부산아파트 'OO'로 비교/예측해본 시세 및 미래

부산아파트 시장에 대한 정리 및 시세 비교 포스팅입니다. 

마린시티 전경입니다.

1. 부산아파트 시장 현황 파헤치기! (해운대부터, 재건축까지) 

2. 부산아파트 시장, 전세가율과 공급량 등 데이터로 본 미래 

3. 그럼 어쩌라고

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1. 부산 아파트 시장 현황 파헤치기! 

이전부터 포스팅을 조금씩 했었는데,

부산 남천 삼익비치, 정말 투자할만할까?

결론부터 말하면 현재 부산 아파트 호가가 서울이나 대구대비 비쌉니다. 

그냥 유명한 곳들, 비슷한 연식으로 맞추어 비교해보아도 

*2022년 8월 호가로 확인한 시세입니다. 

 

서울 잠실 트리지움 - 3696세대, 2007년 사용승인 (입주 16년차)

                              33평(공급면적) - 매매 21~25.3억 / 전세 12.5~14억 / 전세가율 49~67%

대구 수성3가 롯데캐슬 - 802세대, 2008년 사용승인 (입주 15년차)

                              38평(공급면적) - 매매 11.9억~14억/ 전세 6~6.5억 / 전세가율 43~55%

부산 더샵센텀파크1차 - 2752세대, 2005년 사용승인 ( 입주 18년차)

                              34평 (공급면적) - 매매 11.5~14억 / 전세 4~6억 / 전세가율 29~52% 

좌측이 잠실 트리지움, 우측이 대구 수성3가 롯데캐슬입니다.

부산 더샵 센텀파크 전경입니다.

 

2. 부산아파트 시장, 전세가율과 공급량 등 데이터로 훑어보자

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그냥 하락세인지 보려면 다른 데이터 없이, 네이버 부동산만 봐도 됩니다. 

위에서 더샵센텀파크 1차가 전세가율이 29~52%로 너무 범위가 넓은거 보셨죠?

보면... 매물 매매 호가가 시세가 많이 벌어진게 보입니다.

우선, 네이버 부동산에 올리는 건 공인중개사에서 가능한데, 이것도 약간 홍보비가 듭니다. 

그런데, 기존 매물이 있는 상태에서 가격을 낮춘 매물들이 나오면 점점 가격은 낮아지고... 

기존 매물과 가격 차이가 더욱 벌어지게 됩니다. 

* 부산만 꼭 그렇다는 건 아닙니다. 서울 안에서도, 토지거래허가제로 인해 대치/잠실과 달리 

반포는 엄청 올랐는데, 그러다보니 반포 자이 같은 곳은 엄청 매물 호가 차이가 많이 벌어졌습니다.

반포 자이 35평 볼까요?

보이시나요. 매매호가 35~41억이라는 어마어마한 호가차이... 반포자이가 한강이 보이는 것도 아니고

경기침체, 부동산 하락 - 데이터로 객관적으로 바라보기! by 전세가율, 매매호가, 거래량, capital ra

전세가는 실사용가치다보니 거짓말을 안해서, 전세가율은 정직합니다.

특별히 거제도와 같이 수요는 많은데 공급 적은 곳과 같이 특수한 상황아니라면,

일시적으로 공급이 많아서 전세가가 떨어지는 경우 말고는

결국 전세가율은 연식에 따라 일정하게 움직입니다.

부산이 딱히 공급량이 많은 건 아닙니다. 

부산에서 그나마 내륙쪽 동래 인근 공급량이 향후 조금 많은 편이고, 해운대는 많지는 않지만서도. 

+ 부산 해운대 인기 신축 아파트조차, 전세가가 못 따라오고 있기는 합니다.

해운대 롯데캐슬스타 (신축, 고층 주상복합아파트입니다.) 매물 한번 볼까요...

전형적인 고점 이후 가격 떨어질때 시세.

