오늘은 지역주택조합 이야기입니다.


2016/05/12 - [財테크] - 저렴한 분양가? 지역주택조합 이야기.


예전에도 포스팅한적 있지만, 추천하지 않고 말리던 거죠. 


더 추가적인 내용은 아래 포스팅 참조...


링크 : 지역주택조합, 일반인 접근근지?






우선, 범어W라는 곳에 관한 개괄적인 내용을 보면...


링크 : 나무위키, 범어W



위치는 정말 좋습니다.

대구광역시 수성구 범어동 189-2로,





위치는 대구에서 최고. 


대구 최고가 아파트인 범어제니스보다 더 좋습니다. 


범어네거리 인근에 (엑스코 지하철까지 신설예정)

대구여고, 경신중/고등학교, 범어초등학교 등 가장 좋은 학군에,

저 방면 유일 대단지.

(주상복합 1340세대, 오피스텔 528세대)

- 제니스가 있지만 길 건너라. 



맞은편 범어제니스가 대구에서 가장 비싼 아파트인데 50평 13.6억정도(부동산 뱅크 평균가 기준 시세)

부지 바로옆 범어롯데캐슬의 경우 219세대 소단지인데도 불구하고 35평 8.3억 정도. 

그러니 이 곳 가치는 더 높겠죠. 



하지만. 


지역주택조합이라는거. 


좀더 자세히 현황을 보자면...


2014.1~2015.1  900여명 1차 조합원 4.4억 (전용 85제곱미터)

          이후     250여명 2차 조합원 4.6억

                     28명     3차 조합원 4.9억으로 계약했었고,


당시 2018.12 입주예정으로 약 1180명 조합원이 진행중입니다. 


초창기 1.2조원 규모 사업이었던게 

6500억원 규모 주거구역과 5500억원 규모 상가(오피스텔 포함) 이었는데,


그렇지만 현재 사업 진행이 더뎌지며 850명 조합원 정도가 남고 

330명은 탈퇴 소송을 거치다 다시 조합원으로 돌아가기도 하고. 


처음 분양가에서 추가분담금 3.2억 이상 나온다고 조합원들에게 공지한 상태입니다. 

(이 또한 최소 금액. 상가분 감소로 2억, 사업지연으로 인한 토지가격 상승 및 금융이자로 1.2억)


초기에 현대와 접촉하다 이후 여러일들로 인해 IS동서로 바뀜. 





2018/04 변경된 계약서가 나왔는데... 



아파트 일반분양 약 413세대,

오피스텔 일반분양 502세대

상가 지상 1-2층 3922평


조합원 분담금 전용 84제곱미터 기준 총 7.59억원. 








2018.9 현재 공지한 내용을 보자면... 


2018.8 조건부 사업계획 승인을 받았기 때문에 교육청이 요구한 250억원을 잘 협상하여 착공승인을 받고 2019년 3~4월에 일반분양을 할 거라고 합니다. 




현재 필요한 단계는 


남은 16개 필지에 대한 매도 청구 소송(약 4.84%, 488평 규모)

조합원 제명에 따른 소송 절차

수성구 교육청과 초등학교 증축에 대한 협상 정도 되겠습니다. 


 최재환 조합장을 주축으로 열심히 움직이고 있지만... 


전망은 부정적입니다. 

혹은, 되더라도 추가분담금이 더욱 늘어 일반분양분보다 조합원이 더 비싸게 받는 격이 될겁니다. 


현재 33평 기준 최소 7.5~7.6억원이 들어가는데, 이게 나중에는 실제로 8억원 이상으로 부담이 든다는 거죠. 

반대로 분양가 자체는 대구가 조정대상지역이라 분양가 상한제로 인해 평당 2260만원 이상 못 받음; (33평 기준7.45억)


현재 토지담보대출 1400억원, IS동서측에서 400억원 (약 6% 정도 금리) 지급보증을 받은 상태인데 더욱 지연되면서 독이 될 수도 있습니다. 



1.2조.

지역주택조합이 대구에도 10여곳이 진행중이긴 한데 그중에서도 규모가 압도적으로 큽니다. 


걱정은 서울 성수동의 '트리마제'와 같이 가지 않을까라는 걱정이...


트리마제는 




최고 입지에 최고급 주상복합을 목표로 진행중이던 곳인데... 

