둔촌 주공 재건축 중단 논란! 4월부터 현재까지 총정리! + 트리마제 사례로 돌아보기

둔촌주공 아파트 재건축 과정에서, 22년 4월 공사가 중단된 뒤 많은 일이 있어 총정리해봤습니다!

2022년 4월 15일, 재건축 공사 중이던 (철거하고 새 아파트를 짓고 있던 도중) 둔촌 주공 재건축 사업이 

시공사가 공사를 멈추는 초유의 사태가 일어났습니다. 

 - 오늘 날짜로 벌써 7개월 째네요. (내용은 현재 계속 업데이트 중입니다! last update 2022.10.27)

다행이 드디어 6개월넘게 만에 공사재개했는데, PF 대출이 막혀 문제네요 

지역주택조합도 아니고, 재건축 조합이 공사중단한 건 정말 초유의 일...  상가 건립 과정에서는 건설사 유치권이 원래 좀 흔하게 보이긴 합니다만....

+ 거참... 이미 감정평가 들어간 것보니, 트리마제 사태처럼 경매로 넘길건가 봅니다... 

기사링크 -> "둔촌주공 시공단, 회계법인에 조합 자산 감평 의뢰"…경매 절차 착수? (upinews.kr)

트리마제 사태는 아래 링크를 참조. 

둔촌주공사태와 닮은, 트리마제 이야기 - 조합파산의 비극

7월 12일 업데이트 내용도 함께 올립니다. 하... 이젠 조합장까지 사임했네요 이렇게 만들어놓고 어쩌라는건지.

둔촌주공 조합장 돌연 사임..'공사중단 사태' 새 국면 맞나

내홍 격화된 둔촌주공 재건축… 조합 핵심임원 사퇴

포스팅 순서는 
1. 둔촌주공 재건축 사업 진행 과정 요약
2. 2022년 4월 15일 재건축 공사 중단 전후 일들 요약
3. 2022년 4월 15일 부터 7월 현재까지의 일들 요약
4. 비슷한 사례는? 앞으로 둔촌주공 재건축은?
5. 이후 최신 업데이트 / 조합원 사임/ 상가 분쟁/ 상가 PM 안내문 확보후 공개/조합에서 가져온 8천억 대출조건 공개

입니다. 

현재, 33평 배정된 둔촌 주공 조합원 매물도 18억원에 급매가 많이 나와있습니다. 이주비대출 기존 3억 따지면

15억정도 투자금으로 들어갈 수 있는, 미래가치 보자면 '저렴한' 매물이지만 아무도 안사겠죠. 

원래대로 잘 진행되었다면 33평은 20억을 훨씬 넘었을 건데 말이죠...

급매지만 아무도 안살... 둔촌 주공 급매네요.

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1. 둔촌주공 재건축 사업 진행 과정 요약

둔촌주공아파트는 강동구 둔촌1동에 위치한 아파트로, 1979년 지어졌습니다.

1,2단지 5층, 3,4단지 10층 규모로 주택공사에서 지은, 당시에도 저층임에도 5,930세대 대단지 아파트였습니다. 

저층 위주이다보니 아름다운 용적률/대지지분인 둔촌 주공 아파트.

재건축 자체도 1990년대부터 논의되다가, 

결국 철거도 2013년 예정이었다가 2017년 이주, 2018년 철거를 시작하였습니다. 

'올림픽파크 포레온'이라는 이름으로, 재건축 사업 진행 중입니다. 

이 과정에서도 조합장과 조합, 조합원들간에 다툼도 심해졌고 결국 어영부영 진행은 되었습니다. 

* 참고로 현재 가장 큰 단지인 송파구 헬리오시티의 경우에도 재건축 관련 다툼이 엄청났었습니다..

송파구 가락동에 위치한 헬리오시티. 기존 가락시영아파트 재건축인데 여기도 둔촌주공 비슷할 정도로 내분이 엄청났습니다. 공사 자재 마감 등 할 말이 많지만 다음에.

예정보다 10년 넘게 걸리고, 도중에 비리 수사로 인해 자살했던 비상대책위원회 분까지도. 

요 내용은 다음에. 

사실, 2022년 4월 이전에도 조합과 갈등으로 여러번 공사 중단 이야기가 나왔었습니다. 아래는 해당 신문기사.

