재건축 대신 리모델링, 입지좋은 곳은 투자해볼만한 이유 - 투자, 수익성 분석부터 최신 평면구조까지

아파트 재건축 대신, 리모델링을 추진하는 곳이 늘어나면서 이제 재건축 말고 리모델링에도 관심을 가져야 할 시기가 와서 정리해 보았습니다. 

래미안대치하이스턴. 성공적으로 리모델링한 곳 중 하나로, 뒤에서 자세히 언급하겠습니다.

일반적으로 아파트를 구입할 때 신축이 아니라면, 

재건축 아파트로 용적률과 대지지분을 따지게 됩니다. 

그런데, 이를 벗어난 '리모델링 아파트'들 중에 최근 성공 사례라 할 수 있는 곳들도 많이 나와서 정리해보았습니다. 

목차
1. 왜 아파트 재건축말고 '리모델링'인가 
2. 아파트 단지 리모델링의 최신 평면도/단지 구조 사례
3. 아파트 단지 리모델링이 돈이 되나? - 수익성 분석 및 S.W.O.T. 분석
4. 리모델링 아파트 투자 tip

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1. 왜 아파트 '재건축' 말고 '리모델링'인가 

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당연히, 구입하려는 아파트나 살고 있는 아파트가 용적률 낮고 대지지분 높으면 정말 좋죠. 

재건축해도 1+1이거나 더 넓은 새 아파트를 받던 옛날 그 시절... 

(현재는 반포주공, 이촌한강맨션 등이 마지막일듯하네요. 이외에 목동신시가지와 올림픽선수촌 아파트가 있기는 합니다.)

저층 잠실주공1단지는, 재건축으로 오른쪽 잠실엘스가 되었습니다. 조합원들 이득이 엄청났죠.

하지만, 이제는 사실 세상이 워낙 빨라서 

왠만한 아파트들 재건축됨 + 재건축 이익 관해서 이미 가격에 반영 + 건설/시공비 증가 및 재초환으로 비용 증가 + 조합 내부 분쟁 (사실 이게 가장 큽니다 ㅠ) 등으로 이전만큼 재건축 사업이 황금빛이 아닙니다. 

덕분에 최근에는 영등포나 공덕에 위치 괜찮은 서울 재건축조차 건설사가 입찰을 안 하고 외면하는 대참사가...

예전처럼 그냥 쉽게 용적률/대지지분 보고 오래기다린다고 마냥 장밋빛 투자가 아니라는 거죠. 

그런데, 이게 문제가 신이 아니고서야 어떻게 미리 예측을 할까요. 

당장 잠실만 하더라도 잠실주공 1,2,3,4단지는 모두 재건축하여 잠실 엘스/리센츠/트리지움/레이크팰리스가 되어

2006~2008년 사이 4개 단지 모두 재건축 완료 후 입주하여 벌써 입주 20년 차 가까이 되어가는 준구축이 되었는데 

잠실주공 5단지는 아직 그대로입니다. 

아파트 '리모델링 사업' 은 장단점이 명확합니다.  

뒤에서 자세히 언급하겠지만 간단하게 요악하자면 

Strength  - 용적률, 대지지분 상관없이 사업진행이 가능하다.   - 리모델링 후 집이 넓어진다.   ex) 25평은 약 31평 정도, 33평은 38평 내외로 넓어짐  - 지하주차장 생기고 커뮤니티동 별도 생기는 등 신축급 변화가 생긴다. - 재건축 대비 사업 과정이 좀더 빠르다.  - 재건축 투자 대비 투자금이 상대적으로 적게든다.	Weakness  - 아파트 단지 배치 및 평면 구성 한계가 있다.     (소위 '동굴식' 아파트 평면)  - 아파트 층고를 못 높인다.  - 재건축 정도 분담금이 나온다.    - 재건축 대비 시세 상승이 적다.
Opportunity  - 점차 건설사들의 관심이 높아지면서 평면/단지 배치가 세련되지고 있다.   - 수직증축, 별동 건립으로 일반분양분이 전체의15% 내외가 생겨 분담금이 좀 줄어든다.   - 용적률 높아 재건축 불가능한 곳 조차 오히려 집이 넓어지면서 신축이 된다. -  추가로, 대부분 요즘 리모델링은 수직증축 아니더라도 1층은 필로티로 올리는 구조가 대세라 1층은 좀더 프라이버시 보호가 잘됨. (청담 래미안로이뷰, 청담 아이파크, 래미안대치하이스턴)	Threat   - 용적률 애매하게 높으면 재건축파와 분란이 예상된다.   - 분담금이 재건축 대비 별로 차이가 없다. (향후 증가할수도)  - 영원히 그 지역 대장은 못된다. (가성비로 승부라)

