올림픽선수촌, 재건축에 관한 자세한 이야기 - 비오톱과 실제 용적률과 사업성

서울 송파구 재건축 기대주 아파트 중 한 곳인 올림픽선수촌 아파트의, 비오톱과 실제 용적률을 포함한 자세한 이야기를 정리해 보았습니다. 

올림픽선수촌 아파트 전경입니다. 디자인부터 급이 달랐던.

2023년 11월, 올림픽선수촌 아파트의 재건축 추진설명회가 열렸습니다. 

그래서, 좀 자세한 이야기를 해보려고 합니다. (실제 용적률과, 비오톱의 영향 등)

- 이전에도 포스팅했었는데,

[財테크/부동산] - 올림픽선수촌 아파트 심층분석! 대지지분부터 주변 개발까지

올림픽선수촌 아파트 심층분석! 대지지분부터 주변 개발까지

개인적인 기록 겸 찾아서 정리해 보았습니다. 

목차
1. 올림픽선수촌 아파트, 재건축 추진안 자세히 들여다보기
2. 올림픽선수촌 실제 용적률과, 단지내 비오톱 개발제한구역 이야기 

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1. 올림픽선수촌 아파트 재건축 안 훑어보기 

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우선, 재건축 초안부터 보겠습니다. (클릭하면 크게 보입니다.)

* 재건축 추진설명회 링크도 함께 올립니다. ->

링크 : 11월 4일 올림픽선수기자촌 아파트 재건축 설명회 라이브 생중계(이후 녹화분) - YouTube

클릭하면 크게 보입니다. 

클릭하면 크게 보입니다. 

현재 올림픽선수촌의 스펙은

1988년 입주, 122개동 5,540세대, 용적률 137%
-> 재건축 후 총 8,000세대, 249% 용적률을 목표로 한다고 합니다. 

전체적인 단지 배치도를 보자면 

 

그런데, 이상하죠... 

올림픽선수촌은 대지지분도 많고 용적률도 138%로 엄청 낮고 좋은 곳으로 알려져 있는데 

(잠실주공 5단지와 같은 용적률인데, 잠실주공 5단지는 78년도 입주한 아파트라 10년 연식 차이 감안하면 더 차이가 큽니다.)

생각보다 세대수가 안 늘었습니다. (현 5,540세대 -> 8,000세대)

왜냐하면 단지내 비오톱과, 기존 용적률의 허수가 약간 있습니다. 

 

2. 올림픽선수촌 실제 용적률과, 단지 내 비오톱에 대한 이야기 

이상하죠. 용적률과 대지지분 따지면 대충 임대 안 넣어도 1만 세대 이상 지을 수 있을 것 같은데 

왜 확정안도 아니고, 가장 긍정적인 재건축 추진안에서 8,000세대를 언급했는지. 

바로, 실제 용적률이 좀더 높다는 점과 단지 내 비오톱 때문입니다. 

올림픽선수기자촌 단지 정보입니다.

TMI - 88 올림픽 당시 올림픽선수촌 아파트 1단지는 기자들을 위한 숙소로, 2,3단지는 선수들을 위한 숙소로 사용하여 정식명칭은 '올림픽선수기자촌'입니다. 

그런데, 실제로는 상가를 제외한 용적률을 감안해야 해서 용적률이 150%가 넘고,

대지가 넓지만 개발제한구역인 비오톱이 3단지 쪽에 꽤 커서 쓸 수 있는 땅도 조금 작습니다. 

그래서 실제 단지 정보 보다 재건축 사업성이 약간 떨어집니다. 

이번 재건축 추진 설명회에서도 그 이야기를 하였네요 

우선, 용적률이 137%라 했는데 상가를 포함한 거라, 상가를 제외하면 실제 아파트 용적률은 158% 정도라고 합니다. 

(이전에 계산해 보았을때, 대략 150% 내외일 거라 보았는데 실제로는 더 높았네요)

3단지, 약간 넓은 부위로 비오톱이 위치합니다. 

