요즘 다시금 부동산이 난립니다. 

더 정확히 말하자면 서울 강남 재건축 시장 위주긴 한데,

수도권은 그나마 나은듯. 


물론 많이 올랐던 대구, 부산의 경우 약간 주춤거리고 있고... 


수도권이라도 용인 등 일부는 그대로입니다. 



요즘은 주로 청약 P를 노리고 단타고 수천만원을 노리고 끼어드는 분들이 많은듯한데;


2007년의 모습과 비슷한 것같아(시세도 그당시와 비슷합니다)

좀 우려스럽습니다 .


게다가 더 문제는 현재 기준금리 1% 초반대로,

금리인하 여력도 엄청 줄어든상태 -


만일 지금처럼 사상 초유의 저금리 상태에서 

다시금 경기 침체가 온다면 답이 없다는 말이죠. 


일본이나 다른 나라들처럼 마이너스 금리의 세계로... 


-> 마이너스 금리가 무서운게, 이전까지는 거의 '이론적으로'만 언급하던 거라

향후에 어떤 결과가 일어날지, 

특히 여러 나라들이 시행하면서 전세계적으로 마이너스 금리가 되면 어떻게 될건지 아무도 모른다는 점이죠. 


현재 스웨덴, 덴마크, 일본, 스위스 등이 마이너스 금리를 도입한 상태입니다.


기사 링크 : '마이너스 금리 도입, 부작용 가시화'



각설하고,

일산 근처 탄현동에 위치한 두산위브더제니스에 관해 씁니다. 


다른 내용들은 다음에 언급하고. 


탄현동 두산 위브더 제니스의 경우 딱 서브프라임 사태 당시 분양하고, 2013년 입주를 시작한

경기도 고양시 탄현동에 위치한 곳입니다. (일산구 근처라 일산 위브더 제니스라 부르기도 합니다)


그런데 당시 두산이 야심차게 경의중앙선 탄현역에 연결시키고,

2700세대로 내놓았고 

당시 조금 오래된 일산에 새로운 부촌을 형성한다며 과감히 고분양가로 갔는데... 


대박 미분양이 났었던 겁니다. 


(당시 동시에 대구 수성구 범어네거리에도 천여세대가 넘는 대단지로 지어 똑같이 미분양이 났지만, 이후 2012~2015년 동안 미분양 해보되며 엄청 올랐습니다)


그런데, 아직도 미분양이 해소되지 않았습니다. 


아직도 광고글들이 주구장창... 

네이버 포스트만 해도 계속 올라옵니다. 


>> 네이버 포스트 : 탄현 위브더 제니스 링크 




실제로 가보면 크고 으리으리하고, 공동시설도 잘 지었습니다. 

단지 위치가;; 일산에서 좀 빗겨나가 있고 당시에 너무 고분양가로 밀어붙였...

평당 1500정도였습니다. 당시. 


지금도 전세매매 보증제라고 해서,


소위 말했던 '애프터 리빙제'를 실시하고 있습니다. 


그리고 조건을 보니... 59제곱미터는 2년간 중도금 대출이자 지원,

95제곱미터는 5년간 대출이자 지원 + 인테리어 비용 1000만원, 공용관리비 부분 지원 혜택이라나...



현재 가격을 보자면, 2013년 분양이후로 오르지도 내리지도 않고 횡보... 



자료 출처  호갱노노. 당연히 미분양이니 거래도 거의 없고, 가격도 횡보하고...


그리고 실제로 바로옆 덕이동 아파트 단지들을 보면 2011년 입주를 시작한 비교적 새 단지들이 많은데 모두 분양가 대비 폭락수준이라... 현재 평당 천만원을 약간 넘는 정도로 횡보중이기에 

탄현 위브더제니스는 제값 받기 힘들것으로 보입니다. 

그 주변에서는 가장 낫지만 말이죠. 




참... 부동산이 무서운게 대부분의 가정에서 가정 자산의 대부분을 차지하다보니,

이익을 노리고 갔다가 까딱 잘못하면 하우스 푸어가 된다는 말이죠. 



* 대구 범어동 두산 위브 더 제니스의 경우 미분양으로 인해 

할인이 들어가면서 말도 많았는데, 현재는 오히려 미분양을 다 털고 가격이 많이 오른 것을 보면 격세지감... 


당시 검색해보면 기사 많이 나옵니다. 


기사링크 : 대구 부촌, 범어동 두산위브더 제니스 자존심 구겨 


제목 그대로


대구 수성구 아파트들의 평균 매매가격 비교입니다.


'호갱노노'와 KB 실거래가 기준으로,

2016.02 ~ 2016.08까지의 실거래가 평균과,

2015.06 ~ 2015.12 까지 실거래가 평균을 비교하였습니다. 


보고된 실거래가가 없는 아파트 단지는 제외하였습니다. 




위의 결론. 

서울에서 강남, 서초, 개포 등 재건축, 분양 시장이 살아나고 있다지만

대구 등 지방은 상황이 그닥. 


특히 대구에서도 주변부 신도시 등은 상황이 안좋다하고,

대구에서 가장 비싼 편인 수성구 범어동 일대의 경우에도 

2015년과 비교하면 평균 매매가격 하락이 돋보임.


