2023년 전세가 상승과 임대차 3법 - 과연 집값이 떨어질까?

2023년 초부터 떨어졌던 전세 시세가 오르는 모습이 보여, 2020년 시행된 임대차 3법과 2022년 전세 시세/전세 매물수 등을 정리하여 보았습니다. 

 

결론부터 말하자면

2020년 7월 시행된 임대차 3 법으로 인해 2022년 하반기 전세 매물이 엄청 나오면서 전세가 폭락을 부추겼다

-> 반대로 2023년 들어 전세 매물이 급속도로 줄어들면서 전세가 상상을 부추기고 있다. 

입니다. 

정말 그런지 한번 보죠. 

목차 
1. 2020년 7월 31일 시행한 임대차 3 법과, 2023년까지의 경과
2. 그래서, 2023년부터 앞으로 전세와 매매 시세 전망은? 
 - 결론 포함

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1. 2020년 7월 31일 시행한 임대차 3 법과, 2023년까지의 경과

2020년 7월 31일, 당시 문재인 정부에서는 집값 폭등과 임대 공급 안정화를 위해 

임대차 3법을 꺼내듭니다. 

몇몇 상황을 제외하고는 기존 2년인 전세기간을 갱신가능하도록 하여 4년까지 임차인이 지낼 수 있도록 한 것인데... 

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문제는 갑자기 실행한 법이다 보니 시장 충격이 엄청났습니다. 

갑자기 2020년 하반기부터 전세 매물이 없어지면서, 전세가를 단기간에 폭등시켜 집값을 끌어올리는데 일조했습니다. 

 

* 저 같은 사람들은 전세가율을 중시하는데, 기존 분석이 의미 없을 정도로 전세가를 끌어올려버린...

그냥 실제 예시를 보는 게 가장 이해가 빠를 것 같습니다. 

반포자이 35평 전세 시세 추이를 보자면

(반포자이는 3,410세대 대단지에, 35평 평형만 해도 1,263세대나 되어 시세 등 과거 자료 보기가 용이해 자주 참조합니다.)

2020년 중반까지, 전세시세가 14억대였는데, (노란색 실선이 전세 시세선입니다.)

2020년 하반기부터 전세시세가 급등해서 2022년 21억까지, 2년도 안되어 전세가 50% 가까이 급등해 버립니다. 

이러니 집값이 더 올라버리는 건 덤. 

(덕분에 반포자이 35평 시세가 30억 초반에서 40억을 뚫어버립니다.

매매 시세 40억이라 해도 전세가 21억이라고 비싸지 않다고 하는 기현상은 덤.)

2020년 7월 31일 임대차 3 법 발의 
-> 기존 2년 전세기간 끝나고 나와야 할 매물들이 시장에 못 나옴
-> 전세 매물 자체가 절반 이상 뚝 줄어버림
-> 전세 시세 급등
-> 집값 까지 급등

그런데, 요 현상은 2022년 하반기에 역풍을 맞게 됩니다. 

2022년부터 경기도 안 좋아지면서 금리/물가 모두 오르다 보니 

2020년 임대차 3 법 이후 2022년 하반기부터 4년 만에 나오는 매물들이 급증하게 되면서 

반대로 전세 매물 급증 + 전세 시세 하락 -> 집값 하락에 힘을 보태게 됩니다. 

 

이런 주장에 대한 근거로, 서울시 전세 매물량 추이 그래프를 보자면

2022년 하반기에 전세 매물량이 역대급으로 많았습니다. 

자료출처 : 리치고

서울 전세 매물량 기준으로

2022년 12월, 역대급으로 많은 84,755개 있었다면

2023년 8월 현재 47,081건으로 줄었습니다. 

2021년 수준으로 전세 매물이 줄어들기는 했는데,

전세 매물건수에 대한 통계는 믿고 볼만한 게 그나마 리치고 사이트인데 2021년 이전 자료가 안 보이네요. 

 

2. 그래서, 2023년 현재 전세와 매매시세 및 앞으로 전망은? 결론 포함

실제로 아파트 별로 들어가보면 전세매물 실종이 눈에 띕니다. 

예를 들어 보자면, 2023년 8월 28일 오늘 네이버 부동산 기준으로 

파크리오가 6,864세대인데 전세 매물 97개,

마포래미안푸르지오가 3,885세대인데 30개,

e 편한 세상신촌이 1,910세대인데 10개 있습니다. 

네이버 부동산 특성상 중복과 거래완료, 허수? 매물이 있는 걸 감안하면 실제 매물은 더 적을 듯하네요. 

이게 실제로는 작년만 하더라도 대부분 2~3배 이상 전세매물이 많았었거든요... 

 

개인적으로는 임대차 3법이 참...

의도는 알겠으나, 기존에 없던 정책으로 시장 교란만 일어나고 엄청 널뛰기하게 만들었습니다. 

결국, 전세가가 이렇게 널뛰기 + 경기 및 미래 전망도 안 좋으니 눈물을 머금고 손해 보고 파는 형태도 나왔고...

전세가가 다시 떨어질 수 있지 않냐고요?

 M2 통화량은 거의 직선으로 계속 상승하고 화폐가치는 떨어지는지라 수요 있는 곳은 전세가 하락하기도 쉽지 않습니다. 

한국은행 기준, 대한민국 M2 통화량 추이그래프입니다. 2023년 들어서도 다시 증가중...

2020년 대비로도 M2 통화량이 대략 20% 이상 늘어난 상황. 

(M2 통화량 대비 아파트 시가총액 같은 지표도 부동산 지표로 참고하는데, 

M2 통화량 자체가 거의 매년 7% 넘게 올라버리니 사실 화폐가치 하락속도가 빨라서 그만큼 더욱 아파트 같은 자산 가격 상승이 빠를 수 밖에 없습니다.)

올해, 2023년 초가 역시 전세도 그렇고 여러모로 실거주 사기 좋은 시기가 아니었나 싶습니다. 

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현재 추세대로라면 적어도 전세매물이 다시 늘어나기전까지, 2024년까지는 전세시세가 계속 오를 것 같네요 많든 적든 간에.

현재 경기 상태에서 아파트 가격이 급격히 오를리는 없지만, 적어도 단기간에 떨어지기는 힘들 것 같습니다. 

오히려 갈팡질팡하는 실수요자 및 투자자들 덕에 전세 시세 상승 및 전세 매물 없어져 월세만 늘어날듯하네요. 

 

+ 아, 그런데 이것도 대한민국 내에서도 전국이 다른 양상이고,

서울시 안에서도 지역마다 다른 차이가 있어 꼭 전세가율/공급량 등 따져보고 들어가야 합니다! 

 

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