2000년대 들어 경제 분야에 유명했던 저자들을 보자면... 

선대인과 장하준 교수가 되겠습니다. 

약간 분야는 다르지만, 두 분 모두 진보 성향이라고 할 수 있겠죠. 


그런데 이번 선대인 저의 '세금혁명'은 솔직히 실망했습니다. 


사실 이 분은 이전부터 계속 부동산 하락론을 내세우던 분인데, 


이 책은 부동산 말고 세금에 관한 이야기입니다. 


우선, 사실 저자인 선대인이 이전부터 주장하던 부동산 하락론도 그리 믿지 않습니다. 

우리나라도 이전처럼 오르지는 않겠으나,

서울만 보더라도 다른 나라들과 비교해보았을 때 오히려 저렴한 수준입니다. 


기사링크 : 부동산 상승률, 서울 세계 91위 


기사링크 : 서울, 소득대비 집값 세계 10위


모름지기 연구란 자기가 보고싶거나 대중이 듣고싶어하는 것을 말하는 것이 아니라 

실제 현상을 파악하는게 중요하다고 생각합니다. 


이 책은 크게 보아 

내용이 약간 중구난방이고,

주장을 위한 근거가 빈약한 편입니다. 


책 표지부터 선동적이라는 첫 인상을 받게 됩니다. 

'걷기만 하고 제대로 쓰일줄 모르는 세금, 아깝다! 아깝다! 희망만 있다면 혁명도 좋다'

전 혁명 싫은데요... 혁명이 좋다니... 무슨 볼셰비킨가. 


조세정의를 위한 책이라지만

본문을 시작하자마자 좋은 예시로 든 것이 바로 

브라질의 룰라 대통령이다. 


즉, 이 예시부터도 잘못되었다. 

현재 브라질의 좌파 대통령이었던 룰라 대통령은 무분별한 복지 등으로 인해 경기침체만 가속화하면서 다시 보수 성향의 대통령이 집권하고 있는 상태. 


기사링크 : 브라질, 경제침체로 올해 360만명 빈곤층 전락 가능성


사시리 2000년대만 하더라도 룰라 대통령에 대한 칭찬일색이었다. 

치밀한 분석은 없이

그냥 '보우사 파밀리아'같은 프로그램으로 대중들에게 지원을 엄청나게 늘렸으니까. 

지금도 룰라 대통령을 검색하면 다른 블로그들이나 기사에서 좋은 내용만 적어놓았지만... 


그토록 석유 등 천연자원도 풍부했던 브라질이 최악의 경기침체가 왔습니다. 


브라질 경제를 한번에 보여주는 환율. 그나마 최근 회복세이지만. 


이 책은 2011년에 초판 발행을 했다. 즉 2010년까지 작업했을 것이고 그 당시만 하더라도 무분별한 복지정책을 찬양하던 때이니. 

하지만 실상은, 브라질은 제2의 아르헨티난라고 봐야 한다.

아르헨티나는 70~80년대만 하더라도 대한민국보다 훨씬 부국이었으나, 역시나 당시 파퓰리즘 정권의 정책들 덕분에 지금도 발전하지 못하고 있다. 

최근에는 2001년, 채무불이행(디폴트), 즉 국가부도 사태까지 선언했었다. 


기사링크 : KBS, 에비타와 아르헨티나의 몰락


1900년대 초반부터 중남미 경제대국이었던 아르헨티나의 몰락은

인기에 영합한 '페론주의'로 유명합니다. 





그리고, 

핀란드 등 북유럽의 높은 조세부담율(GDP 대비 44.5% 과세. 하지만 우리나라는 19.8%밖에 되지 않는다!)

그런데, 정작 중요한 이야기를 써놓지 않는다. 


우리나라의 고액 연봉자와 법인세는 전세계적으로도 낮은 편이 아니다. 

오히려 연봉 5000만원 이하의 직장인들에 대한 과세가 굉장히 적은 편인데,



주변에서 '세금만 많이 내고 나라가 뭐해준게 있냐' 그러는 분들이 많지만 글쎄...

북유럽의 40%대 조세부담은 고사하고 

연봉 8800만원 이하는 24%, 4,600만원 이하는 소득세 구간이 15% 정도다. 

그러니 연봉 낮은 분들은 복지를 논할 때 오히려 본인이 내는 세금을 생각한다면 

대한민국 복지에 대해 왈가왈부하기 힘든... 

물론 그러면 또 무슨 4대강이니, 비자금이니 헛돈나가서 그렇다는 말을 하겠지만

그건 그대로 수사해야하는 문제이고 이런 통계적으로 명확한 증거가 있으니...

우리나라 살림살이가 고액연봉자와 법인세로 이뤄진다고 밖에 볼 수 없는 이유다. 


이제는 카드 사용 등으로 인해 현금흐름도 거의다 투명하여 자영업자들의 과세도 이전보다는 투명해진 상태이고. 


세금정의를 논하려면 이런 저소득자들에 대한 과세를 높여야 하지만 

당연히 그런 내용은 없다. 

아르헨티나 다음으로 이 책에 나오는 내용은 4대강이라느니, 다른 세금을 잘못 쓴  예시들로 사람들을 선동하는 내용들이다. 

