신도시 상가 투자의 위험과 수익 - 위례신도시로 보는 투자 사례 분석

상가 투자 중, 신도시 신축 상가 투자에 대해 정리해보았습니다. (분양가/수익률/공실 및 상권 변화)

수도권, 송파/하남/성남시가 섞인 위례 신도시. 드문 강남권 대규모 신도시였죠.

투자, 특히나 상가 투자 이야기는 아는 사람들끼리만 알아서 정말 재밌습니다. 

상가 투자, 그 중에서도 수도권내 위치한 위례신도시 상가 투자 이야기(꿀잼주의)를 정리해보았습니다. 

목차
1. 위례신도시 개요와, 상가 투자 폭망기
2. 위례신도시 내 상가의 위치에 따른 엇갈린 운명

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1. 위례신도시 개요와 상가 투자 폭망기 

제 이야기는 아닙니다만,

 위례 신도시는 2005년 계획 -> 2008년 착공 -> 2013년 입주를 한,

4만 6천 세대 대규모 단지입니다. (1만 세대 이상만 해도 큰 규모라, 위례가 많이 큰 거죠)

사실 위치는 정말 좋죠, 장지역 진입이 막혀서 그렇지

크기로 따지자면 목동 신시가지(1~14단지)보다 조금 작은 규모

(목동이 전체다 재건축 되었을때 5만 3천가구 규모라. 사이사이 다른 아파트들 포함하면 더 큰 규모입니다.)

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그런데, 이 위례신도시에서 신규 상가 투자는 정말 암흑기였습니다. (현재 진행형)

가장 큰 문제는 상가 분양가가 너무 높았다는 것.

아무리 상권이 망했어도 상가가 싸서 임대료를 낮춰 들일 수 있는 환경이면 영향이 적죠...

고분양가 탓에…위례신도시 상가 절반 이상이 텅텅 | 한경닷컴 (hankyung.com)

고분양가 탓에…위례신도시 상가 절반 이상이 '텅텅'

요즘에 공실이 줄고 했으나, 

위례 신도시가 규모가 커서 살짝 구역이 나눠집니다.  아래 그림을 보시죠 

그냥 내맘대로 위례 상권 분석. 저렇게 6곳이 느낌이 엄청 다릅니다.

위례는 크게 봐서 행정구역이 서울시 송파구/성남시 / 하남시 3곳이 섞여 있습니다. 

그로인해 교육청 학교 문제 등이 있었는데, 상권은 가보면 위에 숫자가 있는 것처럼 좀 나뉩니다. 

1 위례중앙상가 - 보행로가 잘 갖춰지고, 이후에 위례신사선 역 신설되는 최고 중심지입니다. 
2. 하남위례상가 - 항아리 상권이라, 생각보다 괜찮습니다. 
3. 송파 위례 상가 - 연못과 함께 기대했으나... 뒤에서 언급하겠습니다. 
4. 성남 위례 상가 - 주택 단지 + 작은 상권들로 맛집이 많습니다만... 뒤에서 언급하겠습니다. 
5. 8호선 남위례역 인근 상가 - 8호선 역세권을 노렸으나... 뒤에서 언급하겠습니다. 
6. 북위례상가 - 가장 늦게 착공/입주한 곳으로 약간 항아리상권이지만 상권 생성 중. 

저 6곳의 운명이 극명했습니다. 

2. 위례신도시 내 위치별 상가의 엇갈린 운명

대충 보자면... 위 6곳 중에 

1,2번만 본전 치기 내외 정도,

3,5번만은 정말 폭망했습니다. 

지금도 저 3번과 5번은 공실도 많고, 임대료를 높게 받을 수가 없습니다. (수요가 적어서)

사실 처음부터 1번 상권이 분양가도 가장 비쌌는데, 

그래도 중앙상권은 통행량도 있고 수요가 있어서 공실도 빨리 줄어들었습니다. 

위례 중앙상가. 상가가 많지만 그만큼 통행량/보행자도 많습니다.

반면에... 3번위치의 호수 근처 송파 위례 상권 볼까요 

임차인들이 그 짧은 시간에 정말 많이 바뀌었습니다.

여기 위치가 애매한게 대형 상가 건물이 4개나 모여있는데, 

항아리상권은 안되는 위치고 

학원과 메디컬 업종으로 들어와야 살아남는 곳인데 

신경외과 하나 대형으로 들어왔다가 나갔고 

현재는 소아과/한의원/치과만 있습니다. 

다른 과들은 거들떠 보지도 않을 정도로 좋지 않다는 말... 

덕분에 이쪽에 약국도 비싸게 분양받았다가, 너무 처방전 매출이 안나와 크기를 줄였다는 말도 들었습니다. 

저기 토끼 이모지쪽 약국이 원래 2배 크기였는데 너무 매출이 안나와 쪼개서 까페와 미용실을 차린 것이라는 소문이..

 

5번 위치, 8호선 남위례역 인근은 더 심합니다. 

대로변을 따라 대형상가들이 있고, 공실 많은데 초기에 

대형병원과 대형정형외과가 들어왔었는데...

아래는 2020년, 8호선을 따라 있는 '헌릉로' 대로변 건물들 모습입니다. 

더조은병원이라는, 척추 전문 대형병원이 있었습니다.

사실 병/의원이라고 할때, 마음대로 병원 혹은 의원으로 못 정하고 기준이 있습니다. 

당연히 병원이 큰데, 병상수 및 인력기준이 맞아야하는데... 2년뒤인 2022년 현재 사진을 보시죠

그 큰 병원이 싹 빠졌습니다.

저 병원이 강남 압구정에서 유명한 관절/척추 병원이었는데,

신축 대형 부지를 찾아 이쪽에 개원하였는데 유명병원이라도 못 버틴것 같습니다. 

저 큰 건물에 4층부터 11층까지 다 썼었거든요. (연면적이 5천평 넘는 꽤 큰 건물인데...-약 5,189평-)

이런 사실들 찾아볼때마다 좀 섬뜩하기도 합니다. 

병의원이 잘되는 경우도 많지만, 안되는 경우도 워낙 많이 본지라 얼마나 막막할까... 라는 생각도 들고 말이죠. 

항상 투자도, 병의원도 조심히 해야할것 같습니다. 

아, 참고로 위에서 2번 상권은 항아리상권이라 생각보다 나쁘지않았다는 후문입니다. 

같은 신도시내 상권에서도 이렇게 갈리는 걸보면

투자는 항상 조심해야하는것 같네요.