올해 아파트 상급지 갈아타기 후기 1편 - 급등락 장 대처법

올해, 아파트 한 채는 팔면서 좀 더 상급지를 매수하는 갈아타기를 했고 결론적으로 성공적이었습니다. 이에 대해 자세히 기록 겸 남깁니다. 

서울 아파트, 많아 보이지만 내거는 잘 없는 그것.

올해, 

거의 같은 달에 한 채를 팔면서 매수했습니다. 

[財테크/부동산] - 2023년, 요즘 아파트 갈아타기 준비 중입니다. - 매도부터 대출, 매수까지

2023년, 요즘 아파트 갈아타기 준비중입니다. - 매도부터 대출, 매수까지

게다가 매수하려는 곳이 토지거래허가제였다 보니 여러모로 귀찮았지만,

결국 지금 몇달 안 지났지만 성공적이었던 걸로... (요즘 분위기 안 좋은데 왜 성공적이었냐도 뒤에서 설명)

알아보는 과정 - 직접 협상하고 결정한 과정 - 다 하고 뒤처리(?)로 중개수수료, 양도소득세, 취등록세 등 거래비용 처리하고 나니 한 해가 다 갔네요. 

매매/매도 계약부터 매도하면서 나온 양도차익에 대한 세금 중 지방세까지 내고 나니 거의 8개월 걸렸네요. 

(이래서 좋은 주식이 최고...)

그 내용을 개인적인 기록 겸 남겨봅니다. 

목차
1편
1. 2023년 3월, 급하게 매도와 매수를 시작하다. 
2. 2023년 4월, 다행히도 매수 계약 진행 (토지거래허가제 신청) + 매도는 살짝 아쉬웠지만
2편 
3. 2023년 7월, 인테리어도 함께하며 거래 비용들을 정리하다. 
4. 2023년 12월, 드디어 양도소득세 지방세분까지 납부하고 모든 거래비용을 정리하다. + 몇 달 사이 변화

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1. 2023년 3월, 급하게 매도와 매수를 시작하다. 

2022년부터 갑자기 집값 하락기가 시작되었습니다. 

정확히는 2022년 여름부터 금리 인상 + 경기 침체와 더불어 전세가격이 빠지면서 매수세가 완전 꺾였습니다.

아래는 유명한 반포자이 시세를 분석한 그림입니다. (리치고 자료를 수정했습니다.)

자료출처 : 리치고 자료 수정

반포자이 35평 기준, 실거래가 39억까지 찍혔었지만 완전 황당한 건 아닌 게 

저당 시 전세가격이 22억까지 가줬었거든요. 그러다 전세시세가 2023년 초 12억대까지 폭락하면서 

자연스레 매매 시세도 폭락했습니다. 

+ 사실, 반포의 경우에는 압구정/삼성/대치 등 다른 토지거래허가제로 묶인 지역 대비 더 오른 점도 있어서, 2022년부터 오히려 고평가에 가깝다고 언급했었습니다. 

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그런데, 2022년말부터 약간의 변화가 감지되었습니다. 

기준금리와 달리 대출금리가 상승이 멈춤 + 15억 이상 고가주택 주택담보대출 금지 해제가 가장 컸습니다. 

사실 생각해보면 말이 안 되는 게, 매수자의 신용도나 담보 이런 거 상관없이 집을 사는데 가격이 15억 넘으면 대출이 하나도 안 나오는 건 무슨 규제인지.... 

이 당시 비싸게 30~40억 집 산 사람들은 정말 희한한 분들이었죠.

(추가로, 2금융권에서 영끌해서 샀다가 경매 넘어간 은마아파트 등 독특한 케이스들도 많았죠)

27억 매수에 24억을, 그것도 2금융권 대출로 끌다니 얼마나 확신이 강했길래;

그런데, 그러다보니 전국적으로 집값이 하락하는 와중에도 고가 아파트들 중 

집값이 반등하는게 보였습니다. 

서울 강남구 대치동 은마아파트가 가장 명확했습니다. 

은마아파트는... 실거주 난이도 최상으로 힘듦 + 재건축 희망고문에 조합 설립조차 안됨 + 토지거래허가제로 팔기도 힘듦

이 3콤보?를 두들겨 맞고 집값이 폭락했었습니다. 

+ 그런데... 은마아파트 실거주는, 사실 주차가 너무 힘든 게 가장 큽니다. 

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리치고 자료를 수정해보았습니다.

은마아파트 30평(34평 아닙니다) 실거래가 기준 최고가 26.35억에서 17.7억까지 떨어졌네요. 약 33% 하락.

그런데 이게 경기도 안 좋은데 재건축 사업조차 희망이 안 보이니 충분히 이해가 갑니다만,

(최근 재건축 규제 완화 + 처음으로 조합설립으로 희망이 생기면서 최근 많이 올랐습니다. )

그런 와중에, 2023년초부터 전세 시세가 조금씩 올라가는 게 보였습니다. 

추가 매수는 뻘짓이지만, 상급지 갈아타기에 최적인 시기였습니다. (뒤에 설명) 

 

2. 2023년 4월, 다행히 매수계약 + 매도는 살짝 아쉽지만 어쩔 수없이

당연히 내꺼는 비싸게 팔고, 다른 사람 물건은 싸게 사고 싶지만 

그게 말이야 쉽지 절대 그렇게 안되죠. 반대로만 안 해도 다행인데, 

내 물건은 몇천만원 싸게 팔고, 다른 사람 물건은 몇 억 싸게 샀으니 남는 장사였습니다. 