이 책은 조세정의를 말한다지만

과연 진짜 과세정의인 저소득자 과세같은 이야기를 꺼낼까?

다른 사람들이 꺼내기 싫어하는 이야기를?

이 책을 믿지 않는 이유이다. 


이 책을 읽고 사람들이

'그래! 내가 얼마를 내었건간에 내가 느끼기에는 세금을 많이 내고 있고,

지금 저 공무원이나 정치인들이 막써서 내가 못누리고 있는거야!'


정치인들이 부디 이런 주장들을 하지는 말기를. 

법인세를 더 올린다거나 상속세를 더 올린다, 재벌의 현금보유창고(?)를 털어 

국민에게 돌려주겠다 등 말도 안되는 이야기가 안나왔으면 합니다. 

오늘도 부동산 관련 포스팅. 



그냥 Fact로만 보았을 때,

작년 하반기 부동산 대출 억제 대책 이후 부동산 변화가 눈에 띄기는 합니다. 


미분양 증가

 

기사링크 : 2015년 12월 미분양, 전월대비 23% 이상 증가


거래량 감소 


기사링크 : 두달 연속 아파트 거래량 감소, 숨고르기 들어가나? 




그런데 이런 지표들 말고 실제로 현장에서도 

실거래가와, 부동산 소유자들의 호가간 차이가 벌어진 게 보입니다. 


자료는, 전에도 소개해드렸던

'호갱노노' 홈페이지. 


제목이 좀 유치(?)해서 그렇지 한눈에 보기 좋고 참 편한 사이트.





위의 사진을 확대해보면...



유명한 반포 자이인데,


파란색 집모양 안에 평형과 실거래가(과거 3개월 평균)과,

아래 작은 하얀색 속 호가와 차이가 나타나는데,

실제 1500만~2.2억까지 격차가 꽤많이 납니다. 


특히나 마곡지구나, 대구/부산 등

최근 가격 상승폭이 높았던 지역에서 좀 더 두드러지지 않을까-


(이걸 통계로 돌린건 아니니 '유의하다'라는 말은 못하겠네요)


요런 것만 보자면


'소유자들은 호가를 낮추지 않고 관망중인 가운데, 호가보다 낮게 급매물 위주로 거래되는 상황'

정도가 되지 않을까요. 


부동산 시장이 어찌될지.



부동산 경기가 확실히 침체기. 

'아파트 미분양' 이나 '2016 부동산 아파트' 정도로 검색하면 바로 수많은 신문 기사들이 뜨니까 

바로 알아보실 수 있을거고,


오늘은 '지역주책조합'에 관해 이야기해볼까 합니다. 



요즘, 거품을 걷고 저렴하게 분양한다면서,

믿을 수 있는 지역주택조합! 이라면 분양하는 곳들이 있습니다. 




지역주택조합?

일종의 '분양 직구'같다고 보면 됩니다. 


일반적으로 분양사와 시행사로 나뉘어, 청약 과정을 거치게 되는데,

분양가를 저렴하게 만들기 위해 ,


'당해지역에 6개월 이상 거주하고 있고 무주택자(전용면적 85제곱 이하 1주택자 포함)가 주택을 마련하기 위해 주택법에 의거 설립하는 조합입니다.

조합원은 주택 예정세대수의 2분의 1 이상이 되어야 하며  토지사용승낙서 80% 이상을 받은 후 지자체에 조합설립인가 신청 절차에 들어갑니다.'


 

즉 조합원이 사업주체가 되어 사업시행을 하는 것이죠.



덕분에 일반적인 분양에 비해 분양가를 10~20% 이상 저렴하게 만들 수 있지만,  



문제는 리스크가 크다는 점. 


법률적으로 보호 받지 못하는 경우가 많고 조합원이 모든 책임을 떠안고 가야 되기 때문 사후 추가분담금 뿐만 아니라 조합원들과의 갈등, 미숙한 건설사업에 대한 이해로 성공사례가 많은 편이 아닙니다.




기사 : 김포 지역주택조합 난립.... 소비자 피해 우려



문제는, 최근 대출 규제 등으로, 특히 중소형 건설사들을 중심으로 전국적으로 지역주택조합을 다수 시행하면서 앞으로 문제가 더 커질 수도 있다는 점. 


주로 언론에서는 광고성 글들만 나오기 때문에

지역주택조합의 저렴한 분양가만 강조하기에, 문제가 커질 수도 있습니다.



광주 지역주택조합 난립... 소비자 피해 우려


사설>과열된 지역주택조합, 해법이 필요하다



통계적으로 보자면... 2005년부터 155개 지역주택조합이 승인받았는데,

10년 동안 이들 중 실제로 입주한 곳은 34개에 불과하다고 합니다. 


자료출처 : '우후죽순 지역주택조합', 결과는?


통계적으로도 약간 분양가 낮추기 위해, 

사업넘어갈 확률이 2/3 넘는 위험을 감수하는 건 너무 힘들다는 거죠. 



몸집 커지는 지역주택조합, 조합원 보호는 뒷전





지역주택조합 중 한 곳인 대구의 두산 범어 위브더 제니스. 


바로 근처의 두산 위브더 제니스가 평당 1600만원 이상인데 반해,

분양가 1200만원대를 내놓았습니다만....

