2023년, PF발 부동산 연체위기 자세히 뜯어보기 - 회사별 서로다른 속사정

2023년 현재, PF 시장이 급격히 나빠지며 연체율도 올라가고 있는데 업종별/회사별 사정이 굉장히 달라서 은행부터 증권, 상호금융권까지 총 정리해 보았습니다. 

요즘 금융권에서 PF 연체율이 급등했다는 소식은 자주 보입니다. 

그래서, 속사정을 자세히 찾아서 정리해봤습니다. 

내용이 길지만, 잘 안나오는 내용이라 관심있는 분들에게는 재밌는 내용입니다.

목차
1. PF발 금융위기? 회사들마다 속사정 정~~~말 다르다. 
2. 2023년, 금융회사들의 우량성 시험 중 - 앞으로 전망은?
+ 새마을금고의 이상한 PF 투자들 - 온수연 럭비장 투자사업 (update 중입니다.)

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1. PF발 금융위기? 회사들마다 너무 다른 속사정들

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(1)  금융회사 업종별 서로다른 연체율들 

새마을금고, 증권사 등 요즘 금융위기 관해서 시끄럽습니다. 

그런데 이런 내용 관해서 대한민국의 최근 역사를 좀 알아두면 도움이 됩니다. 

기본적으로 PF(Project Financing)사업의 경우에는, 경기 호황기에는 정말 누워서 떡먹기 식으로 큰돈을 쉽게 벌게 해 줍니다만, 경기 안 좋을 때는 회사 넘어가게 만드는 주범이죠. 

긴 내용을 좀 줄여 보자면... 

2000년 이후 중국발 전세계 호황 + 대한민국 차/화/정 등 중대산업 발전과 더불어 경기 호황 
-> PF 산업도 불티나게 잘되어 대한민국 금융회사들 모두 뛰어듦
-> 2007~2008년부터 시작된 서브프라임 모기지 사태로 PF 사태로 난리 남 
-> 1금융권 (시중 대형은행들)에서는 PF 사업을 거의 다 손 털고 나가버림 
-> 서브프라임 모기지 사태 이후 대형 금융회사들 중에서는 증권회사나, 메리츠금융그룹에서만 공격적으로 PF 사업해왔음.
-> PF 사업이 돈 된다고 하니까, 2017~2019년 이후 뒤늦게 증권사나 캐피털/저축은행들에서도 공격적으로 뛰어듦
-> 2022년 물가상승/금리인상과 더불어 갑자기 PF 사업이 안 좋아지면서 분위기 나빠짐

이런데, 

PF 계약 내용이야 당사자가 아니면 자세히 보기는 힘듭니다만, 여러 기사 내용들을 조합해 보면 

어떤 회사가 어떻게 투자해 왔는지가 보입니다. 

 

현재 업종별로 PF 사업 대출 연체율을 보자면 (2023년 1분기 기준)

은행 -연체율 0%, 보험사 0.66%, 상호금융 0.1%, (서브프라임 사태이후 거의 손을 땠습니다. 보험사들이 좀 PF 사업하고)

저축은행 4.07%, 여신전문금융사(카드, 캐피털) 4.2%, 

증권사 15.88% (연체율이 15% 넘는다는 건, 실제로 고정이하여신비율뿐만 아니라 요주의 채권도 많고 앞으로 더 나빠질 수 있는 가능성이 높아서... 예전 P2P 대출업계 나빴을 때 수준이라 굉장히 안 좋은 겁니다.)

P2P 투자도 개인적으로 오래~전에 좋아했었는데, 정말 안전하게 보수적으로 해도 별로 돈 안되더라고요. 

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 증권업종만 왜 이렇게 PF 연체율이 높지?라고 궁금해서 찾아봤는데,

정말 사업 이상하리만치 위험하게 했더군요. 한번 제가 찾아본 내용들 정리해 보았습니다. 

 

(2) 루시아 PF 사례로 본 브릿지론 현황 - 지못미 SK증권

서울 강남에, 한동짜리 고급 오피스텔 사업을 하는 '루시아' 브랜드가 있습니다. (디벨로퍼 : 루시아홀딩스)

이런 고급 오피스텔을 건설/분양합니다. 루시아청담더테라스 조감도

루시아도산 208, 루시아청담 546 더리버 등을 짓고 분양해 왔는데

a. '루시아청담 514 더테라스'를 2021년 12월, 담보대출을 통해 브릿지론 1520억 원을 5~7% 금리로 받았습니다. 