하지만 이렇다보니 실거래가와 호가 차이가 점차 커지고 있어 

매물 가격만 보고 접근하면 안됨. 

오늘은 부동산 이야기입니다. 

부동산 중에서도,

"지역주택조합" 에 관해 이야기해볼까 합니다. 


만일 저 단어가 낯설거나 처음 들어보는 분이라면, 잠시 시간내어 상식 차원에서 알아 보는 것도 좋을 것 같네요. 





요즘, '저렴한 분양가!' 라며 광고하는 아파트 단지들이 많은데요,

 

-저도 받았던 지역주택조합 문자 광고;;;-


"지역주택조합"이란, 부동산 용어사전에서 복잡하지만 정확한 정의가 나와있긴 하지만, 

쉽게 말하자면 일종의 부동산 '직구'에 해당한다고 할까요?


동일 지역에 거주하는 주민들이, 주택을 마련하기 위하여 직접 조합을 설립하여 사업을 시행하는 형태를 말합니다.  


원래 아파트를 신축한다면, 시공사/시행사/홍보대행사 등, 우리가 아는 브랜드 건설사들 말고도 사업집행을 위해 다양한 기업들이 함께 하게 되는데, 이런 사업 주체가 기업이 아닌 주민들로 이루어진 조합이 된다는 것이죠. 

결론부터 말해, 당연히 다른 지출이 줄어드니까 분양가가 저렴하게 됩니다! 실제로 제시하는 분양가를 보자면 동일 위치에서 10~20% 정도 저렴할 수 있는 구조. 


회사에서 주장하는 지역주택조합의 장점. 자료 출처 : 월드메르디앙



그렇게 좋다면 왜 잘 안알려져 있을까요?

일반분양과 달리 지역주택조합은 저렴한 분양가를 책정하는 만큼, 위험부담도 크기 때문입니다. 



일반적인 신축 아파트 구입을 위해서라면, 청약 일정에 따라 청약통장으로 청약하고, 청약 후에 당첨이 되었을 때 계약하는 것이지만 지역주택조합 아파트의 경우 청약통장없이, 조합원이 토지를 매입하여 시공사를 선정하기 때문에 분양가가 저렴해지지만

행정절차가 복잡하다보니 지연되기 쉽고, 사업이 지연되면서 추가 분담금을 요구하기도 하며, 최악의 경우 무산되어버리는 경우도 있다는 점입니다. 


기사 링크 : 대구 지역 주택조합 부작용 속출... 34곳 중 상당수 좌초


위의 신문 기사를 들어가보면 나오는데,

최근 대구, 특히 대구에서도 수성구가 아파트 매매가격이 워낙 뛰다보니 최근 지역주택조합도 많이 들어섰는데, 대구 지역 34개 지역주택사업 중에 딱 한 곳, 그마저도 96가구의 소규모 사업만이 착공이 진행 중이고 나머지는 지지부진하거나 좌초되었다는 것입니다.

(저 소규모 사업장도 '그나마' 성공적으로 진행중이라는 데도 추가분담금이 발생해서 분양대금의 4.7%인 1300만원씩 추가로 분담하여 진행 중이라는 군요;;;)


사실, '지역주택조합'

이라는 제도 자체는 하등 문제가 없는, 저렴한 분양가를 추구해볼 수 있는 일종의 대안이지만, 

지역주택조합 자체의 위험을 잘 모른채로, 분양가가 저렴하다는 말만 믿고 무턱대고 분양에 참여하다가는 위험할 수 있다는 거죠. 


- 인터넷의 흔한 지역주택조합 뒷통수 맞은 고민 글...-




이렇듯, 최근에는 지역주택조합에 대한 안좋은 여론이 형성되다보니,

지역주택조합 측에서도 분양을 성공하기 위해 '토지 확보가 완료된 상태이다', '믿고 참여할 수 있는 대기업브랜드다' 등을 내세우고 있지만, 그래도 여전히 조심스러워야 합니다. 




기사 링크 : 대구텍, 주택조합 아파트 사업 포기 부지 매입


서산 관내 지역주택조합, 과장 광고 성횡


그나마 조심히 따져보고,, 사업 진행 자체가 일반분양보다 더딜 수 있으며 추가분담금이 발생할 수 있다는 점도 이해가 필요하며,

조합원을 부득이하게 탈퇴할 경우의 투자금 반환조건과, 개인적 사유로 조합을 탈퇴할 경우 납부한 조합비를 반환받을 수 있는지, 사업예정지 토지확보는 되어 있는지 등을 그나마 확인해야 한답니다. 


기사 링크 : 김포시, 지역주택조합 가입시 주의점 당부 



쓰다보니 부정적인 이야기 밖에 없네요;

개인적으로는 추천하지 않지만

결국 선택은 개인의 몫이니까요. 


오늘도 부동산 관련 포스팅. 



그냥 Fact로만 보았을 때,

작년 하반기 부동산 대출 억제 대책 이후 부동산 변화가 눈에 띄기는 합니다. 