당시 토지수용 95%보다 조금 안될때 일부 땅주인들이 알박기하면서 

성수동 조합에서 두산에 긴급 보증을 요청했는데 두산도 사정이 안좋을때라 거절했고,

조합원 사업자체가 시간이 돈이다보니 결국 파산해버렸고 조합원들은 넣은 돈을 모두 날려버렸습니다. 결국 두산은 계약대로(초기 신용보증내용으로, 조합이 안좋게 되면  두산 측에서 매입가능) 독자적으로 땅 매입 및 사업을 진행시켰고 현재의 고급 주상복합단지인 트리마제를 완성시켰습니다. 




마지막으로,

범어W와 IS동서간의 공사도급계약 특약조건입니다. 

독소조항이 너무 많아요. 


건설사입장에서야 당연한 거겠지만. 




마지막은 

변경된 계약서 내용입니다. 



서울 송파구 문정동, 가락시장옆 대단지 아파트,

올림픽훼밀리타운입니다. 

4494세대, 1988년 입주함. 


좀 독특한 곳이라 포스팅. 



결론

최근 재건축에 대한 규제가 많아 시간이 오래 걸린다. 

주변 개발이 많다. 

평형이 클수록 대지지분 대비 가격이 저렴해 좋다. 





이 아파트의 단점으로 성남비행장으로 인한 고도제한이 있는데,

대략 27~29층까지는 건축가능합니다. 



이에 관해서는 포스팅이 있길래 링크로... 


링크 : 송파구 올림픽훼밀리 고도제한 이야기 



주변으로 개발이 많이 이뤄진다는 장점이. 

이야기하자면 할게 많으니 순서대로


1. 용적률과 대지지분

2. 주변 개발

로 나뉘어 보겠습니다. 



1. 용적률과 대지지분


원래 문정/장지동이 비닐하우스 단지에, 

바로 옆 가락시장만 있는 곳이었는데 

바로 옆 수서역세권 개발, 문정법조타운~가든파이브~동남권물류센터 등 개발이 많아짐. 


-현재 네이버 지도 항공뷰. 현대화사업 시작전 가락몰과 저 멀리 문정법조 타운 사업 이전 문정동이 보입니다. 저 때는 3호선도 수서역까지 였으니...(2010년에야 오금까지 연장했습니다) 정말 공터였습니다.-



15층 규모 중층 아파트로 194% 용적률로 대지지분이 많은 편이 아니지만, 


재건축 추진하면 공지가 기부체납으로 늘어날 곳이 있습니다. 

올림픽훼밀리가 문정동 150, 150-1로 부지가 나뉘어져 있는데 



왼쪽 호돌이공원 부지(문정동 150-11)

호순이공원 부지(문정동 150-3)

1단지 옆 녹지(문정동 150-15)가 

지목이 공원이지만 용도지역이 주거지역으로 되어있어 기부체납을 통해 늘릴 수 있는 부지입니다. 


-반대로 숯내공원(문정동150-8)

훼밀리근린공원(문정동 150-5)의 경우에는 

비슷해보이지만 용도가 자연녹지지역이라 나중에 기부체납으로 사용하기 어려운 곳입니다. 


저런 부지들 기부체납과 실제 정밀측량을 통해 용적률 재산정이 필요한 상황. 

대략 180% 후반대라고 봅니다. 

(위의 부지 3곳이 호돌이 1545, 호순이 1560, 1단지 옆 녹지 8858 m²로 전체 부지대비 4% 가까이 됩니다. -전체 필지면적 303,000m²-)


또한, 1단지 부근은 종상향이 가능한 곳입니다. 

근거는 뒤에 이어서. 



2. 주변 개발

수서역개발/송파대로 개발/가락시장 현대화/중앙전파관리소 이전/위례신사선/종상향 이슈/탄천동측도로 녹지조성. 동남로 녹지조성


(1) 수서 역세권 개발계획


링크 : KTX 수서역세권 개발사업 주민공람 개시




수서역세권 개발 자체가 규모가 큰지라. 

그 크기만도 문정법조타운과 비슷한 정도입니다. 

문정법조타운이 녹지와 더불어 검찰청, 지방법원 등 공공기관이 많은 걸 감안하면 

오히려 주거/상업지역 크기로는 훨씬 큰 곳이. 

게다가 수서역은 향후 GTX-A노선도 통과할 교통의 요지입니다. 




