2023년 보유세 및 건강보험 등 여러 정책의 기준인 아파트 공시지가가 3월 23일, 드디어 나와 정리해 보았습니다.
땅과 개별주택에 관한 2023년 공시가격은 이전에 나왔었는데,
아파트, 즉 공동주택에 대한 공시가격이 2023년 3월 23일 드디어 나왔습니다!
전반적으로 떨어졌는데, 하락폭이 서로 다르더라고요.
목차
1. 아파트 공시가격이 뭐야?
2.실제 아파트 공시가격 하락으로 인한 보유세(재산세+종부세) 인하 시뮬레이션
(1) 헬리오시티 33평
(2) 반포자이 33평
(3) 마포래미안푸르지오 33평
3. 2023년 아파트 공시가격 하락과 이에 대처하는 우리의 바른 자세
1. 아파트 공시가격이 뭐야?
우리가 아파트를 사고팔 때, 실제 거래 가격 말고
보유세나 여러 정책에 사용되는 기준 가격은 '아파트 공시가격' (혹은 공시지가라고도 부름)입니다.
한국감정원에 소개에 보면... (클릭하면 크게 보입니다!
그냥, 일반적으로는 재산세 및 종합부동산세의 기준 가격입니다!
그리고 2023년 공시지가는 2022년 대비 20~30% 정도 하락했습니다~
(빌라는 대부분 별 차이 없었습니다.)
한번 직접 아파트 단지들을 통해 예시를 볼까요?
2. 2023년 아파트 공시지가 인하 및 보유세(재산세+종부세) 인하 실제 사례들
(1) 헬리오시티 33평
와; 많이 낮아졌네요. (약 28% 하락)
1 가구 1 주택 기준으로는 종합부동산세 부담까지 없어졌습니다.
이게 실제 보유세로는 더 큰 게, 종합부동산세 부담이 없어져서 공시지가는 28% 하락이지만,
재산세와 종합부동산세를 합친 보유세 하락은 훨씬 클 겁니다
계산해 보죠!
절반 넘게 줄어들었습니다!
작년 재산세 + 종합부동산세가 378만 원 정도,
2023년 올해 재산세가 (종합부동산세 과세 대상 아님) 179만 원.
사실 작년까지 종합부동산세가 마치 아파트 가진 것에 대한 범칙금처럼? 매년 기하급수적으로 늘어난 게 비정상적이긴 했는데, 얼른 재산세와 종합부동산세 통합하든지 뭔가 주먹구구식 말고 합리적인 세법이 필요해 보이긴 합니다만,
(2) 반포 자이 33평
대장 반포 자이를 한번 찾아보겠습니다.
[財테크/부동산] - 아파트값 하락 속, 정말 무서운 전세가 하락 - 반포 전세 11억대를 보며
아파트값 하락속, 정말 무서운 전세가 하락 - 반포 전세 11억대를 보며
최근 서울 아파트 조차 시세가 하락하는데, 전세가 하락이 더욱 빨라 정리해 보았습니다. 최근, 서울아파트가 하락한다는 기사는 많이 보셨을건데 생각보다 길게/심각할것같아 포스팅합니다.
medico.tistory.com
어라? 생각보다 별로 안 줄었네요 실거래가는 39억에서 28억대로 떨어졌는데...
공시지가는 14% 정도만 떨어졌습니다. 보유세(재산세+종부세)를 한번 보죠
2022년 대비 보유세가 별로 안 떨어졌습니다.
물론 여전히 25억 넘는 고가 아파트이니 저 정도 보유세면 별로 안 높다고 할 수 있겠지만,
관리비나 기타 비용 빼고도 본인 자금 100%로 샀다고 할 때조차 재산세가 700만 원 넘으니.
이렇게 봤을 때, 이번 2023년 공시지가 인하에서는
시가 15~20억 사이 아파트들이 가장 덕을 많이 봤습니다.
시가 15~20억 사이 아파트는 공시지가로 치면 2022년 10~14억 정도이다가,
2023년 공시지가가 20~30% 정도 빠지면서 보유세 부담이 절반이하로 떨어졌거든요.
1) 이보다 비싼 아파트들은 공시지가도 별로 안 떨어지고 여전히 종합부동산세 과세 대상이고
2) 이보다 싼 아파트들은 원래 재산세 부담이 너무 낮았던지라.
위의 저만의 헛소리가 사실인지,
헬리오시티보다 조금 더 저렴한 대단지아파트를 찾아봅시다.
(3) 마포래미안푸르지오(마래푸) 33평
역시 1 가구 1 주택 종합부동산세 공제기준인 12억 밑으로 낮아졌고,
요약하자면
보유세(재산세+종합부동산세)도 하락했습니다.
2022년 보유세가 재산세 2,648,448원,
2023년 보유세가 재산세 1,607,040원.
3. 2023년 공시가격 하락과 이에 대처하는 우리의 바른 자세
이번에 공시지가 하락과 함께
종합부동산세 공제 기준 상향 (1 가구 1 주택 기준 공제금액 9억 -> 12억, 그 외 6억 -> 9억)
공시지가 인정비율(이건 작년에 낮췄지만 아직 올해는 확정되지 않았으니 패스)
이 요소들이 복합적으로 작용하여 보유세 부담을 낮춰주었습니다.
1 가구 1 주택 비과세 요건도 12억까지 올려주니,
가장 세금 관련해서 유리하게 (보유세 및 양도소득세) 투자하는 방법은
공시지가 12억 내외 아파트를 여러 채 투자(하지만 이것도 절세 방안이 중요합니다)
-> 참고로 어설프게 다주택으로 가다가는 양도세 중과 + 종합부동산세만 기하급수적으로 늘어나니, 이 내용 관해서는 절세방법 다음에 포스팅하겠습니다.
위의 3가지 예시에서 헬리오시티/반포자이/마포래미안푸르지오 33평의 시세가
1.1 대 1.6 대 1 정도라면, (대략 시세 18억 대 28억 대 16억)
보유세 비율은 1.1 대 4.2 대 1 정도 됩니다.
대한민국만의 종합부동산세라는 희한한 과세 구조 때문이죠.
반포자이가 그만큼 급등하지 않고서야 보유세 부담은 앞으로 더 커질 겁니다.
'財테크 > 부동산' 카테고리의 다른 글
| 부산 재건축 삼익비치, 다툼이 더 늘어난 사연 - 감정평가와 전망으로 인한 다툼 추가 (14) | 2023.04.03 |
|---|---|
| 2023년, 요즘 아파트 갈아타기 준비중입니다. - 매도부터 대출, 매수까지 (28) | 2023.03.30 |
| 아파트, 서울조차 역전세의 시대가 왔다 - 2024년까지 2년을 잘 버티자 (15) | 2023.03.23 |
| 목동 재건축에 관한 모든 것 - 대지지분, 사업성에서 미래까지 as a whole (30) | 2023.03.22 |
| 서울 지역주택조합, 추가로 분담금 6억 나온 썰 - 강서구 송정역 지주택 '강서 더 웨스트 데시앙' (32) | 2023.03.21 |