35평 (공급 117제곱미터)이,

매물 호가는 13~20억까지 벌어져있고 전세는 4.9억부터 시작해버립니다. 

전형적인 고점일때의, 경기침체기 직격타 받을 가능성이 높은 매물 형태. 

재건축 아파트도 아닌데 저렇게 낮은 전세가율이 용납되는건, 부동산 호황기 때 뿐인지라

앞으로 부산 부동산 시장이 안좋을 경우 급급매 위주로 거래되다가 점차 시세가 낮아질겁니다. 

(단, 만일 전세가가 올라준다면 시세를 받칠 수 있겠지만요...)

 

3. 그래서, 어쩌라고 - 현실적인 대안이나 대책은?

부산 이외 지역 분들이면 부산 아파트 안사면 되지만,

부산 분이라면 그럼 어떻게 해야 할까요?

무조건 집을 팔라 사라는 건 아니지만,

현실적인 방법은

1. 전세가율 낮고 매매호가가 높은 곳을 피한다.
2. 그냥 잠시 전세나 월세 산다.

 

그냥 거꾸로 생각해서 

'내가 만일 산다면.../ 부산에서 집을 구한다면'

해운대 롯데캐슬 스타아파트와 롯데캐슬마린아파트는 딱 붙어있지만 가격차는 어마어마...

1) 해운대롯데캐슬스타 말고 해운대롯데캐슬마린 아파트를 사거나

2) 해운대롯데캐슬스타 전세를 살면됩니다. 

롯데캐슬마린은 792세대, 2004년 사용승인난 입주 19년차 아파트고

롯데캐슬스타는 828세대, 2020년 사용승인난 입주 3년차 아파트입니다. 

그런데, 신축프리미엄을 너무 많이 주거든요...

저렴....

비쌈...

자, 투자에 대한 논리 근거를 찾아봅시다. 

해운대 신흥 학군지로 클 좋은 곳이라 생각한다,

그러면 단순히 아파트 건물이 아니라 그만큼 값어치 있는 땅값이라 비싸게 부를 건데,

33평이 하나는 8~9억이고, 하나는 14~23억이다. 

그런데 사용가치라고 할 수 있는 전세는 또 별 차이안난다. 

(롯데캐슬 스타 4~5억, 롯데캐슬마린 5~6.5억)

그러니 어이없게도 롯데캐슬스타가 더 구축인데도 오히려 전세가율은 훨씬 높은 웃픈? 상황...

(전세가율 44~63% vs 22~46%)

굳이 이렇게 매매가격 높게 올라버린때에 호구잡힐 '가능성이 높은'시기에 투자할 필요는. 

22년 6월부터 주식이 나은시기가 다시 왔습니다. 

* 혹시나 해서 말하지만, 저는 부동산 엄청 좋아하고, 여러 투자 해봤지만 적어도 너무 불리할때는 투자하지 말아야한다고 익혔습니다.  

대구 아파트가 공급량 증가로 인해서 가격이 떨어졌는데 수성구, 범어동 조차도 가격하락이 심합니다. 

그냥, 이 아파트로 보면 확실합니다. 

범어센트럴푸르지오. 34평 단일세대로 700세대 넘는 신축으로, 

해운대센트럴푸르지오랑 비슷한 시세(였습니다.)

한때 매물 호가로 17억 넘게 올랐었는데, 이젠 9.5억 매물도 보이네요. 

여기가... 어마어마했는데 말이죠.

강남불패? 용산 단군이래 최대 최대 개발? 항상 역사는 반복되었습니다. 

덕분에, 또 장기로 보면 좋은 기회오고, 플레이어 바뀌고. 

이 모든 내용에 대해 반박시 님의견이 맞습니다. 좋은 의견 달아주시면 

 

몇년간 또다시 좋은 기회 놓치지않도록 만반의 준비를 해야겠습니다. 

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상가, 특히 강남 부동산 하락하나? 잠시 몸사려야 할 이유

그냥, 개인적인 기록 겸 정리 포스팅입니다.