대치동 아파트 중 1999~2000년 식 아파트인 대치삼성과 대치현대 아파트를 집중적으로 비교 분석해 보았습니다. (내용 많음 주의)
대치동.
교육으로 유명하다 보니 아파트도 관심이 많습니다.
특히나, 남자아이 학군이라면 대치1동과 대치2동이 거의 다라고 보면 되는데,
(여아 학군은 좀 다름. 이건 다음에...)
그래서 그중 실제로 아파트를 비교 선택하는 데 도움이 될 만한 자료들을 모아보았습니다.
목차
1. 대치삼성, 대치현대 스펙 비교 - 위치/연식/세대수부터 자세한 스펙까지
(1) 대치삼성과 대치현대 스펙
(2) 대치삼성과 대치현대 과거 시세와 현재 시세
2. 잘 안알려진 엄청 자세한 이야기들
(1) 대치삼성, 대치현대 평형 분석
(2) 대치삼성, 대치현대 지하주차장 분석
+ 평형별 발코니 서비스 면적을 고려한 실제면적
(3) 기타 다른 자세한 , TMI 이야기들
+ 대치삼성아파트 단지내 다양한 실제 사진들
(4) 대치삼성, 대치현대 로얄동 이야기
3. 2023년 5월, 기록 남기기용 매물 호가 및 시세 기록
+ 단지 리모델링 진행상황 정리
1. 대치삼성, 대치현대 스펙 비교 - 위치/연식/세대수부터 자세한 스펙까지
대치삼성래미안아파트와 대치현대 아파트는 위치도 거의 비슷합니다.
(+ 추가로, 두 곳 모두 지역난방/열병합 방식이라 관리비가 조금 덜듭니다. 같은 대치1동이라도 대치우성(개포우성)과 선경은 중앙공급, 도시가스 방식이라 좀더 관리비 많이 나옴)
대지면적만 본다면 대치삼성부지가 상대적으로 많이 넓습니다.
대치삼성이 960세대로 좀 더 세대수가 많지만 용적률 261%인 반면,
대치현대는 630세대지만 용적률이 341%로 현재 규제 보다도 훨씬 높게 지었거든요.
(이건 왜 이런지 모르겠습니다. 임대를 넣더라도 최대 300% 인데, 이 당시 2000년 내외로 이런 아파트들이 몇 곳 있거든요. 준주거지역도 아닌데 -> 또 다른 예) 가락동 금호아파트)
두 아파트 단지 모두 위치는 정말 좋죠.
두 곳 모두 학원가의 최고 중심지라고 할 수 있는 '은마아파트 입구 사거리'에 대각선으로 마주 보고 있어서, 단대부고/휘문고 등 인기 고등학교와도 가깝습니다.
참고로 대치삼성아파트는 대치동원아파트를, 대치현대아파트는 신해청아파트(5층, 300세대)를 재건축한 곳입니다.
- 대치동원맨션은 480세대 규모였다고 합니다.
- 참고로 신해청 아파트는 21평 180세대 (77년 당시 분양가 607만원), 25평 120세대 (분양가 702만원) 이었다고 합니다.
- 재건축 한번 한 곳인데 벌써 리모델링 따지고 있다니 세월빠르....
+ 참고로 대치동원맨션과 신해청아파트 모두 1977년 입주한 아파트입니다. (은마아파트가 79년입주)
은마아파트는 2023년 이제서야 조합설립하려는 것 보면, 오히려 동원맨션과 신해청아파트는 이미 재건축하고 23~24년이 지나고 벌써 리모델링 이야기 나온다는 아이러니
(1) 대치삼성과 대치현대 스펙
대치삼성/대치현대 순서
준공일자 - 2000년 / 1999년
세대수 - 960세대 / 630세대
세대당 주차대수 - 1.31대/ 1.12대
용적률 - 261% / 341%
건폐율 - 21% / 23%
평형 - 25평, 32평, 37평, 40평, 42평 / 26평, 33평, 39평, 43평
대치삼성이 좀 더 크고 용적률, 건폐율도 양호하고(별 의미 없지만)
세대당 주차대수도 좀 더 낫습니다만,
아, 그리고 대치삼성 25평과 대치현대 26평 둘 다 복도식 구조라는 공통점이 있습니다.
그리고 지하주차장이 두 곳이 조금 다릅니다. (이건 복잡해서 뒤에서 설명)
두 아파트의 학군이 좀 다릅니다.
