2023년 서울 아파트 값에 관한 자세한 분석 -주택PIR, 아파트PIR 포함한 자세한 자료들

개인적인 기록 겸, 2023년 서울 아파트 가격에 대한 자세한 자료들을 모두 모아 보았습니다. 

대치사거리에서 은마아파트입구 사거리쪽이군요

2023년, 여전히 서울아파트 값에 대한 여러 지표들은 '비싼 편이다'라고 보여주고 있습니다. 

하지만, 개인적인 기록 겸 이런 기록들을 모두 정리해 보았습니다. 

그냥 다양한 통계수치들을 보면서 결정하는 건 개인에 달린 문제이니,

Devil's advocate이라 보고 다양한 자료들 봐주면 감사하겠습니다. 

목차
1. 2023년 서울아파트 값, 역대급 거품이다! 는 자료들
 - 아파트 PIR

2. 2023년 서울아파트 값, 생각보다 비싸지 않다! 는 자료들

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1. 2023년 서울아파트 값, 역대급 거품이다!라고 나오는 자료들

(1) 투자점수

자료출처: 리치고 | 부자로 가는 부동산 네비게이션, 아파트 실거래가와 미래가격, 청약, 재건축 호재, 아파트 시세, 학군 정보가 한 번에 (richgo.ai)

전세가율, 미분양 및 공급 등에 따라 자체적으로 리치고에서 산정한 점수입니다. 

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이런 자료의 특징이라면 

1. 현 시세를 객관적으로 들여다 볼 수 있다. 
2. 객관적으로 과거와 비교 가능하다 
는 장점이 있지만, 
단점이라면 후향적이라 

1. 미래 예측이 안된다. 
2. 후향적 지표라 늦다. (투자 시기 잡기로는 별로)

하지만, 적어도 지금이 역대급으로 안좋은 투자 상황에서 그나마 약간 좋아진 거다 정도로만 나오고 있습니다.

2008년보다 안 좋다니 그건 좀 놀랍네요 

 

(2) 전세대비 저평가

전세가율과는 조금 다르게, 리치고에서 별도로 산정한 지표입니다. 

이것도 리치고 자체적으로 본 지표

전세가율과 달리 증감률을 넣어서 비교하다 보니 좋은 자룡은 데,

2015년 이전 자료가 없는 게 좀 아쉽습니다. 

2007~2008년과 비교해 보면 좋을 텐데 말이죠. 

여하튼, 이 자료로도 전세대비 저평가 지수가 너무 안 좋아서 투자하기 안 좋은 시기라고 하고 있습니다. 

 

(3) 소득대비 저평가 (PIR) 소득대비 주택가격 평가

좀 유명한 자료이죠. PIR(Price to Income Ratio).

그런데, 이게 대한민국에서는 좀 잘못 쓰이는 것도 있어서 뒤에서 한 번 더 설명하겠습니다. 

PIR은 집값이 비싸다고 하는, 혹은 비싸지 않다고 주장하는 두 가지 상반된 주장의 근거로 다 쓰이거든요. 

PIR 지표가 유용한 이유는, 전 세계적으로도 많이 사용하는 지표라 

비교가 가능합니다. 

OECD의 경우 공식 홈페이지로 통계를 공개하는데, 이건 뒤에서 집값이 그만큼 높지 않다는 자료로 나와 뒤에서 설명하겠습니다. 

 

(4) 전세가율

개인적으로 가장 좋아하는 '전세가율'입니다. 

말 그대로 매매가 대비 전세가가 몇 % 정도 되느냐는 건데, 

그 아파트의 실 사용가치를 전세가로 따질 때 (요즘은 보증금 1억 월세가 좀 더 변화 없이 정확하더군요)

매매가 변동이 거품이냐 아니냐를 간접적으로 봤습니다.

위의 그래프를 보면 2007~2008년 전세가율이 얼마나 낮은지 보입니다. 

당시 그만큼 거품이 어마어마하기도 했고요. 

(이것도 썰 풀자면 당시 전세가 대비 매매가가 미친 듯이 올랐는데, 내용이 너무 길어져 이전 포스팅 링크를 겁니다~)

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전세가율이 높을수록 그만큼 매매가 거품이 적다고 보는데, 

2022년 매매가 폭등 속에 전세가율도 낮아지다가, 2022~2023년은 약간 정체? 하는 모습을 보이죠?

전세가랑 매매가가 함께 폭락했거든요.

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최근에 인기지역부터 전세가가 약간 높아지고 있어, 현재는 오히려 전세가율이 살짝 오른 움직임을 보여줍니다. 