미분양 증가

 

기사링크 : 2015년 12월 미분양, 전월대비 23% 이상 증가


거래량 감소 


기사링크 : 두달 연속 아파트 거래량 감소, 숨고르기 들어가나? 




그런데 이런 지표들 말고 실제로 현장에서도 

실거래가와, 부동산 소유자들의 호가간 차이가 벌어진 게 보입니다. 


자료는, 전에도 소개해드렸던

'호갱노노' 홈페이지. 


제목이 좀 유치(?)해서 그렇지 한눈에 보기 좋고 참 편한 사이트.





위의 사진을 확대해보면...



유명한 반포 자이인데,


파란색 집모양 안에 평형과 실거래가(과거 3개월 평균)과,

아래 작은 하얀색 속 호가와 차이가 나타나는데,

실제 1500만~2.2억까지 격차가 꽤많이 납니다. 


특히나 마곡지구나, 대구/부산 등

최근 가격 상승폭이 높았던 지역에서 좀 더 두드러지지 않을까-


(이걸 통계로 돌린건 아니니 '유의하다'라는 말은 못하겠네요)


요런 것만 보자면


'소유자들은 호가를 낮추지 않고 관망중인 가운데, 호가보다 낮게 급매물 위주로 거래되는 상황'

정도가 되지 않을까요. 


부동산 시장이 어찌될지.



부동산 경기가 확실히 침체기. 

'아파트 미분양' 이나 '2016 부동산 아파트' 정도로 검색하면 바로 수많은 신문 기사들이 뜨니까 

바로 알아보실 수 있을거고,


오늘은 '지역주책조합'에 관해 이야기해볼까 합니다. 



요즘, 거품을 걷고 저렴하게 분양한다면서,

믿을 수 있는 지역주택조합! 이라면 분양하는 곳들이 있습니다. 




지역주택조합?

일종의 '분양 직구'같다고 보면 됩니다. 


일반적으로 분양사와 시행사로 나뉘어, 청약 과정을 거치게 되는데,

분양가를 저렴하게 만들기 위해 ,


'당해지역에 6개월 이상 거주하고 있고 무주택자(전용면적 85제곱 이하 1주택자 포함)가 주택을 마련하기 위해 주택법에 의거 설립하는 조합입니다.

조합원은 주택 예정세대수의 2분의 1 이상이 되어야 하며  토지사용승낙서 80% 이상을 받은 후 지자체에 조합설립인가 신청 절차에 들어갑니다.'


 

즉 조합원이 사업주체가 되어 사업시행을 하는 것이죠.



덕분에 일반적인 분양에 비해 분양가를 10~20% 이상 저렴하게 만들 수 있지만,  



문제는 리스크가 크다는 점. 


법률적으로 보호 받지 못하는 경우가 많고 조합원이 모든 책임을 떠안고 가야 되기 때문 사후 추가분담금 뿐만 아니라 조합원들과의 갈등, 미숙한 건설사업에 대한 이해로 성공사례가 많은 편이 아닙니다.




기사 : 김포 지역주택조합 난립.... 소비자 피해 우려



문제는, 최근 대출 규제 등으로, 특히 중소형 건설사들을 중심으로 전국적으로 지역주택조합을 다수 시행하면서 앞으로 문제가 더 커질 수도 있다는 점. 


주로 언론에서는 광고성 글들만 나오기 때문에

지역주택조합의 저렴한 분양가만 강조하기에, 문제가 커질 수도 있습니다.



광주 지역주택조합 난립... 소비자 피해 우려


사설>과열된 지역주택조합, 해법이 필요하다



통계적으로 보자면... 2005년부터 155개 지역주택조합이 승인받았는데,

10년 동안 이들 중 실제로 입주한 곳은 34개에 불과하다고 합니다. 


자료출처 : '우후죽순 지역주택조합', 결과는?


통계적으로도 약간 분양가 낮추기 위해, 

사업넘어갈 확률이 2/3 넘는 위험을 감수하는 건 너무 힘들다는 거죠. 



몸집 커지는 지역주택조합, 조합원 보호는 뒷전





지역주택조합 중 한 곳인 대구의 두산 범어 위브더 제니스. 


바로 근처의 두산 위브더 제니스가 평당 1600만원 이상인데 반해,

분양가 1200만원대를 내놓았습니다만....

과연 어떻게 될지. 




저도 이 포스팅 걸어놓고,

수년 뒤에 이들 지역주택조합들이 어찌될지 지켜봐야겠습니다. 

주상복합과 아파트의 차이에 대해.

財테크 2016.01.06 00:46 Posted by 와썸

오늘 포스팅은 주상복합과 일반적인 아파트의 차이에 대해 쓸까 합니다. 

우선,


매일경제에서 해당 사항에 대해 잘 정리한게 있어 링크 겁니다. 


링크 : 주상복합 장단점 비교 



상복합, 멋지죠. 

예전 도곡 타워팰리스부터 시작해서,


해운대 우동의 마린시티에 위치한 마천루들까지 -


커튼월 공법으로 전면 유리로 만들어 정말 멋들어지긴 합니다만,



-부산 해운대구 우동, '마린시티'의 야경-


'가오'에 따라 치뤄야할 댓가도 너무 큽니다;


당장 비교를 해보죠. 