대치삼성
- 초등학교 : 대치초등학교
- 중학교 - (거의 다) 단대부중 + 여아는 역삼중 + 남아 중 일부 대명중, 역삼중
- 고등학교 - 단대부고
대치현대
- 초등학교 : 대현초등학교
- 중학교 : 대명중 + 휘문중
- 고등학교 : 휘문고(자립형 사립)
* 휘문고는 자사고 제외 예정
두 아파트 위치가 비슷한 게, 어차피 메인 학원가에 맞닿은 비슷한 연식의 아파트거든요.
그러니 사실 배정학교가 좀 다르다는 것 말고는 둘이 좀 다릅니다.
'은마아파트 사거리'가 대치에서도 핵심 학원가의 중심이기에, 대치삼성과 대치현대 위치는 대치동 안에서도 최고.
시대인재, 두각, 생각하는 황소 등 가장 유명한 학원들이 반경 300~500m 이내에 다 있습니다.
대치라면 당연히 대장주가 '우선미(우성, 선경, 미도)'인데, 학원가 접근성 및 남아학군만 보자면 대치삼성과 대치현대가 좋네요.
(2) 대치삼성과 대치현대 과거시세와 현재시세
결론부터 말하자면,
대치삼성이 과거부터 조금씩 더 비쌌는데,
대치현대가 최근 리모델링 사업 진행 기대로 인해 올라서 거의 비슷해졌습니다.
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*참고로 대치현대는 35평 이하 소형평형 비중이 커서, 특히 26평형 소유자들 반대가 굉장히 심한 상태입니다. 이건 다음에 포스팅
(3) 2023년 4월 현재, 대치삼성과 대치현대 매물현황
개인적인 기록 겸으로도 매물 현황 함께 올립니다.
-대치삼성 매물들
-대치현대 매물들
대치현대가 시세가 많이 올라왔는데, 리모델링 사업을 진행하면서 1~2억씩 올랐습니다.
2. 대치삼성과 대치현대, 잘 안 알려진 이야기들
두 아파트가 여러모로 비슷하지만, 결정적인 차이점이 있습니다.
바로, 아파트 단지 내 평형이 차이가 큽니다.
(1) 대치삼성, 대치현대 구성 평형 분석
요약하자면,
대치현대는 26평 비중이 45.4%, 33평 이하 비중이 77.6%나 됩니다.
반대로 대치삼성은 25평 비중이 25.9%, 32평 이하 비중이 45.9%.
37평 이상(방 4개 화장실 2개) 비중이 대치현대 22.3%, 대치삼성은 53.9% 정도.
이러다 보니 대치현대는 요즘 리모델링을 열심히 추진하고 있는데 소형평수 소유자들의 반대가 심해 진행이 더뎌졌습니다. (추가분담금이 높다 + 기존 26평 복도식 구조의 엘리베이터 문제 등)
대치현대는 약 3~5억 정도 분담금 추정인 것 같은데... 그래도 리모델링되고 지하주차장
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+ 대치삼성과 대치현대 둘 모두, 큰 평수 일수록 서비스 발코니 면적이 더 늘어나 가성비가 좋습니다.
대치삼성을 예로 들어서, 정말 대략 계산해 보자면
| 공급면적 | 25평 | 32평 | 37평 |
| 구조/베이 | 2베이 | 3베이 | 3베이 |
| 발코니 폭(너비) | 6.9m | 14.7m | 18.3m |
| 발코니 포함한 대략적인 전체 실사용면적 |
69제곱미터 | 107제곱미터 | 125제곱미터 |
| 공급면적 증가비율 실사용면적 증가비율 |
28% (25평 대비) 55% (25평 대비) |
15% (32평 대비) 17% (32평 대비) |
25평이 2 베이다 보니, 발코니가 거실 측 한 면만 있으니 당연히 확장했을 때 32평보다 더 좁게 됩니다.
* 그러다보니 실거주 관련해서도, 37평이 서비스 면적이 넓어서 오히려 가성비가 좋습니다.
그런데 25평이 또 대치1동 근처에서 가격이 가장 저렴하고 가성비가 좋은 면도 있어서, 본인 자금 상황에 따라 선택하면 될듯하네요.
(2) 대치삼성과 대치현대 지하주차장 분석
둘 다 지하주차장은 있는데, 주차대수는 대치삼성 세대당 1.31, 대치현대 세대당 1.12대로 대치삼성이 조금 낫슷니다.
(근처에 대치우성 2차를 리모델링한 래미안대치하이스턴의 경우, 신축급에 43평형인데도 세대당 주차대수 1.3대인걸 감안한다면...)
두 곳 모두 지하주차장은 지하 1,2층이 있는데
대치삼성은 아파트 단지 세대 계단으로 지하주차장 연결 되어있습니다. (엘리베이터는 1층에서 끊김)
-> 108, 111~114동이 세대 계단으로 지하주차장 직접 연결되어 있고, 엘리베이터 설치 공간이 그대로 비어있는 구조라 엘리베이터 연장공사만 하면 바로 쓸 수 있는 구조더군요.
