대치동, 토허제와 지금 매매를 추천하는 이유 - 2025년 매매/전세 전망

토지거래허가제 지역 중 하나인 대치동의 전세가 상승이 최근 두드러져 정리해 보았습니다. 

대치동, 최근 가장 추천하는 지역입니다.

토허제(토지거래허가제)에 관해서는 이전부터 포스팅했었습니다. 

[財테크/부동산] - 서울, 2024년 아파트 전세가 폭등과 투자자의 자세

서울, 2024년 아파트 전세가 폭등과 투자자의 자세

목차
1. 왜, 2024년 현재 갑자기 대치동을 말하나 - 전세가 폭등
  (1) 래미안대치팰리스 -2015년 입주, 거의 유일한 준신축 모델
  (2) 대치삼성래미안 - 2000년 입주, 입주 20년 넘은 구축 
2. 2025년, 과연 토지거래허가제가 끝날지와 그에 따른 전망

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1. 왜, 2024년 현재 갑자기 대치동을 말하나 - 전세가 폭등

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대치동의 특징이라면 압구정/청담/삼성/잠실 및 목동 재건축 지역 등을 포함하여 토지거래허가제 지역입니다. 

[財테크/부동산] - 서울아파트, 토지거래허가제 규제에 따른 전세와 매매 시세 변화 비교

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그래서 반포와 대치의 전세가율 및 토허제에 따른 매매가 억제 현상에 대해서도 언급했었습니다. 

그런데, 확실히 2024년 현재 대치동 전세가 및 매매가 상승이 눈에 띄었습니다. 

특히 서울 시내 다른 지역대비해서도 독특한게, 

1. 매매와 전세 매물이 대치동에서 특히 많이 줄었다. 
2, 매매/전세 모두 급하게 오르는데 전세가율은 오히려 오르고 있다. 

(1) 래미안대치팰리스 

대치1동에서는 거의 유일한 신축이자(입주 10년차인데, 대치SK뷰가 있긴 하지만 230여 세대 소규모단지라)

[財테크/부동산] - 대치동, 유일한 준신축 아파트 자세한 비교 - 래미안대치팰리스와 대치SK뷰 (평면부터 실거주까지)

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래미안대치팰리스는 대치동에서 항상 수요도 많고 집값의 바로미터였습니다.

1년 사이 매매와 전세 모두 매물이 절반이하로 떨어졌습니다.

2024.10.15 기준에서는,

34평이 매매 매물 0개, 37평 매매 매물 1개 정도에 

전세 상승 및 매물 감소도 두드러집니다. 

왼쪽이 래미안대치팰리스 34평, 오른쪽이 37평 전세 시세 변화입니다.

1년 사이 34평 전세 15억에서 20억으로, 37평 17억에서 22억 이상으로 올랐습니다. 

래미안대치팰리스는 대치동 일대에서 거의 유일한 준신축이다보니, 좀 더 오래된 재건축도 힘든 2000년식 아파트를 한번 보죠. 

(2) 대치삼성래미안 

대치삼성1차라고도 하는데, 2000년 입주한 960세대 아파트입니다. 

지하주차장에는 아파트 공용계단으로만 연결된, 전형적인 2000년 입주 아파트입니다. 

[財테크/부동산] - 대치삼성래미안아파트 아주 자세한 임장 및 분석 1편 - 기본 정보부터 실거주 정보까지

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이런 연식이 좋은게, 마포나 반포 등 다른 지역 비슷한 연식끼리

매매/전세 및 전세가율 비교가 용이합니다. 

왼쪽이 대치삼성 32평 전세 매물, 오른쪽이 37평 전세 매물 현황입니다.

2024년 1년간 32평 전세가 11억대에서 13~15억대로, 38평이 12억대에서 17~20억까지 올랐습니다.

2023년 저점에서는 각각 10억, 11억대였던듯 한데... 

 

2. 2025년, 과연 토지거래허가제가 끝날지와 그에 따른 전망

대치동은 서울시장이 2020년부터 토지거래허가제를 지정하고 나서, 벌써 2025년이면 토지거래허가제 기한인 5년이 됩니다. (물론, 국토교통부장관이 또 5년 더 추가로 토허제를 걸 수도 있긴 합니다만) 

하지만 확실히 대치동은 전세가율이 50% 넘는 지역이니만큼,

토허제로 인한 매매가격 억제 효과가 지금껏 이어져 온 게 아닌가. 

비슷한 연식의 대치 및 반포 아파트 매매시세를 비교해보면, 토지거래허가제가 2020년 시행되고 나서 2020~2021년부터 시세가 뒤바뀌게 됩니다.

토허제로 인한 매매가 억제는 적어도 5~10% 정도 영향을 주고 있다고 보기 때문에, 반대로 토지거래허가제가 풀렸을 때의 갭투자 수요 및 기타 수요들로 인해 매매가 자체가 살짝 오르는 것도 기대하고 있습니다. 

그러니 2025년 이전에 실수요자를 중심으로 투자를 추천한다 정도. 

항상 투자는 본인 선택에 달려있으니만큼, 현명한 선택 하시길 바랍니다. 

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