주상복합의 가장 큰 단점은, 전용면적이 적어(전용률이 적어) 실제 집 크기가 작다는 점 (이게 나중에 수십년뒤 재개발도 막습니다)

거기다 관리비가 1.5~2배 이상 잡아야합니다. 


요즘 세상은 좋아져서 관리비도 전국 어디나 평균을 알아볼 수 있답니다.



문제는 대부분의 주상복합이 세대수도 적다보니 관리비가 더욱 비싸진다는 점. 


예를 보시죠. 










2005년 입주했고, 390여 세대인 고층 주상복합, 우동 현대 베네시티입니다. 좋은 곳이죠. 



그렇지만, 관리비도 보자면...


국토교통부 검색에서 2014년 12월, 월평균 최소 702,482원으로 나오는 군요;




문제는 이 검색한 평균 관리비가 사실은 낮게 나오는 편이라, 실제 관리비는 저보다 훨씬 많이 나올 수 있다는 말입니다. 

게다가 냉/난방이 떨어질 수 밖에 없는 주상복합 구조상, 당연히 냉난방비가.



주변에 비슷한 크기의 대우마리나, 경동 아파트 등이 90년대 지어진 아파트임에도 비슷한 면적에 30만원대 관리비로 보고되는 것과는 차이가 큽니다. 


거기다 저기 공급면적으로 268제곱미터로 나오지만 실제 전용면적은 217제곱미터로,

아파트로 치자면 공급면적 245제곱미터 정도 면적. 





서울로 예를 들자면

서울 도곡 타워팰리스 2차 123제곱미터 기준,

국토부 자료 525,952원으로 나오는 군요. 




반면에, 근처 , 입주년도도 2년정도만 차이나는 도곡렉슬 아파트의 경우

111제곱미터가 293,366원,

143제곱미터가 372,526원이군요. 


동일한 1제곱미터당 도곡렉슬이 2605~2642원인 반면,

타워팰리스는 4276원. 


타워팰리스가 60% 넘게 관리비 지출이 큽니다. 

그런데 실제 거주하는 전용면적으로 치고, 냉/난방효율을 따지면 이 차이가 커진다는 점 -








파트 자체는 대한민국에서 워낙 널리 퍼진 주거 형태이다 보니,


아파트 기본에 대한 기록 남겨봅니다 .





한 신문기사로 시작하죠. 


기사링크 : '통유리의 저주', 해운대 초고층 아파트의 저주





해운대 마린시티 지역이라고,


부산시 해운대구 우동 근처,

동백섬 근처로 초고층 주상복합 아파트들이 즐비한 곳이 

실상을 들여다보면 


높은 관리비, 좁은 전용면적,

통풍/냉.난방이 어려운 점 등 문제가 꽤 있다는 것;;




-저 위치입니다. 풍경은 정말 빼어난 -



커튼월 방식이라고,

통유리를 외벽으로 붙여 만든 방식은 사실 90년대부터 국내에서 유행했었는데,

역시나 젤 큰 게 외관상 너무 멋지니까;;


현재 성남시청사, 용산구청 청사 각지의 다양한 주상복합 아파트들에 적용되었는데 

문제가;;;


단열이 안되어 냉난방 능력이 눈에 띄게 떨어진다는 겁니다. 





최근 단열 유리 사용등으로 기존에 비해 좋아졌다지만 그래도 기존 건물들에 비해 떨어진다는 점 -


게다가 기존 주상복합 아파트들의 경우,


판상형 구조에,


창문도 미닫이 식이 아니라 

안그래도 통풍/환기 능력이 떨어지는데 커튼월 방식까지 사용하게 되면...


결과가 안좋게 되죠. 


기사 링크  : '외형보다는 내실' 판상형 구조의 부활



아파트들 전체 구조를 보아 판상형, 혹은 탑상형으로 나누는데


쉽게 말하자면

판상형은 일명 '성냥갑구조'로 예를 들자면 오래된 아파트나

압구정 현대, 대치동 은마아파트처럼 일렬로 나열된 형태를 말하고

탑상형 구조는 주상복합아파트들처럼 나열된 형태입니다.




-대표적인 탑상형 형태. 울산 프루지오-





-대표적인 판상형 형태인 대치동 은마아파트-


확실히 탑상형 구조가 외관적으로는 이쁩니다. 

단지내 정원이나 다른 구조들도 예쁘게 꾸밀수 있고말이죠. 

하지만 실상을 보자면 오래된 방식인 판상형의 장점이 큽니다. 


판상형이 천편일률적으로 단지내 아파트 배치가 되었지만,

덕분에 통풍이 잘되고 채광도 좋다는 점이죠

)(전 세대 남향으로도 지을 수 있으니까요)

+ 게다가 판상형은 3베이, 4베이라고, 남향으로 많은 방을 낼 수 있어 더 좋습니다. 




게다가 추가적으로 주상복합은 전용면적, 즉 실제 거주하는 면적 자체도 좁습니다;;


일반적으로 아파트 면적을 얘기할 때는

공급면적과

전용면적이 있는데,

쉽게 말해 전용면적은 실 거주 부분,

공급면적은 서비스 -공용 사용 부분- 면적을 포함하게 됩니다. 