과연 어떻게 될지. 




저도 이 포스팅 걸어놓고,

수년 뒤에 이들 지역주택조합들이 어찌될지 지켜봐야겠습니다. 

주상복합과 아파트의 차이에 대해.

財테크 2016.01.06 00:46 Posted by 와썸

오늘 포스팅은 주상복합과 일반적인 아파트의 차이에 대해 쓸까 합니다. 

우선,


매일경제에서 해당 사항에 대해 잘 정리한게 있어 링크 겁니다. 


링크 : 주상복합 장단점 비교 



상복합, 멋지죠. 

예전 도곡 타워팰리스부터 시작해서,


해운대 우동의 마린시티에 위치한 마천루들까지 -


커튼월 공법으로 전면 유리로 만들어 정말 멋들어지긴 합니다만,



-부산 해운대구 우동, '마린시티'의 야경-


'가오'에 따라 치뤄야할 댓가도 너무 큽니다;


당장 비교를 해보죠. 




주상복합의 가장 큰 단점은, 전용면적이 적어(전용률이 적어) 실제 집 크기가 작다는 점 (이게 나중에 수십년뒤 재개발도 막습니다)

거기다 관리비가 1.5~2배 이상 잡아야합니다. 


요즘 세상은 좋아져서 관리비도 전국 어디나 평균을 알아볼 수 있답니다.



문제는 대부분의 주상복합이 세대수도 적다보니 관리비가 더욱 비싸진다는 점. 


예를 보시죠. 










2005년 입주했고, 390여 세대인 고층 주상복합, 우동 현대 베네시티입니다. 좋은 곳이죠. 



그렇지만, 관리비도 보자면...


국토교통부 검색에서 2014년 12월, 월평균 최소 702,482원으로 나오는 군요;




문제는 이 검색한 평균 관리비가 사실은 낮게 나오는 편이라, 실제 관리비는 저보다 훨씬 많이 나올 수 있다는 말입니다. 

게다가 냉/난방이 떨어질 수 밖에 없는 주상복합 구조상, 당연히 냉난방비가.



주변에 비슷한 크기의 대우마리나, 경동 아파트 등이 90년대 지어진 아파트임에도 비슷한 면적에 30만원대 관리비로 보고되는 것과는 차이가 큽니다. 


거기다 저기 공급면적으로 268제곱미터로 나오지만 실제 전용면적은 217제곱미터로,

아파트로 치자면 공급면적 245제곱미터 정도 면적. 





서울로 예를 들자면

서울 도곡 타워팰리스 2차 123제곱미터 기준,

국토부 자료 525,952원으로 나오는 군요. 




반면에, 근처 , 입주년도도 2년정도만 차이나는 도곡렉슬 아파트의 경우

111제곱미터가 293,366원,

143제곱미터가 372,526원이군요. 


동일한 1제곱미터당 도곡렉슬이 2605~2642원인 반면,

타워팰리스는 4276원. 


타워팰리스가 60% 넘게 관리비 지출이 큽니다. 

그런데 실제 거주하는 전용면적으로 치고, 냉/난방효율을 따지면 이 차이가 커진다는 점 -







2016.01 부동산 이모저모

財테크 2016.01.06 00:16 Posted by 와썸


지난 하반기 부동산 대책이 확실히 약발이 듣는 것 같습니다. 

확실히 부동산 열기가 수그러든 상태 -


가장 먼저 분양권 프리미엄 자체가 바뀌고 있는 상태라,

사실 2015년 한해는 분양 열풍이 불어서 분양만 되면 수천만원을 그냥 번다는 광신(?)덕에 

최근 보기드문 높은 경쟁률들을 보여줬습니다. 


하지만 결과적으로 현재 상황은 분양권 프리미엄 거품이 걷히는 상황. 


소위 '핫'하다고 하던


서울 서초구.

대구 수성구.

부산 해운대구 에서 


분양권 프리미엄이 떨어지고 있는게 확연합니다. 


서초구라면 프루지오 써밋,

수성구라면 범어롯데캐슬,

해운대구라면 해운대 포스코 엘가 정도. 


기사링크 : 

http://www.koreadaily.com/news/read.asp?art_id=3911730



덕분에 분양을 앞둔 신반포자이도 분양가를 평당 4300만원 이상으로 하려다가 

내려야하나 고심중이라고 하네요. 


기사링크 : 신반포 자이 분양가? 며느리도 몰라~



최근 일산에서는 '아파트형 오피스텔'이라면서 

오피스텔을 아파트인 것처럼 광고를 하고 있는 상황 -


한화 꿈에그린 킨텍스, 포스코 더샵, 현대 힐스테이트 3곳 모두 분양했고 잘되었지만 

부동산 대책 덕분에 프리미엄이 500~2000 사이로 거의 세금/중개수수료 내고 나면 남는게 없는 

'본전'프리미엄이 된 상태. 


*주상복합도 사지말라고 말리는 판에... 오피스텔은 더더욱 사지 마시길. 길게 본다면


그나마 주상복합과 일반 아파트 비교는 매일경제에서 잘 해놓아 아래 링크 걸어둡니다.


링크 : 주상복합 아파트 장단점


어찌 될지 좀더 봐야할 것 같습니다. 