 

 

2. 아파트 리모델링 사업의 최신 평면 구조와 아파트 단지 구조 사례들 분석

(1) 최신 아파트 리모델링 평면 분석 

내용이 너무 길어져서,

요즘 아파트 리모델링 단지들의 평면도를 아래 포스팅에 별도로 정리했습니다. 

[財테크/부동산] - 재건축 대신 리모델링, 아파트 리모델링 최신 평면 총정리!

재건축 대신 리모델링, 아파트 리모델링 최신 평면 총정리!

(2) 최신 아파트 리모델링 단지들, 단지 구조 및 배치 관련 분석

[財테크/부동산] - 재건축 대신 리모델링, 아파트 리모델링에 대한 모든 것 - 평면부터 단지배치, 수직증축까지

재건축 대신 리모델링, 아파트 리모델링에 대한 모든 것 - 평면부터 단지배치, 수직증축까지

여전히 내력벽 철거가 안되다보니 평면에 관해서 구조적인 한계가 있지만, 확실히 넓어집니다. 

 

3. 아파트 단지 리모델링 사업이 돈이 되나? 수익성 분석

(1) 리모델링 투자의 수익성 분석

결과적으로는 잘 찾아보면 돈이 되는 경우가 있습니다. 

구조적으로도, 실거주 및 투자수익 관해서도 괜찮게 나온 곳이 

래미안대치하이스턴입니다. (예전의 대치우성 2차)

옆의 대치우성 1차는 용적률 179%에 대지지분도 세대평균 15평이 넘지만, 대치우성 2차는 용적률 237%대인 공급면적 30평 단일 면적 아파트였습니다. 

2010년 대치우성2차 사진과, 같은위치의 현재 사진입니다. 

그냥 5동짜리, 지하주차장 없는 대치우성 2차가 

옆에 별도 커뮤니티 센터를 가진, 지하주차장도 신설한 래미안대치하이스턴이 된 거죠. 

대치우성2차->래미안대치하이스턴 변화 표입니다. 자료출처 : 삼성물산

리모델링 후 세대당 주차대수가 1.3대? 생각보다 적네? 싶지만 (근처 구축 대치현대가 세대당 주차대수 1.12대, 대치삼성이 1.32대인걸 감안하면)

원래 대치우성이 지상주차장만 있고 그마저도 세대당 주차대수 0.45대였던 것을 감안하면 엄청 큰 변화죠. 

공사기간 27개월에 사업기간 4년으로 빠르게 진행한 것도 특징입니다. 

사업 자체를 굉장히 빠르게 잘한 케이스. 자료출처 : 삼성물산

수직증축과 수평증축을 동시에 해서, 29평이 43평으로 늘어났습니다. 

조합원들 세대당 평균 분담금은 2.5억 내외 (2011년이었으니 현재는 두 배가량 들지 않을까요)

당연히 실거주로도 좋아졌지만, 투자로도 성공적이었습니다. 

2007~2009년 7~8억 하던 대치우성 2차가, 

2015년 래미안대치하이스턴으로 바뀌고는 20억 넘는 시세 형성 중이거든요. 