그런데 이런 전용면적 자체가 (공급면적대비로 따져 전용률이라고 합니다)

적은 데다가 특히 베란다가 없어 확장이 불가능하다는 점이 있습니다

(대개 일반적인 아파트들의 경우 40평 이하의 경우 베란다 확장만 하더라도 넓게 쓸 수 있는 장점이 있지요. 물론 확장하면 주상복합처럼 단열 문제가 있다고도 하지만)


결과적으로 

길게 보았을 때는

입지 말고도


판상형 or 탑상형

주상복합인가

실제 관리비는 -> 요즘 관리비도 포털사이트 부동산 섹션에서 바로 검색가능하고, 아니면 부동산에 직접 문의해보면 됩니다.

그리고 세대수 정도 보면 되지 않을까요. 


물론, 반포 자이처럼 대단지에 입지가 깡패면 이 모든 특성을 무시하고 평당 4000이상 나오게 되더이다만. 




대구,

제 고향이지만 

건설업체들에게는 악몽이 아닐까 싶습니다. 




대구를 말하자면

수성구가 가장 비싼 편입니다. 

-경기도 용인 정도의 시세. 미분양을 불러온 주범입니다-


부산의 해운대 정도. 

건설회사들의 고가 분양이 가장 큰 원인이기도 하지만 
실제로 수성구에 교육, 문화 시설이 몰리기에-

그렇지만 수성구의 경우 미분양이 오히려 극심합니다. 



최근 동일토건과 월드 메르디앙이 워크아웃 신청을 했습니다. 
그리고 대구 향토기업인 태왕건설도 워크아웃을 신청했습니다. 
그전까지만 하더라도 대구에선 '태왕 아너스'라는 아파트 브랜드도 고급 이미지가 있었는데 말이죠. 

그 중에서 
'동일하이'이라는 아파트 브랜드로 유명한 동일토건.
시공능력평가 49위 정도로 큰 기업입니다. 

2009년 매출액 4,750억원.



하지만, 부동산 경기 침체에 여러 사업장이 미분양이 나는데다가
특히나 대구에서 크게 손해 보게 됩니다-


처음에 동일토건은 범어동에 220여 세대로 적지만, 대형 평수로 동일하이빌을 분양합니다. 
현재 평당 가격 1,236만원. 

그런데 수성구 상동에 또다른 아파트 사업을 하면서 일이 꼬입니다-
이번에도 큰 평형으로 분양하는데 대단지였던 것-

1,411세대에 36평형이 있지만 주로 대형이라 평당 1,100만원 넘는 수성 동일 하이빌. 

2009년 4월 입주이지만 결국 아직도 미분양입니다. 
결국 20%만 내고 입주하는 등 파격적인 조건을 냈지만 

현재도 400 세대 이상 미분양이라고 합니다. 

결국 올해 1월 6일, 워크아웃을 결정했습니다. 


이  밖에도 범어동 두산 위브더 제니스, 유쉘
수성동 화성 파크드림 1,2차와 STX KAN, 코오롱 하늘채 등이 미분양입니다. 




대구에서, 특히 수성구에서 범어네거리 방면과 수성동, 황금동 일부 지역 등에 대해 
경기도 용인 정도 시세만큼 올랐습니다. 
문제는 고가 분양으로 문제를 일으켰지만 그만한 분양 물량을 못 받아주었다는 것. 
현재 평당 1,000~1,300만원 정도 시세로 있는데 


동시에 주상복합-고층 아파트 들이 분양하면서 미분양만 나오고 있습니다. 
실제로 이들 지역을 가보면 대부분 불이 꺼져있거나
불이 켜져 있더라도 실제로는 회사 측에서 불만 켜놓은 경우도-

이제 입주를 시작하는 STX칸의 경우 299세대 중 분양률이 70%가 안되는 상황이고
2009년 12월 부터 입주를 시작한, 대구에서 가장 요지에 가장 평균 층수(52층)도 높고 가격도 가장 비싼
두산 위브 더 제니스는 아직 5% 정도 미분양 상태입니다. 
한 때 9시 뉴스에서 대구 미분양 아파트가 분양하면 BMW 730i를 준다고 나왔는데 
그 아파트가 바로 이 아파트였습니다. 

-전국적으로도 드문 주상복합 1,496 대단지 아파트. 내부도 정말 잘해놨지만 고분양;-



결국 미분양이 나오니 할인분양(5%, 혹은 10% 계약금만 내거나 회사에서 대출 이자를 몇년간 내주는 형식)을 하게 되고 이에 대해 기존 입주자들이 반발하는 양상이 나타납니다. 
실제 이 주변 부동산 중개업소를 가보면 유독 '급매'라고 써있는 곳들이 많습니다 .


현재 전국적으로 전세 시세가 오르면서 덩달아 매물도 소화되고 있는 상태입니다. 
대구도 어떻게 될지는 모르겠네요. 

현재 두산동에 SK View(788세대)가 분양을 시작하는데 
2011년 3월, 입주시기까지 회사가 정한 만큼 프리미엄이 형성되지 않으면 
준공 후 6개월 이내에 입주자가 자유롭게 계약을 해지할 수 있고
원금에도 5~10%대 이자를 주겠다고 약속한 상황입니다. 