2016년 분양 물량이 많으니 적어도 1,2년간 횡보합 상태를 보이지 않을까... 



문제는 앞으로가 더 걱정이라는 점. 


건설사들이 분양시행할 마지막 찬스로 보고 물량을 너무 내놓아 부동산 위축을 부추기고 있습니다. 


광주, 나주 아파트 최대물량


2015년 12월, 수도권 청약 대거 미달


부산, 2016년ㅡ 역대 2번째로 많은 분양 물량 쏟아낼듯

며칠전 다음 뉴스 메인에 

서울 뚝섬 한화 '갤러리아 포레' 주상 복합에 대한 글이 떴었습니다. 


그런데 곧 사라져 버렸죠. 

언론사가 해당기사를 삭제했다나 뭐라나. 


당시 궁금해서 인터넷 검색을 통해 한 블로그에서 미리 퍼놓은 자료를 봤는데

(지금은 그마저도 삭제되어서 여긴 올리지 못했네요)


내용은 갤러리아 포레의 분양 참패에 관한 것이었습니다. 




결론은 미분양이 심하다... 이런 내용이었습니다. 


갤러리아 포레. 


서울 뚝섬, 성동구 성수동에 위치한 230세대 주상복합 아파트로, 

2008년 분양당시부터 프리미엄 마케팅으로 차별화를 시도했습니다. 


'강북의 타워팰리스'라느니 말이 많았지만

-강북이라지만 타워팰리스보다 훨씬 비싸니 어패가 있는 것 같지만-


분양 당시 평당 평균 4,000만원이 넘는 굉장한 금액으로 주목을 끌었습니다. 



세계적 조경 디자인 권위자, 프랑스 디자이너 참여, VVIP만을 위한 마케팅 등 차별화를 보였지만. 


결국에는 실패. 

현재도 언론 통제를 시도하고 있는 것 같지만 

입주율은 80%정도라고 나오지만서도...


http://view.asiae.co.kr/news/view.htm?idxno=2012062808291690242&nvr=Y



실제 분양 실적은 60%도 채 안되는 상황이라 합니다. 

회사 보유 물량 


2008년 순위내 청약 당시 20%도 채 안되는 19.2%로 마감한 갤러리아 포레. 

http://www.fnnews.com/view?ra=Sent0501m_View&corp=fnnews&arcid=00000921255760&cDateYear=2008&cDateMonth=03&cDateDay=12



당시 분양하고도 한 채도 주인을 못찾아갔다며 신문기사도 났지만.

http://www.etoday.co.kr/news/section/newsview.php?TM=news&SM=0605&idxno=267518




불경기. 

부동산 경기 침체 등과 맞물려 

더이상 좋은 투자처가 아닙니다.


결국 갤러리아 포레도 총 대금가운데 잔금 45%는 2년 유예해주고 있다고 합니다. 

http://news.heraldm.com/view.php?ud=20110909000626&md=20110909120124_C



당연히 한화건설 측에서는 이런 보도들이 이미지에 치명적이니까

최대한 나오지 않도록 막고 있겠지만.




이전만 하더라도 대한민국 최고가, 최고급 거주시설의 대명사였던 


도곡 타워팰리스, 

서초 아크로비스타 등의 가격 하락 끝이 안보이는 상황을 보더라도 

갤러리아 포레의 20년, 아니 10년 뒤 정도의 상황은 그리 밝아보이지 않습니다. 



-부의 상징이었던, 여전히 비싸지만 가격 하락이 심한 서초 아크로비스타-


부동산 경기 침체는 이제 하나의 대세이고, 거스를 수 없는 상태입니다.

오히려 소프트 랜딩해서 큰 충격 없도록 정책적 보완이 필요하겠지만 

쓸데없이 여러 정책들로 다시금 부동산 거품을 만들려고 하는 정부나, 

정말로 그렇게 될거라고 아직도 버티시는 분들이나.


장기적이든 단기적이든 유동성으로 인해 부동산에서, 이제 수익형 부동산도 눈높이를 충족시키지 못하면 주식시장으로 돈이 몰리게 되겠죠. 




뭐.. 이글도 올리고 나면 예전처럼 연락오려나..

삭제해달라고. 



우리나라.

지금 전세계적으로 경제가 회복기인지 침체기로 빠지기 전인지 긴가민가한 상태에서
우리나라는 그나마 선방하고 있습니다.


하지만, 정부의 대놓고 건설경기를 부양하려는 무리한 시도와
갈수록 늘어만 가는 부채 등으로 인해
앞으로도 조심스레 지켜봐야만 하는 상황입니다.




특히나 PF,
프로젝트 파이낸싱은 더욱 위험한 상황입니다.

여러 중견 저축은행들과 건설사들을 망하게 만든 장본인이기도 하죠.



모든 문제는 탐욕에서부터 나옵니다-
프로젝트 파이낸싱이 무엇인지 간략하게 언급하고 넘어가자면,

사전적으로는
`자금을 빌리는 사람의 신용도나 다른 담보 대신 사업계획, 즉 프로젝트의 수익성을 보고 자금을 제공하는 금융기법'

좀 실무적으로 보자면

기존에 자금이 있는 건설회사나 개인이 건물을 짓는 데에는 한계가 있으니까

부지매입 부터 건물건설까지 시행사.시공사는 그쪽 분야에만 전념하고
금융사에서 자금 모집, 대출까지 총괄적으로 담당합니다.

