훌륭한 아파트 투자 사례들 1탄- 성공적인 갭투자

아파트 투자에 있어, 가장 바람직한 사례들을 실제 사례를 통해 분석해 보았습니다. 

'아실'앱 입니다. 정말 훌륭하고 도움되는 앱

아파트 투자, 

소액으로 한다든지 분양권/입주권 투자를 한다든지 

재개발/재건축 투자를 '몸빵'으로 한다든지 정말 다양합니다. 

그중에, 개인적으로 생각하는 훌륭한 사례들을 실거래 사례로 분석해 보았습니다. 

* 다양한 사례들을 실거래를 통해 자세히 분석해서 올리겠습니다. 

1. 대치삼성아파트 사례
2. 대치삼성아파트 갭투자로 큰 이득 본 썰

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1. 대치삼성아파트 사례 

대치삼성아파트 전경입니다.

이 아파트는, 대치1동에 위치한 구축 아파트입니다. 

2000년 입주, 960세대, 세대당 주차대수 1.31대, 용적률 261%, 건폐율 21%
(기존 대치 동원맨션 재건축)
25,32,38,40,42평으로 구성 (+ 38평 이상이 전체의 54% 이상)
25평은 복도식
지하주차장 엘리베이터 연결 안 됨 (대신 110~114동은 세대 계단과 지하주차장 연결됨)

애매한 연식에, 재건축 불가능한 아파트이다 보니 항상 일대에서 가성비 좋은 아파트입니다. 

* 자세한 내용은 아래 포스팅을 참조해 주세요. 

[財테크/부동산] - 대치삼성래미안아파트 아주 자세한 임장 및 분석 1편 - 기본 정보부터 실거주 정보까지

대치삼성래미안아파트 아주 자세한 임장 및 분석 1편 - 기본 정보부터 실거주 정보까지

 

그런데, 투자로 보니 나쁘지 않았습니다. 

아니, 주변 대장주 아파트들인 재건축 대상 우선미(대치 우성, 선경, 미도)와 은마나 

신축 대장 래대팰(래미안대치팰리스) 보다 좋은 경우도 보여 정리해 보았습니다. 

 

2. 대치삼성아파트 38평 최근 거래 사례

최근, 리모델링 안된 38평 103동 중층이 26억에 팔렸는데 (팔고 다른 곳 넘어간다고..) 

그 내역을 보면 참 부러운 거래입니다.

출처 : 아실 앱

103동 15층을, 2015년에 11억에 샀는데 기존 월세 (보증금 6.4억에 월 80만 원)이라 

갭으로 4.6억 (여기에 추가로 거래비용이 듭니다.)이 들어 2015년 1월에 구매했습니다. 

그런데 1년 뒤, 전세계약 연장하면서 9.3억 전세로 돌리면서 2.9억을 회수했고 (투자금 1.7억 남음)

전세가는 꾸준히 올라 2019년 12.5억으로 투자금 3.2억 추가로 회수 (투자금 전액 회수 + 1.5억 남음)

2022년 전세계약 13.125억 원으로 투자금 0.625억 추가회수 (투자금 전액회수 + 2.125억 남음)

2023년 12월에 26억으로, 좀 싸게 매매한 감이 있지만 매매 당시보다 15억 넘게 오른 채 팔았습니다. 

저 당시에는 2년 실거주 안 하더라도 12억 미만 비과세혜택이 되니 양도세도 그렇게 많이 나오지는 않았을 듯하네요. 

(실거주 2년만 했더라도 양도세가 많이 낮아졌을 텐데... 싶지만 투자목적이었던 것 같습니다.)

이 갭투자 성공사례를 요약하자면

요런데, 

조금 아쉬운 거라면

(1) 보유기간도 긴데 실거주 2년 채워서 장기보유특별공제 높여 양도세 줄이기

(2) 대치동이 아직 토지거래허가제인데, 토허제 풀린 이후 매매했으면 좀 더 좋지 않았을까 

싶지만 저렇게 일찍 투자한 분이라면 아마 다른 좋은 투자처 찾아간 게 아닌가 싶으니 훌륭합니다. 

4.6억으로 투자해서 전세가격 상승으로 투자금은 다 돌려받고 추가로 돈도 더 받고, 

처음 매매당시보다 배 이상 올라 양도차익도 많고, 좋은 투자가 아니었나 싶습니다. 

하고 싶은 말은,

투자가 생각보다 정답이란 게 없고 그때그때 상황에 따라 다르다~ 

잠실아시아선수촌이나 압구정 현대 같은 곳이야 좋은 거 누가 모르냐만은,

압구정현대 좋은거 누가모를까요. 투자수익률의 문제지. 사업이라면 ROIC려나

반대로 이런 구축 재건축 대상아파트들은 갭 투자할 경우 투자금이 너무 많이 들어서 (전세가격이 낮다 보니) 오히려 여러모로 따져보면 수익률이 너무 낮았습니다. 

재건축 아파트를 투자할 거라면, 본인이 직접 들어가 살 수 있는 상황이 아닌 경우 웬만하면 투자수익률이 많이 뒤처지더라고요. 

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