그런데, 이 부분은 개발이 불가능합니다. 

노란 부위가 비오톱 1등급, 개발제한 구역입니다.

그런데, 이 부위가 생각보다 넓습니다. 

대략 88,000제곱미터 정도. 약 26,700평 정도입니다.

그러니 추진설명회에서 실제 용적률, 즉 체감용적률은 193%라고 적혀있습니다...

올림픽 3대장 아파트 중 가장 용적률 높아 사업성이 좀 떨어진다는 올림픽패밀리가 194% 인걸 보면 (현 4,494세대 -> 재건축 후 6천여 세대 예상으로, 비율도 큰 차이 안 납니다.)

생각보다 사업성이 좀 떨어진다는 점. 

* 게다가 저 비오톱이 1등급인데, 1등급은 좀... 힘듭니다. 

출처: 토지개발계획

 

한 가지 다행스러운 점은, 용적률이 높지만 

올림픽선수촌 아파트는 세대당 대지지분이 높아서 그래도 사업성이 나쁘지 않습니다. 

올림픽선수촌 평형별 대지지분입니다. 세세하게는 조금씩 차이가 있습니다만

아, 올림픽훼밀리 용적률이 194%이고 
올림픽선수촌이 상가 제외하고 비오톱 제외할때 체감용적률 193%더라도 올림픽선수촌 사업성이 훨씬 좋습니다. 
대지지분이 비교가안되거든요. (올림픽훼밀리 31평이 약 14.5평 정도vs 선수촌 33평 21.2평)

그래서 정확한 사실은,

예상보다 용적률이 높아서 낮은 용적률 + 높은 대지지분으로 굉장히 사업성이 좋을 줄 알았는데, 자세히 들여다봐야 한다는 거죠. 

* 그래서 흥미진진한건, 올림픽패밀리가 사업성이 안 좋더라도 재건축 추진설명회에서 대략적인 조합원 추정분담금 예시를 보여줬지만, 올림픽선수촌은 밝히지 않았습니다. 아직 동의서를 받는 중이기 때문에 생각보다 사업성이 나쁘다는 게 알려질 경우 동의율 올라가는데 방해될까 봐 그런 게 아닌가...

4시간 넘는 설명회에서 결국 대략적인 추정분담금도 밝히지 않았습니다.

 

* 자세한 내용은 토지개발계획 사이트에 나와있습니다. 

링크 : 토지이음 (eum.go.kr) 토지개발계획

 

+ 이번 재건축 추진설명회에서, 대략적인 추정분담금이라도 표로 보여줬어야 하지 않았나 싶습니다. 

실제로 137% 용적률에, 대지지분이 커서 

잠실주공 5단 지급의 사업성을 기대하는 분들이 많을 건데,

(같은 평수로 재건축 + 돈 약간 환급 or 추가분담금 없이 조금 큰 평형 받을 정도로)

실제로 나중에 추정분담금이 나왔는데 예상보다 집이 확 작아지거나 분담금이 꽤 된다면?? 오히려 후폭풍을 맞을 수도 있습니다. 

이렇게 5,540세대 규모의 대단지가 사업 추진이 난항 겪기 쉽거든요

(ex) 주변 청실아파트 재건축, 대치우성 2차 리모델링 다 되고 10년 정도 되어가는데 아직 진행 중인 대치 은마아파트)

어차피 대지지분이 커서, 강남 3 구안에 이 정도 사업성 나오는 것도 없긴 합니다만,

계산 안 해보고 단순히 용적률 137%에 혹하면 안 된다는 이야기.

오히려 현재 올림픽선수촌은, 잠실주공 5단지보다는 서빙고 신동아와 비슷합니다. 

서빙고 신동아는 용적률이 196%이긴 하지만, 대지지분이 크고 위치가 좋아 사업성 나쁘지 않거든요.

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