이런 경우 건설경기가 좋을 때는
거대 PF로 때돈을 벌 수 있지만
지금처럼 건설경기가 나쁜 경우에는 시행사/시공사가 자금이 없으니
애초에 성립이 안되는 방식이기도 합니다.

최근, 부산상호저축은행을 파멸로 이끈 장본인이기도 합니다

.
요 근래 지어진 좀 규모가 큰 건물들은 대부분 PF의 힘을 빌려서 지었죠-



일산, 참 살기 좋습니다.
호수공원이라든지
킨텍스, 웨스턴 돔 및 라페스타, 레이킨스몰 등 여러 편의 시설들도 많이 있습니다.
대부분 이런 건물들도 규모가 크다보니 건물을 지을 때 펀딩, 즉 자금 모집이 중요한데

일산은 좀 PF가 심했습니다;;

현재 첫삽을 뜬 채로 진행되고 있지 않는 굵직한 건들만 해도
한류월드, 차이나 타운.

차이나 타운은 6만 9천여 제곱미터 부지로 72층 규모 고급 호텔도 들어설 계획이었다고 합니다.
2007년 10월에 착공했지만 지금도 아무런 진전이 없는 상황-


한류월드는 더욱 어마어마합니다.
총 28만 제곱미터 규모로, 코엑스의 8배 정도 되고
(삼성동 코엑스가 3만 8천여평 정도입니다;;;)


위의 다음지도에서는 현대 백화점 아래에 거의 호수공원과 맞먹는 규모의 부지가 바로
한류월드 부지입니다

.

정말 어마어마한 계획이지만 역시나 지지부진-
최근 가보니 아직 땅도 덜 판, 기초공사도 끝마치지 않았더군요-


지금 일산에는 이것말고도 키즈 플라자, 원마운트 등의 다른 PF들도 많은 데 말이죠
킨텍스 제2전시장도 3000억원이 넘는 거금을 들이며 짓고 있고

프로젝트 파이낸싱.

현재 연체율이 20%를 넘을 정도로 악질인데다가
더욱 무서운 건 정확한 규모나 파급효과를 섣불리 판단하기도 어렵다는 것.

어쩌면 제2의 카드사태를 촉발할지도 모르겠습니다.

대구,

제 고향이지만 

건설업체들에게는 악몽이 아닐까 싶습니다. 




대구를 말하자면

수성구가 가장 비싼 편입니다. 

-경기도 용인 정도의 시세. 미분양을 불러온 주범입니다-


부산의 해운대 정도. 

건설회사들의 고가 분양이 가장 큰 원인이기도 하지만 
실제로 수성구에 교육, 문화 시설이 몰리기에-

그렇지만 수성구의 경우 미분양이 오히려 극심합니다. 



최근 동일토건과 월드 메르디앙이 워크아웃 신청을 했습니다. 
그리고 대구 향토기업인 태왕건설도 워크아웃을 신청했습니다. 
그전까지만 하더라도 대구에선 '태왕 아너스'라는 아파트 브랜드도 고급 이미지가 있었는데 말이죠. 

그 중에서 
'동일하이'이라는 아파트 브랜드로 유명한 동일토건.
시공능력평가 49위 정도로 큰 기업입니다. 

2009년 매출액 4,750억원.



하지만, 부동산 경기 침체에 여러 사업장이 미분양이 나는데다가
특히나 대구에서 크게 손해 보게 됩니다-


처음에 동일토건은 범어동에 220여 세대로 적지만, 대형 평수로 동일하이빌을 분양합니다. 
현재 평당 가격 1,236만원. 

그런데 수성구 상동에 또다른 아파트 사업을 하면서 일이 꼬입니다-
이번에도 큰 평형으로 분양하는데 대단지였던 것-

1,411세대에 36평형이 있지만 주로 대형이라 평당 1,100만원 넘는 수성 동일 하이빌. 

2009년 4월 입주이지만 결국 아직도 미분양입니다. 
결국 20%만 내고 입주하는 등 파격적인 조건을 냈지만 

현재도 400 세대 이상 미분양이라고 합니다. 

결국 올해 1월 6일, 워크아웃을 결정했습니다. 


이  밖에도 범어동 두산 위브더 제니스, 유쉘
수성동 화성 파크드림 1,2차와 STX KAN, 코오롱 하늘채 등이 미분양입니다. 




대구에서, 특히 수성구에서 범어네거리 방면과 수성동, 황금동 일부 지역 등에 대해 
경기도 용인 정도 시세만큼 올랐습니다. 
문제는 고가 분양으로 문제를 일으켰지만 그만한 분양 물량을 못 받아주었다는 것. 
현재 평당 1,000~1,300만원 정도 시세로 있는데 


동시에 주상복합-고층 아파트 들이 분양하면서 미분양만 나오고 있습니다. 
실제로 이들 지역을 가보면 대부분 불이 꺼져있거나
불이 켜져 있더라도 실제로는 회사 측에서 불만 켜놓은 경우도-

이제 입주를 시작하는 STX칸의 경우 299세대 중 분양률이 70%가 안되는 상황이고
2009년 12월 부터 입주를 시작한, 대구에서 가장 요지에 가장 평균 층수(52층)도 높고 가격도 가장 비싼
두산 위브 더 제니스는 아직 5% 정도 미분양 상태입니다. 
한 때 9시 뉴스에서 대구 미분양 아파트가 분양하면 BMW 730i를 준다고 나왔는데 
그 아파트가 바로 이 아파트였습니다. 

