과거자료)2017년에 기록한, 부동산 가격 전망 돌아보기

저는 2016~2017년 당시가 

서울아파트 구매 적기라고 보았습니다. 

그래서,

2017년 12월에 작성했던 포스팅 다시 올립니다. (2017.12.31)

참고로, 올해 2021년 7월에 적은 내용은 아래에 링크 올립니다. 

링크 : 2021년, 서울 아파트가 전국에서 가장 싸다는 역설

2021년, 서울 아파트가 가장 싸다는 역설.

 

 

---

서울, 

2017년 특히 서울 아파트 가격이 많이 올랐습니다. 

 

그렇다면, 현재는 거품일까요?

 

여러 경제지표들과 과거 가격 비교로 한번 보겠습니다. 

 

결론부터 말하자면, 

정확하게 말하면 '현재가 거품가는 아니다' 정도가 되겠습니다. 

 

1. 2007년과의 비교

2. 통화량 M2 등 지표를 통해 본 2017년 아파트 가격

 

2017년 현재 1인당 GDP 2만 9,730달러 (IMF 기준)

2007년 당시 1만 9,751달러 였습니다.

 

대한민국 부동산의 경우 특히 2004~2007년 사이 올랐는데,

이 당시 IMF 구제금융 이후 낮아진 금리로인한 인플레이션이 반영된 게 큰데,

당시 낮아졌던 아파트 가격이 한번에 오르면서 거품이 형성된 측면도 있습니다. 

 

1인당 GDP가 2017년 현재의 2/3 수준인데 

2007년 당시 현재보다도 비쌌던 아파트들도 많은지라

(예 : 서부이촌동 대림 아파트, 용산파크 자이 등 - 물론 용산 개발 등 다른 요소가 있긴했습니다만 대부분 아파트들의 전고점이 2007년입니다.)

당시 얼마나 아파트 가격이 높았는지 알 수 있습니다. 

 

그런데 특히나... 

2017년 현재보다 2007년 당시 전세가율이 굉장히 낮았던지라 

순전히 돈의 힘으로(by 인플레이션) 가격이 올랐었습니다. 

 

예를 보시죠. 

 

 

잠실동 아시아선수촌 아파트입니다.

(모두 부동산뱅크 과거 시세 기준)

 

 

 

2007년 당시 전고점이 125제곱미터(공급면적) 기준,

16.5억이었습니다.(당시 실제로 17~18억 정도. 2007년 12월이 아니라 다른 월이었으면 나오는 전고점)

그런데 당시 전세가격은 4.5억입니다. 전세가율이 27.2%밖에 안돼요. 

 

현재 18.5억원으로 전고점을 뚫었지만, 전세가는 8.5억원 수준. 

단순히 갭으로 따져도 2017년 현재 약 10억원이 필요하다면 

2007년 당시 12억원이 필요합니다. 

반응형

게다가 아시아선수촌 아파트가 1986년 입주하여 2017년 현재는 30년대 아파트이지만 2007년도에는 20년 정도라, 전세가치는 더 높은데 말이죠. 

 

다른 아파트들도 동일합니다. 

 

대치은마를 보자면...

 

115제곱미터 기준,

2017년 현재 16.68억원 정도, 전세가는 5.75억원으로 전세가율 34.5% 정도,

갭투자금 11억원 정도 듭니다. 

 

그런데 2006~2007년 전고점은 13.3억원에, 전세가 3.2억원입니다. 

전세가율 24%에 갭투자금 약 10억원이 듭니다. 

은마는 1979년 입주하여, 게다가 당시 복도식으로 지은 곳이라 

전세가치가 2007년 대비 2017년 현재 더 떨어지는데 말이죠. 

 

2007년 당시 얼마나 비쌌는지 알 수 있습니다. 

참고로 2000년도 부동산뱅크 상한가는 2.75억원. 

 

2000~2006까지 5배 정도 오른거죠. 

 

요즘의 부동산 시장과 게임이 안되는 수익률. 

 

 

대치은마와 아시아선수촌은 서울, 아니 전국에서도 가장 좋은 입지에 수익률도 좋았던 편이라 조금 다른 경우를 보겠습니다.  

