부산 남천 삼익비치, 정말 투자할만할까?

부산 수영구에, 유명한 재건축 아파트 삼익비치 투자가치에 대한 포스팅입니다.

유명하죠. 

영화 '범죄와의 전쟁'에서 배우 최민수 분이 열연하던 그 대사. 

부산에서 남천동이라면 수영구에 위치한, 이전부터 부촌 이미지가 있던 곳입니다. 

목차
1. 남천동 삼익비치 아파트가 어디야?
2. 2022년, 삼익비치 시세로 본 투자 수익성은?

1년 만에 업데이트해 보았는데, 역시 투자 수익성은 그냥저냥이네요. 게다가 분담금은 예상보다 더 많은 8억 내외...

[財테크/부동산] - 부산 재건축 대장주 삼익비치, 8억 분담금 폭탄 받은 사연 총정리

부산 재건축 대장주 삼익비치, 8억 분담금 폭탄받은 사연 총정리

---

1. 남천동 삼익비치아파트 현황

그중에서도 삼익비치타운은,

바닷가에 위치한 3,060 세대 대단지 아파트로 

바다뷰 + 벚꽃이 이뻐서 인기 많았습니다. 

1979년 입주한 오래된 아파트라, (복도식 구조에 라디에이터로 난방...)

재건축을 꽤나 오래전부터 준비중이었는데 최근 좀 더 진척이 되었습니다. 

그런데, 재건축 투자 목적으로는 좀 몇 가지 문제점이 있습니다. 

용적률과 대지지분 문제인데.... 

반응형

거의 1대1 재건축입니다.

기존 3,060세대에서 3,200세대로 세대수 증가가 단 140세대, 전체 대비 4.5% 정도 밖에 안됩니다. 

그러다 보니 30평 기준으로 추가분담금이 약 5억 원에 이를 거로 보고 있는데...

게다가 최근 건축비 상승 등으로 인해 더 늘어날 것으로 보여서... 

추가분담금은 재건축초과이익환수제 등과 다르게, 향후 무조건 내는 금액이다 보니 결국 투자금만 많이 드는 결과가 나옵니다. 

(1대 1 재건축에다가 고급 아파트로 지으려는 열망으로 많이 들 것으로 보입니다.)`

그럼, 현재 삼익비치 시세와 추가분담금, 그리고 향후 미래 가격을 따져서 투자가치를 따져야겠죠?

 

2. 2022년 삼익비치 시세로 본 투자가치는?

그런데 지금 30평 기준 호가가 얼마냐,

지금 로열동, 층 기준으로는 35평이 16억 이상 줘야 합니다. 

그런데 여기가 정말 살기 힘들어서, 전세 놓아도 1억대. 

갭투자로 해봐야 15억 정도(취등록세, 중개수수료 포함)가 듭니다. 

그런데 신축, 동일 평수를 받으려면 5억 정도가 더 든다??

그러면 21억 이상에 사는 셈이고 갭투자로도 20억 정도가 드는데, 

대체 얼마나 오를 거라고 생각하고 투자하라는 건지... 

투자금 대비 수익률 50% 위해서는 10억이 더 올라줘야 하는데 그 정도면 33평 기준 30억,

그것도 재건축 다 마무리하는데 최소 5~10년 걸릴 테니 기약도 없습니다. 

현 상황에서 갭투자로 15억 원이라면 서울에도 좋은 아파트들이 너무 많은데,

같은 연식의 대치 은마아파트만 하더라도 동일 평수 갭이 덜 듭니다. 

은마아파트 30평 매물 현황입니다. 

똑같은 79년 지어진 아파트인데 

한 35평 아파트는 전세가 1.5억대이고 다른 곳은 전세가 5~8.5억 원이라면,

게다가 그 다른 곳이 대치은마라면 당연히 대치은마 투자하지 않을지...

갭으로 치자면 오히려 대치은마가 투자금도 비슷하게 듭니다. 

(현재 급매기준으로 15억 정도)

만일 35평을 16억 정도에 사서 (갭으로 투자해도 14억 넘게 들겠죠)

추가분담금 5~7억 선 내고 나면 투자금이 20억이 넘는다는 건데... 

(1) 직접 미래 투자성에 대해 투자 시뮬레이션 해보기

향후 최고급으로 짓더라도 35평 20억이 넘을까요? 주변 시세를 보자면...

주변 신축들 시세가 국평 기준 11억이 좀 넘습니다...

쉽지 않습니다. 아무리 미래가치를 당기더라도,

정말 20억 넘게 투자해서, 10년을 기다려도 40억 이상 오를지. 

차라리 그렇다면 주변의 다른 아파트를 전세 끼고 갭으로 투자하는 게 훨씬 수익률이 좋지 않을까요?

<1> 상승장이라는 가정하에 

• 만일 삼익비치 35평을 추가분담금까지 20억 넘게 투자했을 때, 10년 뒤 대장아파트라 40억이 갔다해도 
• 차라리 주변 신축 아파트를 갭으로 껴서 5~6억 투자금으로 투자하면, 10년뒤 남천삼익비치 따라 25~30억만 가더라도 투자금의 4~5배가 오를 겁니다. 

<2> 보합, 혹은 하락 장이라면

• 20억 가까운 돈이 묶여버림 + 오히려 집값 하락으로 손해만 보게 됩니다...

마치 서울로 치자면 용산 개발을 노린 서부이촌동 같은 느낌...

강남 땅은 무조건 사라? 요즘 자산가격 상승과 관하여.

판단은 각자의 몫이지만, 미래는 아무도 모르지만,

반드시 투자는 여러모로 잘 알아보고 좋은 선택하기를 바랍니다!

 

+ 2023년 현재, 재건축부담금이 30평대 기준 7억후반 이상 나올것으로 예고하였습니다... 예상보다 더 쎄네요.

[財테크/부동산] - 부산 재건축 대장주 삼익비치, 8억 분담금 폭탄받은 사연 총정리

부산 재건축 대장주 삼익비치, 8억 분담금 폭탄받은 사연 총정리