-전국적으로도 드문 주상복합 1,496 대단지 아파트. 내부도 정말 잘해놨지만 고분양;-



결국 미분양이 나오니 할인분양(5%, 혹은 10% 계약금만 내거나 회사에서 대출 이자를 몇년간 내주는 형식)을 하게 되고 이에 대해 기존 입주자들이 반발하는 양상이 나타납니다. 
실제 이 주변 부동산 중개업소를 가보면 유독 '급매'라고 써있는 곳들이 많습니다 .


현재 전국적으로 전세 시세가 오르면서 덩달아 매물도 소화되고 있는 상태입니다. 
대구도 어떻게 될지는 모르겠네요. 

현재 두산동에 SK View(788세대)가 분양을 시작하는데 
2011년 3월, 입주시기까지 회사가 정한 만큼 프리미엄이 형성되지 않으면 
준공 후 6개월 이내에 입주자가 자유롭게 계약을 해지할 수 있고
원금에도 5~10%대 이자를 주겠다고 약속한 상황입니다. 

자칫 잘못하다가는 SK건설도 큰 손실만 입을 수도 있겠습니다. 


7개동 중 한 동이 우뚝 솟아 57층으로 대구에서 가장 높은 아파트입니다. 



건설사들의 무분별한 고가 분양에 
이제 양날의 검이 된 것 같습니다. 

특히나 지방 주에 대구에 미분양이 많다니 씁쓸하네요. 
하지만, 단순히 정부에서 미분양 아파트를 매입해주는 방식으로 나가는 건
모럴 해저드만 키우는 것 같네요. 

건설사들의 자구책으로, 분양가부터 현실화하고 주택부분만 집착하지말고 
해외수주 등 활로를 개척해야 하지 않을까 싶습니다. 

 

경제 전반에 이야기하기전에 먼저,

생뚱맞지만 시계에 대해서 이야기할까 합니다.

 

스와치 코리아 사장이 본사로 긴급호출을 받았다는 기사가 나왔습니다.

 

바로, 스와치 코리아의 매출액이 급성장하면서

호기심 반 놀라움 반으로 불러들여 그 배경을 물어본 거죠.

 

 

잠시 설명하자면...

스와치 그룹

시계 전문 그룹이면서 Swatch 뿐만 아니라

20~30대 젊은 층에 인기가 많은 Calvin klein, TISSOT, Hamilton 등의 브랜드 뿐만 아니라

고가 라인업인 RADO, OMEGA,

가장 오래되면서 세계 5대 고가 브랜드에 드는 Bregue, Blanpan 등의 브랜드를 가졌습니다.

 

-Swatch그룹의 TISSOT, Calvin klein watch. 각각 60만원대, 40만원대 후반 정도-

이는 좀 시사하는 바가 큽니다.

 

 

십여년전만 하더라도 자동차만 해도 수입차를 보기가 힘든 시절이었고,

수입차를 가지면 세무조사받는다......라는 말이 있었죠.

 

하지만 최근에는 수입차 등록율이 5%가 넘고

소위 말하는 잘 사는 동네에서는 더 이상 수입차라는 사실만으로는

눈길 끌기도 힘든 시대가 왔습니다.

 

우리나라도 진정한 소비지향시대가 도래한 거죠.

이제는 시계가 그 다음 배턴을 넘겨받아 급성장 중입니다.

 

우리나라가 경기침체다, 전세계적인 경기침체라고 하지만

빈익빈 부익부는 점점 심해집니다.

 

스와치 코리아, 

즉 모든 시계 회사들이 아니라

이 스와치 그룹의 한국 지사가 

한해에 우리나라에서 어느 정도 벌어들일까요?

시계의 경우에도 인터넷을 통해 '가짜'가 어느 정도 있는데도 말이죠. 


2007년 만 하더라도 스와치코리아의 매출액이 500억원이 채 안되었지만(440억원)

올해는 1,200억원을 넘을 전망입니다.

 (9월까지 870억원 올림. 회사 발표 기준)

http://www.hankyung.com/news/app/newsview.php?aid=2010101418701

 

최근에는 고급 시계에 대한 수요가 젊은 층에게까지 높아져

중고등학생들 중에서도 백화점에서 많게는 40만원대까지 가는

Calvin klein 시계가 꽤나 눈에 띕니다. 대학생들은 말할 것도 없고요.

 


 

 

동차는 더 심합니다.

앞서 말한 것처럼 수입차 판매량 자체가 늘었는데다

최고급 수입차에 대한 수요는 오히려 폭발적으로 증가하고 있습니다.

-여기서 말하는 최고급 수입차란 벤츠 S클래스나 아우디 A8보다도 상급의 차종들을 말합니다 -

2009년 한해, 롤스로이스는 우리나라에서 2대를 팔았습니다.

하지만 올해는 9월까지 9개월동안 16를 파는 기염을 토했습니다.

