 사진, 공실 현황

개포자이 프레지던스 상가 사진입니다. 

그냥 상가 구성을, 대로변 따라 가장 많이 맞닿은 구조로 만들지 왜 이렇게 한 건지... 차량 이동시 시인성도 너무 떨어지고 상가가 가장 문제였습니다. 입주한 지 얼마 안 되긴 했지만, 분양가도 높고 한동안 공실 해결하기 쉽지 않을 듯했습니다. 

개포자이프레지던스 상가 위치 및 모양입니다. 오른쪽 북쪽, ㄷ자 모양 단지가 상가입니다.

물론, 개포에 대단지를 낀 상가라 분양이 다 되긴 할 건데... 잠실 엘스, 리센츠 등 상가에 비해 상가 위치 및 구성이 너무 아쉬웠습니다. 

b. 개포자이프레지던스 커뮤니티

커피를 마실 수 있는 곳과, 헬스장/사우나 등이 크게 잘 되어 있었는데 이용객이 너무 많아 보였습니다;

개포자이프레지던스 커뮤니티 사진입니다. (클릭하면 크게 보입니다.)

이게 문제가 뭐냐면, 일하는 30~50대 분들이야 평일 저녁이나 주말에나 쓸 수 있는데,

그 시간에는 혼잡하고 

정말로 한적하고 편하게 사용할 수 있는 시간은 평일 낮 시간이니,

은퇴한 분들 입장에서는 시니어 타운보다도 좋겠다... 싶었는데, 일반적으로 커뮤니티만 보고 들어오기는 좀... 

(저희 팀 성격이 그래서, 저렇게 혼잡한 시간이라면 공용 커뮤니티 사용을 안 할 것 같습니다. ) 

하지만, 개포자이프레지던스는 대단지에, 자이가 지은 신축 고급아파트답게 잘 지었습니다. 

개포자이프레지던스 단지내 사진입니다. (클릭하면 크게 보입니다.)

느낌상으로는, 뒤이어 나올 디에이치아너힐즈가 필로티도 높고 한적한 느낌이라, 좀 더 고급스러운 느낌이었습니다. 

 

(3) 디에이치 아너힐즈

고급스럽게 잘 지었습니다. 

개포동 역에서 조금 멀어서 대중교통 이점은 없지만, 실제 들어가 보았을 때도 필로티/외벽 마감만 보아도 신경 쓴 티가 났습니다. 

디에이치아너힐즈 단지 사진입니다. (클릭하면 크게 보입니다.)

위의 오른쪽 사진 보이나요? 

기본적으로 필로티 높이가 어마어마하게 높습니다. 

필로티 위 1층이, 실제로는 거의 체감상 3~3.5층 높이 느낌으로,

그나마 필로티 높은 편인 래미안대치팰리스보다도 더 높고 쾌적합니다. 

단지 안을 들어가 보면 조경도 잘해놓았는데,

주변 단지들이 워낙 대 단지다 보니 

1,320세대 규모에, 대모산 방면 경사로 인한 2단 구성으로 단지는 그렇게 커 보이지 않았습니다. 

 

+ 래미안블레스티지, 디에이치퍼스티어아이파크, 래미안 포레스트도 대단지로 잘 지었지만, 개포 내에서 좀 더 남서쪽이라 대중교통도 멀어서, 선호하지 않습니다. 그만큼 가격도 반영되어 좀 더 저렴하지만, 직접 가보았을 때는 고급스럽게 잘 지어져 좋았습니다. 

 

(4) 래미안 개포루체하임

삼성서울병원 대각선 맞은편에 위치한, 정확히는 원래 일원 래미안루체하임이었다가 이름을 뒤늦게 바꾼,

개포동 일대 재건축의 시작이었던 곳입니다. 

여기도 2018년 입주 당시에는 좋았는데... 

이번에 가보니 개포 신축 보다가 바로 봐서 그런지 좀... 벌써 약간 구축 느낌이 나더군요...

밤에 단지 내 조명은 또 왜 그렇게 어둡던지 

래미안 개포루체하임 단지내 사진입니다.

사진 여러 장 찍었는데, 다 너무 어두워서, 메인 조경 저 사진 밖에 없네요. 

잠시나마 신라호텔 로비가 생각나는 장식이었습니다. 

신라호텔 로비 장식입니다. 유명하죠.

 

3. 개포 주변 교통 및 실거주, 기타 투자 포함한 자세한 이야기들

사실, 개포에서 가장 큰 문제는 교통이라고 봅니다. 

남북을 잇는 삼성로, 선릉로, 언주로는 덜 막히는데 

개포를 동서로 가로지르는, '개포로'와 '선릉로 4길'이 너~무 막힙니다. 

여기가 개포로인데... 낮에는 평일이나 주말이나 항상 막힙니다.

직접 가볼 때도, 상가나 아파트나 땅 보러 지나갈 때 항상 막히는... 왕복4차선이라 어쩔 수 없긴 합니다만...

재건축하면서 이 길들을 조금이라도 넓혔으면 쾌적하지 않았을까 아쉬웠습니다. 

개포 지나가는, 개포로 인근 모습입니다.

지하철도 분당선 하나뿐인데, 그마저도 개포 내에서 북동쪽에 위치해 있어 대부분 멀고,

차량 이동도 막히는 구간이 많아, 여러모로 교통은 불편했습니다. 

 

하지만, 개포는 그 자체로 대단지 신축 아파트 + 대치 학원가 가까움 + 수서/삼성 개발에 가까운 좋은 주거지라, 투자 측면에서도 나쁘지 않다고 봅니다. 

물론, 비슷한 투자 금액에 실거주라면 대치도 권하겠지만,

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갭 투자 측면에서는 가장 가성비 좋은 곳이 개포가 아닐까.. 

올해 말 디에이치퍼스티어아이파크까지 입주시작하고 전세시장 안정화되면 전세가격 올라가면서 투자금 회수도 가능할 것 같습니다. 

예전 잠실 주공 1~4단지 재건축 후 엘스/리센츠/트리지움/레이크팰리스가 입주했을 때 느낌이 났습니다. 

당시 대단지 신축이 비슷한 시기에 한번에 공급되면서 안 그래도 주택시장 안 좋은데 전세가까지 폭락했었는데, 결국 몇 년 뒤 제 가격을 찾아서 갔죠. 

개포도 그렇게 더 오를 가능성이 높다고 봅니다. 

 

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