(그래서 개인적으로는 108동과 114동 고층이 로열이라고 생각합니다.)
+ 114동 고층 뷰 (114동은 16층까지만 있어, 20층 이상 고층뷰가 나오지는 않지만 지대가 높아 낮지는 않습니다.)
약간 더 설명하자면, 아래와 같은 구조입니다.
아래는 대치삼성 지하주차장과 계단 사진인데, 위의 설명은 사진으로 직접 보는 게 가장 빠를듯하네요. (클릭하면 확대됩니다.)
위에 가운데 사진처럼, 엘리베이터가 있어야 할 자리가 그냥 그대로 비어있습니다. 비내력벽이라 그냥 엘리베이터 연장 공사만 해도 바로 사용가능할 것으로 보이는 구조.
대치현대는 일부 동은 지하주차장으로 엘리베이터 연결이 됩니다!
| 대치현대 동 | ||
| 102, 103, 104동 | 지하 주차장 연결 안됨! (계단도 연결안됨) | |
| 101, 105 동 | 일부 끝 지하 주차장 엘리베이터 연결됨 | 26평형 |
| 106, 107, 108동 | 지하 주차장 연결됨! | 로얄동 (가장 남쪽 동들) |
추가로, 106/107/108동 고층은 남쪽으로 뷰도 뻥 뚫린 곳들도 있어, 가장 로열동으로 인정해 줍니다.
(실제로 봤는데, 뷰가 정말 좋습니다. 게다가 앞으로도 막히지 않을 정 뷰 구조라)
그런데... 대치현대가 땅이 좁은데 용적률 340% 넘게 지하주차장도 넣고 하다 보니
지하주차장으로 차량 진입하는 게 좀 힘듭니다;
지하주차장은 대치삼성이 세대당 주차대수 1.31대, 대치현대가 1.12대이다 보니 여유로운 시간은 괜찮지만
저녁시간에는 대치현대는 많이 빠듯했습니다.
대치삼성도 빠듯해 보였지만, 그래도 그나마 나은 듯 보였습니다 중간중간 빈자리도 있고 이중주차가 안보였습니다.
(3) 기타 다른 아파트 관련 잡다한 이야기들
대치삼성은 2022년에 엘리베이터를, 미쓰비시 신형 엘리베이터로 교체했습니다.
대치현대는 맞은편 한동짜리 대치현대 1차가 수직증축 리모델링 허가가 나면서,
수직증축에 대한 기대감이 있습니다.
결론은, 둘 다 좋은 곳입니다.
이 일대에서는 래미안대치팰리스 등 신축은 비싸고,
은마아파트는 살기가 너무 힘들고, 우성/선경/미도는 비싸니
학군과 적당한 실거주 + 가격 따지면 결국 대치삼성이나 대치현대를 많이 보게 되는데
가끔 좋은 급매물들이 나오거든요.
대치삼성이 37평형이 많다 보니, 2023년 4월 현재 같은 경우에는 대치삼성 37평 급매가 나오면서 24억 까지 떨어져 좋은 매물들 보이긴 합니다만,
오늘 금리도 동결했으니 토지거래허가제와 함께 앞으로 시세가 어떻게 될지 한번 지켜보면 될듯합니다.
+ 대치삼성아파트 단지 내 사진들 (고화질, 클릭하면 크게 확대됩니다)
클릭하면 크게 보입니다. 직접 촬영한 사진들입니다.
(4) 대치삼성, 대치현대 로얄동 이야기
사실 대치현대는 로얄동이 명확합니다.
위에서 언급한대로 106,107,108동은 지하주차장과 엘리베이터로 직접 연결까지 되어있는 데다가
고층의 경우 뷰도 막힌 것 없이 쾌적하기 때문에 위의 3개 동이 고층이 가장 로얄동/로얄층 입니다.
대치삼성은 조금 다른게, 고층이면 대부분의 경우 막힘없이 뷰가 나오지만
가운데 도로를 두고 두군데로 나뉘어있는데,
101~110동이 있는 왼쪽(줄여서 왼쪽 단지)과 111~114동이 있는 오른쪽 단지(줄여서 오른쪽 단지)가 조금 특성이 다릅니다.
왼쪽 단지가 더 크지만, 지하주차장이 실제로 5개로 쪼개져 있고 세대와 직접 연결되어 있지 않습니다.
오른쪽 단지는 작지만, 지하주차장이 통째로 있으면서 세대 계단과 직접 연결되어있습니다.
