23년 4월, 데이터로 아파트 구입 시기 알아보기 - 주택구입지수 부터 전세가율, 금리까지

결론은, 현재 서울 시내에서도 몇몇 지역은 주택 구입할만하다는 이야기라, 왜 그런지 자료들 정리해 보았습니다. 

서울 아파트 사진이라면 자고로 강남아니면 잠실 아파트 지구 사진이 가장 많죠.

지극히 개인적인, 비전문가 시정잡배의 의견이니 

그러려니~ 하고 편하게 읽어주시길 바랍니다. 

지금이, 서울 시내에서 몇몇 지역은 적어도 평균이상 사기 괜찮은 시기라는 게 결론입니다. 

목차
1. 주택구입지수, 매수심리 등 서울 아파트 경기 현황 파악하기
2. 핵심결론) 금리와 월세/전세가율로 본 지금 서울 아파트 시장 파악 - 나는 사야지~ 
+ 요즘 같은 시기 필승전략

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1. 주택구입지수, 매수심리 등 서울 아파트 경기 현황 파악하기

일반적으로 많이 나오는 주택 관련 통계들입니다. 

KB부동산이 정리가 잘되어있고, 이외에 '리치고' 등에도 자료가 많으니 한번 참조해보세요

KB통계보드 - 핵심 부동산 통계 모음 | KB부동산 데이터허브 (kbland.kr)

KB부동산이 여러모로 자료가 좋습니다.

(1) 매수 우위 지수

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KB부동산에서 내놓는, 매도자와 매수자 중 누가 더 많으냐에 대한 지수입니다. 

매수 우위 지수. 요건 큰 의미는 없습니다. 

그냥 현재 매수자와 매도자 누가 더 많나를 보는 거라, 과열 여부만 보는 지수라 미래를 알 수도 없고, 현재가 그냥 어떤 위치인지 아는 정도. 

역시나 전체적으로 매도자가 훨씬 많은 매수자 우위 시장입니다. 

(2) 소득 대비 주택 가격 (PIR)

PIR 지표도 많이 사용합니다.

통계 중에 많이 보는 지표죠. 소득 대비 집값이 어떤 상황인가. 

재미있는 게, 가구소득에 따른 평균 주택구입가격도 보여줍니다! 

PIR

2022년이 확실히 고점이었고, 작년대비 떨어지고 있는 상태입니다. 

2023년 지표는 아직 안 나왔지만 나왔다면 더 떨어졌다고 할듯하네요. 

 

* 매수우위 지수나 주택 구입 지수 모두 아직 고점이라고 말해주고 있습니다. 

그래서 '데이터노즈' 김기원 대표도 아직 고점에서 가격이 많이 안 빠졌다고 하고 있습니다. 

링크 : '집값 고점' 딱 맞춘 데이터 전문가 "아직 거품, 바닥 찍는 시기는…" - 머니투데이 (mt.co.kr)

김 대표님의 인터뷰 내용이 맞는 게,

현재 22% 정도 빠졌지만 아직 좀 더 하락할 거다 vs 그런데 입주 물량이 적어 2024년 하반기쯤 변곡점 예상한다 인데,

그런데, 이 분 말씀에서도 맞는 게 많지만 틀린 내용도 있습니다. 

2. 핵심결론) 금리와 월세/전세가율로 본 현재 아파트 시장과 아파트 구입 시점 - 나는 사련다 

문제가 뭐냐면, 현재 대한민국 기준금리 3.5%를 아무도 예상한 사람이 없다는 겁니다. 

백미러보고, 과거 데이터 보고 이야기하는 거야 누구나 할 수 있죠(특히 주식)

(그러면 에코프로비엠도 수익 다 먹고 진작에 부자가... )

하지만, 주식보다는 덜하지만 아파트도 심리의 영역이 있고, 결국 아파트조차 오버슈팅/언더슈팅도 예상외의 시점에 찾아온다는 겁니다. 

 

현재 기준금리가 이렇게 폭등 -> 전세대출도 금리가 5% 넘어버리니 전세가  폭락 -> 매매가 하락이라는 악순환 속이지만, 기준금리가 낮아지면서 다시금 전세가격이 조금씩 오른다면?

