서울아파트, 토지거래허가제 규제에 따른 전세와 매매 시세 변화 비교

개인적인 기록 겸, 반포와 대치의 매매와 전세 시세 변화에 대한 정리 포스팅입니다. (2023년 9월 기준)

서울 안에서도 반포와 대치동은, 고급 주거지로 선호하는 곳입니다. 

하지만 대치동은 토지거래허가제 규제를 받고, 

반포동은 규제를 받지 않아 전세가율 등 여러 가지가 달라서 

매매 및 전세시세 추이를 정리해보았습니다. 

결론 : 토지거래허가제는 매매가에 영향을 주어,
매매가를 10% 내외 낮추는 + 전세가율은 10% 내외 높이는 효과가 있다. 

목차
1. 토지거래허가제가 어떤 규제이고, 어떤 영향이 있나?
2. 대치와 반포의 비슷한 연식 아파트의 매매, 전세 시세 및 전세가율 추이 비교해 보기
 (1) 반포자이와 래미안대치팰리스
 (2) 잠원동아와 대치삼성 
+ 토지거래허가제 이전 2019년부터 시세 비교해보기 

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1. 토지거래허가제가 어떤 규제이고, 어떤 영향을 주나?

2020년 6월 17일, 문재인 정권의 6.17 부동산 대책의 일환으로 나온 규제가 '토지거래허가제'입니다. 

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(제도 자체는, 찾아보니 1979년에 처음 나왔다고 하네요)

원래는 대규모 택지개발 등에서 투기 수요를 억제하기 위해서 만든 규제인데, 

2020년에 서울 시내 주요 지역들에 대한, 주택 투자에 대한 규제라는 점에서 이전과 차원이 다른 규제였습니다. 

토지거래허가규제 구역도 계속 변화해 왔기 때문에, 

서울시 공고를 정기적으로 확인하는 게 확실합니다. 

기타 정보 > 토지거래허가 > 토지거래허가구역 지정현황(서울시) (seoul.go.kr)

기타정보 > 토지거래허가 > 토지거래허가구역 지정현황(서울시)

이렇게 보니 복잡하긴 하네요;

+ 토지거래허가제의 효과는?

결론부터 말하자면, 토지거래허가제의 효과는 강력합니다. 

(1) 집을 팔 때 전세 낀 채로 매도가 안됩니다. (신규 매수하는 사람이 반드시 매수 후 2년간 실거주해야 함) 

(2) 매수인은 갭투자가 아닌, 반드시 실거주 목적으로 매수해야 합니다. 

(3) 처음 집을 거래할 때도, 계약서를 쓰기 전 먼저 해당 구청에 토지거래허가신청서를 먼저 제출해서 (입주 계획, 자금 계획 등등) 허가를 받아야 합니다. 

즉, 일반적인 아파트 거래라면

집을 한번 보고 -> 가계약금 송금하거나 바로 계약서 작성 -> 중도금, 잔금 일정대로 진행한 뒤 등기 (잔금날 전세를 맞추든지) 하는 순서라면 

토지거래허가제는 

집을 보고 마음에 들었다 -> 법무사 통해 해당 구청에 거래허가신청서 제출 -> 1~2주 뒤 거래허가가 나오면 그때 계약서 작성하는 방식으로 돈과 시간이 더 들어갑니다. 

그래서 저 일이 유명했죠. 토지거래허가 문의했더니 4인가족에 왜 40평이 필요하냐 했던 공무원...

그러니, 대치 등 토지거래허가지역들은 거래량 자체가 급감했었습니다. 

354세대, 43평 단일규모인 래미안대치하이스턴을 보면, (단일 평형 구조라 거래량 보기가 편해서)

2020년 6월에 매매 4건 거래된 이후에 

2020년 7월부터 2023년 4월까지, 354세대 중 근 3년간 매매 거래 4건만 되었습니다. 

