재개발 투자 망한 썰 - 북아현 뉴타운 프리미엄 반토막과 재개발 투자

최근, 재개발 투자 프리미엄이 엄청 떡락하여 서울 뉴타운 매물들 및 재개발 투자를 정리해 보았습니다. 

북아현2구역 조감도입니다. 저렇게 '뉴타운'을 꿈꿨건만...

오늘 포스팅의 결론은, 재개발 투자는 조심히 잘 알아보고 해야 한다입니다.

서울,  오세훈 시장의 이전 집권 시기에 대대적으로 '뉴타운' 사업을 진행하여 

아현, 흑석, 신길 등 저층 주택 단지에서 아파트 촌으로 싹 바뀐 곳들이 있었습니다. 

뉴타운에 대해서는 이전에도 언급했다보니, 포스팅 링크를 겁니다. 

[財테크/부동산] - 북아현뉴타운/e편한세상신촌 - 임장 및 초자세한 리뷰!

북아현뉴타운/e편한세상신촌 - 임장 및 초자세한 리뷰!

작년에 재개발 프리미엄 떨어지는 내용에 대해 포스팅한적이 있었는데, 요즘 찾아보니 더 심해졌더군요. 

[財테크/부동산] - 'ㅇㅇ부동산 폭락!' - 재개발 프리미엄/시세 폭락, 실제로 확인해 보기

'ㅇㅇ부동산 폭락!' - 재개발 프리미엄/시세 폭락, 실제로 확인해보기

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목차
1. 서울 유명 뉴타운도 프리미엄 5억 넘게 반토막 나며 폭락한 사연
2. 재개발 투자는 여러모로 힘든 이유들 - 초심자 주의

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1. 서울 유명 뉴타운도 프리미엄 5억 넘게 반토막 나며 폭락한 사연

작년 2022년부터, 특히 재개발 프리미엄이 많이 빠졌습니다. 

북아현 뉴타운의 경우, 2 구역이 좀더 비싼데 

프리미엄이 2구역 10억 이상, 3 구역은 매물마다 좀 달랐지만 10억 내외이다가

최근에는 프리미엄만 5억 이상 빠진 듯...

혹시나 해서 부동산에 직접 안 물어보고 네이버 부동산 매물만 봐도 시세 하락이 보입니다. 

2,3구역 구분없이 프리미엄 6억대로...실제로 급매는 5억대로 살 수 있을 겁니다.

북아현 뉴타운의 경우, 

이미 1 구역은 거의 다 마무리되었습니다.

2015년 입주한 신촌푸르지오, (북아현 1-2 구역)

2017년 입주한 e편한 세상 신촌, (북아현 1-3 구역)

2023년 입주한 힐스테이트 신촌까지.  (북아현 1-1 구역)

이렇게 북아현 1 구역은 거의 다 완성되어 입주한 지도 수년이 지났는데 

2 구역과 3 구역은 감감무소식입니다. 

북아현 뉴타운 원래 재정비계획안입니다. 아직 1구역만 완성되어 절반도 진행 못한 상태입니다.

그런데, 

사실 2022년까지 부동산 호황기에야 재개발 기대감에 프리미엄이 10억을 넘었었는데...

2022년 초 매물들이 대부분 이정도 조건이었습니다.

한 가지 확실한 건, 

재개발 투자는 특히나 아파트에 대한(미래에 아파트를 가질) 투자가 아니라는 점입니다. 

오히려 아파트를 짓는 '사업'에 투자하는 겁니다. 

무슨 말이냐 하니, 아래 페이스북에 부동산님이 올렸던 것처럼

재개발 투자의 본질은, 주택을 짓는 사업에 하는 투자라는 게 핵심.

이러다 보니 건축비 상승 + 대출 이자 상승 등 거시적인 요소에

일반적인 아파트 투자 보다도 사업과 같이 영향을 크게 받아서 피해가 클 수 있다는 거죠. 

게다가, 재개발 사업 특성상 기존 매물 자체는 정말 살기 힘들 정도로 안 좋고, 임대 수익도 엄청 작고 

앞으로 사업 자체도 아무도 보장을 못한다는 게 핵심입니다. 

수십억 하는 한남뉴타운조차도 실제 살기 힘들어서, 소유자조차 전월세 전전하며 가족들 삶의 질은 떨어지고 미래는 불투명해서 스트레스받는 경우가 많거든요...

(물론, 투자금이 정말 넉넉해서 재개발 투자에 10~20억 묶여 있더라도 별로 신경 안 쓸 정도의 재력이라면 무슨 상관이겠냐만은)

차라리 한남뉴타운이라면 미래를 보고 기다리기라도 하지,

현재 북아현뉴타운 매물들 보면 프리미엄과 향후 추가분담금 등 따지면 주변 신축 시세 대비 오히려 비싸게 산 거라, 그렇게 수익성도 높아 보이지 않는 게 사실입니다. 

사실 북아현뉴타운 가격 떨어졌는데도, 현재 주변 신축과 계산해보면 그리 싼게 아니거든요.

결론은, 

지금 같이 안 좋은 시기라도 좋은 뉴타운을 싸게 산다면 나쁘지 않지만, 생각 없이 그냥 살 경우 오히려 주변 신축 대비 덤터기 쓸 수 있다.

워낙 보수적인 것도 있지만, 만일 지금 북아현 2 구역을 산다면 프리미엄 4억대로, 감평도 어느 정도 덩치 있는 매물을 사야 그나마 손해는 안보는 걸로 나왔습니다.

물론, 매도자 입장에서는 무조건 싸게 팔 수도 없지만요. 

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