아파트, 서울조차 역전세의 시대가 왔다 - 2024년까지 2년을 잘 버티자

요즘 서울 인기아파트들조차 전세시세가 떨어지면서, 기존 전세 세입자에게 오히려 돈을 돌려주는 '역전세 현상'이 심해지고 있어 정리해 보았습니다. 

역전세, 더이상 남의 일이 아닙니다.

요즘 주택임대사업자 사이에서는 두 가지 문제가 큽니다. 

1) 전세가 하락에 따른 역전세 대란과,

2) 빌라 공시지가에 따른 보증 보험 한도로 인한 강제 반전세 전환

입니다. 

목차
1. 서울조차 '역전세' 대란, 요즘 부동산 시장 어떻나?
2. 역전세 대란을 맞이하는 임대인의 자세 

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1. 서울조차 '역전세 ' 대란, 요즘 부동산 시장 어떻나?

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이전에 포스팅했었는데, 부동산 전세/매매 시세 모두 떨어지면서 뒤늦게 투자한 분들이 피해가 막심합니다. 

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위의 두 포스팅 모두, 영끌로 뒤늦게 투자했다가 손해가 막심한 사연들인데, 많이 안타깝죠. 

인터넷에서도 이런 역전세 사례 고민글이 자주 보입니다.

 

그런데, 이전에 고급 인기 아파트인 '반포 자이'조차 전세가 하락이 너무 가팔라서 전세가율이 눈에 띄게 떨어져서 주의를 요한다고 포스팅한 적이 있습니다. 

[財테크/부동산] - 아파트값 하락속, 정말 무서운 전세가 하락 - 반포 전세 11억대를 보며

아파트값 하락속, 정말 무서운 전세가 하락 - 반포 전세 11억대를 보며

 

그런데, 저 포스팅을 하고 해를 넘긴 2023년, 현재 어떨까요. 

반포 자이 사례로 한번 보겠습니다. 

반포자이야 좋은 거 누가 모르겠습니까만은... 투자로는 글쎄요

우선, 매매 실거래 추이를 보자면 

반포자이 35평(공급면적) 실거래가입니다. 2021년 하반기, 39억이 최고 실거래가였습니다.

실거래가 기준 22년 상반기 최고가 39억에서 2023년 2월 29.7억 실거래되고, 

현재 28억대 매물도 많습니다. (27억대도 네고 가능)

그런데, 전세 실거래가 그래프를 보면 앞으로도 단기간에 오르지는 못할 것 같습니다. 

2021년 전세 최고 22억에 실거래되었는데, 2023년 현재 12억 내외로 전세 계약 중입니다.

2021년에 반포자이 35평 전세가, 22억까지 실거래되었었는데 

현재는 12억 선에서 거래되고있고, 지금 매물도 11억대도 계약 가능한 상황입니다. 

 

매매/전세 모두 폭락한다면, 둘 중 하나겠죠. 

1) 2021년이 말도 안되게 비쌌다. - 전세와 매매 모두 

2) 2023년이 말도 안되게 싸진 거다. - 전세와 매매 모두 

현재는 1)에 좀더 비중을 둡니다. 2021~2022년 당시부터 임대차 3 법 따라 잠시 올랐다가, 결국 

전세가가 빠지면서 매매가도 속절없이 빠지는데,

현재 최고가 39억에서 29억까지 매매 시세가 빠졌지만, 아직도 전세가율이 50%가 안 됩니다. (약 39~43%)

특히나 반포가 저렇게 많이 올랐던 게
1) 임대차 3 법 영향 + 낮은 기준금리로 인해 전세가 상승 -> 매매가 밀어올림
2) 대치, 잠실, 삼성동이 토지거래허가제일 때 반포는 일반지역이라 투자 수요가 몰림 

2023년 3월 현재 반포자이 35평 매물 현황입니다.

만일 2021~2022년에 반포자이를, 큰맘 먹고 

전세 22억에 매매 37~39억 원에 갭 15~17억 원으로 구입했다면... (당시에는 주택담보대출도 안 나왔으니 정말 영끌입니다.)

현재 전세 계약 만기 돌아오면 세입자에게 10억 내외 돌려줘야 합니다. 

헬리오시티 영끌 투자한 썰보다 규모가 더 커지죠. 

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2. 역전세 대란을 맞이하는 임대인의 바른 자세 

사실 역전세난은, 흔한 일은 아니지만 임대인이라면 대비해야 하는 일입니다. 

아무리 'FOMO' - Fear of Missing out, 즉 투자 못해서 급등기에 투자 이익 놓치는 것을 두려워하는 마음//

이 크다고 하더라도, 본인 상황에 맞지 않은 투자라면 이런 작은 변화에도 타격이 너무 크죠. 

반포자이를 가지고 싶어서 갭으로 16억 이상(여기에 추가로 취등록세, 중개사 수수료 및 법무사 비용도 1억 넘게 듭니다.) 들여 투자했는데, 

투자 1년 만에 돌아오는 건 아파트 시세 10억 이상 하락 및 전세 세입자 10억 이상 돌려줘야 하는 거라면,

웬만큼 현금흐름이 좋은 분이 아니고서야 힘들 겁니다. 

요즘 그나마 규제 해제 + 주택담보대출 허용 + 공시지가 하락으로 

임대인들 숨통을 트여주고 있기 때문에, 수년 뒤로 길게 보자면 좋은 시기가 오고 있는 것 같습니다. 

전세가 상승이 좋은 투자 진입 시기이겠지만, 요즘 같이 정보가 빠른 시기에 그러면 또 시장에 매물 사라지고 먼저 매매가가 올라버릴 가능성도 있다 보니,

이래저래 고민이 필요한 시기 같습니다. 

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