2베이구조는 여전하지만, 거실폭이 5.7m (거의 50평대 수준)에 안방 폭 4.1m로 남측 폭이 9.8m라 좁은건 아닙니다.

현재도 전세 14~15억, 매매 27~28억 원 정도 시세 형성 중입니다. (2023년 5월 기준)

+ 기존 3베이 구조인 경우 리모델링 후의 평면도는, 대치현대아파트 38평 리모델링 후 변경안을 보면 대충 보입니다. 

기존 3베이에서 남쪽 폭이 좀더 넓어지면서 북쪽으로 공간이 늘어났습니다. 기존 39평에서 44평으로.

 

리모델링 아파트라서 구조가 구리다고요?

이 가격에 방 4개, 화장실 2개에 신축 컨디션 아파트 가진 곳을 이 가격에 사는 게 그나마 합당한 투자일 수도요. 

그리고 리모델링 아파트가 천장이 낮다고 하는데 요즘에는 우물형 구조로 몰딩으로 몰아서 대부분 천장고 2.3m 이상 뽑아냅니다. 

설비배관을 옆으로 넣어서 거실, 방 모두 대부분 천장고 2.3m로 뽑아냅니다. 자료출처 : 삼성물산

당연히 같은 평형 래미안대치팰리스가 더 좋지만, 그만큼 월~씬 비쌉니다. 

(37~38평 기준 현재 36~37억 원, 전세 16~18억 원 정도 합니다.)

거기다 사실 대치우성 2차가 원래 용적률이 높아 재건축 사업성 떨어진다고 사람들이 외면하다 보니 리모델링 사업 전 더 저렴했던 것을 감안한다면, 투자수익률로는 오히려 더 높았습니다. 

이게 핵심입니다. 

리모델링 대상 아파트를 잘 투자하면, 실거주도 어느 정도 덜 불편하면서
조용히, 더 높은 투자수익률을 올릴 수 있다. 

대치우성 2차가 세대당 주차대수 0.45대에, 용적률 237%인 구축 아파트니 

재건축 아파트 대비 투자성 떨어진다고 사람들이 외면 -> 주변 대비 매매 시세 못 따라 올라가다가 실제 리모델링 하고 보니 넓고 가성비 좋은 신축이 돼버린 거죠. 그러니 8억대에서 28억대로... (물론 추가분담금이 있었지만요)

 

최근 리모델링 사업을 진행하고 있는 '대치현대' 및 '청담건영'아파트만 보더라도, 마치 재건축 사업처럼 사업 단계별로 계단식 시세 상승이 보였습니다. 

[財테크/부동산] - 부동산 vs) 대치동 구축 아파트 대치삼성과 대치현대 심층 비교분석

직접 계산한 엑셀데이터까지 여기 올리지는 않지만, 괜찮은 리모델링 단지는 투자수익률이 특정 기간에 재건축 유망주보다 높은 경우도 나와서 여러모로 놀랐습니다. 

구조가 구리다? 청담래미안로이뷰와 래미안대치하이스턴 가보면 생각보다 괜찮습니다. 자세한 내용은 아래 포스팅으로 

[財테크/부동산] - 재건축 대신 리모델링, 아파트 리모델링에 대한 모든 것 - 평면부터 단지배치, 수직증축까지

재건축 대신 리모델링, 아파트 리모델링에 대한 모든 것 - 평면부터 단지배치, 수직증축까지

 

하지만, 리모델링도 잘 찾아보고 따져봐야 합니다. 

현재 물가/공사비 상승 등으로 인해 수직증축/별동 건립을 해서 15% 정도 일반분양분이 생기더라도 세대 당 추가분담금이 꽤 나옵니다. 

이게 2010년 후반 만들어진 표라...

