입지좋은 구축이냐 신축이냐? 아파트 시세 비교를 통해 본 입지의 힘과 분석

요즘, 입지와 신축 빨? 중에 뭐가 더 중요한지에 대한 이야기가 꽤 나옵니다. 확실히 예전보다 신축의 가치가 더 높아진 것도 느껴서, 한번 정리해 보았습니다. 

요즘 고급스런 신축들 정말 좋죠...

개인적인 정리 겸 기록하는 포스팅입니다. 

부동산 투자에서 입지냐, 신축 빨이냐 + 학군 등 다른 이야기들을 섞어 정리해봤습니다. 

상가야 워낙 매물마다 개별성이 크지만, 아파트는 획일화되어 있어 지역별 비교도 쉬우니까요. 

목차
1. 지방과 서울의, 더욱 벌어지는 간극과 각 지역별 상급지 아파트의 매매/전세시세
2. 입지냐, 신축이냐 - 고급 신축과 입지 차이에 따른 시세 비교 
 (1) 과거 - 방배 래미안 아트윈과 반포자이 
 (2) 현재와 미래 첫 번째 - 대치와 개포?
 (3) 현재와 미래 두 번째 - 송파구 내 잠실과 신천동, 헬리오시티
 (4) 학군지 탈출은 지능 순?

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1. 지방과 서울의 더욱 벌어지는 간극과 각 지역별 상급지 아파트의 매매/전세시세 

요건 그냥 잠시 시세 정리겸 언급하는 거라, 

서울 반포 래미안퍼스티지, 대치 래미안대치팰리스 33평과 

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대구 힐스테이트 범어, 빌리브 범어 33평 (범어 W는 아직 미등기 분양권 상태라 정확한 시세가 애매)

부산 해운대 자이 1차, 센텀파크 1차 33평 시세를 기록해 둡니다. 

왼쪽이 반포래미안 퍼스티지 34평 매물, 오른쪽이 래미안대치팰리스 33평 매물 현황입니다. 

역시 반포와 대치 대장주들이다보니 비싸고 전세가도 높습니다. 

대치는 토지거래허가제이다보니 전세가가 오히려 높고, 매매 가격이 차이가 별로 없는 게 특징

(개인적으로 토지거래허가제 차이 따른 변화를 2020년부터 흥미롭게 보고있습니다. 이건 나중에 규제가 해제된 다음 변화도 예상하고 있어서, 2024년 전후로 토허제 규제가 풀리는 것도 기다리고 있습니다.)

[財테크/부동산] - 서울아파트, 토지거래허가제 규제에 따른 전세와 매매 시세 변화 비교

서울아파트, 토지거래허가제 규제에 따른 전세와 매매 시세 변화 비교

대구는 힐스테이트 범어 33평과, 빌리브 범어입니다. 

왼쪽이 대구 힐스테이트 범어 33평, 오른쪽이 빌리브 범어 33평입니다. 대구에서 가장 비싼 축에 드는 신축

대구는 상대적으로 전세가율이 높고, 범어동 안에서도 경신중,고등학교 인근 학군 지라 가장 수요도 많은 곳입니다. 

부산은 해운대 자이 1차 33평과, 센탐파크 1차 34평입니다. 

왼쪽이 해운대 자이 1차 34평, 오른쪽이 센텀파크 1차 34평 매물현황입니다. 

대장주 아파트들이지만... 

2023.12.21 기준	매매 현황	전세 현황	비고
서울 반포래미안퍼스티지 34평	33.8~40.5억	14~16억
래미안대치팰리스 33평	32.8~34억	16~19억	상대적으로 전세가율  높음
대구 힐스테이트 범어 33평	13.5~16.5억	6.5~7.3억	상대적으로 전세가율 높음
빌리브 범어 34평	12.5~14억	6.8억
부산 해운대 자이 1차 33평	9.8~11.5억	3.8~4억	가장 전세가율 낮음
센텀파크 1차 34평	8.8~11억	4.5~5억	전세가율 높음

대충 그 지역의 대장주 아파트 매매와 전세시세들을 비교해 보면, 실사용가치에 따른 가치와,

적어도 상대적으로 어디가 더 싸고 어디가 좀 과하게 매매 가격을 부르는지? 는 조금 보이는 것 같습니다. 

판단은 각자의 몫으로. (개인적인 판단은 더 적지 않겠습니다.)

 

2. 입지냐 신축이냐 - 고급 신축 vs 입지에 따른 시세 차이 비교 

(1) 방배 래미안 아트힐과 반포 자이 

갑자기 잘 못들어본 아파트랑 반포자이? 라 하겠지만,

방배 래미안 아트힐의 경우 41평이 2000년 후반에는 반포자이 34평보다 비싼 시세를 보였었습니다. 

2004년 입주한, 588세대 적당한 규모의 단지인데 세대 절반이상이 46평으로 구성된 (가장 작은 평수 38평)

세대당 주차대수 2.11대로 당시로서는 가장 고급스럽게 지은 아파트입니다. 

