2022년, 헬리오시티 23억 고점에 사고 고생한 사연 - 투자에서 상투잡기와 경기 사이클

부동산 하락기 속에, 고점 투자로 고통받는 분들 사연에 대해, 투자 관점에서 정리해보았습니다. 

9,510세대 단일 단지로 국내 최대규모인 송파구 헬리오시티.

요즘 고점에 사서 고통스럽다는 게시글들이 올라옵니다. 

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실제 고통스러울 정도로 낙폭이 큰데, 현재 전세가도 빠지는게 심상치 않은 상태라 정리해봅니다. (좀 심각한 내용 주의)

목차
1. 헬리오시티 23억에 사고 고통받는 게시글 썰...ㅠ 
2. 요즘 서울 시장 어떻나? 이전 경기 사이클에서도 고점에서 사고 고통 받은 이야기들 정리 
 - 은마아파트 고점에사서 10년 넘게 고통받은 썰

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1. 헬리오시티 23억에 사고 고통받는 썰....ㅠ 

헬리오시티. 

서울 송파구 가락동에 위치한, 

8호선 송파역에 붙어있고 

가락 시영아파트를 재건축한 9,510세대 현재 대한민국 최대 아파트 단지입니다. 

(둔촌주공 아파트가 재건축되면 이 기록을 넘지만, 이제야 공사재개 중이라)

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근데 국내에서 가장 많은 사람들이 보는 부동산 커뮤니티인 '부동산 스터디' 까페에 글이 올라왔습니다. 

2022년 7월에. 

내용이 워낙 구체적이고 맞아서, 사실로 보입니다만, 정말 고민될만합니다. 

너무 가슴아픈 이야기입니다. 

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헬리오시티 국평(공급면적 33~35평)을 올해 22억 중후반으로 샀다는 건데.... 

당시 벌써 시세가 좀 빠지고 있던 상태라 고민하는 것이었습니다. 

그런데 문제가... 저 당시에도 23억까지 매물올라오다 20억대로 떨어져서 고민이라고 올린거였는데

3개월이 지난 지금, 

서울 전체가 가격이 하락하면서 헬리오시티 시세도 더 떨어졌습니다. 

실거래가만 보더라도 

왼쪽) 헬리오 33평 실거래가, 오른쪽 헬리오 33평 급매 현황입니다. 

23억에 산 아파트를 20억에 급매로 내던져야 하는지 고민이었는데, 

이제 실거래 17억원대로 떨어졌고, 현재 급매물들도 보입니다. 

이 아파트를 산 구매자금을 보자면 전세를 낀 갭 투자로,

12억 전세 보증금 + 7억 매수자 투자금 + 4.5억 대출이 었는데, 

이제 17.8억 정도 시세라 보면 

매수자 투자금이 사르륵 녹아서 7억 -> 1.3억으로 5억 7천만원이라는 큰 돈을 손해보게 됩니다. 

	22년 5월	22년 11월
매매 시세	23억	17.8억
전세 시세	12억	9억
총 투자금	11억	11 - 5.2 = 5.8억
자기자본	6.5억	6.5 - 5.2 = 1.3억
대출	4.5억
		+1년 뒤 전세보증금 3억 상환 필요

여기에 추가로 대출 이자 상승으로 4.5억원에 대한 대출이 3~4% 이자에서 6% 이상 금리로 내년에 오를거고 

현재 전세 시세도 하락 중이라,

->아래는 헬리오시티 현재 전세 실거래가와 전세 매물 현황입니다. 9억으로 3억 떨어진 상태...

실거래가도 떨어지고 현재 전세 가격 하락 중이라 12억까지 갔던 전세가 9억까지 떨어졌습니다. 

문제가 이 고민글 올린 당사자분이,

우선 집을 안 팔고 버티더라도 1~2년 뒤에 전세계약 갱신할때 다시금 전세보증금을 일부 돌려줘야할 수 있다는점...

현재 3억까지 떨어진 상태라 전세보증금 마련이 오히려 큰 문제일 듯하네요. 

 

2. 요즘 서울 부동산 시장 어떻나? 경기 사이클마다 고점 잡고 고통 받은 투자자들의 썰들. 

2000년 초중반, 노무현 정권 당시 사실 요즘보다 훨씬 많이 올랐었습니다. 

(그때는 강남 전세도 10억을 안남던 시절이었는데 집값은 20억 훌쩍 넘기도 하던 대단한 시기였습니다.)

이전에도 비슷한 포스팅했었는데,

2000년 당시 물가랑 전세가율 따져보면 요즘보다 더 무섭게 올랐습니다. 

[財테크/부동산] - 강남 땅은 무조건 사라? 요즘 자산가격 상승과 관하여.

강남 땅은 무조건 사라? 요즘 자산가격 상승과 관하여.

 

이촌대림아파트나 강남아파트들 그 당시 올랐던 것 떠올리면야...

 

최근, 레이 달리오의 '변화하는 세계 질서' 책을 읽어보면 거의 수백년 경기 부침에 관해 적어서,

100년도 못 사는 한 인간의 투자 일대기에 적용하기는 어렵지만 

10~20년마다 호황과 불황을 왔다갔다하는 시장 속에서 

적어도 투자에 있어 '상투잡기'는 피해야 합니다. 

'부동산 뱅크'가 1990년대부터 시세 정리 자료가 남아있으니 비교해보기 좋은데, 

강남구 대치동 은마아파트로 보죠. 

2000년부터 2007년 고점까지. 전세가는 2배도 못올랐는데 매매가는 4배 넘게 올랐습니다.

엄청 나죠... 

2000년부터 고점 2007년 까지, 전세가는 2배도 못 올랐는데 (약 69% 상승)

매매가격은 4배 넘게 올랐습니다.(약 444% 상승)

게다가 2007년 이면 은마아파트가 지금보다 15살? 젊은 나이인데... 

(현재는 매매호가 20억, 전세 6~7억 정도 합니다. 79년 입주한 마흔이 넘은 구축 아파트라.)

그럼 만일 2007년에 고점으로 산 분은 얼마나 고통받았을까요?

정답은 약 10년.

2016년에 10억원을 다시 넘었거든요.

그나마 다행인게, 10년이 넘어야 매매가격이 다시 전고점을 넘었지만

전세가격이 꾸준히 올라줬다는 사실. 

2007년부터 2015년말까지 매매가격은 낮아졌다 겨우 제자리로 왔는데 

전세가격은 두배 가까이 올랐습니다. (2.2 -> 4.2억)

반면에, 오히려 요즘 안좋은 이유는 

전세가격이 빠르게 빠지고 있거든요. 

그래서 앞서 헬리오시티 사례에서도 오히려 앞으로 다가올 전세 계약 갱신 때 전세보증금 일부 돌려주는것도 감당못하지 않을까 

(이미 대출 4.5억 받은 상태인데 3억원을 2년내로 추가로 마련하기 힘들듯 합니다.)

 

끝으로, 최근 잠원동 신축인 래미안신반포팰리스 전세가 

국평 기준 11억대로 떨어진 상황을 보며, 당분간 부동산 시장 반등없겠구나 싶었습니다. 

잠원동에, 신축에 래미안 나름 대단지인 곳인데... 많이 떨어졌네요 전세 15억 내외 부르던 곳인데. 

 

여러모로 몸 사려야할 시기는 맞는 것 같습니다. 

부채 줄이면서 본업으로 현금 창출 잘 하고, 

무리한 투자로 손해보지않기를. 

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