지식산업센터, 부동산 호황기에 몰린 이상한 투자에 대한 기록

2022년 초까지, 대출이 잘 나와서 인기 많았던 투자가 지산, '지식산업센터' 투자였습니다. 

투자 경력이 그렇게 길지는 않지만,

2000년대 ETF/ELS/ELW 같은 신규 금융상품들부터 

브라질채권, 해외 부동산 공모펀드 등 여러 상품들을 좀 초기부터 다양하게 해 봤었습니다. 

(요건 미래에셋증권이 국내 투자자들에게 별의별 이상한 상품을 팔았다가, 손해를 끼쳤다가 이상한 짓들이 많았지만 다른 포스팅에서 한번 정리하는 걸로.) 

그중에는 성과가 좋았던 것들도 있으나,

결국에는 파생상품들은 주식이나 부동산만 못했는데,

최근 인기있었던 지식산업센터 투자는 생뚱맞으면서 망하기 딱 좋은 상품인데... 

이전에 레지던스(생활형 숙박시설)도 여러 단점이 있는 게 뻔해 포스팅한 적 있었습니다. 

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목차
1. 지식형 산업센터, 줄여서 지산이 뭐야?
2. '지산' 투자 광풍과, 그 안 좋은 결말

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1. 지식형산업센터, 줄여서 지산이 뭐야?

초기 이름은

'아파트형 공장' 이었습니다. 

회사들이 입주할 수 있는, 아파트형 구조라 

2008년까지는 '아파트형 공장'이라고, 2009년 이후에는 관련법 개정으로 '지식산업센터'라고 불립니다. 

뭐... 2023년 현재는 공급폭탄으로 난리입니다. 

(성수동 등 일부 지역만 아직 괜찮으나, 저기는 뭘 지어도 될 곳이라)

지식산업센터는 도심지 인근이나 교통 좋은 곳에 사무실을 공급하는 용도인데, 

잘 보면 기존의 '구분 상가'와 큰 차이가 없습니다. 

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그런데, 구분 상가도 통건물 대비 소유권이 조각나기 때문에 여러 단점이 있는데

더 조각내서 판매하는 지식산업센터는? 앞으로 시세상승 기대 및 개발이 더 힘든 물건이라 추천 안는 물건입니다. 

2. '지산' 투자 광풍이 온 이유와 그 결과

어이없게도, 2020~2022년 대한민국 부동산 광풍 속에서 

대출이 잘 나온다고 지산 투자를 권하는 걸 보고 어이가 없었습니다. 

분양가의 80% 정도를 대출해줬었거든요. (게다가 사업자는 부가세 환급까지.)

어떤 투자를, 향후 전망이나 수익률이 아닌 투자가 많이 나와서 권한다면.... 사기이거나 호구이거나 둘 다거나 (둘 다 비슷한 말이지만요)

일반적으로, 상가 투자에서도 구분상가 투자를 그리 권하지 않습니다. 

통건물 투자라면, 건물을 전체로 임대하거나 리모델링/인접 토지 물타기 등으로 앞으로 개발 이익을 이용해 좀 더 비싸게 팔거나 할 수 있지만

상가 건물 중 일부만 사용하는 구분 상가라면, 임대료는 정기적으로 들어올 수 있지만 앞으로 시세 차익을 많이 노리기는 쉽지 않거든요. (강남 조차도) 

그런데 대부분 전용면적 더 작은 지산 물건을 사서 앞으로 시세 차익을 보겠다?

왠만큼 시세보다 싸게 사거나, 앞으로 임대료가 많이 오를 거라고 확신하지 않고서야 쉽지 않습니다. 

가장 지산 물건들 중 비싼 성수동을 예로 보더라도,

에고... 비교적 신축이고 위치 좋은 건 알겠으나 지산을 6층, 전용 55평에 매매 30.8억에 올려놓는다면, 어느 정도 임대료가 나와야 이득일까요.

상업시설은 생각보다 시세 및 시장 가격이 정확해서, 아무리 좋은 입지라도 임대료는 제한선이 있습니다. 

그런데 그런 걸 감안하지 않고 단순히 대출이 많이 나오고 대출금리가 저렴하다고 마구잡이로 투자한다?

아마 2020~2021년에 지산 투자하고 아직 안빠져나온 분들 중 

(1) 자기 자본 적게ㅡ> 대출 최대한 많이 받고 임대한 분들이라면 대출금리가 올라서 적자일 거고,

(2) 대출 최대한 많이 받더라도 지산 물건을 비싸게 팔아서 빠져나오려 한 분들은, 최근 대출 금리가 오르면서 받아주는 이들이 없으니 울며 겨자 먹기로 그냥 임대업을 계속하고 있을 겁니다. 

허허...

다주택자 대출 규제를 피할 수 있다고 레지던스를 투자하는 거나,

시세/미래/투자금 대비 수익률 안 따지고 그냥 대출 많이 나온다고 지산 투자한 거나, 다 너무 무모했던 투자가 아니었나 싶습니다. 

레지던스와 지산 같은 부동산 특징이, 매수하고 등기 친 다음 누가 안 받아주면 팔기도 쉽지 않거든요. 주식은 그래도 거래가 활발해서 가격 낮춰 털고 나오기라도 하지. 

아파트? 정 아니면 본인이 들어가서 살기라도 하지 지산은 사업체 낼 것도 아니고,

차라리 1층 구분상가라면 편의점이나 무인 아이스크림 가게라도 하지 지산이 공실나면 무얼 할까요... 침대 가지고 들어갈 수도 없고. 

항상 지켜보면, 투자는 크게 보고 스스로 고민해야 하는 것 같습니다. 

최근 종목 ELS도 시끄럽긴 한데,

공부 안 한 개인 투자자 + 별다른 설명 제대로 안 하고 파는 금융사의 합작품으로 몇 년마다 한 번씩 이런 일들 터지는 걸 보면, 아직 대한민국 금융 교육이 좀 많이 부족한 게 아닌가 싶은.