(선순위 950억(메리츠화재), 중순 위 400억, 후순위 170억, 상환기일 2022년 12월 20일) 

b. 그러다 물가상승 + 분양 흥행 저조로 기한이익상실상태(EOD)가 되면서 돈을 빌렸던 대주단으로부터 브릿지론을 상환하라고 압박받았습니다. 

c. 부지가 공매로 넘어가, 대한토지신탁이 공매를 통한 부지/사업인허가권 매각을 시도했는데 4차까지 진행한 공매가 모두 유찰되었습니다. (1차 공매 때 2,263억 원 -> 4차 공매 1,650억 원까지 내려옴)

그 와중에 루시아 측에서는 고급스러움 내세운다고 이런 행사열고.

d. 1순위(선순위) 우선수익권자인 메리츠화재가 빠지고, 하나 F&I가 대주단으로 참여(메리츠화재가 양수도 계약 맺고 하나 F&I에 셀다운) -> 현재는 대주단 설득하여 다시 사업 진행 결정 (2023년 6월)

결론은, 1순위 수익권자인 메리츠화재는 처음부터 보수적으로 안전하게 들어갔습니다. 

브릿지론만 1,520억 원인데, 4차 공매 1,650억 원에도 매각 안될 정도면 대주단안에서도 후순위인 곳은 자금 회수 거의 힘든 상태라서. SK증권은 앞으로 다시 사업 진행되더라도 거의 회수 못한다고 봐야... 

이와중에 메리츠화재가 선순위고, SK증권은 후순위입니다.

 

메리츠증권과 메리츠화재가 모두 수년간 공격적으로 PF 사업을 해서 수익을 거둬왔는데,

대부분 선순위 + LTV40%대로 안전하게 가는 게 사실이었네요. 

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2. 2023년 금융회사들의 우량성 테스트 중  - 앞으로 전망은?

반대로, SK 증권을 한번 볼까요

 

그만 알아봐도 될듯하네요. 

후순위 대출이 77%면 요즘 같은 시기에 후순위 대출 다 연체로 넘어갈 수도 있는지라. 

그런데, 더 찾아보니 SK증권은 가지고 있는 저축은행도 말썽이네요?

MS저축은행도 말썽이라, 유상증자를 180억 원 해줬습니다. 

만일 SK증권이 연체율 급등으로 문제가 생기면... 모기업 SK그룹 측에서 유상증자 해주려나. 

참고로 위에 루시아 청담에도 SK증권이 후순위로 들어갔더군요 허허

그러니 금융당국에서도 부실 금융업체들에 대해 벼르고 있는것 같습니다. 

금융당국에서 당연히 조사들어가겠죠.

이 와중에 한국금융지주는 괜히 PF 뛰어들었다가 저게 뭔지.... (한국투자저축은행에 4,700억 유상증자)

최근 한국금융지주는 메리츠금융지주를 따라가려는 듯, 보험업계 인수를 시도 중입니다만 글쎄요... 그냥 본업에 집중하는 게 나을 듯합니다. 

규모를 키우겠다 + 메리츠 사업구조로 성장하겠다.

 

+ 새마을금고 이상한 PF투자사업, 온수역 럭비장 부지 투자개발사업 (Update 중입니다.)

https://dealsite.co.kr/articles/106046/068032

'서해종합건설 주도' 온수역 개발, PF 뇌관되나 - 딜사이트

 

 

이런 걸 보니까, 금융위기라 하지만 금융회사별 너무 다른 게 보여서, 

오히려 최근 PF 위기가 부실 회사를 걸러내는 기회가 되지 않을까 싶습니다. 

참 금융업이라는 게, 회사들 간 차이내기도 어렵다는데 메리츠는 잘하는 게 요상... 

이 와중에 메리츠금융그룹 김용범 부회장님은 개인적으로 올해만 120억원어치 넘게 메리츠금융그룹 주식을 샀습니다. 

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