둔촌주공 재건축 멈추나… 조합·비대위 첨예한 갈등 - 머니S

 

2.  22년 4월 15일, 재건축 공사 중단 전후의 이야기들 

사실 4월 15일에 공사를 중단하기전까지, 정말 많은 일들이 있었다고 합니다. 

공사 중단했다는 것 자체가 이미 끝났다고 보는 분들도 많았을 정도로. 

공사 중인데 시공사 일부를 바꿔달라....

롯데건설/현대건설/현대산업개발/대우건설이 시공단인데,

이 과정에서 4월초에, 공사중단 현수막을 겁니다. 

저 당시만 해도 에이 설마... 라고 했는데 설마가 사람을.

22년 4월 공사 당시 공정률이 52%로, 전체 사업으로 보자면 거의 2/3 이상 (이전에 이주, 철거 등 진행 과정이 워낙 길다 보니까요) 진행하는 과정에서 시공사를 바꿔달라는 재건축 조합이라. 

그 과정에 쌓이고 쌓인 일들이 터졌습니다. 

참 어렵네요. 투자는 꼭 잘 알아부고 허세요!! (물론, 둔촌 주공 재건축이 이렇게될지 누가 알았겠느냐만요)

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3. 22년 4월 15일 부터 현재까지 재건축 다툼 요약

벌써 말이 안되는게, 

현재 조합 측에서 대출한 금액이 

사업비 대출 7,900억 + 이주비대출 1조 2천억원에 기타 경비로 총 2조 2천억 내외인데 (세대당 평균 4억 대출)

대출금 전체이자가 월 67억원(22년 4월기준으로, 아마 이번에 더 오를겁니다.)

조합원 한분당 이자로만 월 100만원 넘게 나오는 상태입니다. 

급기야 돈을 대출해준 대주단 측에서, 한달뒤 8월에 대출 연장 불가하다고 하는 마당이고. 

사업비 대출 중 일부인 7천억이 한달뒤 8월 만기입니다.

어떻게든 연장은 될건데, 불리한 조건으로 될거고 만일 연장안되면 조합파산,

연장되더라도 이자 상승으로 이자부담 엄청 늘어날겁니다. 

그런데, 또다른 문제로 상가문제가 터져나옵니다. 

*원래는 아파트랑 상가랑 별도로 하는데, 내용을 보았을때 조합 측에서 상가에 관해서도 특혜를 원한 것으로 보입니다....

아래는 해당 신문 기사. 

둔촌주공, '상가 분쟁'만 남아... 새 국면 맞나 | 아주경제

 

서울시 측에서도 워낙 큰 사업이라, 왠만하면 중재를 하려고 하는데 조합 측에서도 참....

8가지 재점을 합의 했다는데, 실제론...

지금 합의가 이루어져도 공사재개가 2~3개월 걸리는데...

아마 상가 문제도 복잡하게 얽힌게 컸을 겁니다. 

정말... 밝혀질수록 더 큰 문제들만 계속 나오네요! 

투자는 잘 알아보고 하라 말하지만, 이런 걸 누가 알 수 있겠습니까!

사실 둔촌 주공 조합원 카톡 내용들 보면 정말 가관이지만, 개인정보 노출 등 이유로 올리지 않겠습니다. 

 

4. 비슷한 사례는? 앞으로 둔촌 주공 재건축사업은 어떻게?

정말 비슷한 사례가, 서울숲 트리마제입니다. 

둔촌주공사태와 닮은, 트리마제 이야기 - 조합파산의 비극

트리마제는 지역주택조합이었지만, 어찌나 비슷하게 가는지... 

요즘 들리는 바로는, 

둔촌주공 재건축 조합 추가분담금이 억대로 정해졌다는 말도 들립니다. 

(믿을만한 정보지만, 아직 공식적으로 나온게 아니라 조금 지켜봐야할듯 하네요.)

좀더 기다려봐야할 것 같습니다. 

현재 확실한 점은,

현재 합의하더라도 최소한 2~3개월 추가로 걸려, 최소 5개월 지연되고 조합에 최소 1천억이상(지연으로 인한 금융비용 상승 및 공사비용 증가) 손해를 끼치게되었다.

입니다. 

다른 조합내 내분, 비상대책위원회 이야기, 등등을 빼더라도 말이죠. 

알고 봤더니 둔촌주공 상가 재건축 과정에도 조합과 다툼이 있었고, PM사 뿐만 아니라 복잡해서 쉽지 않을것 같습니다. 