(개인적인 의견 더하자면, 2004년 입주한 전국 아파트 중에는 방배 래미안 아트힐이 가장 잘 지었습니다. 2002년 입주한 곳 중에는 이촌삼성 리버스위트) 

방배래미안아트힐 시세입니다.

 방배 래미안아트힐은 2호선 방배역도 가깝고, 3호선 남부터미널역은 조금 먼 편이지만,

명문 상문고등학교와 서울고등학교도 가깝고 남쪽으로는 예술의 전당과 우면산이 있어 영구 조망도 보장된 곳입니다. 

그러니, 2000년대에는 시세가 나쁘지 않았습니다. 

반포자이야 워낙 유명하니 설명더 안 하더라도 두 곳 시세를

방배 래미안 아트힐 41평, 반포자이 35평로 비교해 보았습니다. 

왼쪽이 방배래미안아트힐 41평 시세추이, 오른쪽이 반포자이 35평 시세추이입니다.

2008년 거의 비슷했던 시세가, 2022년 최고점 당시 각각 23.4억과 39억 실거래로 차이 난 다음

현재도 12억 넘게 차이납니다. 

반대로 보자면, 단순히 방배 래미안아트힐의 고급스러움 + 자연과 가까운 입지 및 대중교통/차량 통행도 나쁘지 않고 명문고등학교 인근의 입지 등을 보고 들어간 것만으로 2008년 같은 11억이, 10억 넘게 차이나는 결과가 왔습니다. 

지금도 거래량도 따져보면 반포자이를 찾는 분이 훨씬 많고, 방배 래미안 바로 옆에 

방배그랑자이도 들어왔지만 여전히 인기가 반포보다 쳐집니다. 

이런 사례들을 알다 보니, 단순히 고급스럽게 지었다고 입지를 이길 거라는 주장은 동의하지 못합니다. 

 

(2) 현재와 미래 첫번째 - 대치와 개포 비교해 보기 

이전에 개포 임장에 대해서도 언급했었는데, 개포 신축 아파트들은 대단지에 정말 잘 지었습니다!

[財테크/부동산] - 강남 개포 신축 아파트들에 대한 모든 것 - 아파트부터 교통, 학군 등 자세한 임장 및 분석

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개인적으로는 개포 프레지던스 자이가 입지 및 신축 등 여러모로 좋았지만, 

위의 사례들 처럼 그래도 대치가 학원가 이용/교통 및 삼성역 인근 개발 등 호재로 여전히 앞설 거라고 보고 있습니다. 

대치와 개포에 관해서는 위에서도 언급했으니, 내용이 길어져 다시언급하지는 않겠습니다. 

(사실 대치에서 그나마 신축급에, 대단지 아파트인 래미안대치팰리스만 해도 벌써 입주 7년이 넘은 데다 발코니 삭제를 정통으로 당해서 가격대비 너무 좁습니다만... 그래도 사람들 많이 찾고 전세가 높은 이유가 있더군요) 

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(3) 현재와 미래 두 번째 - 송파군 내 잠실과, 신천동 파크리오와 , 헬리오시티

사실 이런 내용은 송파구도 똑같습니다. 

원래 잠실이라 하면 '엘리트레' (잠실주공 1~4단지를 재건축한 엘스, 리센츠, 트리지움, 레이크팰리스)와

잠실 생활권에 속하는 신천동 '파크리오'가 있는데,

사실 직접 돌아보면 파크리오가 가장 조경도 잘 만들었고 층간소음도 그나마 적고 커뮤니티까지 있습니다만, 

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입지 따른 묘한 가격 차이가 확실히 있습니다.

앞으로 파크리오가 엘리트레보다 비싸질 거냐? 그럴 일은 없을 거라고 봅니다. 

게다가 잠실동은 송파구 내에서도 토지거래허가제라, 그나마 거래도 잘 안되는데도 선호도가 높은 건 사람들 눈이 정확한지라. 

물론, 파크리오는 범 잠실생활권에, 개인적으로도 좋아하는 곳입니다.

(4) 학군지 탈출은 지능 순?

요즘, 이제 입지나 학군지만 따지는 건 시대에 뒤처진 거다라는 주장을 많이 보게 됩니다. 

이제 전체 인구 및 학령기 인구 모두 줄어드니, 이전처럼 의미가 없다는 거죠. 

주변에도 이제 대부분 아이를 한 명만 낳다보니 (부부 나이가 많아서 혹은 그냥 한명 낳아서 신경 써서 키우자) 

개인적으로는 오히려 그 한 명에게 교육비를 엄청 쏟아붓는 게 보입니다만,

학군지가 중요성이 떨어진다는 주장의 글인데, 오히려 인적 교육의 중요성만 더 중요해지는 것 같은데...

요즘 아이 한 명만 낳는 사회에서, 

그럼 아이 교육이 아닌 어디에 투자할까요? 여행 유튜버로 키우려고 해외여행만 다닐 수도 없고... 

이제 서울대도 안 중요하다? 그럼 어릴 때 공부 및 학습하는 태도는 안 가르칠 건지... 

단순히 부동산이 아니라, 이런 사회적인 변화 + 주변 사람들의 고민과 생각 + 시세 변동 등 지켜보는 것도 재밌습니다. 

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