목동 재건축에 관한 모든 것 - 대지지분, 사업성에서 미래까지 as a whole

목동 신시가지 대단지가, 단지별로 재건축 사업이 점차 진행하여 해당 내용들을 모두 정리해 보았습니다. 

목동 신시가지, 90년대 당시 정말 잘 정비된 신시가지였죠.

목동 신시가지. 

88 올림픽을 준비하기 위해 급조해서 만들었지만, 

사실 거의 처음으로 신도시급으로, 근린주구 -> 보행/차량 통행에서 상업지구, 주거지구까지 계획적으로 만든 곳입니다. 

단순히 재건축 관한 내용도 자세히 언급하겠지만, 과거에서 미래까지 다 적어봤습니다. 

목차
1. 목동 신시가지 (1~14단지)의 시작과 과거
2. 목동 신시가지 (1~14단지)의 재건축 사업성과 미래 
 + 목동 재건축 투자 SWOT 분석

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1. 목동 신시가지 (1~14단지)의 시작과 과거

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앞서 말한대로, 88 올림픽 전 급조해서 만들긴 했지만 거의 강남 지구 개발과 같이, 

체계적으로 만들어진 신도시입니다. 위례신도시의 30년 전이랄까. 

목동신시가지 앞단지 1~6단지 과거 모습이라고 합니다. 쪽방촌+논밭

* 참고로, 목동신시가지는 사실... 조금 계획대로 못 지어진 거랍니다. 

몇 군데 있는데, 그중 한 곳이 목동 7단지. 처음 계획도를 보면 7단지 계획이 지금과 다릅니다!

위의 초기 계획도를 보면, 지금 7단지 쪽이  '3 주구' 안에 '8 분구'로 있는데,

지금처럼 7단지가 둘로 쪼개져있지않습니다. 

계획도와 현재를 비교해보면...

8분구 9분구가 7단지라고 보면되는데 현재와 좀 다릅니다. 

목동 7단지는, 북쪽 큰 부분과 남쪽 작은 부분(4개 동, 731~734동)으로 나뉘는데 

실제로는 남쪽 부분이 훨씬 크게 나옵니다. 

저게 사실은 진도 아파트 인근도 모두 토지수용해서 7단지를 크게 만들려고 했는데 안되어서 저렇게 되었더라는 슬픈 이야기.

원래는옆의 부지까지 모두 7단지로 만들 계획이었지만, 실패

잡설이 좀 길어졌지만, 잘 안 알려진 이야기라서 해봤습니다.

+ 추가로, 7단지 북쪽 큰 구역 내, 아파트 안 관통도로도 아파트 단지 소유가 아니라 시 부지입니다. 

그래도 총 14개 단지, 392개 동, 26,635세대로 

대형 신도시급인데 모두 재건축 시한이 진작에 넘었군요. 

(참고로 위례신도시가 서울 송파/하남/성남 모두 합쳐서 4만 6천 세대 정도이지만, 목동은 용적률이 낮아 재건축 후에는 위례신도시와 비슷한 규모가 될 것으로 봅니다.)

 

2. 목동 신시가지(1~14단지) 재건축 사업성과 미래 

결론부터 말하자면, 

재건축 사업성은 너무 좋다. but, 학군이 좋지만 예전만큼은 아니다.

재건축 사업성은 좋을 수밖에 없습니다. 

처음부터 저층+고층 혼합 구조라 대지지분 많고 용적률도 100% 초~중반 대이니 

서울에 몇 안 남은 노다지 재건축 사업지입니다만,

학군은 확실히 예전보다 상대적으로 약해졌습니다. 

목동 학군 무시하냐고 하시겠지만, 과거에 비해 상대적으로. 

예전에는 서초 반포고등학교랑 비교도 못할 정도로 좋았는데 요즘에는.... 

나쁘지 않습니다! 전국 적힌게 장점이자 단점

목동은 일반고와 특목고 모두 괜찮았는데, 요즘에는 대치에 밀리는 건 당연하고 

고등학군도 서초에 슬슬 밀리지 않나...

예전에 서초구에 고등학교 학군이라면 세화학군 + 상문고/서울고 정도 였는데 

요즘 삼호가든 5차 중심으로 학원가도 꽤 있고 실적도 점점 좋아지고 (아직 멀긴 합니다만)

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목동은 현재도 토지거래허가제이기 때문에,

 실거주 아니면 사기도 힘들지만 

사업성은 여전히 좋습니다만,

교통 관련해서는 경전철만 예정되어 있어, 진행하더라도 지금과는 큰 차이 없이

그나마 당산과의 연결성만 조금 좋아질 듯합니다. 

경전철만 예정되어있고, 이마저도 아직 확정되지 않았습니다.

 

+ 목동 재건축 투자에 관한 SWOT 분석