우선은 원래 아파트 재건축은 아파트와 상가부분이 각각 가는데(조합마다 다름), 이에 대해서 분쟁이 있었다고는 합니다만, 시공사가 언급한 걸보면 둔촌 주공 재건축 조합 측에서 이에 대해서도 참견을 했던 것 같습니다. 

둔촌주공 시공단 "많은 부분 양보…상가 해결돼야 공사 재개" | 연합뉴스

 

 

현재 서울시 내 신규 아파트 공급 자체도 너무 부족하고,

12,032세대로, 신도시급 대단지 아파트로 국내 최대규모가 될 올림픽파크 포레온.

많은 사람들의 재산권이 걸린 일이니 꼭 잘 풀렸으면 합니다!

 

5. 이후 업데이트, 상가 분쟁, PM 사 분쟁 및 PM 사 안내문 확보 및 공개!/조합에서 가져온 8천억 대출 조건 한도 및 금리 공개!

조합 임원들 사퇴했네요.. 어쩌라는 건지 이제와서...

내홍 격화된 둔촌주공 재건축… 조합 핵심임원 사퇴

상가문제는 역시나 잘 해결되지 않고 있고,

[단독]둔촌 재건축 ‘뇌관’ 상가 갈등 PM사 “조합 이중적 태도 확인”···서울시 중재 거부

다음주에 잘하면 조합 심의 후에 조합 지위 자체가 흔들릴 수도 있을 것 같습니다. 

[단독]둔촌주공 조합 운영실태 다음주 심의…조합 입지 흔들리나 - 머니투데이

+7월 13일 업데이트. 시공단 측에서 실제 조합 감정평가 들어갔다고...

기사링크 -> "둔촌주공 시공단, 회계법인에 조합 자산 감평 의뢰"…경매 절차 착수? (upinews.kr)

정말 트리마제 사태처럼 가는게 아닌지 걱정이네요;

둔촌주공사태와 닮은, 트리마제 이야기 - 조합파산의 비극

 

PM사에서 정식 발송한 안내문도 공개되었네요...

PM사의 깊은 빡침이 느껴지는 안내문입니다....

그동안 갈등이 꽤 심했던듯하네요.

문제는, 이렇게까지 문제를 일으킨 조합장이 돌연 사임했습니다. 

그런데, 조합 위원들은 그대로라서, 문제해결도 안되고 

비대위를 막기위해 본인만 돌연 사임한 모양이라,

외국계 사모펀드 돈을 고리로 끌어다쓴다음에 넘겨준 꼴이라는 굉장히 비극적인 전망도 있습니다!

둔촌주공 조합장 돌연 사임..'공사중단 사태' 새 국면 맞나

 

에휴... 조합장은 수천명 조합들을 상대로 심각한 재산상의 피해를 끼치고 도망간 겁니다. 

조합장만 사임하고 그대로 둔 건 앞으로 해결도 하기 힘들도록 재 뿌리고 간거로 밖에는...

둔촌주공 시공단, '대행체재' 조합 면담 요청 거절

하... 그래서 2022년 7월 중순 현재, 

조합에서 8천억 브릿지론 형식으로 가져왔다는 조건이 대충 공개되었습니다. 

하... 취급수수료 1%에 대출기간 1년... 금리 7.5%... 하나하나 숨막히네요.

숨막히는 조건입니다. 

금리/기간/취급수수료/채권 보전 모두 불리한 조건. 왜 저런 대출을 받으려 하는걸까요?

+2022.7.26 추가. 

이제 최후통첩을 보냈다고 합니다. 시공단이 조합에게. 

8월 우선 만기 도래하는 사업비 대출 7천억을 갚으라는 건데... 조합이 갚기는 쉽지 않죠. 

해당 공문도 공개되었습니다. 

정말 법대로, 예상대로 공문이 나왔네요. 회신안하면 뭐...

"둔촌주공 사업비 7000억 대신 갚고 법적 조치"…시공단, 조합에 최후 통첩

 

어이없지만, 이런 상황 속에서도 조합 간부들에게 급여와 거기다 상여금까지 잘 빠져나갔더군요. 

저런 비용도 모두 사업비라.. 대출받아 진행하는 돈들이 저런 곳에 계속 나가는 거죠.

둔촌 주공 급여 내역서

+ 2022년 7월 29일 최신 업데이트, 비상대책위원회와 시공사간의 합의가 있다는 소식입니다. 

