2023 바뀐 부동산 세법) 1가구 2주택자 취등록세, 종합부동산세, 양도소득세와 그에 따른 절세 전략

최근 윤석열 대통령 집권 이후 부동산 규제가 어느 정도 풀어져서, 1 가구 2 주택 상태에 대한 바뀐 세법을 모두 정리 + 절세 전략을 정리해 보았습니다. 

아파트, 온 국민의 관심사

부동산, 중요하고 전 국민이 관심가지면서 

동산과 달리 세금이 큰 영역입니다. 

[財테크/부동산] - 22년 아파트 재산세/보유세 꼭 알아야 할 이야기!! 세법 변경사항 포함

22년 아파트 재산세/보유세 꼭 알아야 할 이야기!! 세법 변경사항 포함

무조건 구입들어가기전 세금에 대한 예측과 전망/대응을 어느 정도 챙기고 가져가야 하다 보니, 

실거주 1가구 + 주택임대사업자 여러 채를 사용하는 방식에서 한번 정리해 보았습니다. 

-> 연말에, 개인적으로도 투자할 계획을 세웠지만 그에 대해서는 끝 부분에 언급하겠습니다. 

목차
1. 1가구 2 주택 상태의 취득부터 양도까지 - 취등록세/종합부동산세/양도소득세
2. 1가구 2 주택을 이용한 '지지 않는 전략'

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1. 1가구 2 주택 상태의 취득부터 양도까지 - 취등록세/종합부동산세/양도소득세 

(1) 취등록세

현재 개정안이 개류중입니다. 한마디로 안건을 올렸는데 아직 적용이 안된다는 뜻

취등록세가 상가 4.6%보다 높은 상태는 좀...

사실 1가구 2 주택까지는 일반세율로 가야 한다고 봅니다. 

집을 이사간다든지 하는 상황이 생기는데, 1 가구 2 주택을 다주택자로, 투기로 몰아세우기는 좀... 

- 참고로 취득세가 위와 갔다는 거지, 실제로는 등록세 가 10% 더 붙고 

전용면적 85제곱미터 이상은 0.2% 씩 더 붙습니다.

(예시- 1주택자 취득세 1~3%(거래금액 따라 차등) -> 실제로는 1.1~3.3%)

 

(2) 종합부동산세

2,3주택자 세금부담이 줄어들었습니다. 

2023년 개정된 종합부동산세) 기본공제 후 과세표주능로 12억 넘어야 중과가되는데, 생각보다 기준이 높습니다.

아래는 기존의 종합부동산세 기본 및 다주택중과세율입니다. 

2020년 개정된 종합부동산세 세금 구조

이제 1가구 2 주택은 적어도 종합부동산세 세부담은 과하지 않은 걸로. 

(3) 양도소득세

다주택자 양도세 중과를 일시적으로 막아주고 있어서... (23년 5월 만기-> 24년 5월까지 1년 연장 추진 중)

이것도 큰 부담은 없는 상황입니다만,

양도소득세의 꽃은 상가와 달리 주택에서 1 가구 1 주택이라, 

1가구 1주택 12억 비과세 공제 + 장기보유특별공제 최대 80%를 이용하는 게,

사실 애매한 아파트 여럿보다 훨~~~ 씬 낫습니다. 

양도소득세 시뮬레이션도 자주 하게 되는데, 

양도소득세 시뮬레이션 중 극히 일부.

위의 표는 개인적으로 만든 건데, 쉽게 말하자면 1 가구 1 주택 비과세 요건 갖추고 나면 

6억짜리 아파트가 12억 되어 팔 았을 때와,

9억짜리 아파트가 15억이 되었을 때, 12억짜리 아파트가 18억이 되었을때 

모두 양도차익은 6억으로 같지만 실제 납부하는 세금은 

0원 vs 1,629만 원 vs 3,832만 원입니다.  (오른쪽 괄호 안 %는 양도차익 대비 실효과세를 의미합니다. 

오묘한 대한민국 부동산 세금의 세계

 

2. 1 가구 2 주택을 이용한 '지지 않는 전략'

별거 없습니다. 

1) 앞으로 열릴 주택임대사업자 2) 일시적 1가구 2주택 이용 등의 방법 정도. 

주택임대사업자는 원래 규제도 많지만 혜택도 많은 제도였지만,

현재는 부활하더라도 

기껏해야 종합부동산세 합산배제 + 양도소득세 중과 제외 & 일반세율 정도라,

10~15년 의무임대기간 + 규제 대비 혜택이 적다는 게 중론이긴 합니다. 

하지만, 주택임대사업자가 부활한다면 장기적으로 보면 괜찮은 투자방법이긴 합니다. 

[財테크/부동산] - 주택임대사업자, 매력적인 투자처에 대한 고민 - 세금부터 실질적 혜택까지

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결국 개인 입장에서는 일시적 1 가구 2 주택 활용하는 정도. 

 

+ 물론, 사실 올해 어떻게 투자할지 대해 계획이 있지만, 

그건 올해 연말까지 다 완료한 후에 포스팅 올리겠습니다. 

항상 이렇게 여러가지 시나리오별로 다 준비하고 계획하고 있습니다.

생각보다 좋은 기회는 그리 많지 않더라고요.