 

롤스로이스 최고급 모델인 팬텀보다 한 단계 아래인 고스트를 출시하면서


벤츠 S클래스나 아우디 A8, BMW 7시리즈 등의 고급 수입차보다 차별화를 요구하는 수요를 충족시킨 거인지 43000만원이라는 고가에도 불구하고 14대나 팔았습니다.

 

가격이 약 3억원 정도인 폭스바겐 산하의 최고급 차종,


벤틀리도 9월까지만 82를 팔아 2009년 기록인 80대를 너끈히 넘기고 있습니다.

 

가격이 1억에서 2억 정도인 재규어 XJ의 경우에도 올해 7월 출시되자마자

초기 물량 150대가 모두 예약되는 기염을 토했더군요.

우리나라가 힘들다 힘들다 하면서도 

이런 명품 시장에 대한 수요가 점점 커지는 건 정말 신기한 현상입니다. 

빈익빈 부익부가 좀 더 심해진다고 해야하나...


최근에는 전셋값 상승으로 집값 하락율도 조금씩 줄어들고

지방에서는 미분양으로 인해 잠시 2년간 전세로 두었던 물량들이 다시 매매로 돌아서는 일도 있어서 집값의 경우에도 연착륙 쪽으로갈 여지를 보여주고 있습니다. 


정말 거시경제는 한치 앞을 예상하기가 힘드네요;;



예전에도 우리나라 경제, 특히나 마치 일본의 '잃어버린 10년'처럼 
부동산 가격 하락에 따른 장기 경기 침체가 현실로 드러나지 않을까란 포스팅은 올린 적이 있습니다. 


뭐 다른 전문가 분들이 궁리해봐야할 문제니 
저 같은 소시민은 그냥 있어도 되겠지만서도,

요즘 우리나라는 그리 현명한  방향으로 나가고 있는 것 같지는 않습니다. 



정부에서는 다가올 29일에, 
부동산 경기를 살리기 위해 실수요자들에게 DTI를 5~10% 정도 상향해주는 방향으로
가닥을 잡은 것 같습니다. 



글쎄요... 
과연 옳은 방향인지. 


그런데 가끔 허무맹랑한 기사들도 보기도 합니다.

평소에 경제 신문들 중에 한국경제 신문을 즐겨 보긴 한데 이 기사는 좀....



물론, 이 기사가 무조건 나쁘다는 건 아닙니다. 
표현의 자유고, 다른 면에서 바라본, 오히려 꼭 필요한 기사라고 생각하지만 서도. 


이미 전국적으로 집 값, 특히 아파트 가격이 떨어지고 있다는 건
대부분의 사람들도 뉴스로나, 직접 체감하든 실제로 일어나는 대한민국 경제의 '현재진행형'이니까요. 

실제로 제가 사는 대구도 심하고-특히나 저희 집주변 수성구도 심각하고-
부산에는 그나마 해운대구, 그 중에서도 양대산맥인 마린시티와 센텀시티를 중심으로 괜찮지만서도 지방에서 아파트 가격도 꼭지점에 다다랐다는 데에는 이견이 없는 것 같습니다. 
-물론 대구와 부산에서 각각 수성구와 해운대구가 평당 1,000만원 넘는 가격을 보여 누가 봐도 꼭짓점이지만;;;;-

-대구광역시 수성구에 위치한 주상복합 아파트. 최근 미분양 사태에서 예외가 아니다-


하여튼 
결론부터 말하자면
부동산 경기 부양을 위한 DTI규제 완화가 과연 옳은 일인지,

현 정권들어 4대강 사업 등
특히나 건설업종에 대한 수혜성 정책이 많은게 아닌가...조금 생각해 보게 됩니다. 

물론 경기 침체가 오기 전에 선도적으로, 적극적으로 개입하여 막는 게 효과가 된다고 보는 것도 맞는 것 같습니다만,
오히려 길게 보았을 때 자연스레 거품이 꺼지는 과정을 막아
더 큰 거품을 만들어 내는게 아닌가 모르겠습니다. 


서브프라임 모기지 사태. 
글로벌 금융 위기를 이끌어낸 이 사태의 발단도 
앨런 그린스펀 전 미국 연방준비제도이사회 의장이 대출 분야를 느슨하게 규제해서
장기 대출을 부풀린 면도 있지 않은가 싶습니다. 


결국 지방 공사 등 국가적으로도 채무가 급증하고 있는 상황에서
4대강 사업이라든지, DTI규제 완화 및 건설업 부양 쪽으로만 간다면

세금 낭비와 더불어 더 큰 위험만 만들어낼 수 있지 않을까... 걱정입니다. 






최근 우리나라 건설시장이 침체되었다는 건 누구도 부인못하는 사실입니다.

게다가 최근 갑작스레 금리까지 0.25% 오른 상황이죠.
그런데, 과연 이 상황에서 정부는 다시금 부동산 경기 활성화를 위한 고육지책을 내야만 하는 걸까요?


타산지석.

항상 역사는 반복되지만 학습은 어려운가 봅니다.

미국의 경우에도 서브프라임 모기지 사태는 당시에
경기침체를 막기 위해
당시 FRB(미 연방준비위원회) 장이었던 그린스펀이
과도하게 금리를 낮추고 경기 부양을 위해
인플레이션을 유발했던 것도 한 이유이기도
(아니 가장 중요할 수도) 합니다.



