한남뉴타운 재개발 투자에 관해서, 개인적인 기록 겸 자세하게 정리해 보았습니다. (최신 업데이트 : 2023.7.10)
재개발, 사실 그 자체로 잘못하면 고생만 죽어라 할 수도 있는 투자라서 그리 권하지는 않지만
한남뉴타운과 노량진뉴타운은 여전히 지켜보고 있습니다.
세금이나 기타 거주 관련 계획짜서 한남 뉴타운 들어가는 것도 생각하는지라,
개인적인 기록겸 자세히 적어봤습니다. (계속 update 예정입니다. last update 2023.7.10)
* 재개발 투자에 관한 총 정리 및 서울 투자 유망 뉴타운에 관해서는 내용이 길어져 다음에 별도로 포스팅 예정입니다.
목차
1. 한남뉴타운 구역별 현황 (last update 2023/6/10)
2. 한남뉴타운 구역별 자세한 내용과 투자 관련/매물들 (last update 2023/6/10)
1. 한남뉴타운 전체 및 구역별 현황
현재, 2023년 한남뉴타운 고도제한 규제를 완화해준다는 이야기에 가장 크게 기대중입니다.
링크 -> 서울 고도제한 완화에…한남뉴타운 '쾌재' (edaily.co.kr)
(1) 한남1구역
2017년 뉴타운 해제, 신통기획도 서계동만 선정되었고 나머지 구역 탈락하였습니다.
민간 재개발 중심으로, 소유자들 중 재개발 찬성하는 분들이 하고 있지만 대규모 사업은 어려운 상황입니다.
(2) 한남 2 구역
지상 14층(지하 6층), 최고 높이 40.5m (고도제한 완화 위한 준비 중) 30개 동 아파트 + 시설
사업시행인가 & 시공사 선정(대우건설)
3 구역과 함께 진행이 빠른 곳으로, 대우건설에서 유리한 조건으로 (이주비 10억 이상 + 감평액 150% 이주비) 고급스럽게 지으려 합니다.
조합 비리 관련 조합장 교체 + 고도제한으로 대우건설 측에서 고도제한 완화(118m)를 제안했지만 설계변경이 늦어져 건설사와 조합 간 분쟁이 있습니다.
+ 사실 롯데건설을 제치고 대우건설이 시공사가 될 수 있었던 큰 이유 중 하나가 고도제한 완화 설계인데, (118 프로젝트라고...) 이게 점차 늦어지니 조합원들 불만도 커지고 있습니다.
(3) 한남 3 구역
197개 동 (?!) 5,816 가구 (임대 876 가구 포함)와 근린시설들이 들어온다.
관리처분절차 (조합원 분양 끝남) & 시공사 선정 (현대건설) + 가장 진행이 빠릅니다.
2019년 3월 사업시행인가, 2020년 6월 시공사 현대건설 선정 및 '디에이치 한남'으로 정해졌습니다.
고도제한으로 인해 최고층 22층,
(4) 한남 4 구역
최고 23층, 용적률 226% 2,167 가구 아파트 계획
2022년 11월, 재정비 촉진계획 변경안이 통과되었습니다.
2021년 4월 새 조합장을 선출했습니다.
(5) 한남 5 구역
45개 동, 2,359세대 및 근린생활시설 지어질 예정
22년 12월 촉진계획변경인가 받았고 건축심의 중. 2,3 구역보다 진행이 느리지만 평지비율 높고 사업성이 좋습니다.
(+ 한강 조망 면적이 한남뉴타운 중에서 가장 넓다)
이슈로는 한전 변전소 이전 문제가 있습니다.
2. 한남 뉴타운 구역별 자세한 내용들/투자 관련 이슈들
* 한남 1 구역은 거의 해제된, 재개발 투자 관련내용이 없어 제외하였습니다.
* 한남 3 구역 이외에는 아직 정확한 감정평가액 및 아파트 신청 평형을 알 수 없습니다. (어느 정도 예상은 가능)
(1) 한남 2 구역
* 이슈 정리 중 - 업데이트 예정
(2) 한남 3 구역
23년 6월 현재, 조합원 분양이 끝났다 보니 조합원 신청 평형도 공개되었고,
프리미엄 7~8억 수준으로 급매물들이 보입니다.
진행이 빠른 만큼 그만큼 감평/신청 평형 등 여러 정보가 나와서 좀 깔끔하게 매입할 수 있다는 게 장점이지만, 그만큼 이득이 적은 게 단점.
* 한남 2,3 구역이 그나마 진행이 빠르다 하더라도, 입주는 빨라도 2030년 정도입니다. 그만큼 긴 호흡으로 봐야 하는 투자
위의 신문기사가 흔한 이야기인게,
재개발 투자 생각보다 쉽지 않습니다. 목돈이 허름한 빌라/다가구 주택에 묶여 있고,
정작 본인은 전월세 돌아다니면서 불편하게 사는 것, 한 4~6년 이면 할만하겠지만 기약도 없이 20년 넘게 그러면
삶의 질만 떨어지고 시간만 지나갑니다.
하물며, 가장 빠른 한남3구역이 저런데 4,5구역은....
하지만, 가장 입지 좋은 뉴타운으로 꼽히는 한남뉴타운 내에서 가장 진행이 빠른 구역이라 그나마(?) 들어가 볼 만합니다.
197개 동 아파트는 처음 보네요. 국내 단일 아파트 단지로는 가장 큰 헬리오시티가 9,510세대인데, 84개 동이지만
한남 3 구역은 고도제한이 있다 보니 5,816세대에 197개 동.
그런데 이건 한남뉴타운 모두 해당되는 이야기에 고급 단지로 유명한 나인원한남이나 한남더힐도 못 피한 거라...
+ 상가조합원 측에서 가처분 신청을 냈는데, 조합측 가처분 승소로 2023년 안에 이주할 수도 있을거라고 합니다.
링크 -> 가처분 승소…한남3구역 연내 이주 가시화 [집슐랭] | 서울경제 (sedaily.com)
+ 관리처분인가 이후에는 거래가 안되고(10년 이상 보유, 5년 이상 실거주한 조합원 매물만 가능)
관리처분인가 이전에 잔금을 내야 현금청산 당하지 않으니 여러모로 잘 알아봐야함.
(3) 한남 4 구역
* 이슈 정리 중 - 업데이트 예정입니다.
사업 진행이 느려져 조합원분들도 스트레스가 많았는데, 2022년 11월이라도 재정비 촉진계획변경안이 통과되어
약간 재개발 사업이 탄력받았습니다.
(신동아아파트가 4구역 재개발에 포함되면서 신동아아파트 소유자들이 가장 승자가 아닌가...)
사실, 보광동 신동아아파트는 한강변이라, 그냥 단독 리모델링으로 한강뷰로만 승부봐도 되는 곳이긴 합니다.
(4) 한남 5 구역
한강 조망 면적이 가장 큰 게 최대 장점인데, 속도가 느려서 빨라도 2032년 이후에나 입주 가능할 상황.
당연히 완공된다면 한남뉴타운에서도 대장입지 + 한강뷰인데... 2000년도부터 한남뉴타운 이야기 나온 것 생각하면 정말 긴 호흡으로 투자 들어가야 합니다.
비록 오래 걸리지만, 한남 5 구역의 한강 조망이 가능한 물건이라면, 10~20년이라도 기다릴 듯하네요.
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