경기침체, 부동산 하락 - 데이터로 객관적으로 바라보기! by 전세가율, 매매호가, 거래량, capital rate spread

아파트 전세가율, 매매호가, 거래량, 월세 수익률 등 데이터를 통해 서울 아파트/상가를 분석한 포스팅입니다. 

결론은, 여러 결과를 보았을 때 서울 아파트/상가 조차 보합/하락장 초입인 것 같다. 

조심해서 나쁠 건 없는 장입니다. 

상가, 특히 강남 부동산 하락하나? 잠시 몸사려야 할 이유

순서는 

1. 서울 아파트 시장 훑어보기

2. 서울 상가 훑어보기 

3. 그럼 현재 대처는? 미래에는? 

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1. 서울 아파트 시장 훑어보기

이미 거래 침체라는 건 작년말 부터 나왔던 이야기입니다. 

6월 1일이 재산세 부과기준이다보니, 5월까지 급매들 위주로 거래되었는데 

여러 단지들 보아도, 상급지 조차 꽤 빠졌고,

요즘 잠실 조차 준신축 아파트, 국평 33평도 20억대 급매까지 보일 정도니까요. 

아래는 해당 신문기사입니다. 

강남 집값 4개월 만에 하락…'강남불패' 신화 어떻게 될까

 

그런데, 현재 토지거래허가제를 피한 반포와,

최근 대통령 집무실까지 옮긴 용산이 신고가를 보이고 좋지만,

사실 반포조차 최근 모양세를 보면 단기간에 조금 빠질 것 같습니다. 

여러가지 보는 것 중에, 공급량 이런것 말고 호가 차이들 보면 되거든요. 

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반포 시세를 미리 볼때, 반포자이 국평 호가 차이가 벌어졌나보면 꽤나 유용합니다. 

반포자이가 워낙 대단지다보니, 35A 타입만 해도 682세대인데 매매호가가 굉장히 벌어져있습니다.

반포자이를 보는 이유는, 

3,410세대 대단지라 좀더 정확하게 볼 수 있어서요. (일부 저가/고가 매물로 인한 가격 왜곡 현상이 적음)

이전에 반포자이가 학군이 밀려 반포래미안퍼스티지보다 조금씩 저렴했는데, 요즘도 반포고가 세화학군에 비해 밀리기는 하지만 이전대비 반포고 학군이 좀 좋아졌지만,

위의 35A타입만 보더라도 (35A타입 하나만 해도 682세대로 다른 아파트 단지 하나 규모인 대단지입니다;)

매매호가가 굉장히 다양합니다 .35.5억에서 40억까지. 

반포자이가 한강뷰가 따로 있는 것도 아니라서, 로얄 동층이 있긴 하지만 원래 호가 차이가 그리 크지 않은 곳이거든요. 

실제로 부동산 물어보니 잘하면 34억대로도 35평대 중에 가능한 매물이 있다고...

아마 몇달안에 시세가 더 오르지 않고서야, 급매물 위주로 시세가 내려갈 가능성이 높다고 봅니다. 

거기다 반포가 대치나 다른 지역대비 오히려 전세가는 낮은지라,

오히려 반포가 앞으로 침체기에 가격이 떨어질 가능성이 더 높다고 봅니다. 

대치 SK뷰. 비슷한 매매호가에 전세는 24,25억원을 부르는.... ㅎㄷㄷ.

상대적으로 대치가 토지거래허가제로 인해서 못 올랐지만, 그만큼 전세가율이 좀더 탄탄하게 보여 

침체기가 와도 상대적으로 덜 빠지지 않을까...

어차피 넘사벽으로 비싼 곳들. 

22년6월, 서울아파트 시세/현상황 요약! -마포에서 반포까지-

 

2. 서울 상가 훑어보기 

상가 시장은 아파트와 좀 다른 양상을 보여주었습니다. 

서울을 예로 보아, 아파트는 2016년 부터 규제 속에 약간 내리다 오르다를 반복하다 21년 정도 피크를 치고 이제 약간 내려온다면,

상가는 조금 늦게 2020년 코로나 이후 돈이 풀리면서 특히 강남 등 상가는 부르는 가격이 너~~~무 많이 올라갔습니다!

상가, 특히 강남 부동산 하락하나? 잠시 몸사려야 할 이유

오죽했으면 세빌스나 CBRE 등 상가 시장 리포트에서 '먹을게 없다'라고 

-> 그걸 고상하게 'Capital rate Spread가 역대 최저다'라고 합니다. 줄여서 먹을게 없다. 

capital rate spread 보소... 써울.... 일본 부동산 REITS를 가야하나

현재 부르는 호가는 미래 가치까지 모두 당겨서 반영한거라, 월세 수입 수익률이 약 2% 근방. 

-> 항상 이야기하지만, 투자는 반드시 잘 알아보고, 현명한 선택하시길 바랍니다! 

남들이 주식 하락해서 무서워한다면 미리 주식 공부하고, 계좌라도 뚫어두고, 투자필요할때는 영끌도 필요하다면 하고.

대출끼면 낄수록 손해고, (요즘 상가 담보대출 금리가 못해도 4%가 넘는지라)

대출 안끼면 왜 산지 알수 없는. 

대로변도 아니고, 일반2종지 땅에 신축도 구축도 아닌것이 대지 평당 1억을 향해 달려가는 모습....

 

3. 그럼 현재, 그리고 미래에 대처법은?

당분간 몸사려야할 시장입니다. 

특히 상가는, 현재 모든 스타트업 등 임차 수요가 피크 + 최저 금리 + 역대 최대로 풀린 통화량을 기준으로 

나타난 시세라서, 

현재 시세 따라 가다가는 정말 10~20년 후회할 수도 있습니다. 

강남테헤란로 조차 10년전에는 공실 꽤 있었다는 점...

강남권 오피스 공실률 5.1%. 1년만에 공실률이 2배 이상 뛰던 시기.

항상,

남들이 환호할때 의심하고 조심하고 남들이 무서워할때 기회를 봅시다. 

금리 폭등! 아무나 모르는 아파트와 주식/투자 자산에 치명적인 변화들.

개인적으로는 지난달부터 들어간 현대차/현대차 우선주 주식이 선방해주어 다행이었습니다. 

요즘 시장 상황과 비교해본다면야 괜찮은 가격 방어.

 

투자, 꼭 알아야할 'OOO효과' - 펠츠먼 효과와 하인리히 법칙과 2008년 금융위기/ 2022년 현재.

 

큰일이네요 하이일드스프레드 급상승중. ㅠ High-Yield Spread에 대해

다들, 반드시 투자는 잘 알아보고 좋은 선택하시길 바랍니다!!!!