부동산 거물, 미래에셋조차 여의도 IFC 대형빌딩 포기한 이야기 - 꿀잼

최근 미래에셋증권이, 프라임급 빌딩인 여의도 IFC 인수 절차를 거의 포기한 걸로 나와서 정리해보았습니다. 

여의도 IFC. 상징적인 곳이죠

여의도 IFC라면 수도권 사는 분들은 지나가면서 한번은 봤을, 거대한 곳이거든요 ㅎ 

정리하다보니 재밌더라구요. 최근 자산시장 급냉을 대표적으로 보여준 사건. 

목차
1. 여의도 IFC가 뭔데?
2. 미래에셋이 IFC 인수하는 일이 어떻게 꼬인겨?+ 미래에셋의 꼼수

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1. 여의도 IFC가 뭔데?

IFC란, 서울국제금융센터라고, 

서울에서 3번째로 건설된 금융센터입니다. 

- 광화문, 강남에 하나씩 있죠 ㅎ

광화문에, 동아일보 본사 맞은편에 위치한 서울파이낸스센터 / 역삼역, 한국은행 맞은편에 위치한 강남파이낸스센터

여의도에 위치한 IFC는 2012년에 문을 연 프라임급 대형빌딩입니다. 

4개동 + IFC몰로 구성되어있고, 

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연면적 8만 5,400제곱미터로, 어마어마한 규모입니다. 

왼쪽 IFC, 오른쪽 파크원 - 여의도 양대산맥이네요

(가장 대형인 프라임급을 대충 1~2만 제곱미터로 보니...)

올해초만 해도 캐나다 브룩필드자산운용 소유 중인데, 올해 초만 해도 인수전이 엄청 활발했습니다. 

아래는 해당 신문기사.

[단독] 4.4조 'IFC 쟁탈전'…갤러리아도 가세 : 서울경제 (sedaily.com)

[단독] 4.4조 'IFC 쟁탈전'…갤러리아도 가세

 

여의도에 완전 최고 요지 위치에, 신축 상가에 대형이다보니 다들 군침 흘렸거든요. 

미래에셋이, 이 IFC 인수전에서 우선협상대상자로 선정되면서 축배를 들었습니다. ㅎ

 

2. 그런데, 미래에셋은 IFC 인수가 왜 꼬인겨? + 여우굴 파는 미래에셋과 답답한 브룩필드

상가 구매는 주택과 달라서,

사면서 운용 -> 나중에 매각까지 계획을 잡고 들어옵니다. 

Capital rate라고, 그냥 쉽게 말해 얼마에 사서 월세로 몇 % 수익을 올리고 나중에 얼마에 팔지  계획을 잡는데 

이게 최근 상황이 변하면서 틀어진거죠. 

조금더 자세히 보자면

미래에셋 증권은, IFC 인수 가격 4.1조원 조달 계획을
대출 2.1조원에 2조원은 지분으로 (리츠 설립)으로 충당하려고 하였습니다. 

IFC의 capital rate를 4%정도로 보고,
대출 이자는 그보다 낮게 + 리츠 통해서 투하자본을 줄여 수익률 높이고 
몇년 뒤에는 월세를 올리며 capital rate를 5%로 높여 매각을 시도하는 방식.

그런데, 올해들어 기준금리도 엄청 오르고 모든게 뒤틀린거죠. 

최근 금리가 엄청나게 가파르게 올랐고 

주담대 금리도 5%가 넘는 상황이라 미래에셋 측이 정말 파이낸싱 잘해도 4% 무조건 넘을 겁니다. 

유통업으로 치자면 역마진 나는 상황.... 공헌이익 마이너스....

그러니 미래에셋 측에서는 계약이 엎어지면서, 이행보증금 2천억도 돌려받는게 최고의 시나리오겠죠.

IFC 매각을 추진한 브룩필드 자산운용 측에서는 가장 최고점에 타이밍을 잘 잡았는데, 

멋지네요 'Who We Are' - 브룩필드 자산운용, 찾아보니 어마하네요 운용자산기준 7500억 달러라니. 1000조 넘는 군요

만일 이번 매각이 엎어지면 인수 대상자들이 몸을 사릴거라 조금 짜증날것 같은 상황. 

미래에셋은 이행보증금 2천억원을 브룩필드 측에 지급한 상태인데,

금융당국이 미래에셋이 설립하려는 리츠 인가를 불허했습니다 ㅎ

그러니 미래에셋 측에서는 나라에서 이런거니 어쩔 수 없다, 보증금 돌려줘라고하고

브룩필드 측은 고점 매도 실패하면 몇년 고생할게 보이니 이행보증금 못돌려준다고할거고. 

 

투자전문 대기업조차 예측과 투자는 힘든 것 같습니다. 

이런 상황인데 강남 불패라고 강남 상가/강남 아파트는 무조건 오른다고요? 

설마요.... 때에 맞춰 투자해야죠 

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전통적인 부촌 압구정 현대, 그런데 국평 30평 45억대인건 과연 지켜질지, 지켜볼만 합니다. // 테헤란로 강남 상가들은 대로변은 대지지분당 평당 2억에, capital rate 2%대로 매물 내놓고있고.... 이것도 지켜볼만 합니다.

지난 2010년 이후 통화량 증가 속에,

코로나 사태로인해 경기침체를 막기위해 전세계적으로 돈이 풀렸던게 이제 줄어드나 봅니다. 

앞으로 10년은 또 어떤 모습일지, 너무 궁금하네요. 

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일개 개개인들은 몸 조심히 투자하면서 기회를 노릴수 밖에요.

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