자칫 잘못하다가는 SK건설도 큰 손실만 입을 수도 있겠습니다. 


7개동 중 한 동이 우뚝 솟아 57층으로 대구에서 가장 높은 아파트입니다. 



건설사들의 무분별한 고가 분양에 
이제 양날의 검이 된 것 같습니다. 

특히나 지방 주에 대구에 미분양이 많다니 씁쓸하네요. 
하지만, 단순히 정부에서 미분양 아파트를 매입해주는 방식으로 나가는 건
모럴 해저드만 키우는 것 같네요. 

건설사들의 자구책으로, 분양가부터 현실화하고 주택부분만 집착하지말고 
해외수주 등 활로를 개척해야 하지 않을까 싶습니다. 

예전에도 우리나라 경제, 특히나 마치 일본의 '잃어버린 10년'처럼 
부동산 가격 하락에 따른 장기 경기 침체가 현실로 드러나지 않을까란 포스팅은 올린 적이 있습니다. 


뭐 다른 전문가 분들이 궁리해봐야할 문제니 
저 같은 소시민은 그냥 있어도 되겠지만서도,

요즘 우리나라는 그리 현명한  방향으로 나가고 있는 것 같지는 않습니다. 



정부에서는 다가올 29일에, 
부동산 경기를 살리기 위해 실수요자들에게 DTI를 5~10% 정도 상향해주는 방향으로
가닥을 잡은 것 같습니다. 



글쎄요... 
과연 옳은 방향인지. 


그런데 가끔 허무맹랑한 기사들도 보기도 합니다.

평소에 경제 신문들 중에 한국경제 신문을 즐겨 보긴 한데 이 기사는 좀....



물론, 이 기사가 무조건 나쁘다는 건 아닙니다. 
표현의 자유고, 다른 면에서 바라본, 오히려 꼭 필요한 기사라고 생각하지만 서도. 


이미 전국적으로 집 값, 특히 아파트 가격이 떨어지고 있다는 건
대부분의 사람들도 뉴스로나, 직접 체감하든 실제로 일어나는 대한민국 경제의 '현재진행형'이니까요. 

실제로 제가 사는 대구도 심하고-특히나 저희 집주변 수성구도 심각하고-
부산에는 그나마 해운대구, 그 중에서도 양대산맥인 마린시티와 센텀시티를 중심으로 괜찮지만서도 지방에서 아파트 가격도 꼭지점에 다다랐다는 데에는 이견이 없는 것 같습니다. 
-물론 대구와 부산에서 각각 수성구와 해운대구가 평당 1,000만원 넘는 가격을 보여 누가 봐도 꼭짓점이지만;;;;-

-대구광역시 수성구에 위치한 주상복합 아파트. 최근 미분양 사태에서 예외가 아니다-


하여튼 
결론부터 말하자면
부동산 경기 부양을 위한 DTI규제 완화가 과연 옳은 일인지,

현 정권들어 4대강 사업 등
특히나 건설업종에 대한 수혜성 정책이 많은게 아닌가...조금 생각해 보게 됩니다. 

물론 경기 침체가 오기 전에 선도적으로, 적극적으로 개입하여 막는 게 효과가 된다고 보는 것도 맞는 것 같습니다만,
오히려 길게 보았을 때 자연스레 거품이 꺼지는 과정을 막아
더 큰 거품을 만들어 내는게 아닌가 모르겠습니다. 


서브프라임 모기지 사태. 
글로벌 금융 위기를 이끌어낸 이 사태의 발단도 
앨런 그린스펀 전 미국 연방준비제도이사회 의장이 대출 분야를 느슨하게 규제해서
장기 대출을 부풀린 면도 있지 않은가 싶습니다. 


결국 지방 공사 등 국가적으로도 채무가 급증하고 있는 상황에서
4대강 사업이라든지, DTI규제 완화 및 건설업 부양 쪽으로만 간다면

세금 낭비와 더불어 더 큰 위험만 만들어낼 수 있지 않을까... 걱정입니다. 





부동산.

 

우리나라는 빠른 경제 성장 속에

토건 산업이 크게 일어섰습니다.

소위 ‘땅 장사’라고, 짓기만 하면 팔리던 시절-

특히 IMF 금융지원 시기 이전까지 한 번, 그리고 그 이후 주춤하다 경기회복과 함께 다시 한 번 가격이 심하게 올랐습니다-

 

결과는?

현재 서울 강남구 아파트의 평균 매매가격은 평당(3.3m2 당) 3,300만원으로 단연 전국에서 가장 높고 이어 정부기관이 밀집한 과천시가 2,983만원, 서초구 2,678만원, 송파구 2,454만원으로 나왔습니다. (2009년 7월 부동산 114와 국민은행의 자료)

 -평당 3,500만원이 넘는 은마아파트 - 

 

그런데 사실 수도권 이외의 지역에서도 이런 나쁜 현상을 배우는지

인기있는 지역의 평당 매매가격이 훌쩍 뛰어 올랐습니다.

