2017년 7월 자료입니다.
임장가서 주변 공인중개사분과 이야기 하였던 이야기.
송파구 문정동 올림픽훼밀리타운 이야기입니다.
혹시 모르신다면 이전 글을 보시고..
2017/07/17 - [투자/부동산] - 송파구 올림픽훼밀리타운, 아파트 이야기.
현재 네이버 부동산에 194% 용적률로 나오지만,
실제 관통도로 및 주변 도로 포함으로 계산된 실제 용적률은 186~187% 정도로 계산됨.
*총 건축면적은 그대로인데 대지면적을 일부 포함시키지 않고 계산하여 194%로 계산. 수정예정.
내년이면 재건축연한이 되는데,
실제 어떻게 재건축해야 멀리 내다보았을때 주변과 함께 발달할 수 있을까 보자면,
잠실주공5단지나 파크하비오프루지오의 경우처럼
송파대로변은 상업지역으로 전환하여 주상복합으로 갈 가능성이 높습니다.
2017/07/18 - [투자/부동산] - 송파대로 개발, 파크하비오에서 잠실주공5단지까지.
송파대로변 기본 개발계획.
왜냐면 송파구가 서초구, 강남구에 비해 상업지구 비율이 굉장히 낮기 때문입니다.
송파대로변 개발이,
상업지구가 부족한 송파구에 필요한, 송파구 및 서울시 기본 개발골조인데다
올림픽훼밀리타운 단지편에서도 유리하고 말이죠.
그리고 비행고도를 고려했을때도 절묘하게 맞습니다.
* 기존 비행안전고도는 제2롯데월드타워 건립으로 인해 바뀌게되는데,
국제 기준에 따르면 인공구조물로 인해 좀더 해제될 예정이며
해제되지 않더라도 기본 구조에 따라 아래 블로그내용대로입니다.
링크 : 제2롯데월드타워 관련 비행안전고도
이에 따라 지도대로 보자면 아래와 같은 비행궤적을 보입니다. '
기존 http://map.nsdi.go.kr/index.do (국가공간정보포털)
조회대로 비행안전고도는 26~30층 아파트 건립가능한 상황에서,
제2롯데월드타워로 인해 2,3단지는 비행안전고도에 숨통이 트인 상태.
즉, 탄천 방면 3단지는 그대로 35층 가능하고, 2단지 30~35층
1단지는 현행대로 26~30층 정도 개발이 가능하며
1단지 송파대로변은 상업지구 전환으로 주상복합이나 상가로 변환가능성이 높습니다.
* 파크하비오 푸르지오가, 특히 송파대로변이 괜히 그렇게 네모 반듯한 모양이 아닙니다. 높은 용적률을 가졌지만 비행고도가 낮아(비행장에 더욱 가까워 안전고도가 더 낮습니다.) 어쩔수 없이 건폐율 55%라는 기이한 형태로 건물을 올릴 수 밖에 없어 그렇게 된거죠.
결론적으로 잠실 주공5단지가 송파대로변을 주상복합 50층으로, 단지내는 30~35층으로 구상 중이듯
올림픽훼밀리아파트는 1단지 상업지구 전환,
2,3단지는 기존 주거지역으로 32~35층 아파트 재건축으로 나가면 충분히 수익이 납니다.