대치, 반포 주요 아파트의 과거/2023년 시세 기록과 미래 전망

개인적인 기록 겸, 2023년 4월 현재 대치/ 반포/ 잠실의 주요 아파트 시세 및 과거 시세를 요약 및 정리해 보았습니다. 

반포 자이. 유명한 대단지 아파트죠.

개인적인 기록 겸 정리해보았습니다. (조금 내용이 길어요~ )

1. 대치, 반포 주요아파트 단지들 3년 간 과거 시세 정리 - 반포자이/리체/서초래미안
2. 대치, 반포의 2023년 4월 현재 시세 및 미래 예측 -래미안대치팰리스/대치삼성
 + 개포 현 시세와 미래 예측

---

1. 대치, 반포의 주요 아파트단지들의 3년간 과거 시세 정리 

(1) 반포의 주요 아파트단지들의 3년간 과거 시세 정리 

3곳의 아파트를 기록합니다. 

반포자이 2009년 사용승인, 총 3,410세대
반포리체 2011년 사용승인, 총 1,119세대
서초래미안 2003년 사용승인, 총 1,129세대

아래는 '아파트실거래가, 아실' 앱에서 뽑은 자료입니다. 

반포자이 35평, 반포리체 34평 3년간 매매 및 전세 실거래가입니다. 

반포에서는 비슷한 연식/같은 평형으로 반포래미안퍼스티지 > 반포자이 > 반포리체 순으로 시세를 형성해 왔습니다. 

반응형

반포자이와 반포리체를 같이 보는 이유는, 둘다 2009~2011년 아파트에 지하주차장에 세대 엘리베이터가 연결되었으면서도 1,000세대가 넘는 대단지라 희소거래로 인한 가격왜곡이 적거든요. 

대략 2022년 최고가 기준, 국평(공급면적 33~35평) 기준으로 

반포자이 매매 37.85억, 전세 16.5억 정도 (실제 최고가는 39억/22억)

반포리체 매매 35억, 전세 16.75억 정도 였습니다. 

반포의 특성상 잠실/대치/삼성/압구정과 달리 '토지거래허가제'영향을 받지 않았기 때문에, 전세가 대비 매매 호가/실거래가 모두 높아 전세가율이 좀 더 낮다는 특징이 있습니다. 

[財테크/부동산] - 아파트값 하락속, 정말 무서운 전세가 하락 - 반포 전세 11억대를 보며

아파트값 하락속, 정말 무서운 전세가 하락 - 반포 전세 11억대를 보며

[財테크/부동산] - 23년 4월, 데이터로 아파트 구입 시기 알아보기 - 주택구입지수부터 전세가율, 금리까지

23년 4월, 데이터로 아파트 구입 시기 알아보기 - 주택구입지수 부터 전세가율, 금리까지

 

서초래미안은, 반포자이/반포리체에서 약간 남쪽으로, 교대역에 인접한 위치이지만 

2003년식, 1,129세대 대단지아파트로 지하주차장이 직접 엘리베이터로 연결되지 않은 아파트라, 뒤에 대치동에서 언급할 대치삼성아파트의 비교군으로 뽑아서 기록합니다. 

서초래미안 최근 3년 시세

서초래미안은 연식이 애매하지만, 오히려 반포자이/반포리체보다 전세가율은 높게 거래되었었네요. 

매매 실거래가 최고가 27.97억, 전세가 16억 정도. 

 

(2) 대치 주요아파트들의 3년간 과거 시세 정리 

두 곳의 아파트를 기록합니다. 

래미안대치팰리스 1단지 2015년 사용승인, 1,278세대
대치삼성래미안 1차 2000년 사용승인, 960세대

래미안대치팰리스가 신축이다보니, 매매가 및 전세가 차이가 많이 납니다.

래미안대치팰리스는 대치 대장주임에도 토지거래허가제로 인해 34평 기준,

2022년 실거래가 매매 최고가 33억, 전세가 19억 정도로 굉장히 전세율이 높게 나왔습니다. 

대치삼성 1차는 2000년식이라는, 재건축도 신축도 아닌 20년 넘은 애매한 구축이다 보니, 좀 더 큰 평수이지만 저렴하게 

37평 2022년 실거래가 매매 27억, 전세 16.5억 정도로 거래되었습니다. (최고가 19억)

2022년 최고 거래가 기준, 정리해보자면

메디코노믹스	공급면적	사용승인일	세대수	매매 최고시세	전세 최고 시세
반포		2023년 4월기준
반포자이	35	2009년	3,410세대	37.85억	16.5억
반포리체	34	2011년	1,119세대	35억	16.75억
서초래미안	44	2003년	1,129세대	27.975억	16억
대치	메디코노믹스		자료출처:아실
래미안대치팰리스	34	2015년	1,278세대	33억	19억
대치삼성1차	37	2000년	960세대	27억	16.5억

 

2. 대치, 반포의 2023년 현재 시세와 앞으로 미래 시세 예측

대치는 토지거래허가제 영향으로, 확실히 가격 자체가 못 올랐습니다. 

반포는 반대로 풍선효과로 올랐고. 

