대치은마아파트 재건축 평형별 분담금 및 분양가 공개 - 기존 평형에서 얼마를 부담해야 신축을 받을까

확정은 아니지만, 서울 대치동 은마아파트의 정비계획이 공개되어 분양가 및 평형별 분담금까지 나와서 정리해 보았습니다. 

은마아파트. 대치동 4,424세대 대단지 아파트죠.

대치동 은마아파트. 

1979년 사용승인난 40년 넘은 아파트죠. 

드디어 '은마아파트 재건축 사업 정비계획 결정 및 정비구역 지정안'이 공식적으로 나와서, 정리해 보았습니다. 

* 원본은, 서울시가 공개 열람 가능하게한 서울시보 3853호에 있어서 원본 서울시 발표 PDF파일도 함께 올립니다. 

서울시보_20230216153438_01147.pdf

6.59MB

목차
1. 대치은마아파트 개요/정보 및 재건축안
2. 대치은마아파트 정비계획으로 본 종전가액(감정평가액)/분양가/재건축 분담금

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1. 대치은마아파트 개요

은마아파트야 대치동 대단지에, 도곡로 학원가 최고 중심지에 있습니다.

대치은마 아파트
세대수 : 4424세대, 총 28개 동, 전체 14층으로 구성

사용승인일 : 1979년 8월 (45년 차)
주차대수 : 3021대 (세대당 0.68대 - 2000년 들어 주차장 확장공사 1회 시행하였음)
건설사 : 한보주택
용적률 : 204% 
건폐율 : 20%
평형구성 : 30평, 34평 (각각 공급면적 101, 115 제곱미터)

입지는 정말 좋고 게다가 단일 대단지 아파트입니다만,

용적률이 높은 편이지만 대치동이라서 재건축으로 가고 있었습니다. 

그런데, 그동안 아파트 소유자들 간에 갈등도 많았고 재건축 과정도 정말 오래 지체되었습니다. 

강남이 논밭이 대부분이던 그때그시절 은마아파트 사진.

 

2. 대치은마아파트 감정평가액(종전가액)/분양가/평형별 재건축 분담금 총 정리

우선, 대치은마아파트 재건축 계획 발표된 내용을 보자면 

 

기존 28개 동 4,424세대 -> 재건축 후 33개 동 5,778세대 
일반 분양가 평당 7,700만 원
- 공급면적 25평 기준 약 19억 2,500 마원
- 공급면적 34평 기준 약 26억 1,800만 원

기존 소유자 종전가액
- 30평(전용면적 76제곱미터) - 19억
- 34평(전용면적 84제곱미터) - 22억

재건축 후 공급평형
- 전용면적 기준 59~109제곱미터 (공급면적 25~ 40평 내외)

 

재건축 시 평형별 분담금을 보자면

(굉장히 부족한 정보만으로 만든 표라, 부정확합니다. -> 언론 기사 기준

일반 분양가만 적혀있고 조합 분양가는 안 적혀 있고 서로 섞여 말하는 등)

기존 평형	23.2 매물 시세	종전가액	재건축 신청 평형	추가분담금
30평(101제곱미터)	18.9~24억	19억	25평
			34평	약 4억
			41평	약 7.7억
34평 (115제곱미터)	21~27억	22억	34평	약 1억
			41평	약 4.6억

참 분담금이랑 여러 가지 따져보면 매물 호가도 오묘하게 맞습니다. 

오죽했으면 100년 후 도곡로 인근 사진에 은마아파트가 그대로인 충격적 합성사진입니다.

당연히 대치은마 자리에 신축이 들어오면, 

현재 재건축 조감도는 정말 휘황찬란한데... 어떻게 될지 궁금합니다.

30평 기준으로 최소 20억 후반 가겠지만 기존 매물들도 확실히 저렴하지는 않고, 

이후 재건축초과이익환수제도 추가로 내야 한다는 점을 감안해야 합니다.

약간 이득 같기도 하지만 앞으로 재건축 과정 기간 + 실거주는 어디? 등 생각해 보면 또 고민되는 가격이고,

2023년 6월쯤 토지거래허가제를 풀어준다는 논의가 나왔지만 그 이후는 또 매매 호가만 오르지 않을까 싶은 상황. 

기사 링크 : 토지거래허가제 해제 여부에 ‘이목’ 쏠려 < 건설·중공업 < 산업 < 기사본문 - 한스경제(한국스포츠경제) (sporbiz.co.kr)

대치은마아파트의 과거/현재/미래 사진입니다. 과연 어떻게 될지. 

 

은마아파트에서도 현실적인 분담금이 공개되었길래,

요즘 건축비가 엄청 올랐지만 대략으로라도 서울 재건축 아파트들의 사업성을 점검해 볼 수 있는 좋은 증거가(?) 하나 생겼네요 -> 이 내용은 길어서 다음에.