 

광진구 워커힐 아파트. 

과거에 최고급아파트였는데 요즘엔 좀 퇴색되었죠. 

그래서

2007년 전고점도 회복못했고 좀 암울합니다. 

 

 

 

2007년 당시 전고점 21.5억원, 전세가 5억원으로 전세가율 23.26%, 갭투자로 약 16.5억원입니다. 

2017년 현재 19.25억원, 전세가 8억원으로 41.56%, 갭투자로 11.25억원 정도 필요합니다. 

과거 최고급 아파트였는데 역시나 그만큼 비쌌고, 전세가가 당시로선비싼 편이었음에도 여전히 전세가율은 터무니없이 낮았습니다. 

 

 

 

* 결론. 2007년 비하면 거품도 아니다. 

2017년 현재의 GDP의 2/3인데 실제 전세가를 따진 아파트 가격은 정말 많이 올랐었다. 

 

 

2. 경제지표로 본 현재. 

 

 

저는 시중에 풀린 통화량, M2를 보는데... 

쉽게 말해 저 빨간선의 아파트 시세와, 

보랏빛 M2 통화량의 수요를 보자면 

2002년까지는 절대적으로 부동산 가격이 싼 구간,

2002~2008년까지는 부동산 가격이 지표대비로 봐도 굉장히 많이 오른 시기,

2008~2015년까지는 서울 아파트 침체기로 볼 수 있겠습니다. 

 

그런데 그나마 오른 2017년까지도 지표상 예전에 비해 절대 가격 거품이라 하기는 힘든 실정. 

 

결론 . 적어도 1~2년내, 예전처럼 심한 아파트 가격 침체는 없을 것으로 보입니다. 

김정은이 핵폭탄을 떨어뜨리지 않고서야 이럴때 부동산 가격 하락에 베팅하면 배아플 가능성이 높은 거죠. 

 

 

3. 금리 인상으로, 앞으로 부동산침체가 올것이다?

 

항상 부동산 신중론을 펴는 분들이 하는 주장중 하나인데,

전에도 언급했습니다. 

 

2017/12/12 - [투자/부동산] - 2018년 이후, 부동산에 관한 짧은 전망

 

금리는, 어쩔 수 없이 경기에 선행하는 게 아니라, 

일종의 '처방' 목적이다보니 후행적이라는 점입니다. 

이제 금리 상승이 시작하는 시점이 바로 경기 회복의 알림이라는 점. 

 

직방에서도 비슷한 자료가 있었는데...

 

 

금리 인상기에는 오히려 부동산이 올라요. 

 

미국 주택지수로 정리가 잘되어있어 보자면

 

 

오히려 금리인상을 시작한시기는 투자 시작점입니다. 

금리가 한창 오르고,

앞서 통화량 지표인 M2 등의 지표를 감안하여 충분히 올랐다고 느끼는 때가 아니라면야. 

 

추가로, 다른 나라들과 비교해보자면.. 

 

이것도 결론부터 말하자면

'우리나라가 주택 규제가 강한 편이라 아파트 가격이 많이 안오른 편이다'가 진실에 가깝습니다. 

 

왜 제가 객관적인 통계들을 찾아보면 모든 자료들이 언론이 말하는 것들과 다를까요. 

언론 잘못일까요 제가 정보수집력이 부족한 걸까요?

 

위의 통계보이나요? 2000~2006년 당시 우리나라 아파트가 역대급으로 많이 올랐는데

(사실 가장 많이 오른건 주택담보대출이 활성화된, IMF이전의 1990년대. 그다음이 2000~2006년입니다. 2016~2017년 이어진 지금의 부동산 상승세는 그때 비하면 미약함)

 

 

 

 

 

 

 

 

위의 자료들은 서로다른언론사에서는 나오는 서로다른 자료들. 

어느하나 우리나라가 거품이라는 자료가.. 안보입니다.

 

혹시나 제가 모르는 내용이나 자료 있으면 알려주시면 감사하겠습니다. 

 

 

현명한 선택하세요~