요즘처럼 사람들의 눈과 귀가 엄청 빠른 시점에 예상보다 빨리 전세가격이 오르면서 매매가격이 오를 수도 있습니다. 

2022년에 전세가율 비정상적으로 낮아 위험하다 했던 반포자이를 한번 볼까요?

[財테크/부동산] - 아파트값 하락 속, 정말 무서운 전세가 하락 - 반포 전세 11억대를 보며

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그런데 반포자이 33평 기준으로 했을 때, 2년 전쯤부터 월세는 거의 동일했습니다. 

보증금 1억에 월세 500만 원 정도. 

* 월세가 비싸다고 뭘 하지는 말기를 - 반포자이의 위치, 대단지, 국평에다 전세가 10억 넘으니까요. 

그런데, 전세가는 금리에 따라 계속 요동쳤었습니다. 

반포자이의 1년간 매매/전세/월세 현황입니다.

2022년 초, 가장 서울 아파트 고점에서 

반포자이 월세는 보증금 1억에 500만 원, 전세는 22억까지 실거래되었습니다.

당시에는 대출금리 2% 대도 나왔으니, 전세대출받고 하면 나쁘지 않았거든요. (물론 전세대출은 한도가 있습니다)

전세가 22억이니, 대치/삼성/잠실과 달리 토지거래허가제도 아니겠다 갭투자로 17억 추가해 39억 실거래까지 되고 했었죠. 

아이고 님아 그 강을 건너지마오

하지만 대출금리 5%가 넘는 요즘, 반포자이 33평 전세는 현재 11억대 매물도 많은 상황입니다. 

기준금리가 단기간에 급격하게 바뀌어버리니 전세가가 반토막 나는 희한한 상황을 보게 되네요. 

그리고, 현재 매매는 28억 내외까지 떨어졌다가, 최근 1억 정도 소폭 오를락 말락. 

 

그런데, 가장 큰 전제가 있습니다. 

바로,

1. 그 나라의 기준금리는 그 나라의 경제성장률/물가상승률과 장기적으로 동행한다
2. 지금은 대외적 상황(미국 기준금리 인상 + 러-우 전쟁 등 상황으로 인한 원자재 폭등)으로 인해 일시적으로 금리가 오른 상황이다. 

그러니 결국에는 기준금리/대출금리도 지금보다는 낮아질 가능성이 훨씬 높습니다. 

그래서 적어도 전세가는 지금보다는 높아질 가능성이 훨씬 높습니다. 다만, 언제일지를 아무도 몰라서 그렇지. 

현재 상황에서 앞으로 전세가 상승으로 인해 지금 매매가격이 나쁘지 않은 것 같아, 

개인적으로도 토지거래허가구역에 신규 매수했습니다. 

반포자이를 사라는 이야기가 아닙니다. 오히려 반포자이는 현재 전세가율이 낮은 편이라..

어차피 선택은 개개인의 문제이니, 개개인 재무 상태나 미래계획 따라 정해야겠지만요. 

 

+ 요즘 같은 시기 필승전략

현재 카카오뱅크는 주택담보대출이 3.8%(5년 고정금리 기준)대까지 나오고, 중도상환 수수료도 없습니다. 

실제로 3.67% 까지는 못봤고, 최저 3.7~3.8% 정도로 나오는듯합니다.

그러니, 전세가율/앞으로 주택공급 수급 괜찮은 지역을 카카오뱅크 주담대 고정금리 (5년, 3.8%)로 매수합니다. 

- 참고로 6개월 변동금리는 최저 4.4~4.5% 정도입니다. 

(1) 금리가 오르거나 보합이다 -> 고정금리 주담대로 낮은 금리를 누린다. 

(2) 금리가 내려간다 -> 전세가 상승(매매가도 올라주면 좋고) 을 누리고, 다른 은행 대출로 중도상환수수료없이 갈아탄다.

필승전략이라기엔 너무 얼척없이 간단하죠? 투자가 별게 있나요 데이터와 확신이지. 

통계 및 데이터는 거들 뿐

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