아파트값 하락속, 정말 무서운 전세가 하락 - 반포 전세 11억대를 보며

최근 서울 아파트 조차 시세가 하락하는데, 전세가 하락이 더욱 빨라 정리해 보았습니다. 

서울아파트들. 위치상 롯데월드타워에서본 잠실 아파트들이네요

최근, 서울아파트가 하락한다는 기사는 많이 보셨을건데 생각보다 길게/심각할것같아 포스팅합니다. 

정말 자산시장에 겨울이 오고있습니다...

약 2주전쯤부터 전세가격 하락도 심해져, 이제 상급지라고 불리는 반포조차 전세가격이 떨어지고 있어 정리해보았습니다. 

목차
1. 서울 아파트 하락, 정말 많이 떨어졌나? - 잠실/헬리오시티/반포까지 서울 전역 유명아파트들 시세 알아보기
2. 서울 아파트, 더 큰 문제인 전세가 하락 - 전세가 하락이 심각하게 떨어지고 있는 이유 

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1. 서울 아파트 하락, 정말 많이 떨어졌나? - 잠실/헬리오시티/반포까지 서울 전역 유명 아파트들 시세 알아보기! 

말도다 우선 네이버 부동산 직접 보는게 빠르겠죠. 공급면적 33~35평 (110제곱미터 내외)를 기준으로 보겠습니다. 

(1) 잠실

잠실 대장 아파트단지들 볼까요

왼쪽부터 엘스/트리지움/레이크팰리스 입니다. (클릭하면 크게 보입니다.)

전체적으로 시세 많이 떨어졌습니다.... 25억넘게 부르던 곳들인데 

엄청 빠졌습니다...

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엘스같은 경우에 실거래가 그래프를 보자면...

작년 신고가 27억원 거래된 다음에, 올해 19.5억 실거래된 뒤에 매물이 쌓이는 중입니다.

 

(2) 송파구 헬리오시티 - 9,510세대 국내 최대규모 아파트 단지 

헬리오시티도 엄청 빠졌는데, 

내용이 너무 길어져 링크올립니다. 

[財테크/부동산] - 2022년, 헬리오시티 23억 고점에 사고 고생한 사연 - 투자에서 상투잡기와 경기 사이클

2022년, 헬리오시티 23억 고점에 사고 고생한 사연 - 투자에서 상투잡기와 경기 사이클

 

(3) 반포 - '진짜 강남' 반포도 하락세에 접어든 상황

반포자이. 3,410세대 대단지 반포 아파트죠. 고급스럽게 지었고. 

이제 반포도 하락세가 보입니다. 

40억 넘게까지 부르던 반포자이인데, 이제 32.5억도 보입니다.

40억 넘게 부르다가 이제 32억대 매물도 보이는 상황,

그런데 사실 반포자이는 좀더 빠질 것 같습니다 (이유는 아래에...)

2. 서울 아파트, 더 큰 문제인 전세가 하락의 시작 - 전세가 하락이 심각한 이유 

요즘의 하락이, 2017년과 2019년에 잠시 빠졌던 당시와 비교해서 왜 좀더 심각하게 보냐면,

아래 반포자이 35평 실거래 그래프를 보시죠. 

2019년과 2020년에도 그래프에서 약간 하락했던 시기가 보이지만, 요즘과 다릅니다.

사실, 2021년까지 집값이 오른건... 공급부족도 있지만 

임대차3법으로 인한 전세가 상승 + 저금리로 인한 대출용이가 가장 컸습니다. 

2018,2019,2020년 모두 약간씩 시세가 (특히 종합부동산세가 부과되는 기준일인 6월 1일 직전)

빠지는 경우가 있었는데,

요즘과 다른 이유는 2022년 현재는 전세가가 빠지고 있기 때문입니다. 

반포 자이같은 경우도 전세가율(매매가 대비 전세가의 비율)이 50%는 넘겨줬었는데,

요즘 매물 보면 매매가격이 빠지는데 전세가격이 더 빨리 빠지고 있습니다. 

전세가도 거의 20억 가까이 했었는데, 13억대 매물도 보이는 상황이라

아무리 공급이 부족하든 간에, 

전세가가 좀 받쳐준다면 별다른 문제가 없지만 

전세가가 13억대다? 그럼 반포자이가 지은지 10여년된 연식 감안하면 적정전세가율은 50%대인데 

많이 쳐줘봐야 적절한 매매시세는 20억 후반대 가격으로 나옵니다. 

현재 급매보다도 3~4억이상 더 빠지는 가격이자, 작년 신고가대비 10억 이상 빠져야 하는 금액. 

뭔 말도 안되는 소리냐 하겠지만 

진작에 공급과다로 하락하고 있던 대구가 겪는 일이라, 서울일지라도 

적정시세대비 너무오른 매매가격은 결국 전세가율 따라 가더라구요. 

아래 헬리오시티 사연에서, 고점으로 샀을 때 문제가,

[財테크/부동산] - 2022년, 헬리오시티 23억 고점에 사고 고생한 사연 - 투자에서 상투잡기와 경기 사이클

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헬리오시티 33평을, 22.8억원에 거의 고점에 2022년에 구입
 - 기존 전세보증금 12억 + 7억 본인 돈 모두 끌어모아 + 4.5 억 대출(여러 신용대출) + 취등록세 등 추가 비용들

그런데 최근 17.8억선까지 하락 중이라 매매가 대비 -5억이라,
본인 투자금 7억 중 2억만 남고 대출만 남았는데 
전세 시세가 10억 아래로 떨어지는 중이라 2년뒤 전세보증금도 추가로 2억 돌려줘야함 

 

지금 임대차3법으로 인해 급하게 오른 전세가격이 다시 내려가면서, 매매가 하락을 더욱 부추기고 있네요. 

마지막 사진은, 반포 (정확히는 잠원동) 신축에 래미안, 843세대 작지 않은 '래미안신반포팰리스'

공급면적 35평이 전세 11억대로 떨어져 자료 올리고 마무리하겠습니다. 

와... 여기 전세 15억 넘던 곳인데...

정말 자산/투자 시장에 겨울이 오고 있습니다. 각자에게 맞는 계획을 세워 잘 대비하시기를....

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