그런데 우리나라는 지금
정상적인 시장의 조절작용을 무시하고
건설업체를 살리기 위해 부동산 경기를 살리겠다는 말도 됩니다.

물론, 지금 부동산 가격하락으로 인해 우리나라가 경기침체에 빠질 가능성도 있는 게 사실입니다. 하지만 정책신뢰성의 중요성을 따진다면
금리인상을 한지 얼마되지 않은 상황에서
무리한 부동산 경기 부양을 위한 억지 정책을 남발하는 건 좋지 않다고 봅니다.

결국 억지로 부동산 가격 조정을 막아서
나중에 더 큰 화를 부를 수 있기 때문이죠.


건설업체 구조조정은 언젠가는 이루어져야 할 내용이었습니다.
지금 구조조정 평가 C등급이 어떻네, D등급이 어떻네라고 하는데

그래도 대마불사라고,
진작에 사업 다각화이룬 대기업들은 살아남습니다.
오히려 경쟁력이 떨어지는 기업들이 자연스레 도태되도록 하는 좋은 기회가 될 수 있죠.


물론 솔직히 말해
DTI규제를 이제와서 조금 푼다고 억지로 부동산 경기가 나아질 것 같지는 않습니다만
오히려 나쁜 효과만 불러오지 않을까 걱정입니다.

서브프라임 모기지 사태 이후로 세계 경제가 위태위태했지만
우리나라는 상대적으로 잘 벗어난 것으로 나왔습니다. 
그런데 요즘에는 잘 모르겠습니다-

조선업, 건설업이 워낙 안좋은지라
(물론 예전 포스팅에서 해운업에 관한 전망을 조심스레 했으나
그리고 부동산에서는 실구매자, 특히 지방에서는 좋은 아파트들 할인분양 많이 해서 고를 수 있는 아파트가 늘어나 좋아지긴 했지만 기존 입주자들 반발도 장난이 아니고
원래 분양가를 높여 팔았다보니 할인분양해야 조금 합리적인 가격이려나)

게다가 출산율은 낮아지고 있고
청년 실업률 10%. 사실 체감하는 실제 청년 실업율은 이보다 훨씬 심하지만서도
이러다보니 국가의 장기 경쟁력 자체를 떠올리기가 힘든 것 같습니다. 

많은 학생들이 의대를 선망하고, 대학교를 가서도 다시 의학전문대학원으로 오는 건
그렇게 많은 기회 비용이 들어감에도 불구하고 사회가 그만큼 각박해져서 
의사를 하는 게 낫다는 사람들의 판단이 아닐까 합니다. 
아무리 의료계가 요즘 힘들다고 아우성치더라도 말이죠. 

특히나 출산율은 참 걱정되는 문제입니다. 
차라리 경기가 안좋더라도 출산율이라도 낮지 않다면 희망이라도 가지 겠는데
지금같은 경우 워낙 취업이 안되고 육아 환경은 안좋다보니 
'출산 금하는 사회'가 되어 버렸습니다. 
단순히 공익광고 몇 편 방영한다고 될 문제가 아닌데 말이죠. 
출산율이 낮아져 인구 고령화가 시작되면 사회 전반적으로 문제가 커집니다. 

단순히 생산성 하락의 문제 뿐만 아니라
국민 연금, 의료 보험 등 기존의 인구 구성을 바탕으로 짜놓은 사회 안전망도 모두 무용지물이 됩니다. 
(크게 보아 국민 연금에서는 돈을 내는 사람보다 받는 사람이 많아지는, 즉 부양인구가 증가하게 되어서 재정 적자가 심해지고 의료보험도 인구 고령화로 급여가 비정상적으로 늘어나 재정적자 심화는 불보듯 뻔합니다)


이런데 최근 기저귀 값까지 은근슬쩍 올렸다고 하네요-
적어도 출산율에 대해 진지하게 고민하고, 정말로 심각하게 받아들여 개선하고자 하는 성의가 있다면 근본적으로 육아환경을 개선하기 위해 노력해야 하지 않을까요-

제발 4대강과 같은 '쓸데없이' 돈 드는 일을 하지 말고,
오히려 4대강보다 국가의 장기경쟁력에도 도움이 되는
기저귀나 분유와 같은 유아용품 면세(혹은 적어도 감세)나
무료 급식, 유치원 및 보육원 비용 지원 같은 실질적인 정책을 내세웠으 합니다. 

뭐 이런말 하면 다시금 '파퓰리즘'이라느니 그런 말 하겠지만요-
어차피 개그콘서트를 보고도 '정치적 입장을 표한다'라고 하는 보수권이니. 
남성인권보장위원회 코너를 보고도 정치적이라 평한 걸보고 실소를 금치 못했습니다. 


오늘의 짧은 글의 결론은,
대한민국의 아버지, 어머니들 화이팅-
예전에는 공공장소에서 시끄럽게 떠드는 아이들 보면 '부모는 뭐하나...'라는 생각이 들었는데
요즘에는 '애 키우기 얼마나 힘들까...'라는 생각이 들어 마음으로라도 응원을 보낸답니다.
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