[財테크/부동산] - 아파트값 하락 속, 정말 무서운 전세가 하락 - 반포 전세 11억대를 보며

아파트값 하락속, 정말 무서운 전세가 하락 - 반포 전세 11억대를 보며

반면에 잠실 같은 경우에는 같은 토지거래허가제인데도 가격이 좀 더 낮다보니, 토지거래허가구역인데도 전세가율이 좀 너무낮기도 하지만, 요건 내용이 더 길어지니 다음 포스팅으로. 

(1) 반포의 2023년 현재 시세

왼쪽이 반포자이, 오른쪽이 반포리체 매물 현황입니다. 

위사진에서 왼쪽이 반포자이, 오른쪽이 반포리체 매물 현황인데, 여전히 반포자이는 최고실거래가 39억에서 많이 떨어졌는데도 전세가 더 빨리 빠지니, 여전히 전세가율이 너무 낮네요. 

대략 전세 11억 7천만 / 매매 28억으로 쳐도 41.7% 정도의 전세가율. 

2009년식 아파트인걸 감안하면 여전히 싸다고 보기는 힘든... 

반면에 반포리체가 좀더 신식 아파트이지만, 반포자이보다 살짝 저렴하다 보니 오히려 전세가율은 높습니다. 

서초래미안을 볼까요?

서초래미안은 전세가율이 더 처참하네요...

 서초래미안은 1년 사이 전세가 정말 많이 빠졌네요; 연식이 있어서 그런지, 전세 16억까지 거래된 게 9.5억까지 폭락이라니... 전세가율은 대략 9.5/23.3 = 40.7% 수준입니다. 

 

(2) 대치의 2023년 현재 시세 

래미안대치팰리스와 대치삼성 1차 매물 현황 보시죠. 

왼쪽이 래대팰 34평, 오른쪽이 대치삼성 37평 매물 현황입니다. 

래미안대치팰리스는 여전히 토지거래허가제 영향인지 전세가율이 살짝 높네요. ( 약 51.7%)

인접한 대치삼성은, 20년 넘은 아파트이다 보니 더 넓어도 싸지만 그래도 대치라. (전세가율 45.83%)

메디코노믹스	공급면적	사용승인일	세대수	매매 최고시세	전세 최고 시세	23년 매매 현황	23년  전세 현황	전세가율
반포	2023년4월 기준
반포자이	35	2009년	3,410세대	37.85억	16.5억	28.3억 부터~	11.7억~	41.3%
반포리체	34	2011년	1,119세대	35억	16.75억	27.8억~	13억~	46.7%
서초래미안	44	2003년	1,129세대	27.975억	16억	23.3억~	9.5억~	40.7%
대치	메디코노믹스		자료출처: 아실
래미안대치팰리스	34	2015년	1,278세대	33억	19억	29억~	15억~	51.2%
대치삼성1차	37	2000년	960세대	27억	16.5억	24억~	11억~	45.8%

 

같은 연식으로 묶자면, 반포자이-반포리체-래미안대치팰리스,

서초래미안-대치삼성1차를 서로서로 비교해볼 수 있는데,

비슷한 연식끼리 비교했을 때 대치가 반포보다 5~10% 정도 전세가율이 높습니다. 
확실히 토지거래허가구역 아파트단지들의 전세가율이 상대적으로 높아서 반포보다는 대치를 추천할 수 밖에 없습니다. 

반포야 당연히 한강도 가깝고 대중교통, 지하철 모두 중심이고 좋은 건 알지만, 전세가율은 중요하니까요. 

+당연히 토지거래허가제야 전세를 낀 Gap투자도 불가능하고, 구청에서 계약 전 허가도 받아야하다보니 그만큼 투자수요가 못들어와서 전세가율이 높겠지만요. 

[財테크/부동산] - 23년 4월, 데이터로 아파트 구입 시기 알아보기 - 주택구입지수 부터 전세가율, 금리까지

23년 4월, 데이터로 아파트 구입 시기 알아보기 - 주택구입지수 부터 전세가율, 금리까지

실거주나 투자 목적에서는 여러 데이터를 봐도 반포보다 대치를 추천하게 됩니다. 

올해 6월, 토지거래허가제가 바로 풀리지는 않겠지만 향후 토지거래허가제가 풀리고나서의 매매가/전세가도 신경쓰지않을 수 없으니까요. 

+ 대치와 비슷한 생활권인 개포의 경우, 최근 입주물량이 많은데도 신축 아파트들이 전세가율 방어가 잘되어서, 오히려 신축을 원하는데 투자금이 부족하다면 개포를 권할 것 같습니다. 

+ 추가로, 부동산 '리치고' 서비스에서, AI 미래 시세 예측 중 'Hera AI' 미래 가격이 생각보다 잘 맞아왔습니다. 

그래서, 기록겸 남겨둡니다. 

왼쪽부터 반포자이 35평, 반포리체 34평, 서초래미안 44평입니다.

왼쪽부터 래미안대치팰리스 34평, 대치삼성1차 37평 Hera AI 미래가격입니다.

 

내용이 너무 길어져서, 개포에 관해서는 2부로 나누어 포스팅하겠습니다.