 

대표적으로 남부지역 중

대구의 수성구부산의 해운대구, 수영구 정도가 되겠는데,

대구와 부산의 전체적인 아파트 평당 매매가격이 500만원 전후인데 반해

이들 두 곳에서는,

우선 대구 수성구의 경우 수성동과 범어동 아파트 들에서 평당 1,000~1,400만원 정도 매매가격을 보이고 있다.

부산 해운대구의 우동, 수영구의 민락동으 중심으로 평당 1,000~ 1,500만원 정도 매매가격을 보이고 있다. (부동산서브, 부동산 114 매매 가격 시세 기준) 

-고분양 논란 해운대 우동 센텀시티의 한 주상복합 아파트-

수도권에 사는 사람들이야 당연히 지방에 생긴 아파트들이 저렴할 거라고 보겠지만 지방에서도 ‘고분양가 논란’은 여기저기서 일어나고...

 

사실 강남구 평균 매매가격이 평당 3,300이라지만 일부 인기 아파트는 평당 4,000만원을 넘는 게 다반사고- 한 채 가격이 10억은 거뜬히 넘는 상황에서 과연 이게 합리적인 시장 가격 형성인지 의문을 품을 수 밖에 없다.

 

간단하게 계산을 해보죠.

현재 LTV와 DTI 규제가 대출금이 1억을 초과한 경우 50~60% 정도인 점을 감안한다면,

그리고 예금은행의 대출금리 평균이 7.31%인 점을 감안한다면(한국은행 자료 기준)

당연히 시세 차익을 노리고 아파트에 투자한다면 이보다 높은 수익을 올린다는 가정하일 겁니다.

(최근 코픽스 연동으로 대출금리가 낮아졌다지만 0.5% 미만으로 미미하기에-)

 

10억 이상의 아파트를, 그냥 30평 기준으로 강남 평균 매매가격이라는 3,300만원을 적용해

9억 9,000만원에 산다고 가정했을 때- 최소 자기 자금으로 4억 9,500만원이 필요하고

나머지 4억 9,500만원에 대해서도 7.31% 금리가 부가될 경우 균등 원리금 기준으로

36개월 대출했다고 가정할 경우 57,759,142원을 이자로 부담해야하고 총 552,759,142원을 갚아야 하는 상황이라 15,354,420원을 매달 갚아야 합니다. 이것 자체도 그렇지만 과연 힘들게 갚더라도 수익이 날 수 있을지-

 

우선, 아파트 매매 자체가 수익이 나려면 다른 기회비용을 제하더라도 수익이 초과해야 하는데

비교대상을 아주 낮게, 제 1 금융권 12개월 예금금리로 4.0% 정도로 잡더라도

 

총 9억 9,900만원 중 4억 9,500만원은 4.0%, 나머지 대출받은 4억9,500만원은 대출금리인 7.31%보다 높아야 하므로 5.66% 이상의 수익을 올려야 합니다.

하지만 여기에 매매와 관련된 여러 가지 세금이나 기타 자금(부동산 수수료나 이사비용 등)을 합쳐 6%에 가까운 수익을 올려야 합니다. 손해 안보려면 최소한.

 

그렇다면 이 아파트의 가격은 복리로 6%간 올려야 하니까.

대출을 다 갚는 36개월 뒤에는 11억 6800만원, 10년 뒤에는

이 아파트 가격이 15억 8,400만원이 최소한 넘어야 손해보지 않은 셈이 되겠죠...

(은행 예금 계산기 기준)  과연 10년 뒤에 저 가격이 나올지 모르겠습니다.


요즘 할인분양도 많이 하고 급매물로 싼 가격이 나오니까

이들 아파트를 사든지 경매를 해서 좋은 가격에 낙찰받지 않는 이상 10년 뒤쯤에는 어떻게 될지 모르겠네요. 


그렇다고 지금같은 시기에 주식을 투자하라고 권하기에도 변동성이 크고 해외발 악재가 언제 터질지도 모르는 상황이니. 

차라리 아파트 매매를 할 돈을 제2 금융권에 고금리예금에 맡기라고 권유할 수 밖에 없습니다. 

요즘 전세가격이 오르는 이유도 이러한 사람들의 계산에 따른 심리적인 요인이 크지 않을까 싶습니다. 장기적으로 보았을 때 무리하게 매매하더라도 이득을 보기 힘드니까 그냥 전세를 사자는 생각. 

 

그냥 그렇다는 시덥잖은 포스팅이었습니다.

최근 은마 아파트 재건축 허가가 부분적으로 나면서 다시금 재건축 사업이 시도되고 있고

이에 대한 분석이 여러 매체에서 나와있더군요-

김광수 연구소에도 올라와있고. 당연히 계산 결과는 부정적. 

전 김광수 연구소를 상당히 객관적이라고 믿는 편인지라-


요즘 90년대 말 코스닥 광풍이나 예전에 네델란드에서 있었다는 튤립 광풍을 생각하지 않을 수 밖에 없습니다. 

