재건축 투자 수익률 분석)압구정 현대아파트는 정말 투자하기 좋은 아파트일까?

오늘은, 서울 유명한 재건축 아파트들의 투자수익률(갭 투자 포함)을 개산해 보아서, 정말 재건축 아파트 투자가 유망한 지를 정리해 보았습니다. 

압구정현대아파트 전경입니다.

압구정 현대아파트,

누구나 다 아는 최고급 아파트죠. 좋은 거야 누가 모르겠냐만은,

그러면 정말 투자관점에서는 좋으냐도 한번 고민해 보자 이런 이야기. 

그냥 일반 시민의 혼자 뇌피셜 시뮬레이션 글이니 너그럽게 봐주시길. 

압구정 현대아파트가 재건축 투자로 유망하다는 이야기는 누구나 할 수 있습니다만,
수익성을 따져보았을 때 정말 좋은 선택인지 따져보자는 거죠.

목차
1. 압구정 현대아파트, 2017년부터 6년간 투자수익률 분석해 보기 (실거주 & 갭 투자)
2. 유명 재건축 아파트들의 투자 수익률 관련 비교분석 해보기 
 - 반포자이, 래미안대치팰리스, 잠실 엘스
 - 결론 : 직접 실거주 할 경우에는 수익률이 괜찮다. 

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1. 압구정 현대아파트, 2017년부터 6년간 투자 수익률 분석해 보기 (실거주 & 갭 투자)

가장 중요한, 수익률 분석 기본 조건들입니다. 

(1) '리치고' 사이트 시세를 기준으로 매매가와 전세가를 따졌습니다. 
(2) 2017년 5월부터 2023년 5월까지의 수익률을 기준으로 합니다. 
(3) 취등록세, 보유세 등 거래비용 및 기타 세금은 포함하지 않았습니다. 
(4) 압구정현대에서는 단지 세대수가 너무 적어서 발생하는 실거래가 왜곡을 줄이기 위해 '신현대'를 기준으로 하였습니다. 

(1) 2017년 5월 압구정 신현대 35평 매매 및 전세시세 

와... 압구정 신현대야 지금도 평당 1억내외라지만 정말 비싸네요....

와.. 압구정 현대아파트 시리즈야 

항상 비쌌지만, 상승 초입이었던 2017년 5월에 매매 시세 19.2억이라니... 정말 비싸네요. 

반면에 전세는 6억. 단순히 갭투자 위해 13.2억이 필요하군요 ㅠ (지금도 크지만 당시로서는 정말 큰 금액)

(2) 2023년 5월 압구정 신현대 매매 및 전세 시세

시세 34억.... 정말 비싸네요 

역시 압구정 현대답게 정말 비싸네요. 

시세가 34억이라지만 한강 붙은 동 등 매물 따라 훨씬 비싸게 부르기도 합니다만,

역시 재건축을 보다보니 전세는 7.7억 정도입니다. 

단순히 수익률을 한번 보자면... 

메디코노믹스	매매 시세	전세 시세	갭 투자금액	실거주 수익률	갭 투자 수익률
2017년 5월	19.2억	6억	13.2억
2023년 5월	34억	7.7억		77.08%	112%

사실 6년만에 투자 수익률 77%, 혹은 갭 투자 수익률 112%면 정말 높은 거죠. 

그런데, 투자 수익률이란 건 상대적인 거니까 다른 아파트들을 볼까요?

 

2. 유명 재건축 아파트들의 투자 수익률 비교 분석해 보기 -반포자이, 래대팰, 잠실 엘스까지

어쩔 수 없이 다른 연식 아파트들과 투자수익률을 비교 분석해 볼 수밖에 없습니다. 

똑같은 시기, 리치고 시세를 기준으로 해서 

반포자이, 래미안대치팰리스, 잠실 엘스의 투자수익률을 보겠습니다. 

