조합원 분양가가 'ㅇㅇ억?!', 알수없는 최근 아파트 시장 자세히 들여다보기

조합원 분양가가 폭등해서, 최근 서울 아파트 시장 시세와 비교해서 분석해보았습니다. 

한남 뉴타운 중 3구역의 조감도입니다. 조합원 분양가도 정말 후덜덜한...

오늘 포스팅은, 갈수록 놀라운 인플레이션의 효과와 

목차
1. 조합원 분양가? 그게 뭐고, 왜 중요해?
2. 요즘 서울 뉴타운 포함한 조합원 분양가와 매매/전세 시세 비교로 시황 정확히 들여다보기 

---

1. 조합원 분양가? 그게 뭐고, 왜 중요해?

우리가 청약이라느니 분양이라 할때는,

여러 규제를 받는 (주택공사로부터 보증을 받으려면 따라야 하는지라)

분양가로 분양받습니다. 

(당첨이 대부분 힘들어서 그렇지, 규제 덕분에 '일반 분양가'는 대개 주변 시세보다 저렴한 편입니다.)

 

그럼, 조합원 분양가는 뭐냐?

조합을 대상으로 한 분양가인데,

재개발이나 재건축에서 조합원들 한정으로한 분양가이다 보니 가장 저렴한 편입니다. 

꼭 그런건 아니지만, 많은 경우에 

조합원 분양가 < 일반 분양가 < 주변 시세 순으로 비싸진다고 보면 될듯합니다. 

 

그런데, 갑자기 왜 조합원 분양가 타령이냐고요?

 

2. 요즘 서울 뉴타운 포함해서 조합원 분양가 들여다보기 + 매매/전세 시세와 비교해봐서 주택 시장 현황 알아보기 

요즘 물가 엄청 올랐다는 말 많이 들리지 않나요 

인플레, 우리 삶 속에 조용히, 하지만 심각한 영향을 미치는.

이게 현실로 왔더라고요...

조합원 분양가 조차 요즘 폭등 수준입니다. 

반응형

(1) 이문4구역이라고,

경희대학교와 한국외대 우측으로 위치한 곳이 있거든요. 

3700여세대로 대단지이기는 하지만, 동대문구 이문동인데 

이번에 이문4구역 조합원 분양가가 나왔습니다. 

1호선 외대앞역 오른쪽, 이문4구역입니다. 엄청 선호하는 입지는 아니죠.

동대문구에, 엄청 선호하는 위치는 아닌데 조합원 분양가가 얼마일까요?

사실 2,3년전만해도 전용면적 84제곱미터, 공급면적 33~35평 기준으로 한 7~8억 정도 예상했었습니다. 

오... 공급면적 33평(전용 84타입) 기준 10억이 넘습니다.....

근처 이문래미안 2차만 하더라도, 구축 아파트라 그렇긴한데 

가격이...

조합원 가격이 33평 기준 10억이 넘어버리니 참 할말이 없네요. 

그런데, 저게 건설사 들이 횡포를 부리는게 아니라 건축비 자체가 오른거라 할말이 없는게 함정. 

좀더 고급으로 짓는 곳을 볼까요?

 

(2) 한남뉴타운 한남3구역 조합원 분양가

한남뉴타운 중 한남3구역이 진행이 빠른데, 조합원 분양가가 나왔습니다. 

고급화를 지향하니 만큼, 잘 지을 겁니다만, 그만큼 비싸지겠죠

한강을 정남향으로 + 반포 맞은편이라는 입지가 한남 뉴타운의 장점

위치는 정말 좋죠 한남뉴타운. 지금은 빌라/골목길 위주이지만 재정비된다면야 정말 좋을 곳. 

고급화를 선택한 곳이니 만큼, 좀더 비쌀 것 같은데 조합원 분양가 얼마일까요?

좀 글씨가 흐릿한데... 공급면적 33평(전용면적 84기준) 기준으로 15억이 넘습니다...

좀 글자가 흐릿하긴 한데,

공급면적 25평 내외 (전용면적 59제곱미터)가 10~11억이 넘고,

공급면적 34평 내외 (전용면적 84제곱미터)가 14~16.2억이 넘습니다. 

일반분양가도 아니고 조합원 분양가라는 점에서 충격. 

조합원들은 감정평가액에서 저 분양가만큼 부족한 금액을 추가분담금으로 내야하는지라...

인플레이션이 정말 효과가 어마어마하네요. 

+ 이러다보니, 최근에 재개발 매물들 가격이 낮아졌습니다. 나중에 추가분담금 오를거라는걸 다들 아는거죠

'ㅇㅇ부동산 폭락!' - 재개발 프리미엄/시세 폭락, 실제로 확인해보기

 

+ 이게 왜 중요하냐면...

분명 2022년 들어서 경기침체 + 물가인상 이라는 악순환 속에,

서울아파트도 가격이 많이 빠지고 있는데,

사실 지방 대비 오히려 서울아파트 전세가가 괜찮은 편이거든요 (전세가율이 높음)

한동안 서울아파트조차 계속 하락하겠지만,

전세가랑 분양가 따져본다면 실거주하는 분들은 급매를 더 후려쳐서 산다면야 나쁘지 않을 정도

(단, 시세보다 더 싼 급매를 한번더 후려칠 정도로 싸게 사야 그나마 안전마진 확보합니다...)

오히려 부산아파트보다는 서울아파트가 안전해 보일 정도

(서울아파트가 싸다는게 아니라 상대적으로 부산아파트가 일부 몇몇 곳들이 비싸다는 뜻입니다.)

부산아파트 'OO'로 비교/예측해본 시세 및 미래

 

몇몇 군데 시장 지표 아파트로 보는 곳들이 있는데, 

다 안좋더군요. 

서울을 예로 들자면 반포자이 아파트 35평 매물 호가 + 전세가율과 비교해서 보는데 

1. 여전히 반포자이는 비싸보이고 

한강뷰가 있는것도 아닌데 매물 호가가 34~41억까지 버라이어티(?) 합니다. 별로 거래 잘안된단 소리

거래 잘 안되고 분위기 나쁜 상투시절 특징이, 매물 호가 갭이 엄청 넓어지더라구요. 

전세가도 이상하게 16~23억까지 너무 넓고. 

아마 반포자이조차 가격이 좀 빠지지 않을까. 

 

2. 일원역 초역세권에 학군도 좋은 일원 샘터 같은 곳은 빠르게 시세 하락해서 가격이 싸졌습니다.

많이 싸졌어요

일원역 샘터마을의 경우, 지어진지 20년 다되어가는 구축이긴 하지만 

세대당 주차대수 1.5대,  대왕중 - 중산고등학교 명문 학군에

방4개(!?) 화장실 2개 매물이 23억 까지 낮아졌습니다. 아마 거래가 잘 안되니 22억대 거래도 가능할것 같은데,

원래 27~28억 부르던 곳이라... 흥미진진하게 지켜보는 중입니다. 

-> 여기말고 각각 보는 곳들이 서울 시내안에서도 구마다, 지방이라면 지방 시마다 있는데

생각보다 현황 파악에 좋더라구요. 

 

미래는 아무도 모르지만, 그 상황에 맞게 거시지표랑 이런 내용들 지켜보는 과정은 필요하지 않을까 싶네요. 

상가든 아파트든 부동산 침체시기에, 잘 알아보고 현명한 선택하시기를 바랍니다. 

상가, 특히 강남 부동산 하락하나? 잠시 몸사려야 할 이유