애덤 스미스의 보이지 않는 손이 시장 가격을 조절한다지만 

가끔씩 합리적으로는 설명되지 않는 비정상적인 가격 형성이 일어나는 시기도 있기에-

특히나 그 대상이 생활경제와 밀접한 집값이라는 점에서 우려하지 않을 수가 없습니다. 


의 가장 큰 관심사는 경제입니다-
주식이나 이런 투자뿐만 아니라 거시경제에 관심도 많기에 신문, 책들도 읽고 하다보니
사회나 정치에도 자연스레 관심을 가지게 되었습니다. 
물론 이 블로그의 가장 큰 주제는 '의료 경영'이지만서도요.

그러다보니 정작 투자에 관한 포스팅은 잘 하지 않습니다만,
그래도 중요한 것이기에 이번 주가의 대세하락장에 대해서는 좀 생각을 말하지 않을 수 없네요. 

사실 주식이든 어떤 투자이든간에 자기의 소신껏 해야한다고 생각합니다. 
아직도 많은 분들이 소중한 돈을 단순한 소문이나 다른사람들의 권유 혹은
출처 모를 정보에만 의존하는 모습은 너무 위태롭기 그지없지요. 

많은 분들이 그래도 국내 주식시장이 예전에 비하자면 정말 일취월장했지만
(공시시스템이라든지 펀드 활성화, 연기금의 참여로 인한 상승 등)
아직은 더 나아가야할 길이 많은 것 같습니다. 

오늘, 국내 주식시장은 40포인트 감소한 1,602.03포인트로 장을 마쳤습니다.
요근래 보기드물 정도로 큰 낙폭이었는데요, 

사실 전에 포스팅에서 KODEX 인버스와 SK C&C 두 종목으로 나간 결과
하락장에서도 선방할 수 있었습니다. 
게다가 SK C&C의 경우에도 단기적으로 오를만큼 올랐다고 본 상황이었던지라 미리 매도했고
주가가 곧 '어떤' 사건에 의해서든지 하락할 거라 보고 매수한거라 KODEX 인버스는 그대로 두고. 


다음증권에서 가져온 KODEX 인버스의 챠트입니다. 
보시는 것처럼 주가가 계속 올라왔기에 반대로 인버스는 계속 하락해서
9,295원을 찍었습니다. 그게 1월20일-
그리고는 미국과 중국이라는 악재라는 사건을 기다렸다는 듯이 
주가가 하락하기 시작하였습니다. 
그러자 반대로 당연히 KODEX 인버스는 상승했죠. 
2007년에 중국발 주가하락을 기억하신다면야,
많은 투자자들이 위태롭게 주가가 올라가는 것을 지켜보다 하나의 사건을 시발점으로
주가가 빠지는 것을 보며 투자에서 심리가 얼마나 큰 작용을 하는지 알 수 있습니다. 
이는 예나 지금이나 비슷하고요. 
사실 이번의 사태들이 아니었더라도 다른 사건이 터져서 한번은 빠질 장세였다고나 할까요...
하지만 조금씩 오르고 있는 상황이었던지라 매도하고 나오기엔 아쉬운 그런 상황.

지금같은 상황에서는 만일 미리 매도하지 못했다면 
주식을 들고있으면서 KODEX 인버스를 매수해서 일종의 커버를, 
손해가 적다면 그냥 주식을 매도하는 게 좋을 것 같습니다. 

그렇지만 역설적으로 저처럼 이미 매도한 사람들은 흥미롭게 지켜볼 수 있는
-싸게 살 수 있는 좋은 기회-좋은 시기인 것도 사실이지만.

경기침체의 신호들이 나오고 있습니다. 
정부에서는 억지로 GDP성장률만을 내세우고 실업률도 낮추려고 통계조작까지 하지만
GDP야 원래 국가에서 돈을 풀면 그만큼 오르는게 당연지사고;;
단순히 미래의 후손들에게 빚만 지우는 눈가리오 아웅하는 격이 아닌가 걱정이 됩니다;;;

-면적 101제곱미터에 10억을 호가하는 대치동 은마아파트;; 과연 앞으로 어떤 모습을 보일지-

요즘은 강남 아파트를 중심으로 거래량은 줄고 가격은 정체되거나 소폭 하락하면서
전세가격이 오르는 모습을 볼 수 있습니다. 
사실 지방에서는 그나마 집 값이 높은 부산의 해운대, 대구의 수성구라더라도
전세가격이 매매가격의 50%도 채 안되는 게 실정인데 (대략 40~50%)
서울은 그보다 오히려 낮았는데도(매매가격이 워낙 비싸니)
최근 단기간에 오르고 있네요.
아파트 가격이 최고점에 올랐다는 징조가 아닌가 조심스레 예측해봅니다. 

우리나라의 아파트 가격 거품을 일본의 '잃어버린 10년'의 그것과 자주 비교하는데 
객관적인 지표상으로는 자산 거품이 적은 편이더라도 
단순히 아파트만 보자면 앞으로, 제 짧은 식견으로 당연히 언제인지는 모르지만
이들 아파트 가격 하락이 올거라고 보는 건 너무나 당연한 결과인것 같습니다. 
차라리 수도권 아파트를 전세로 우선 얻어두든지
경기침체를 대비해야할 시점이 아닌가 싶습니다. 
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