(1) 반포자이 35평  2017년부터 6년간 투자수익률

	매매 시세	전세 시세	갭 투자금	실거주 수익률	갭 투자 수익률
2017년 5월	16.1억	11.5억	4.6억	메디코노믹스
2023년 5월	33.5억	13.3억	메디코노믹스	108.1%	378.2%

(2) 래미안대치팰리스 2017년부터 6년간 투자수익률

	매매 시세	전세 시세	갭 투자금액	실거주 수익률	갭 투자 수익률
2017년 5월	16.6억	12.3억	4.3억	메디코노믹스
2023년 5월	32억	15억		92.77%	358.1%

(3) 잠실 엘스 2017년부터 6년간 투자수익률

메디코노믹스	매매 시세	전세 시세	갭 투자금액	실거주 수익률	갭 투자 수익률
2017년 5월	12.2억	7.9억	4.3억
2023년 5월	20.4억	9.8억		67.2%	190.6%

 

반포자이 (2009년식), 래미안대치팰리스 (2015년식), 잠실 엘스 (2008년 식)으로 

세 단지 모두 서초구/강남구/송파구에 위치한 준공 10년 안팎의 대단지 아파트입니다만,

실거주 수익률도 반포자이와 래미안대치팰리스 모두 압구정 신현대보다 높지만,
특히 갭 투자 수익률이 압도적입니다. 

당연하죠, 2017년 당시 갭투자를 하는데 반포자이 국평조차 4 억대면 투자가 가능한데, 압구정 신현대의 미래를 보고 13억을 투자한다? 쉽지 않습니다. 갭투자 수익률도 상대적으로 뒤처졌고. 

 

아, 참고로 반포자이가 그렇다고 현재 투자 유망하다는 이야기는 아닙니다. 

압구정/청담/삼성/대치 토지거래허가제의 풍선효과를 가장 제대로 받은 게 서초구 반포동쪽이라 생각하는지라...

이 글은 반포자이 투자 추천글이 아닙니다.

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재건축 투자가 정말 유리한지 계산을 해봐야 하는데, 

재건축 투자의 SWOT 분석이라면

Strength  (메디코노믹스)  - 미래 가치가 좋다.	Weakness  - 갭투자할 경우 투자금이 너무 많이 든다.   - 실거주 요건이 안좋은 경우가 많다.
Opportunity  - 재건축 사업 진행하면서 단계별로 안정적으로 오른다.	Threat  - 실거주하더라도, 도중에 전세 놓을 경우 전세 시세가 낮아 투자금 회수가 너무 적다.

당연히 압구정 현대 아파트 지구는 누구도 부정 못하는, 대한민국 최고의 재건축 아파트 단지중 하나입니다. 

앞으로도 더 오르겠죠. 

더군다나, 고급 단지로 재건축할 경우 반포 한강변 신축보다 비쌀 거라고 보는 전통적인 부촌. 

그렇지만 재건축 투자에 있어 위험과 단점도 뚜렷합니다. 

갭투자할 경우 투자금이 너무 많이 들고 / 실거주 요건이 열악하며 / 도중에 전세 놓더라도 투자금 회수가 적다는 거죠. 

그렇다 보니, 만일 재건축 투자를 원할 경우 갭으로 장기간 투자하겠다면 그리 권하지 않습니다. 
정말 좋은 입지라면 주변 신축을 갭투자를 하는 게 오히려 나은 경우도 많이 봐서요.

아, 만일 재건축 사업이 정말 순조롭게 진행되어 4~6년 내로 끝나버린다면야 완벽한 투자시나리오지만, 사실 불가능한 이야기니까요. 

강남 쪽에서 4~5년 만에 재건축 사업 끝낸 건 대치 국제 아파트를 재건축한 대치 SK뷰 아파트 밖에 못 봤습니다. 

(그마저도 재건축하고 나서도 239세대 소규모 단지라 빠르게 진행할 수 있었던 듯)

 

또한 이 내용은 압구정 신현대의 내용뿐만 아니라, 잠실 재건축 대장주인 '잠실주공 5단지'도 6년간 투자수익률 따져보면 비슷했습니다. 

당연히 잠실주공 5단지도 잠실 중심지에 최고의 아파트 단지 중 하나지만요. 

잠실주공5단지 재건축 사업도 잘 진행되기를 바랍니다.

 

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