GTX관해서는 또 적을 내용이 있다보니 몇자 적자면... 아래 더보기를 눌러보세요


더보기


(2) 송파대로 개발

이는 수서역세권개발, 중앙전파관리소 등과 연관된 건데 

송파구 차원에서 송파대로 주변으로 개발을 하려고 합니다. 

송파구가 상업지 비율이 낮은 편이 아니지만,

실제로는 가락시장, 동남권 물류센터 및 가든파이브(청계천 상인들을 위한 전기 공구 도소매 등) 등 공적인 역할을 수행하는 상업지 비중이 높은 편입니다. 

이러다보니 송파대로 주변으로 개발하려는 상태. 




링크 : 송파대로 따라 '개발 계획 키맞추기' 나선다







송파대로변은 앞으로도 좋은 소식들 있을 곳입니다. 





(3) 가락시장 현대화


가락시장은 굉장히 큰 면적의 도소매업 상업시설로, 

워낙 규모가 크다보니 2단계로 나뉘어 현대화중입니다. 



기존 가락시장 둘레가 녹지로 바뀌며 주변 주민들도 이용가능하고, 건묵 옥상에도 운동장 및 정원이 생기게 됩니다. 



(4) 중앙전파관리소 이전 및 ICT 클러스터 개발


이게 왜 중요하냐면...

앞으로의 송파대로변 개발을 엿볼수도 있는 내용. 


중앙전파관리소라고, 

송파구 가락동 100번지 부지 약 5만m² 정도 크기로,

이전부터 비싼 땅을 개발하지 않는다고 말이 많았습니다. 


링크 : 6800억 강남 마지막 황금땅, '수천억 호재' 기대


이 부지가, 일반주거2종에서 준주거지역으로 종상향되며 ICT 보안클러스터로 바뀝니다. 





(5) 위례신사선

위례주민들이 가장 기다리고 있는 위례신사선. 

이제, PIMAC(민자적격성)을 통과하였고 실제 시간의 문제지, 개통은 확정된 상태입니다. 


링크 : 위례신사선, 민자적격성 조사 통과


위례신사선 노선 자체가 괜찮습니다. 

 


기존 강남 격자형 노선들 사이로, 

비어있던 구간들이 차는 곳입니다. 

게다가 신사역, 삼성역 등 강남내에서도 요지인 곳과 연결되어 신분당선, 2호선 등과 더욱 연계성이 높아집니다. 

추가로 가락시장역의 경우 기존 3,8호선에 이어 위례신사선까지 추가되면 트리플역세권이 되는 셈. 

3호선이 기존 수서역에서 오금역까지 연장되면서(2010년) 더블 역세권이 되었고,

이제 위례신사선까지 연결되면 기존 다른 대중교통과 연계성이 굉장히 좋아집니다. 


특히 위례신사선의 경우 올림픽훼밀리 1,2단지 사이를 지나가도록 되어 있어 

1단지의 경우 준주거지역 상향으로 고려할만한 요지가 됩니다. 


(6) 종상향 이슈

송파대로 개발안과 더불어 트리플역세권으로, 기부체납을 통해 준주거지역으로 종상향 시도해볼 수 있는 곳이죠. 


참고로 준주거 종상향 고려 아파트 단지들은...

더보기


종상향 자체가 

지구단위계획안에 포함된 지역이면서(서초구 지구단위계획 등)

상업지구 인근 등을 계속 보다보면 후보지가 보이긴 합니다. 


올해 나온 서울 2030 개발계획에도 나와있는 내용


자료 출처 링크 : 서울 2030 개발계획 - 동남권 참조

 

자료출처 링크 : 송파비전2020


저 내용들대로 진행되고 있다는 점. 



(7) 탄천동측도로 녹지조성. 동남로 녹지조성

기존에도 올림픽훼밀리의 경우 주변과 녹지로 분리되어 있습니다. 

그런데 이제 탄천 방향과 문정법조타운 방면도 녹지로 완성됩니다. 


우선, 탄천동측도로 녹지조성의 경우 기존 도로가 지하화되며 올림픽훼밀리쪽 약 275m 길이의 녹지가 생기며 탄천 접근성도 좋아집니다. 

이로인해 이후 수서역 연결로까지 생기면 수서역 접근성도 좋아질 예정. 








동남로 녹지조성의 경우. 문정법조타운 방면으로 약 14m 정도 폭의 인도/녹지가 생깁니다. 

이미 18'.11 기준 착공하여 진행중인 상황. 



모든 투자에 대한 결과는 투자자의 몫. 

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