원래 매매 물건이 잘 없는 단지이긴 하지만, 토지거래허가제가 무조건 실입주를 전제로,

전세도 없는 상태로 매매해야 하다 보니 사기도, 팔기도 힘들어진 거죠. 

 

2. 대치와 반포 아파트의, 비슷한 연식 아파트의 매매, 전세 및 전세가율 시세 추이 비교해 보기

그나마 비슷한 단지크기, 연식으로 묶어 보았습니다. 

추가로, 시세 추이를 보는 걸 언급하자면
'리치고' 서비스에서 매물 호가 평균 시세를 봅니다. 
 - KB부동산, 부동산뱅크, 한국감정원 시세 등은 항상 변화도 느리고, 가끔 지역마다 편차가 나서 부정확합니다. 

(1) 반포자이와 래미안대치팰리스

기본 정보는

	반포자이	래미안대치팰리스
세대수	3,410세대	1,278세대
해당 평형 세대수	991세대 (35평)	372세대 (37평)
사용승인 연도	2009년	2015년

2023년, 올해 매매가와 전세가 매매 평균가가 가장 낮았던 시기와 현재를 비교해 보았습니다. 

a. 반포자이

매매 시세입니다. 

반포자이 매매 평균 시세 변화입니다. 31.2억 -> 33.7억

전세시세도 보자면

반포자이 전세 평균 시세 변화입니다. 12.4억 -> 13.9억

b. 래미안대치팰리스

매매 시세는 

래미안대치팰리스 매매 평균 시세 변화입니다. 34.6억 -> 37.5억

전세 시세 변화는

래미안대치팰리스 전세 평균 시세 변화입니다. 17억 -> 19.1억

요약해 보자면

	반포자이 35평		래미안대치팰리스 37평
시기	2023년 상반기	2023.9.19	2023년 상반기	2023.9.19
매매 (상승율)	31.2억	33.7억 (8.01%)	34.6억	37.5억 (8.38%)
전세 (상승율)	12.4억	13.9억 (12.09%)	17억	19.1억 (12.35%)
전세가율	39.74%	41.24%	49.13%	50.93%

음... 토지거래허가제가 강력하긴 하네요 

대치가 확실히 전세가율이 원래 높았는데 더 높아졌습니다. 

'아실' 서비스에서 가격비교로 보아도 2020년 토지거래허가제 시행 전후 가격 움직임이 다른게 보입니다. 

래미안대치팰리스와, 반포자이의 매매 시세 비교(왼쪽)와 전세 시세 비교(오른쪽)입니다.

같은 면적에서 반포자이보다 래미안대치팰리스가 매매와 전세시세 모두 비싼 흐름을 보이다가

2020년 6월 이후 래대팰은 거래가 안되고 매매 시세는 못 오르고, 반포자이는 계속 오른게 보입니다.

 

준구축이라 할 수 있는 (30~40년 된 재건축 아파트는 시세가 대지지분/용적률 등 재건축 사업성에 따라 움직이게 되다 보니) 아파트 두 곳도 비교해 보았습니다. 

(2) 잠원동아와 대치삼성래미안

	잠원동아	대치삼성래미안
세대수	1,263세대	960세대
해당 평형 세대수	690세대 (32평)	390세대 (37평)
사용승인 연도	2002년	2000년

a. 잠원동아 매매 시세를 보자면

잠원동아 매매 평균 호가 시세입니다. 221.8억 -> 25.4억

전세를 보자면, 

잠원동아 전세 평균 호가 시세입니다. 7.8억 -> 8.6억

놀란 게, 생각보다 너무 전세가율이 낮았습니다. 

리모델링 기대감이 반영된 것 같기도 한데, 그럼 대치현대랑 비교해야 하지만 대치현대도 이보다 훨씬 전세가율이 높은지라...

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b. 대치삼성래미안

매매 시세를 보자면

대치삼성 매매 평균 호가 시세입니다. 24.2억 -> 28.1억

전세 시세를 보자면

대치삼성 전세 평균 호가 시세입니다. 11.4억 -> 13.8억

생각보다 많이 올랐습니다. 

