아파트 투자, 현재 실거주아니면 굳이 추천하지 않는 이유 - 보유세와 전세가율로 시장 돌아보기

2022년, 서울 아파트조차 가격 하락하면서 저점이다 아니다 논란이 많아, 보유세와 전세가율로 돌아보았습니다. 

서울 아파트 중에서도 우량주로 꼽히던 둔촌 주공 분양 조차 계약률을 숨길 정도니..

결론부터 말하자면,

실거주로 대치/잠실/송파 지역은 그나마 거품은 아니다, 반포/용산은 비싸다...

왜 이런 큰 틀에서 관점을 가지고 있는지 하나하나, 최근 상황을 보겠습니다. 

작년 말에도 비슷한 포스팅을 한적 있는데, 그 내용대로 가고 있기도 하고 

[財테크/부동산] - 아파트값 하락속, 정말 무서운 전세가 하락 - 반포 전세 11억대를 보며

아파트값 하락속, 정말 무서운 전세가 하락 - 반포 전세 11억대를 보며

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목차
1. 2023년 현재, 부동산 시장 돌아보기 
2. 2023년 현재, 아파트 매수할만한가? -전세가율, 보유세 (재산세, 종합부동산세)로 본 투자 수익 분석
3. 그래도 항상 좋은 기회는 찾아왔다 - 주택임대사업자와 소형 아파트 이야기

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1. 2023년 현재, 부동산 시장 돌아보기 

사실 2022년 초까지가 통화량/저금리 속에 말도 안 되게 높은 가격이긴 했습니다만,

적어도 전세가만 버텨주더라도 가격이 좋았을텐데 요즘 전세가격 하락이 가장 큽니다. 

4개월 전에 반포 아파트들을 예로 들면서 포스팅했었는데,

[財테크/부동산] - 아파트값 하락 속, 정말 무서운 전세가 하락 - 반포 전세 11억대를 보며

아파트값 하락속, 정말 무서운 전세가 하락 - 반포 전세 11억대를 보며

요즘 한번 볼까요?

* 반포에서는 반포센트럴자이/반포르엘/신반포자이/래미안신반포팰리스/반포자이/반포래미안아이파크/반포센트레빌아스테리움을 표본으로 보는데, 

이중에 반포센트럴자이/래미안신반포팰리스/반포자이/반포센트레빌아스테리움을 특히 중요하게 봅니다. 

(이유는 아래에 기술)

반포자이는 해당 지역내 인기 있는, 완전 신축은 아니 짐 나 준신축(2009년 사용승인) 대단지 (3,410세대)라서 시세를 잘 반영하는데, 

가장 인기있는 국평인 35평 4가지 타입만 해도 1,263세대로, 

현재 매매호가가 29~41억으로 벌어져있습니다. 

허... 41억 호가에서 29억까지 떨어졌지만, 전세가도 떨어져서 전세가율은 또 별로...

호가지만 실제로 28억대 거래도 가능한 상황인데, 가장 큰 문제는 전세가도 비슷하게 많이 떨어져서 전세가도 여전히 별로입니다. 

현재 네이버 매물 최저가 29억, 전세 매물 최저가 12억이라 

여전히 전세가율 41%.... 

추가로 언급하자면, 반포자이의 저 매물 호가도 완전허황된건 아니'었'습니다. 
작년까지만해도 임대차3법+통화량증가+저금리 3버프로 인해서 전세 실거래가가 22억까지 찍었었거든요... 
실제 전세가 22억 지탱해줬다면야 41억 조차 전세가율 53% 넘는 수치...
근데 지금은? 11억대도 가능합니다. 

+ 갑자기 이 와중에 꿀매물, 꿀팁

반포자이만 고집하는게 아니라면, 바로 옆에 작은 소단지(108세대)지만 2021년 입주한 완전 신축,

'반포센트레빌 아스테리움'도 괜찮습니다. 

좀 작고 덜 알려져서 그렇지, 구조도 더 좋고 전세가율은 훨씬 높고, 31평도 4베이에 24억대.

전세가는 오히려 높고, 매매가는 훨씬 낮고 반포고등학교 바로 옆이고... 실거주로 최고 아닙니까

 

2. 2023년 현재, 아파트 매수할 만 한가?

예전 2016~2017년의 30년 이상된 아파트 수준 전세가율이라 아직 사기에는 별로 매력이 없어 보입니다. 

그런데 문제는,  반포자이 35평이 공시지가 23억 내외정도인데,

보유세 (재산세+종합부동산세)를 계산해보면...

그냥 가지고 있으면 1년에 800만원 정도 내야합니다. 그에 따른 건강보험료 증가는 별도...