(엘리베이터 연결은 안되어있지만 비 오는 날 비는 안맞고 집으로 갈 수 있습니다.)
직접 임장 가보았을 때는 오히려 오른쪽 단지가 지하 주차장 여유공간은 더 많았습니다.
- 실거주하는 분들, 다른 사실이나 의견 있으면 댓글부탁드립니다.
3. 2023년 5월, 대치삼성과 대치현대 매매/전세 시세 및 매물호가 기록
* 개인적으로 대치삼성과 대치현대의 리모델링 사업 진행에 따른 추이를 보기 위한, 개인적인 기록입니다.
아래 시세를 볼 때 알면 도움 되는 기본정보
1. 대치삼성은 25,32,37,40,42평으로 이루어지는데 40,42평은 세대수가 적어서 귀찮아서 뺐습니다.
대치현대는 26,33,39,43평으로 이루어지는데, 43평은 세대수 적어 뺐습니다.
* 원래는 대치현대 39평과, 대치삼성 40평을 비교해야 맞습니다. 두 평형 모두 세대수 적고 구조가 똑같거든요.
그런데 대치삼성 40평은 32억 이상 불러서 너무 호가와 실거래 차이가 커서 뺐습니다.
2. 대치삼성은 37평이 전체 단지 세대 중 40% 넘게 가장 많은 구성이고, (960세대 중 390세대) 20평 형대는 25% 정도만 차지합니다. (30평 이상이 전체 75% 정도)
대치현대는 25평이 45% 넘는, 단지 내 가장 주력 평형입니다.
3. 2000년대부터 항상 대치삼성이 동일 평형에서 좀 더 비쌌는데,
대치현대가 빠르게 리모델링 사업 진행하면서 대치현대가 시세가 올라 거의 동일해졌습니다.(대치삼성은 아직 리모델링 사업진행 움직임 없음)
+ 그렇다 보니 전세가는 대치삼성이 더 높은데, 매매 시세는 대치현대가 더 높은 '시세의 뒤틀림'이 약간 보입니다.
4. 최근 대치삼성의 경우 전체 평형 모두 전세 시세가 2023년 1월 최저를 찍고, 3~4개월 사이 1억 정도 오른 움직임을 보여줍니다.
5. 두 아파트 단지, 총 9개 평형 매물 개수 및 시세를 계속 추적관찰 할 때는,
현재 대치삼성 37평이 갑자기 급매물이 많이 나오면서 시세가 떨어져서 매수 기회라고 봤습니다.
(하지만, 미래는 아무도 모르니까요)
(1) 대치삼성 매매 전세 매물 호가
(2) 대치현대 매매 및 전세 매물 호가 시세 추이
| 대치삼성 | 25평 | 32평 | 37평 | 대치현대 | 26평 | 33평 | 39평 |
| 매매호가(시세) | 16.6억 | 22억 | 24.2억 | 16.9억 | 21.9억 | 25.7억 | |
| 전세호가 | 7.2억 | 10.2억 | 12.3억 | 6.2억 | 9.4억 | 13억 |
+ 덤으로 잡다한 이야기 1
두 아파트도 정말 많이 찾아보다 보니, 리모델링안도 좀 보이네요
수직증축 시도 (14층 이하 2개 층, 15층 이상 3개 층) + 별동 증축/필로티 구조로 최대한 일반분양 뽑고 지상 조경 + 지하주차장 확장하는 걸로
+ 덤으로 잡다한 이야기 2
급매물들이 좀 나왔었는데,
대치삼성 37평이 24억까지 4개가 나왔다가 하나는 가격 올렸고 두 개는 계약이 되어버림.
대치현대 39평도 매물 3개가 있었는데 하나는 거둬들이고 하나는 가격 올리고 나머지 하나는 23.5억이지만 1층에 지하주차장 연결 안 된 비로열동.
2023년 5월 말 추가 내용
대치삼성 37평은 저층 27억, 중층/고층 28억 매물 하나씩 있고
대치현대는 39평 1층 23.5억, 중층 104동 28억이 거래 가능한 매물이네요.
포스팅하고 한두 달 사이 급매 빠지면서 올랐습니다.
대치현대 리모델링 조합은 열심히 일하는 중입니다.
링크 : 대치현대아파트 리모델링 주택조합 : 네이버 카페 (naver.com)
분담금 + 26평 구조 문제로 다툰다지만, 적어도 동부이촌동이나 다른 리모델링 단지들보다 훨씬 빨라서 수년 내로 진행하지 않을까 싶네요.
대치현대가 2030년 입주 및 조합 해산을 목표로 리모델링 사업 중인데,
곧 대치삼성도 리모델링 사업 시작할 듯하네요.
* 관련 포스팅들-----
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