(2) 리모델링 투자 S.W.O.T. 분석

Strength  재건축 불가능한 곳도 기존 용적률이 높아도 진행가능하다. 집이 넓어진다 (평균 15~30%) 분담금이 재건축사업보다 적게든다 (약10~20%) 재건축 대비 투자금/실거주 난이도가 낮다.	Weakness  기존 내력벽/구조를 활용하다보니 평면 및 단지 배치에 한계가 있다.   분담금 생각보다 많이 나온다. (속도가 생명) 잘못하면 사업진행안되고 시간만 끈다.
Opportunity  최근 리모델링 단지들을 보면 단지배치/평면이 많이 좋아졌다.  최초 pile 공법 수직증축 허가받음 (대치현대1차)  수직증축/수평증축으로 수익성이 좋아질 여지가 있다.   내력벽 철거 관해 논의중인데, 통과할 경우 평면이 재건축만큼 좋아진다.	Threat  향후 리모델링에 따른 구조적 한계로 신축 시세를 못따라감   - 부분적으로 따라갑니다. ex) 래미안대치하이스턴 재건축파 vs 리모델링파로 나뉘어 사업이 지체될 가능성  - 특히 용적률 180~200% 초반의 애매한 곳들

 

4. 리모델링 아파트단지 투자 tip 

(1) 리모델링 사업 추가분담금과, 지금 아파트 시세 

현재는 평당 최소 800, 많으면 천만 원 이상 추가분담금 내야 한다고 보면 됩니다. 

25평의 경우 3억이 넘게 추가분담금이 나올 수 도 있는데, 그렇게 하더라도 신축급 변화 + 집이 30평 정도로 넓어진다는 거지만 

해당 아파트 단지 25평이 5~6억짜리 인 곳이라면? 과연 3억의 추가분담금에 동의할 수 있을지... 

그러다 보니 리모델링조차 입지 좋은 곳에 시세가 받쳐주는 비싼 곳을 추천할 수밖에 없습니다. 

적어도 추가분담금보다 집값이 4~5배 이상 높은 곳이어야 그나마 동의율 올라가고 사업이 진행되더라는 이야기... 

(어차피 집값 비싼 곳이든 저렴한 곳이든 공사비는 크게 차이안나거든요)

25평 리모델링 사업으로 추가분담금이 3억이 나왔는데, 집값 5억 인 곳과 15억 인 곳에서 실제 소유자가 체감하는 건 엄청 다르거든요. 건설사에서 대출알선해 주더라도.

(2) 층수에 따른 리모델링 아파트 단지 투자 

수직증축이 아니더라도, 요즘 리모델링 사업이 거의 모두 부분적으로 필로티를 도입하여 아파트 동 전체를 높입니다. 

이러다보니 당연히 높은 층일수록 좀더 좋지만, 1층 소유자의 경우 리모델링 후 필로티 위로 올라가는 등 좀더 좋아집니다. 

여기에, 리모델링 사업을 하면 동간 간격이 어쩔 수 없이 좁아지기 때문에, 가장 남향에 위치한 단지나 뻥 뚫린 곳이 좀더 좋습니다. 

원래도 대치우성2차가 용적률이 높았다보니, 리모델링 후 동간간격이 더 좁아져서 좀 답답합니다.

그래서 투자 수익성 좋을 곳은 1층 세대,  리모델링 후 답답하지 않을 곳은 가장 남측 동 세대입니다. 

리치고, 부동산뱅크, KB부동산, 한국감정원 자료 등 여러가지 계산해봤을때, 괜찮은 리모델링 단지는 투자 수익 좋습니다. 

(3) 리모델링 규제 완화

현재 첫 파일공법 수직증축 허가도 나왔고, (대치현대1차)

수직증축/수평증축 섞으면 일반분양도 15%까지 뽑아낼 수 있어 분담금이 줄어듭니다. 

내력벽 철거 관련 규제도 완화 중이니 만일 완화된다면 내부 평면까지 잡을 수 있습니다. 

 

+ 최근, 대치현대와 청담건영아파트를 보면 이제 리모델링 사업에 대한 사람들 관심도 이전보다 높아져서,

재건축처럼 사업 단계별로 시세가 오르는 게 보입니다. 예전 청담건영 놓친 게 후회 중 하나

 

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