서울 아파트, 반등할까? - 빅 데이터와 수요/시세로 본 서울 아파트 시장

2023년 현재 서울 아파트 시장이 반등인지 아직 하락인지, 여러 데이터들과 현장 시세로 정리해 보았습니다. 

딱 봐도 롯데월드타워에서, 잠실 종합운동장 쪽을 보고 찍은 사진이네요.

2023년 현재,

서울 아파트 시장이 반등하는지 하락 도중 살짝 오른건지 헷갈립니다만,

한번 여러 데이터들과 시장 시세로 정리해보았습니다. 

* 약 5개월전 시세와 비교하는데도, 잠실은 오르고 반포가 떨어진게 보입니다. (꿀잼주의)

목차
1. 서울 아파트 시장, 빅 데이터로 본 현황
2. 서울 아파트 시장 -> 송파 몇몇 아파트는 진짜 반등한 후기 - 지역마다 각개전투 중

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1. 서울 아파트 시장, 빅 데이터로 본 현황

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결론부터 말하자면 여전히 너무 비쌉니다. 

'리치고'에서 서울아파트의 

1) 투자 점수, 2) 전세 대비 저평가 정도, 3) 주택 구매력 지수를 보겠습니다. 

1) 서울아파트 투자점수

2) 전세대비 저평가 지수

3) 서울아파트 주택 구매력 지수

여러 지표들이 여전히 투자하기 너무 안좋은 상황이라고 말합니다. 

2007~2008년 당시 보다도 지표 상으로는 안 좋다고 하니, 얼마나 안 좋은 건지. 

* 참고로 전세가율/물가/화폐 가치 등 감안해보면 2007년은 정말 투자하기 안 좋은 시기였거든요. 

* 아래는 2008년 리먼 브라더스 사태 당시 증시와 부동산 상황에 대해 정리한 포스팅입니다. 

[財테크] - 요즘 주식, 부동산 폭락 속 - 2008년, 리먼 사태를 자세히 분석해보자

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2. 서울 아파트 시장 -> 송파 아파트들 일부는 살짝 반등 중 

그래서, 당연히 서울 아파트 시장 전체를 보자면 여전히 비싼데

희한하게도 지역별로 조금 다릅니다. 

전세가율만 놓고 보았을 때 토지거래허가제인 강남구 대치동, 송파구 잠실동은 

전세가도 탄탄하고 별다른 하락이 안 보이는데 

반대로 토지거래허가제가 아니라 가격이 더 올랐던 서초구 반포동 일대는 여전히 

아파트 연식 대비 전세가율도 낮고 아직은 반등이 힘들어 보입니다. 

[財테크/부동산] - 아파트값 하락 속, 정말 무서운 전세가 하락 - 반포 전세 11억대를 보며

아파트값 하락속, 정말 무서운 전세가 하락 - 반포 전세 11억대를 보며

저 포스팅을 했을 때가 4개월 전인데, 

2022년 10월과 2023년 2월의 잠실 엘스, 반포 자이 국평 시세를 보자면

(1) 잠실 엘스 - 2022년 10월과 2023년 2월 시세 비교

왼쪽이 2022년 10월, 오른쪽이 2023년 2월 매물들입니다. 오히려 올랐습니다.

오히려 잠실 같은 경우에는 토지거래허가제로 인해서 상대적으로 덜 오르기도 했고, 

수요가 많다 보니 조금만 낮은 가격 매물이 나와도 바로 거래가 되는 것 같습니다. 

실제로도 부동산에 보면 2023년 1,2월에 실거래가 꽤 된 상태이고,

덕분에 송파구 잠실동 이외의 대단지 아파트들인 

송파구 헬리오시티, 올림픽패밀리아파트도 거래량이 늘어나면서 시세가 떨어지다가 살짝 반등한 모양세라고 합니다. 

* 올림픽훼밀리 아파트는 안전진단 통과한 게 크긴 합니다.  그전에 진행과정 느리다가 정밀안전진단까지 굉장히 속도가 빨라서 급매물들 거래되면서 매물이 없어진 상태.

기사 링크 : [르포] ‘재건축 정밀안전진단 통과’… 송파 올림픽패밀리타운을 가다 (ekn.kr)

[르포] ‘재건축 정밀안전진단 통과’…송파 올림픽훼밀리타운을 가다

 

반대로, 반포 자이를 볼까요?

(2) 반포 자이 - 2022년 10월과 2023년 2월 시세 비교 

많이 빠졌습니다. 전세가 따져보면 여전히 싸다고 보기는 힘든 상태. 

반포는 다른 인기 지역의 토지거래허가제와 달리 다른 규제가 없어 

2022년 중반까지 가장 많이 오른 지역입니다만,

전세가가 안 받쳐주니 요즘 시세 정말 안 좋습니다. 

반포 써밋 33평 25.9억 매물도 나왔고,

서초푸르지오 써밋은 41평도 26억 매물이 있는지라,

전세가 따져본다면 현재 가장 저렴한 반포자이 매물조차 그리 싸다고 보기는 좀... 

반포자이야 뭐 위치좋고 3,410세대 대단지에 초/중/고 다 가깝고 좋은 건 누구나 알죠. 단지, 투자 관점으로 볼 때 시세가 비싸냐 안비싸냐만 따질 뿐.

 

약 1년 뒤쯤의 잠실과 반포 아파트 시세를 좀 더 유의 깊게 지켜볼 것 같습니다만, 

개인적으로도 1년 내로 강남 쪽으로 아파트 하나를 갈아타기 할 거라 (갈아탄 다음에 공개하겠습니다.)

서울 아파트 시장을 주의 깊게 지켜보고 있습니다. 

사실 유주택자 입장에서는 집 값 올라봐야 보유세만 많이 나오고,

갈아타기 할 때도 살 때/팔 때 모두 양도소득세와 취등록세만 오르니 

전세가 따져 좋은 가격 나오면 요즘 같은 시기가 오히려 집 사기 좋은 때가 아닌가 싶기도 합니다. 

가장 좋은 아파트 매수시기는 전세가가 오르면서 전세가율 오를 때지만,

요즘처럼 정보가 빠를 때는 주식처럼 시세가 바로 올라버릴 가능성이 있다 보니 빠른 행동이 필요합니다.