강남 땅은 무조건 사라? 요즘 자산가격 상승과 관하여.

2022년까지 이어진 자산 가격 상승이 하락으로 이러질 수 있다는 신중론 포스팅입니다!

참고로 저는 하락론자는 아닙니다. 

영끌해서 진작에 여러가지 사기도 했고, 지금도 그런 상태이고 

저도 아직 미숙하지만 

모든 투자는 싸게 사서 비싸게 팔아야 하는데 신이 아니고서야 황금 타이밍은 모르니. 

 

요즘 부동산 - 아파트 든 꼬마빌딩 등 상가등 - 시장에서 

'강남 땅은 아무리 비싸도 지금이 가장 싸다, 무조건 사야한다' 느니

'강남은 파는게 아니라 수집해서 계속 쭉 가지고 가는 거다' 

그런 이야기를, 하필 요즘에 하는 분들이 있더군요. 

 

반은 맞고 반은 틀리다 생각합니다만,

왜 2016~2017년에 해야할 이야기를 지금 하는지...

 

요즘 부동산 폭등으로 국민들 전체에 상처와 분열을 일으키는데,

17억 올랐다…文정부 들어 경기도서 아파트값 가장 많이 뛴 지역 | 한경닷컴 (hankyung.com)

"17억 올랐다"…文정부 들어 경기도서 아파트값 가장 많이 뛴 지역

 

사실 지금보다 

2000년 중후반 당시가 더 심했던 것으로 기억합니다. 

그때 당시 이야기를 조금 할게요. 

(참고로만 보시고, 투자에 관해서 스스로 잘 알아보고 선택하시길 바랍니다!)

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2000년 중후반 당시,

대한민국은 급성장 중이었습니다. 

삼성전자/현대차 등 국내 대기업 선전과,

IMF 금융지원 사태 이후 건전해진 재무구조 등으로 경제도 잘 돌아가서 

강남 대치동 뿐만 아니라,

특히 용산이 엄청 급등했었습니다. 

용산 기지창 포함한 개발로 인해 단군이래 최대 개발이라 했었거든요. 

당시 서울시장이던 오세훈 시장님의 공약들 중 하나. 

[사회]용산에 620m 높이 초고층 빌딩 짓는다! | YTN

용산에 620m 높이 초고층 빌딩 짓는다!

 

 

용산재개발 대상지역과, 강변북로에 바로 붙은 한강변쪽 대림아파트. 이촌대림아파트입니다.

 

1. 용산 서부이촌동 대림아파트

그래서 이촌대림아파트가 정말 급상승했었습니다. 

저긱가 94년도에 지어진, 638세대 아파트에 세대당 주차대수 1대(!?), 주변은 재개발 전이라 어수선하고 

학군은 당연히 없고 용적률은 397%인 곳입니다;;

일반적인 곳이라면 한강뷰빼고는 정말 투자 가치 없다고 할텐데,

38평 기준 2001년 3.55억에서,

2008년말 15.15억까지 시세가 5배 가까이 뜁니다. 

엄청난거죠. 

정작 주거가치는 적어서 매매시세는 15억 넘어도 전세는 2.4억 정도였는데. 

당시 지어진지 10년이 조금 되었는데 전세가율 16% 내외라니 어느정도 투자열기였는지 짐작가지 않나요?

 

근데 미국발 서브프라임 모기지 사태로 전세계 경기침체로 꺾이니까...

 

2015년 10억까지 떨어집니다. 

당시 분위기는 거래가안되어서 실제론 9억대 급매도 있었습니다. 

한강뷰 + 용산 개발 믿고 갭으로 13억 넘게 투자한

(이게 또 2000년 후반의 13억 이라면, 현재는 2~3배 더 큰 금액으로 느껴집니다. 대략 지금의 투자금이라면 갭투자로 30억 내외 정도지 않을까요.) 분이라면

앉아서 6년 기다렸는데 재산세만 내고 5억넘게 손해보는 셈입니다. 

물론, 2022년 현재는 다시 좀 올랐지만. 

투자가 무조건 오래 기다리는게 다가 아니라는 거죠. 

 

2. 강남구 대치동도 비슷합니다. 

대치동 중에서도 대장주인 대치 '우.선.미' 중에 미도아파트 한번 볼까요. 

 

대치미도아파트야 1979년 지어졌고 

2436세대 대단지에 용적률도 179%로 준수한, 대장 아파트 중 하나죠. 

57평을 보면

와... 대치미도가 정말 비싼 아파트긴 하네요 2000년에 7.15억원이었다니 다른 아파트들 대부분 1~3억할때

대치미도 아파트가 2000년 7.15억원에서, 2007년 25억을 넘습니다. 

수익률 자체는 앞서 이촌 대림아파트보다 낮지만,

역시 대치동 대장 아파트. 

그러면, 경기침체기에는 어땠을까요. 

 

16억까지 좀 빠집니다. 

여전히 비싸긴하지만 25억 넘었던 가격에서 보면 꽤 빠졌죠?

 

그럼 어쩌라고라 생각하실 수 있으니,

결론은 대략,

많이 오른 물건이 많이 빠진다입니다. 

미래 성장성이나 본질의 가치 이런것과 상관없이. 

왜냐면 부동산은 주식보다 가격 움직임이 더디지만, 오를때 과장되게(오버슈팅) 오르기도 하고 

반대로 내릴때 가치보다 과하게 내리기도 하니까요. 사람마다 사정이 있으니. 

급매도 재산세 부과기준인 6월1일 이전에 매년 나오고. 

 

과거 자료로 보았을때는 노원구 중계동 청구3차 같은(중계 학군의 대장주죠)

투자보다 학군 등 실거주로 들어간 곳들이 외부투자자가 오히려 적어 적게 떨어졌더라구요. 

지금 저 중계 청구 3차도 13억 넘습니다. 

 

항상 모든 투자에 '절대'라는 말은 없으니,

위의 제 이야기가 틀릴 수도 있습니다. 

계속 알아보고 투자에 대한 자기 고민을 하면서 나가야 할듯요. 

+ 추가로, 2000년 중후반 대비해서는 

주택 레버리지나 전세가율은 오히려 요즘이 낮은 듯 합니다. 

(가계부채는 당연히 요즘이 훨씬 높지만요)

꼭 잘알아보고, 본인 환경에 맞추어 잘 선택해서 투자하세요~