2023~2024년, 아파트 역전세 여러곳 맞고 15억 넘게 보증금 돌려줄뻔한 썰 - 역전세의 무서움

작년부터, 올해까지 기존 주임사 제도로 임대 놓고 있는 아파트들이 전세 시세가 하락하는 역전세를 맞으면서, 수억원 보증금을 내주는 과정에 대해 정리해 보았습니다. 

유명한 고급아파트인 반포자이조차 역전세가 엄청 심했습니다. 2021년 10월 22억까지 거래되었는데, 24년 3월 현재 전세 최저가는 12.9억;

개인적인 기록 겸, 2023~2024년 대한민국 부동산 시장에 대한 기록입니다. 

* 실제로 개인적으로 2년동안 역전세를 좀... 크게 맞았습니다!

목차
1. 아파트 4곳에서 역전세 15억 넘게 맞은 썰 - 임대준 A,B,C,D 아파트 이야기 
2. 아파트 임대사업에서 역전세의 무서움 - 임대차3법에 따라 한번 발생한 비정상적인 현상이었다.

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1. 아파트 4곳에서 역전세 15억넘게 맞은 썰 - 수억 보증금 겨우 돌려드리기

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요즘 전세 사기다뭐다 시끄럽지만, 개인적으로도 임대 중인 아파트 보증금을 돌려드리느라 바빴습니다. 

하... 이런 전세사기는 정말 최악입니다. 형량을 늘려야할 정도로.

이전에도 임대차 3법에 대해 언급했지만, 갑자기 임대기간을 2년에서 4년으로 늘려버리면서 

비정상적으로 전세가격 폭등 -> 매매가격까지 밀어 올리면서 2021~2022년 집값 상승의 주범중 하나였습니다. 

이전에도 임대차 3법 관련해서 몇번 포스팅했었습니다.

[財테크/부동산] - 아파트, 서울조차 역전세의 시대가 왔다 - 2024년까지 2년을 잘 버티자

아파트, 서울조차 역전세의 시대가 왔다 - 2024년까지 2년을 잘 버티자

그리고는? 2022년말부터 경기침체 + 금리상승 + 4년 모여있던 전세물량들 터져 나오면서 전세가가 정말 폭락했습니다. 

* 일반적으로 전세 시세는 그 아파트의 실제 사용가치와 가장 밀접하다고 하여서, 거의 하락하지 않고 완만하게 상승해 왔었습니다. 2022년처럼 경기 안 좋다고 전세까지 폭락하는 경우는 정말 드문 케이스. 

잠실엘스 33평을 볼까요?

잠실엘스 33평 전세시세입니다. 14.5억 전세 최고가를 찍은 다음, 24년 3월 현재 10.9억부터 시작합니다.

만일 2021년 11월에 14.5억에 전세를 줬다면 2023년 11월에 3억내외를 세입자 분에게 돌려줘야 합니다.

 

그런데, 개인적으로도 2023년부터 역전세를 씨게(?) 맞으면서 보증금을 힘겹게 돌려드렸습니다.

(정확히는 눈물을 머금고 주식 파느라...) 

 

주택임대사업자 등록한 아파트들 총 4곳 중에 (편의상 A,B,C,D 아파트라고 하겠습니다.)

다행히 덩치큰 한 곳 (A아파트라고 부르겠습니다.)은 향후 매도 등 여러 가지를 감안해서 제작년에 전세에서 반전세(보증금이 작은)로 돌려놨었습니다. 수억 대 보증금 돌려드리느라 그 당시에는 큰 돈 나가서 고민하기도 했지만, 이제와서보니 미리 예방주사를 맞은 택이었습니다. 

어휴... 이때 다른계획 때문에 월세 돌려놨기에 망정이지 8억정도 역전세맞을뻔했네요

이게 운이좋았다고 생각합니다. 이것까지 역전세 맞았다면 좀 힘들었을 듯하네요;

다른 신축아파트 (B아파트라고 부르겠습니다.)의 경우에는 갑자기 전세시세가 폭락하면서 고점대비 2023년에 5억 넘게 빠졌다가, 다행히 조금 반등하여 1.5억 정도만 역전세를 맞았습니다. 

상대적으로 덩치가 작은 아파트들 (C, D아파트라고 부르겠습니다.)의 경우, 주택임대사업제도 때문에 갭으로 구입하고 세를 주고 있었는데 비싸지 않은 아파트인데도 각각 1억 넘게 전세시세가 떨어져서 흰머리 제조기였는데, C는 세입자가 법인이라 그대로 연장했고 D는 약간 반등하여 수천만 원 선으로 역전세를 막아 선방했다고 생각하고 있습니다. 

 

만일 거주주택 말고 A, B, C, D를 최고점 전세-최저점 갱신이었다면 거의 16억 넘게 돌려드렸어야 하네요;

다행히 이래저래 빠지면서 2억대로 막은 셈입니다. (미리 월세로 돌려놓기 + 세입자가 그냥 갱신 + 전세시세 약간 반등)

만일 정말 현금이 없는 상태에서, 무리하게 갭투자로 아파트를 샀는데 1~2년내로 16억을 돌려줘야 한다?

대한민국에서 얼마나 돌려줄 수 있을까요. (물론, 사실 임대사업자라 보증보험을 모두 비용내고 들어놨기에 상관은 없습니다만, 보증보험을 이용하면 나중에 임대사업자로서 향후 재가입 문제등이 생기는지라.) 

혹은 여유현금이 약간 있지만 2021~2022년 주식시장이 좋다고 전세보증금 받은 걸로 무리하게 투자했다가 2022년 제대로 폭락하고 전세 하락으로 보증금을 돌려줘야 한다? 항상 투자할 때도 조심하고 여러 가지 상황을 가정해서 안전하게 하려고 하지만 생각해 보면 오싹한 일입니다.

 

2. 아파트 임대사업에서 역전세의 무서움 - 임대차 3 법으로 드물게 겪어본 희한한 일

개인적으로, 임대차 3법은 정말 쓸데없는 정책이 아니었나 싶습니다. 

전세시세는 시세대로 잡지도 못하고, 집주인이랑 세입자 싸움만 부추기고 전세매물만 없애서 오히려 단기적으로 전세가뭄에 빠지게 했고. 

임대차 3 법이 시행된 2020년부터 보면 전세시세 그래프가 가관인 게

대형, 중고가 아파트 전세입니다. 2020년부터 전세시세가 희한하게 움직이는게 보이죠.

임대차 3 법만 없었어도 전 정권에서 좀 더 아파트 가격 안정화가 되지 않았을까 싶습니다. 일부러 저런 정책을 낸 건가... 

이제야 기록 겸 남기는 포스팅이지만, 여러모로 역전세 약간 만회 + 메리츠금융이 많이 올라줘서 한숨 돌려 남겨봅니다. 

그래도 임대사업자로써는, 다른 변명없이 자금 구해 보증금 돌려드린걸 뿌듯하게 생각하고 있습니다. 

이번에도 큰 경험 가지고 갑니다. 항상 투자할때는 여러 상황들도 감안해서 신중하게.

* 관련 포스팅들 ----------------------

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