부동산 특성상 거래비용이 너무 많이 들다 보니 물건 하나당 최소 6~10년 뒤에나 팔게 되는데

그래도 다주택자이지만 오래전에 비과세랑 준비해 놓은지라, 양도차익 대비 양도세 부담이 크지 않다 + 미리 전세 놓은 걸 반전세로 바꿔놓아 보증금 돌려주는 것도 부담이 적어서 더 수월하게 진행할 수 있었습니다. 

생각보다 갈아타기가 쉽지 않습니다. 
특히나 자산 중 큰 비중이 들어가는 고가 아파트라면, 
내가 가진 집이나 살 집의 전세 문제, 계약갱신청구권, 
매도/매수 일정 맞추기 등이 하나 같이 어렵습니다 ㅠ 
여기에 추가로 비싸게 팔고 싸게 사고 싶기까지 하니.... 여러모로 어렵죠.

예전부터, 갈아타기를 해야겠다는 생각도 하고 있었고, 

갈아탄다면 토지거래허가제가 풀리기 전 압구정/청담/삼성/대치 위주로 갈아타겠다는 계획은 있었다 보니 매수할 물건 정하는 건 결정이 빨랐습니다. 

남들이 반포, 용산해도 난 토허제 지역 가야지~

이전부터 봐왔던, 좀 넓은 구조 좋은 아파트가 20% 정도 낮은 가격에, 로열동/로열층 매물이 나와있었습니다. 

물론, 당시에도 엄청 많이 알아보고 왠만한 곳들 다 가보며 고민했습니다.

이때 여러 매물들 중 ,한 2주일 정도 3개 매물 중에 고민하긴 했습니다. 
핵심은,
좀 좁은 비로열층 신축이냐 
넓은 로열동/층 구축이냐 문제였는데,
결국 생활공간도 중요하니 구축을 리모델링하는 걸로. 

마음먹었으니 바로 매매 가야죠. 

그런데, 여유자금을 어느 정도 모아놓았더라도 어쩔 수없이 기존 집을 판 금액이 필요하다 보니, 

제가 가진 집도 매수 일정에 맞춰서 급하게 팔 수밖에 없었습니다. 

그래서 2022년 말보다는 괜찮았지만, 제가 원하는 가격보다는 3~5천만 원 정도 낮게 팔았습니다. 

지금 다시 생각해 보면 부동산 몇 군데라도 더 이야기해 놓고 좀 더 열심히 했으면 1~2천이라도 더 받을 수 있지 않았을까 싶지만, 좀 그냥 빨리 팔고 정리하고 싶었던(그전에 귀찮은 일이 좀 있던 매물입니다.) 생각도 강해서 본업 바쁘다는 핑계로 신경을 덜 써서 잘 못 팔았습니다. 

 

토지거래허가제 특성상, 계약서 작성 전에 일종의 가계약으로 매도자와 이야기해서 작성하고, 법무사 통해서 구청에 신청서를 먼저 작성하고 기다렸습니다. 

이전에 넓은 집으로 이사 왜 가냐고 거래 허가 안 내줬다는 건 유명한 이야기지만, 당시 침체기에 무슨. 

공무원이 넓은 집으로 가는 걸 막던 시절이 있었죠.

이왕 갈아타기 하는 겸해서, 

아예 끝판왕 수준으로 가고 싶은 마음도 있었지만

1. 비싸면 비쌀수록 양도소득세 비과세 혜택 줄어드는 것 + 종합부동산세가 기하급수적으로 늘어나는 점
2. 기존 전세 놓은 다른 집들 중 내년에 역전세 예정인 곳들이 몇 곳 있어 자금 조금 준비해놔야 하는 점 ㅠ

때문에 결국 조금 하향지원? 느낌으로 사게 되었습니다.

위에서 갑자기 집값 비쌀수록 양도소득세 비과세 혜택 줄어드는 것과, 종합부동산세가 기하급수적으로 늘어난다고 한 건,

잠깐 설명하자면...

(1) 집값 비쌀수록 양도소득세 비과세 혜택이 줄어든다. 

1 가구 1 주택은 2년 보유(규제지역 2년 거주)만 해도 양도소득세 비과세 혜택을 주지만, 

이건 양도가액 12억까지만입니다. 

12억이 넘으면 12억 초과분에 대한 비율로 과세대상 양도차익으로 별도 산정되어 양도소득세가 발생합니다. 

1 가구 1 주택 비과세 요건을 갖춘 상태에서 

6억에 산 아파트를 12억에 판 경우와,

12억에 산 아파트를 18억에 판 경우, 24억에 산 아파트를 30억에 판 경우 양도세 차이가 엄청 큽니다. 

결론은 6억에 산 아파트를 12억에 팔면 양도세가 아예 안 나오니 비교가 안되죠. 

물론 아파트 특성상 거래비용이 많이 드니 실거주로 장기보유특별공제 높여 양도차익 줄이지만, 고가 아파트일수록 이 혜택 줄어드는 게 너무 큽니다. 

(2) 집값 비쌀수록 종합부동산세가 기하급수적으로 늘어나는 점

사실, 올해 정부에서 공시지가 인하 + 공정시장가액비율 낮춰줘서 그나마 덜하지, 정권 바뀐다면 바로 손볼게 눈에 보입니다. 

이것도 1 가구 1 주택 공시지가 12억이 기준이니,

매매가격 기준으로 20억이 넘어가면 종합부동산세항목이 추가되면서 보유세도  늘어납니다. 

2023년 종합부동산세 개정안 내용입니다.

어휴; 내용 적다 보니 많이 길어졌네요 

이번에 갈아타기 해본 나머지 내용들은 2부에 마저 적겠습니다.  

[財테크/부동산] - 올해 아파트 상급지 갈아타기 후기 2편 - 자세한 절차 및 거래비용들

올해 아파트 상급지 갈아타기 후기 2편 - 자세한 절차 및 거래비용들