 

(5) 주택구매력지수

중위소득과 함께 구하는 지수로, 대출상환금으로 보는 지표입니다. 

주택의 수요층 구매력을 통해 얼마나 집을 살 수 있는지 거꾸로 보는 거니 

거시경제와 관련된 좋은 지표입니다. 

역시나 엄청 안 좋게 나옵니다. 리먼사태때보다도 안좋게 나오는 지표. 

 

+ 그 외 입주물량/미분양/거래량/매물량

생각보다 중요하지 않은 지표들이라 넘어가겠습니다. 어차피 서울한정으로 보다 보니, 

대구/세종 이외 다른 지역에서는 크게 의미 없게 나오더군요 

 

그럼, 이제 또 다른 반론으로 지금 서울 아파트 가격이 그리 비싸지 않다고 하는 희한한 자료들을 보시죠 

 

2. 2023년 서울 아파트 값, 생각보다 비싼 게 아니라는 자료들

(1) OECD - PIR 2015년에서 2023년까지 비교 자료

OECD에서는 전 세계 회원국의 다양한 -경제에서부터 건강, 정책 관련- 자료들을 공개하는데 

이중에 독특하면서 좋은 자료들이 많습니다. 

그중에, 위에서 'PIR'이라고 수입 대비 주택가격 관련해서 자료들이 나오는데 

OECD에서는 2015년과 비교해서 보여줍니다.

아래는 전 세계 OECD회원국의 PIR의, 2015년대비 2023년 수치 변화를 보여줍니다. (2015년 PIR 수치가 100)

 

OECD에서는 PIR(Price to Income Ratio)을, 2015년과 비교하여 보여주는데 이 통계로 봐서는 2015~2023년 PIR변화를 보여줍니다. 

출처 : Prices - Housing prices - OECD Data

위의 통계에는 39개국이 나오는데,

대한민국이 앞에서 3번째로 낮습니다... 그만큼 오히려 소득대비 덜 올랐다고 합니다.

(OECD 평균 120인데 대한민국은 90이 안됨)

여기서 PIR 관련 한 가지 진실이 나옵니다.

전 세계적으로 PIR이라고 하면, 모든 주택 유형을 함께 모아서 통계 내는데 
대한민국에서 주택가격이 비싸다고 할 때 PIR은 아파트 PIR입니다. 
즉, 대부분 다세대/다가구 주택이나 빌라 등 제외한 통계를 같이 비교하고 있더군요. 

 

대한민국은 공식적으로 PIR이 15를 넘는, '고 PIR 국가' 중 하나인데,

 

이 PIR은 웃기게도 아파트만 포함한 자료입니다. 

그러면, 대한민국의 모든 PIR을 합치 PIR 수치가 없느냐 하면 국토부에서 내놓고 있습니다.

 

(2) 주택 PIR - 출처 : 국토 교통부

아직 2022년 자료가 안나왔는데, 가장 고점인 2021년에 수도권이 처음 10이 넘은 것으로 나옵니다. 생각보다 높지 않은 수치

출처 : 국가지표체계 | 지표상세정보 (index.go.kr)

주택에서 아파트를 가장 선호하다 보니,

어쩔 수 없이 아파트에 다세대/다가구 및 연립주택 등을 넣어버리면 PIR이 낮아지고

아파트만 대상으로 하면 PIR이 급격히 올라갑니다. 

그렇죠... 서울 내에서도 생각해 보면 빌라나 다른 주거 형태들이 생각보다 저렴하거든요. 

 

+ 내용이 길어져서 꾸준히 업데이트하겠습니다. 

 

+ p.s. 3월 말, 갑자기 여러 지표들 보고 서울 집들 중 한 채를 매도하고 상급지 매수를 준비하였습니다. 

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2023년, 요즘 아파트 갈아타기 준비중입니다. - 매도부터 대출, 매수까지

어차피 미래는 아무도 모르지만, 여러 통계들 들여다보고 조심스럽게 준비하면서 3~4월이 갈아타기에는 괜찮은 시점이라

보고 진행하였고 현재 매수/매도 모두 진행 중인 상황입니다. 

만일 집 사기 좋은 시기라고 하더라도, 가정에 따라 재무상태/환경 및 미래가 너무 달라서 모든 사람에게 맞는 정답이란 건 없는 것 같습니다만, 항상 고민해서 좋은 선택하시길 바랍니다~ 

(요즘 같은 시기에도 서울 안에서도 지역에 따라 어떤 곳은 추천하고 어떤 곳은 추천하기 힘든 곳이 있네요)

 

+ 같이 보면 좋은 자료들

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