그냥 가지고 있는 것만으로 보유세가 1년에 800만 원 나옵니다. 재산에 따른 건강보험료 증가는 별도.

투자에서 수익을 거두려면,

(1) 보유세가 낮아 오래 가지고 가면서 시세차익을 거둘 수 있든지

(2) 앞으로 오를 상승여력이 좀 있든지 

해야 하는데, 

반포자이만 해도 계산해 보면 답이 안 나옵니다. 

전세가율 41% 정도의, 재건축 안 되는 아파트를 들고 가는데 1년에 보유세 + 건강보험으로 900만 원 넘게?

그렇다면 반포 자이에서 살고 싶은 거라면 그냥 전세 12억에 사는 게 이득이 되겠죠. 

+ 우리나라 세법이 누더기가 되어서, 

현재 가장 부동산 보유세 부담이 적은 1 가구 1주택 기준으로도, 세금 부담이 기하급수적으로 늘어납니다. 

1가구 1 주택, 조정대상지역에 가지고 있는 경우로 봤을 때 

공시지가 10억, 20억, 30억, 40억으로 나눠 보자면 

공시지가	재산세(a)	종합부동산세(b)	보유세 (a)+(b)+농특세 등등
10억	140만원	0원	141만
20억	297만	228만	584만
30억	477만	774만	1347만
40억	657만	1538만	2326만

음... 공시지가 40억이나 하니 그래도 된다고요? 세법이란 타당성/예측가능성 다 필요한데 무슨 벌금 마냥...

재산세 보면 희한한 구조입니다. 

여전히 시세 10~12억 이하, 공시지가 12억 이하(1 가구 1 주택 종부세 공제 기준) 아파트는 재산세가 OECD 대비 낮은,

0.1%대인데 

비쌀수록 기하급수적으로 늘어나는 구조입니다. 정말 비싼 집 가진 것 자체가 벌금이 아닌가. 

위의 계산은 게다가 다주택도 아니고 1 가구 1 주택 기준이거든요. 

(동일한 공시지가라도 2 주택이면 나중에 1.5배까지, 3 주택이상이면 2배 넘게 늘어납니다.)

그런데 공시지가가 2배, 3배, 4배 늘어나면서

보유세는 4.2배, 9.2배, 16.5배 늘어나는 구조... 무시무시합니다. 

그러니 아파트 매수 한다면 반드시 향후 양도차익/양도소득세랑 보유세도 반드시 생각해봤으면 합니다.

 

3. 그래도 항상 투자에 미래는 있다 - 주택임대 사업자 포함한 미래 이야기들

다만,  투자할 경우

(1) 향후 보유세 관련 세법 개정으로 세 부담 완화
(2) 전세가 상승으로 전세가율 상승

한 경우라면 아파트 투자고려해 볼 수도 있고,

아직 시세 10억 이하 아파트는 실질 세부담이 시세 대비 0.1% 수준이라 크지 않아 실거주 목적이야 상관없겠습니다만...

단순히 작년 대비 가격이 많이 낮아졌으니 사야 된다는 논리는 동의하기 힘드네요. 

적어도 위의 반포 자이 경우라면, 정 그쪽에서 살고 싶다면 그냥 전세로, 

아니라면 매수할거라면 좀더 기다릴것 같습니다. 

+ 현재 주택임대사업자입니다. 현재도 수도권 지방 여러 채를, 이전에 일찍 해둬서 역전세난 등은 비껴갔는데,

올해 2023년부터 아파트 주택임대사업자를 풀어준다는 소식은 들리고 있습니다만, 

규제는 늘리고(10년, 15년 장기주택임대) 

혜택은 줄인 (양도세 중과와 종합부동산세 합산배제만 적용) 주택임대사업자라면 아무도 안 할듯하네요. 

* 참고로 원래 주택임대사업자는 

부동산 살 때 -> 취등록세 면제(주로 건설/신규매입임대만)

부동산 가지고 있을 때 -> 재산세 감면(전용 면적 따라  차등) + 종합부동산세 합산 배제

                                         임대소득 감면

부동산 팔 때 -> 양도세 중과 배제 + 장기보유특별공제 적용

을 해주는 대신 4~8년 임대기간강제와 임대료 상승을 5%로 제한한 건데, 

저 혜택들 중에 양도세 중과와 종부세 합산배제만 적용해서야 사실할 필요가 있을까 싶지만 소식에 귀 기울이고 있습니다. 

 

항상 그랬듯이, 그래도 또 좋은 기회가 올 거라고 믿습니다. 

+ 최근, 1년전 포스팅한대로 부산 재건축 대장주 남천 삼익비치 아파트가 추가분담금이 어마어마하게 나왔습니다...

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