아래는 해당 신문기사. 진작에 이렇게 합의되었어야 하는데 이제야 정상화 물꼬가 좀 터졌네요.

둔촌주공 재건축, 105일 만에 정상화 물꼬…4자 합의서 작성

현재 합의가 이루어진다는데, 

참... 이미 너무 오래 걸려버려서 추가적인 분담금 등 이야기가 많다보니 여전히 쉽지 않을 것 같습니다. 

정말로 기회비용이 1조넘을 거라, 조합원 당 1억씩 부담해도 부족할 듯 하네요. 

'둔촌주공 손실비용 1조'…조합원당 1억씩 부담하나

 

현재는 둔촌 주공이, 33평 배정 물량을 급매로 18억에 나와있는 상태입니다. 이전에는 20억 넘어 20억 중반까지 불렀었는데. (실제로는 안팔려서 17억대 거래도 가능할듯한)

위험때문에 안사겠지만, 

이주비 3억이 있어서, 실제 초기투자금은 3억원이 더 줄어듭니다.

+ 2022.8.11 추가. 대우건설에서 PF 대출금에 대한 채무인수결정 공시가 올라왔습니다...

와.... 정말 트리마제처럼 가나요...

참...공시가 뜨긴했는데 정말 어떻게 될지 모르겠네요. 정말 트리마제 사례처럼 갈지...

+공사를 11월 부터 재개한다고 합의하였다고합니다!

정말 다행인 이야기. 물론 해결할 일 많지만서도...

정말 다행입니다... 꼭 재개되기를

그런데... 추가분담금이 3억 넘는다고... ㅠ

(애당초 이 사태간 원인 중 하나가 추가분담금 안내려고 한건데 말이죠;)

아래는 추가분담금 3억 합의에 대한 신문기사 링크입니다.

팔부능선 넘은 둔촌주공 공사 재개…마지막 문턱은 '추가분담금' 3억

둔촌주공 대출 만기 연장 난항…시공단 대위변제 가닥

합의는 했지만, 지난 몇달간 비용 폭증 등으로 인해 아직은 해결해야할 일들이 산더미네요...

그래도 조합 측에서도 시공사를 상대로한 소송을 취하하고, 조금씩 나아가는 것 같아 다행입니다. 

둔촌주공 조합, 시공사 상대 소송 취하…합의문 이행

 

+ 그런데, 8월말 현재 조합 측에서 또 무리한 요구를 하네요... (마감재 교체 등)

시공단 측에서 다시 한번 합의대로 이행하라는 공문 보냈던데...

허허... 양보해서 겨우 합의해준걸 또 끌고 있었네요...

+ 2022.9.20 추가, 조합원 분담금 늘어난 내역이 나왔습니다. 1인당 3억원 추가

둔촌주공 공사재개 청구서 나왔다…조합원 1인당 '3억원' 추가

공사비가 2조 6천억원에서 4조 3600억원으로 68% 늘어나면서 

최초 공사비 대비 조합원 부담이 3억원 늘었다는 내용. 

에휴...

+ 22.10.6 결국 둔촌 주공 조합원 분담금 증가와 주변 시세 하락에 힘입어,

폭락 수준 급매들이 많이 보입니다. 

원래 20~24억까지 부르던 곳이었는데...

올해초 분위기 좋을때만해도 34평 배정받는 매물이 23~24억 했었는데, 7월에 17억대까지 폭락,

22년 10월 현재는 15억대 매물까지 보이네요. 아마 위험부담때문에 그래도 안사겠지만...

 

+ 2022년 10월, 공사중단 7개월차이지만 여전히 공사재개 못하고 있습니다. 

상가 분양 관해서 여전히 진통이 있는듯한데, 요즘처럼 물가/금리 모두 오르는 상황에서 어쩌려는 건지...

[단독] '둔촌주공' 상가 갈등에 또…공사 재개 암초

 

+ 드디어 10월 중반, 7개월차에 공사재개하기로 합의했습니다! 그런데 PF 대출 7천억때문에 문제가...

드디어 22년 10월 17일, 공사재개합니다.

PF대출 차환 실패로,  건설사들이 자체보증해야하는데 요즘 롯데건설조차 힘들정도로 건설업계가 안좋은지라...

;;리스크와 비용 부담이 어마어마하게 오르네요

 

투자는 꼭 잘 알아보고 하세요! (그런데, 다른 아파트 단지들도 크게작게 다툼이 다 있는 걸 아는지라...)