상생임대인 제도 자세히 파헤치기! 6월 임대차안정화대책

상생임대인 제도가 벌써 1년 넘었지만, 이번에 활성화시켜 임대차시장을 안정화시키려는 의도가 보입니다. (+자세한 예시들 추가 2023.02.10)

상생임대인 제도, 생각보다 괜찮습니다.

어제, 6월 21일 임대차 안정화 대책에 대한 내용은 아래 포스팅을.

오늘 포스팅은 이 중에서 '상생임대인' 조건과 혜택 관해서만 언급하려고 합니다. 

목차
1. '상생임대인제도'가 뭐야?
2. 상생임대인 제도 세부사항과 세부 예시들.  (+2023.2.10 추가 예시들 추가)

우선 내용이 길어져 핵심만 짚고 넘어가자면,

다주택자도 신청가능하고, 아파트 가격과 무관하며 실거주 여부와 관계없이 비과세 혜택을 챙길 수 있습니다!

일종의 스티커처럼, 2024년 12월 말 전까지만 조건에 맞게 해 놓으면 나중에 혜택을 볼 수 있는 것. 

6월21일 임대차 시장 안정화, 분양가상한제 대책 뜯어보기!

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1. 상생임대인 제도에 대해

상생임대인이란,

주택임대사업자나 계약갱신청구권과는 별도입니다. 

특정 조건에 맞는 

   - 1세대 1주택인 임대인이

   - 기준시가(공시지가 아닙니다!) 9억 이하인 아파트를

재계약 시 5% 이내 임차료를 인상했을 때 '상생임대인' 혜택을 줍니다. 

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그럼, 왜 이전에는 있던 제도인데도 잘 안 알려지고 잘 안 했을까요?

저렇게 조건은 까다로운데, 혜택은 애매하거든요. 

기존 혜택은 '조정대상지역 1세대 1 주택 양도세 비과세 2년 거주요건 중 1년 인정'이었습니다. 

말이 어렵죠?

주택은 상가와 다르게, 팔 때 비과세 혜택을 줍니다. (단, 조건을 맞추었을 때만.)

상가와 다르게 실거주를 위한 것이니 시세차익을 위한 것보다 과세를 적게 해야 한다는 거죠. 

그런데 이 비과세를 받기 위해서는, 1세대 1 주택이면서 조정대상지역의 경우 최소한 2년을 거주해야 합니다. 

(참고로 비과세 혜택도, 12억까지입니다. 비과세 조건을 갖추더라도 12억 초과분에 대해서는 해당 비율만큼 양도세를  내야 합니다. )

그런데 '상생임대인'제도 조건을 까다롭게 맞추어도, 

이게 1년만 인정해주니 솔직히 별로 큰 혜택이 아닌 거죠. 

저렴하게 전세 연장하였는데, 어차피 비과세 받으려면 최소 2년 거주라 1년만 인정되니, 최소 1년 실거주해야 하거든요.

* 상생임대인 제도는 1세대 1 주택만 기준으로 했기 때문에, 다주택자에게는 해당되지도 않았습니다. 

* 혹시 몰라 정부가 공개한 원본 pdf 파일도 함께 올립니다. 

220621 (안건1) 임대차 시장 안정 및 3분기 부동산 정상화 방안-엠바고용.pdf

0.97MB

(별첨4) 분양가 제도 운영 합리화 방안.pdf

0.65MB

그런데, 이번 6.21 대책에서 조건을 완화하고, 혜택을 늘렸습니다. 

조건을 완화해주고, 혜택은 늘린게 핵심인듯합니다.

(1) 보시면 기존의 상생임대주택인정 요건(임대 개시 시점 1세대 1 주택 + 기준시가 9억 이하)을 없앴습니다. 

이를 통해 상생임대인제도를 적용받을 수 있는 아파트가 늘어났고 

- 솔직히 시가 9억 이하 아파트는... 서울에 거의 없다고 봐야죠. 이전 정권에서 참... 그냥 허울뿐인, 지방 임대제도를 만든 셈. 

(2) 기존 비과세 요건 혜택 강화 (1년만 인정 -> 2년 거주 요건 면제) 했습니다. 

이를 통해, 실거주 안 해도 되도록 만들어서, 약간 유인책이 될 것 같습니다. 

(3) 장기보유 특별공제(장 특공제) 혜택도 적용받을 수 있게 해 주었습니다. 

사실 12억 이상 아파트에서는 비과세뿐만 아니라 장특공도 중요한데 이 내용을 잘 알고 적용한 것 같습니다. 

즉, 위 3가지 변화로 그냥 유명무실한 제도에서 집주인들이 고민해볼 만한 제도로 탈바꿈했습니다!

저렇게 현실적으로 너무 혜택을 많이 주지도, 외면하지도 않게 만드는 것도 힘들었을 것 같은데 

고민한 흔적이 보입니다. 

! 참고로, 상생임대인제도 적용기한은 2024년 12월 31일입니다! 2년 반 동안 받을 수 있는 절세 스티커 정도가 될 것 같네요.

 

2. 상생임대인 제도 세부사항과 세부 예시들.

 이제 저런 보도자료를 보고, 각자 상황에 맞게 생각해야겠죠.

가장 큰 거는

(1) 다주택자의 경우, 마지막 1주택 된 시점에도 해당 혜택을 받을 수 있도록 하겠다. 

임대주택 1채(A)를 포함해 총 3채(A, B, C) 정도 가지고 있는 분의 경우, 상생임대인제도를 시행한 후,

그 임대 주택 말고 나머지 두 채(B, C)를 팔아 A만 남았을 때도, 상생임대인 제도가 2024년이 지난 뒤에도

적용받을 수 있도록 하겠다고 했습니다. 

아래는 해당 내용에 대한 신문기사. 

다주택자도 ‘상생 임대인’ 될 수 있다…집 다 팔면

현재 다주택자인 분이라도, 앞으로 적용받을 수 있는 길을 열어놓아 

실질적으로 이 제도대로 저렴하게 임대 놓도록 유도한 방안입니다. 

 

생소한 제도이니 만큼, 나라에서도 여러 자세한 예시를 들었습니다. 

 

혹은 너무 쉽게 사용되는 걸 막으려고 작은 장치들도.

+ 다주택자도 혜택을 받을 수 있지만, 조건이 있다. 

-> 1세대 1주택 비과세는 양도시점에서 1세대 1주택이어야 받을 수 있기 때문에, 

다주택자인 경우 다른 주택들을 양도하고 1주택이 되고 나서 양도해야 2년 거주요건을 면제받을 수 있다. 

+ 주택임대사업자도 상생임대 혜택을 받을 수 있다. 

-> 기본적으로 5% 임대료 증액 제한을 당하고 있으니. 그렇지만 요건 좀 애매한게 만일 신규 임대주택사업자라면 임대인이 바뀐거라 (전세를 안고 매매할 경우) 상생임대인 인정해주지 않습니다. 

 

이래저래 뜯어봐도 고민한 흔적도 보이고, 

서울 여러 지역에 시뮬레이션 돌려봐도 꽤 참여를 유도하기 좋은(임차료를 낮춘 만큼 양도세 혜택을 주는) 

잘 바꾼 제도 같습니다. 

+ 벌써 제도 공개 이후 여러가지 이야기들이 나오는데,

현재까지는 약간 애매한 제도라는 의견 + 그래도 혜택이 늘어나니 괜찮은 제도라는 의견 반반쯤 되네요. 

잘 알아보고, 본인 상황에 맞춰 선택해야 할 것 같습니다!