Intro

주식이든 어떤 투자이든지간에,

일반적으로 대부분의 정보가 공개되어있는 상태에서 

과연 차익을 거두도록 투자할 수 있을까... 싶습니다만,


주식으로 치자면 가치주나 성장주(단, 올바른 주식)

부동산으로 치자면 아파트 중에서는 둔촌 주공처럼 대지지분 따라 오르거나 

대치은마처럼 입지 따라 오른 곳들이 있습니다. 


하지만, 입지나 대지지분 따라가는 경우 대부분 투자하기엔 이미 비싸져 있는 경우가 많죠. 




각설하고,


오늘은 종상향 이야기. 


아파트도 모두 똑같은 아파트가 아니라, 

그 부지에 따라 다릅니다. 

부지 용도에 따른것은 아래 내용 참조하시고,


링크 : 주거지역의 용도에 대해서 알아야 하는 이유



다른것보다 '종상향'에 관심을 가지는 경우가 있습니다. 


용적률이야 당연히 높을 수록 좋지만,

대부분의 아파트들이 건축 당시 가능한 용적률을 모두 다 사용하여 짓기에 

이후 재건축 등이 예정될때 사업성이 제한적이죠. 


그런데 가락시영(현재의 헬리오시티)처럼 종상향(일반 2종 ->3종)되면서 더욱 수익성이 좋아지는 경우가 있습니다. 



결론부터 말하자면


1. 서초진흥(이미 종상향 결정)

2. 왕십리 행당삼부

3. 올림픽훼밀리아파트 1단지


+ 목동 신시가지 1,2단지 (근데 이미 종상향 수준으로 가격이 올라있음)


정도를 추천할 것 같습니다. 


단, 이 모든게 현재는 재초환으로 묶임.


우선 내용을 좀더 보자면


위의 내용처럼, 종상향을 건의하는 기준이 있습니다. 

말 그대로 중심지, 혹은 역세권을 기준으로 조정하는 거죠. 



1. 서초진흥아파트



강남역 근처, 경부고속도로 인근에 롯데칠성 맞은편에 위치해있습니다. 


1978년 입주한, 615세대 7동 규모의 중규모 단지입니다. 


용적률은 네이버에서 나와있지않지만, 200%가 넘는 고 용적률(210%)를 보이고 있습니다. 


하지만, 

서초로 지구단위계획이 나와 기존 3종 주거지역에서 준주거지역 상향이 기대됩니다. 



링크 : 서초 지구단위계획안 발표


이게 큰게, 기존 아파트가 3종 용적률 상한 250%, 기부체납으로 275%(증가분 50%중 기부체납 절반해야하는 임대 25% 제하고 )로 늘어나는 경우와 비교해보면 

얼추 잡아도 154% 정도 용적률과 비슷하다고 봐도 됩니다.


(210% ->375%, 154% -> 275%)

단, 현정권의 재초환은 예상불가. 


근처의 더 큰 대단지(2390세대)이면서 똑같이 용적률 200% 넘는 삼풍아파트와 시세가 비슷했지만 

저라면 서초진흥. 




2. 왕십리 행당삼부


왕십리 역인근에서, 유일하게 진정한 역세권이라 할 아파트 단지는 단 하나입니다. 



1996년 입주한, 498세대, 258% 용적률이라는 평이한 단지정보. 

하지만, 왕십리 역세권. 


2,5호선 및 분당선, 경의중앙선으로 

인기있는 지하철 3개가 직접 만나는(경의중앙선은 실제 대중교통으로 효과가 적다고 봅니다 다른 지하철 노선 대비) 진정한 트리플역세권인 곳. 

이 정도면 준주거지역으로 종상향 노려볼만하죠. 

일반 3종지구 아파트로 진행할 경우라면 189% 정도 용적률로 보면 되는. 

(258%->375%, 189%->275%)

그나마 이정도 입지에 앞으로 더 좋을 것 감안하면 저렴한 가격. 

하지만 역시나 재초환. 그리고 아직 10년이상 남은 재건축 추진 시작시기





3. 올림픽훼밀리 아파트 1단지

3,8호선 가락시장역과 

최근 예비타당성 PIMAC까지 통과한 위례신사선까지 지나는 곳. 



여기도 안 알려졌지만, 이미 송파구개발계획과 서울시 2030개발계획으로도 나온 내용. 



아마 1단지와 2,3단지 부지가 갈려져있어,

이후에 재건축시 별도로 진행할 수도 있지만

실제 1단지 맞은편 중앙전파관리소부지도, 2018년에 일반주거지역에서 준주거지역으로 종상향되었습니다.

그래서 저 아파트가 현재 용적률이 조금 높은 편이고 (194%)

28~29층까지 고도제한이 있지만 1단지 매물을 추천합니다.




위의 3가지 단지를 언급했지만,

최근 재초환 등 규제가 많은 점을 보면 무주택자가 사기에는 위험부담이 큽니다. 

1주택 구입을 위해서라면 당연히 역세권 신축.



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