상가 투자 및 임대, 첫 시작 노하우 A to Z! 1탄

상가 투자만의 장점이 강해서, 상가투자 공부는 꼭 필요합니다. 

사실 상가 투자는, 아파트에 비하면 투자자 숫자도 확실히 적고

(아파트야 실거주자가 전국민 모두 포함이니까요)비용이라는 문턱 때문에 진입장벽이 조금 있습니다. 

대부분 자기가 살 집을 먼저 사지 

집 없이 상가부터 사지는 않으니까요. 집보다 주식을 먼저하는 분은 많지만서도. 

 

1. 상가? 어떤거? 뭐 보고 왔어요?

상가는 종류가 많아서 입지 뿐만 아니라 처음 투자를 시작할때 종류부터 고민이 됩니다. 

당연히 강남 테헤란로나 학동로 같은 대로변에 통건물이 있으면 얼마나 좋겠냐만은,

적게는 수백억~ 많으면 천억 넘는 걸 개인이 어찌.

(근데 요근래 1,2년 사이 시장이 커지면서 법인이나 컨소시엄이 아닌 개인이 수천억대 빌딩 산 사례들이 좀 있다대요... 

잘 나가는 대한민국)

그러다보니 본인 투자금으로 지켜보게 되는데,

대부분 개인은 1~10억,

조금 나이드신 분이나 아파트 처분한 돈 등 조금 더 모은 분들은 10~30억 정도 투자금으로 상가를 보는 것 같습니다. 

그래서 최근에는 아파트 투자도 추가는 거의 막혔고, 주식은 오른 것 같고 하니 

1~30억 내외로 투자할 수 있는 물건들이 너무 인기가 올라 가격도 오르고 (월세 대비) 비싸진듯. 

정작 그 이상 비싼 상가는 물론 오르긴 했지만, 어차피 못 사니. 

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각설하고,

상가는 통 상가(꼬마빌딩) 뿐 만 아니라 

구분상가나 섹션오피스가 조금 접근하기 좋은 가격입니다. 

 

(1) 구분 상가

저 큰 건물에, 한 호실씩 모두 각자 주인이 있는 법.

 

저런 통 상가건물에서,

각 층별로도 호실이 다 나뉘어져 있어서 

저층 (1,2,3층)에서 전용면적 10평 정도로 소형 면적을 구입하거나,

4층이상 층에서 전용면적 80~200평 이상 아예 좀 큰 평수를 구입하여 병의원이나 학원, 사무실에 임대놓거나. 

장점은, 관리가 쉽다(관리업체가 대부분 따로 있다. 그래서 소방교육 등 없다)

          목 좋은, 그 일대에서 수요 높은 면적/층이면 임대도 잘 나가고 신경쓸것없이 잘 들어온다. 

인데

단점이라면 구분상가로, 상가 전체를 소유한게 아니다보니 나중에 개발이나, 상가를 발전시킬 방법이 없다. 

참고로 구분상가에서 임대료는 병의원(메디컬)> 학원 >> 오피스(공기업 포함) 정도 될 것 같습니다. 

그래서 구분상가 임대가 정 안나갈때 주로 오피스를...

 

요즘에 전국에서 신축 상가 구분상가 분양을 굉장히 많이 합니다. 

그런데 문제는,

부르는 가격이 너무 비쌉니다. 

사업자로 분양가에서 부가세를 제하더라도, 

분양회사 입장에서는 장밋빛 미래를 보여주며 

이 신축상가가 완전히 잘 정착되어 최대로 임대료를 받았을 때 기준으로(주변 시세 물어보면 거의 대부분 불가능한 가격)

이 가격에 분양한다며 비싸지 않다합니다. 

주변 시세를 알다보니 속으로 '양아치들... ' 소리가 절로나는 가격.

결론은, 

뭐든 그렇지만 좋은 상가를 싼 가격에 잘 사야 합니다. 당연한 말이지만 어려워요. 

그러려면 주변 시세 + 임차 현황 + 앞으로 미래도 어느 정도 그릴 줄 알아야 하고요

구분상가의 장점은 입지만 어느 정도 되고, 상가가 기본만 된다면 좀 채권처럼 

수익이나 미래가 어렴풋이 보인다는 점. 싸게만 사면 되니까요. 

언젠간 프라임급 오피스 같은 상품 사보고 싶. 

 

(2) 근린생활시설

홍대나 연남동에 예쁜, 작은 상가주택 1층 까페나 식당들 아시죠?

근린생활시설은 거대한 오피스가 아니라,

주거지 배후에서 필요한 상권을 제공하는 작은 상업시설들입니다. 

근린생활시설은 대부분 좀 오래된 상권도 많고,

임대료 상승이 제한적이지만,

디벨로핑, 즉 본인이 개발/리모델링하는 즐거움이...

기존의 단독주택이나 다가구주택을 이런식으로 리모델링하여 

상가로 쓰는 거죠.

물론 비용은 들지만,

창을 키우거나 엘리베이터 (돈이 많이 들지만...)를 새로 놓아 스타트업이나 사무실, 식당 등에 임대를. 

그런데 이런 방식도 결국엔 서울지역에 투자해야할 것 같습니다. 

수요 자체가 지방과 넘사벽이니까요. 

강남은 대로변 뿐만 아니라 도로 깊숙이 있어서 주차+엘리베이터+사용 편의성 높으면 임대가 꽤되니. 

기본 자금력 + 볼 수 있는 안목 + 파이낸싱(대출) 능력이 필수. 

 

아, 너무 길어지네요.

2편으로.