아마도 토지거래허가제 규제가 강력함 + 재건축 안 되는 애매한 연식으로 인해 많이 떨어졌다가 전세수요가 워낙 많은 곳이니 전세 수요 증가 -> 전세 매물 감소하며 전세가 상승과 더불어 매매가도 같이 오르는 양상입니다. 

요약해 보자면

	잠원동아 32평		대치삼성 37평
시기	2023년 상반기	2023.9.19	2023년 상반기	2023.9.19
매매 (상승율)	21.8억	25.4억 (16.51%)	24.2억	28.1억 (16.11%)
전세 (상승율)	7.8억	8.6억 (10.25%)	11.4억	13.8억 (21.05%)
전세가율	35.77%	33.85%	47.10%	49.11%

대치삼성이 지하주차장도 엘리베이터로 직접 연결 안 된, 지은 지 20년 넘은 애매한 구축(용적률은 261%)인데도 

전세가율이 거의 50% 가까이 가는 게 신기합니다. 

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반면에 잠원동아는, 매매는 인기지만 실사용가치라고 할 수 있는 전세가는 영.... 

전세가율 30%대로, 개인적인 기준으로는 너무 낮은 상태입니다. 

(물론, 이건 리모델링 기대감이 일부 반영 + 그래도 주변 대비 매매 가격이 저렴한 편인 점이 작용한 것 같습니다만)

거의 비슷한 연식에, 비슷한 규모 + 좋은 위치인 곳이 한 곳은 전세가율이 33%이고, 다른 한 곳은 49%가 넘는다면

전세가율 높은 곳을 선호합니다. 

왼쪽이 잠원동아, 오른쪽이 대치삼성으로 두 곳 모두 직접 가보면 대동소이합니다.

+ 토지거래허가제 이전과 비교해보기 

이걸 토지거래허가제 이전인 2019년 이전 자료와 비교해보면 더욱 명확합니다.

출처:리치고	2019.9	21~22년 고점	2023년 저점	2023.9
래미안대치팰리스33평	27.2억	33.3억	28.7	33.4
(전세)	13.9	20.9	13.9	17.5
37평 매매	30.8	39.4	34.4	37.5
(전세)	15.1	25.2	17	19
반포자이 35평 매매	24.9	37.7	31.2	33.8
(전세)	12.4	20.9	12.4	13.8
대치삼성래미안38평	21.5	29.5	24.2	28.3
(전세)	11.3	18.1	11.4	13.7
잠원동아 32평 매매	19.5	26.3	21.8	25.2
(전세)	8	13.2	7.8	8.6

2019년까지 반포도 전세가율이 비슷하게 높았는데, 이후에 임대차 3법 영향으로 전세가격 오르면서 매매가격은 그보다 더 빨리 오른 영향이 아직 있습니다. 

시세 비교도 직접 해보면

대치삼성1차와 잠원동아 아파트 매매 시세 비교(왼쪽)와 전세 시세 비교(오른쪽)입니다.

매매, 시세 모두 대치삼성이 높다가 2020년 하반기 이후 잠원동아 매매시세가 오르고 대치삼성 시세는 못 오른게 보입니다. 반대로 전세는 꾸준히 대치삼성이 높은 시세를 보이고. 

 

더 정확하게 말하자면 반포 지역 아파트들이 2020년 이후 당시 시세대로 올라간거고 토지거래허가제 규제 지역 아파트들은 못 오른 상태입니다.

(이는 잠실 엘리트 아파트들 시세를 찾아봐도 동일한 현상이 보입니다.)

참, 숫자가 말해주는 건 다양하고 재밌습니다. 

여전히, 실수요 기준으로 토지거래허가구역인 삼성동이나 대치동(잠실도)을 주로 추천하는 이유중 하나입니다. 

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