'카사'라는 부동산 조각투자 서비스에 대해 정리해보았습니다.
좀 길더라도 정말로 조각투자 고려하는 분이라면 읽어볼만한 내용일듯해서 조심스레 어그로 끌어봅니다.
목차
1. 부동산 조각투자, '카사'가 뭐야?
2. 그래서, 부동산 조각투자 할만해? - 덜 알려진 수수료와 수익구조
1. 부동산 조각투자, '카사'가 뭐야?
'카사'라는 업체도 있는데,
개인들이 접근하기 어려운, 비싼 부동산을 조각투자로 판매합니다.
조각투자로 지분을 판매한뒤 거래도 가능하도록.
그런데,
사실 조금만 투자해보고 했으면 이런 상가 지분 투자(혹은 조각투자)의 단점이 보입니다.
1. 충분히 싸게 상가를 매입했는가?
2. 세금문제가 큰데 어떻게 하나?
3. 공동 소유주들로 인한 의사결정 지연은?
2. 그래서, 부동산 조각투자 할만해? - 덜 알려진 수수료와 수익구조 이야기
(1) 충분히 싸게 상가를 매입했는가?
- 아마 아닐겁니다. 상가 자체가, 특히 서울 같은 경우에는 요즘에 물건 호가와 월세 임대료 수익을 따져보면
막 2%대로 어마무시하게 비싸게 부르거든요...
(물론 금리가 낮아졌다가 올라가는 중이라 상가 가격은 앞으로 약간 떨어지면서 임대료 수익률이 좀더 오를 수는 있습니다.)
그런데 역시나 상품설명을 보면 좀 장밋빛입니다.
가장 최근 모집한 상품을 보죠.
예정 배당수익률 연 5%라...
너무 장밋빛 전망 아닐까요.
동대문역사문화공원 인근은 여전히 침체기인 상황이라.
이전에 광화문 인근 상권에 대한 포스팅도 했었는데,
사실 오피스 시장만 최대호황이고 B2C로 소매업종은 전멸 상태에요.
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(2) 세금 문제가 괜찮은가?
연 5%를 배당해주려면...
실제로 임대소득에 대한 과세 + 재산세 감안한다면 최소 6% 후반 ~7% 이상 수익이 나야할건데
그만큼 괜찮은 물건일지,
그리고 그렇게 괜찮은 물건이면 사실 PF 해서 법인이나 개인이 사는데...
저런 대체투자 상품용으로 안나옵니다.
P2P 당시에도 모텔 상품들 많이 나왔었거든요...
(짓고 있는 중이거나 운용 중인. 대다수가 중간에 채권 부도 내고 도망갔다는 슬픈 이야기는 아래 포스팅으로)
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이전에 다른 투자상품들도,
겉만 번지르르하게 적어놨는데...
여의도에서 여의도상권이 아닌 국회의사당 쪽,
익스콘벤처타워라는 건물의 한층 일부 구분 상가인데,
공실률 0% 근접하는 건 맞습니다.
16.4억 공모하는데, 상품설명서 보면 비용이 참...
보증금 4천만원 밖에 안되는 군요.
월세도 400만원선일건데...
(임차인이 KONA인건 중요하지만 별로 안중요합니다. 상가는 임차인이 좋은것도 중요하지만 보증금/월세가 가치니까요)
신탁수수료 0.7%,
플랫폼상장수수료 (카사에서 먹는...) 1.2%
이외 실사비용, 예비비 등 신나게 떼어갑니다.
결국 117,000,000원이 총 비용으로,
공모금액에서 7.13% 수수료 떼이고 투자를 시작하는 군요?
그런데 밑에 보증금과 월세도 보니
보증금 4천만원에 월세 470만원 (부가세 별도)
16.4억 모집금액 대비 3.43%입니다.
상가 투자라면 저렴한 대출을 끌어들여 레버리지로 수익률 높이는데
그것도 안되고,
수수료는 7%넘게 떼이고,
블라블라. 거기다 구분상가라면 향후 성장성도 굳이...
(참고로 구분상가는 통상가 대비, 소유주가 나뉘어져있다보니 좀... 향후 분쟁도 많고 의사결정도 느립니다.)
지금까지봐도 단점이 많이 보이는데,
문제는 수수료가 따로 있습니다. 그것도 크게.
와... 말잇못....
너무 수수료 가 높습니다.
우선 거래할때 거래금액의 0.2% 떼이고,
선취수수료 처음 1.9% 떼고
운영수수료 명목으로 연 0.2% 떼고,
배당수수료가 배당액의 2%??? 이건 무슨 근거로?
매각 수수료는 매각차익의 14%....
신나게 뗍니다.
사실 공모하는 금액에서 이미 비용으로 7.13% 떼는데,
처음 살때/가지고 있는동안 매년/배당에 대해 수수료/팔때 매각차익 수수료
다 생기고 해서 이러면 뭐...
구분상가가 가지고 싶다면 지금이라도 네이버 부동산에서 상가 항목으로 구분상가 직접 보세요.
좋은 물건이 어쩌다 한번 나옵니다.
이런투자는 결국 플랫폼 수수료로 그 플랫폼(여기서는 카사)만 돈 버는 구조니까요.
이제 후발주자로 '소유', '펀블'이라는 업체도 부동산 조각투자 서비스를 시작했다는데,
더 스쿠프에서 객관적인 기사 나왔네요.
커피값이면 된다더니…부동산 조각투자 3년의 기록 : 네이버 포스트 (naver.com)
커피값이면 된다더니…부동산 조각투자 3년의 기록
[BY 더스쿠프] 더스쿠프 Infographic공모가보다 거래가 떨어져부동산 냉각기 조각투자의 미래 부동산 조...
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최근 논란이 커진
뮤직카우포스팅도 한번 참고하시기를.
2022.04.29 - [財테크] - 뮤직카우 논란 총정리! '카사'도 위험하다.
뮤직카우 논란 총정리! '카사'도 위험하다.
뮤직카우. 윤종신 분 등 유명인을 통한 광고도 많이 했죠. 오늘은 약간 긴 포스팅. -> 너무 양이 많아서 '카사' 에 관한 이야기는 따로 떼어서 후반부에 링크 붙였습니다! 새로운 '대체투자' 관련
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